Kết quả nghiên cứu cho thấy có 4 nhân tố tác động đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp, được xếp theo thứ tự quan trọng như sau:
- Vấn đề về nguồn vốn: Đây là vấn đề được đặt lên hàng đầu khi phát triển tín dụng trung và dài hạn vì hầu hết các ngân hàng đều quan tâm đến nguồn vốn huy động. Hiện nay hầu hết các ngân hàng chỉ có thể huy động được nguồn vốn ngắn hạn, nguồn vốn tự có của ngân hàng không đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng vốn cùa khách hàng. Bên cạnh đó chức năng của vốn tự có chủ yếu là nhằm bù đắp những thiệt hại phát sinh và đảm bảo cho ngân hàng tránh khỏi nguy cơ mất khả năng chi trả, còn chức năng hoạt động của vốn tự có là thứ yếu. Ngoài ra theo quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/4/2005 của Thống Đốc NHNN ban hành quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng thì các ngân hàng thương mại được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cấp tín dụng trung và dài hạn còn đối với các tổ chức tín dụng khác, tỷ lệ này là 30% (nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cấp tín dụng trung và dài hạn bao gồm tiền gửi không kỳ hạn hoặc có kỳ hạn dưới 12 tháng, tiền gửi tiết kiệm của cá nhân không kỳ hạn hoặc có kỳ hạn dưới 12 tháng, và nguồn vốn huy động từ phát hành giấy tờ có giá ngắn hạn).
Do đó với cơ cấu nguồn vốn chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn thì ngân hàng khó mà có thể phát triển tín dụng trung dài hạn.
- Vấn đề về giá trị khoản vay: Các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay bao gồm: qui mô khoản vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay,…kết quả khảo sát cho thấy Eximbank chỉ quan tâm đến các khoản vay có thời hạn ngắn, có giá trị cao, có thể thỏa thuận lãi suất,.. vì họ cho rằng đó mới đem lại lợi nhuận cao, là điểm hấp dẫn, rủi ro thấp cho ngân hàng.
- Tính đến nay, các hoạt động tín dụng đều chịu sự điều tiết của những chính sách, quy chế, quy định, hướng dẫn chung của Ngân hàng Nhà nước mà không có sự phân biệt giữa bán buôn và bán lẻ (cấp tín dụng tiêu dùng và sản xuất kinh doanh cho một số đối tượng riêng biệt). Trong khi đó, hoạt động tín dụng có sự khác biệt mạnh mẽ giữa tín dụng bán lẻ (tiêu dùng và sản xuất kinh doanh) và tín dụng bán buôn và với những đặc thù riêng cần thiết cần phải có những cơ chế riêng, quy định cụ thể, phù hợp với từng đối tượng, từng trường hợp cụ thể làm nền tảng thúc đẩy hoạt động tín dụng bán lẻ nói chung và tín dụng dành riêng cho người có thu nhập trung bình và thấp phát triển.
Ngoài 5 ngân hàng thương mại gồm BIDV, Viecombank, VietinBank, Agribank, MHB thì các ngân hàng thương mại còn lại chưa được hỗ trợ về vốn cấp tín dụng nhà ở, Chính phủ nên có chính sách hỗ trợ về nguồn vốn cho các ngân hàng thương mại.
- Vấn đề về nguồn nhân lực: EIB có đội ngũ cán bộ tín dụng được đào tạo chuyên sâu, có bài bản và có kinh nghiệm trong lĩnh vực bán buôn, chủ yếu là tín dụng doanh nghiệp. Ngày 15/06/2013 EIB chính thức chuyển sang tập trung vào tín dụng bán lẻ với nhiều hành động quyết liệt nhưng với đội ngũ cán bộ tín dụng trước đây chuyển sang thực hiện vai trò là cán bộ quan hệ khách hàng, cán bộ thẩm định tín dụng nhưng chưa được đào tạo kịp thời đáp ứng yêu cầu mới, đòi hỏi cán bộ bán hàng phải thay đổi căn bản phương thức bán hàng từ thụ động sang bị động, từ cấp tín dụng với giá trị lớn sang cấp tín dụng với giá trị nhỏ, từ bán một sản phẩm sang bán nhiều sản phẩm, đòi hỏi phải được đào tạo đầy đủ các sản phẩm dịch vụ của EIB và của đối thủ cạnh tranh, phải thông thạo nghiệp vụ bán lẻ khác biệt so với quy trình cấp tín dụng trước đây.
Để phát triển các sản phẩm, dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là tín dụng dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, yêu cầu cán bộ tín dụng phải luôn hướng đến nhu cầu khách hàng, am hiểu khách hàng từ cán bộ lãnh đạo cấp cao cho đến nhân
viên ngoài trình độ chuyên môn cao còn phải có kỹ năng giao tiếp, kỹ năng bán hàng chuyên nghiệp, tác phong nhanh nhẹn, thái độ phục vụ chu đáo. Nhất là đối tượng này cần phải có sự quan tâm đúng mức và tận tình phục vụ.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Qua phân tích thực trạng tín dụng nhà ở tại Eximbank trong tổng thể hoạt động tín dụng và so sánh với các ngân hàng thương mại khác trên toàn diện các mặt và đi vào đánh giá cụ thể một số sản phẩm cụ thể, chúng ta nhận thấy Eximbank, một ngân hàng có truyền thống và kinh nghiệm trong lĩnh vực bán buôn, bắt đầu có những quan tâm đến thị trường sản phẩm, dịch vụ ngân hàng bán lẻ, một thị trường tiềm năng cho tất cả các ngân hàng. Nhưng chưa thực sự quan tâm và có kinh nghiệm trong lĩnh vực cấp tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra Eximbank còn khá nhiều hạn chế để phát triển sản phẩm dịch vụ tín dụng nhà ở nói chung và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nói riêng, chưa xây dựng được chiến lược phát triển ngân hàng bán lẻ với các lộ trình cụ thể, hạn chế từ trong tư duy nhận thức, tác phong cán bộ, xác định đối tượng khách hàng tiềm năng, các điều kiện khác như danh mục sản phẩm, kênh phân phối, quản lý rủi ro,... cũng chưa thực sự được đầu tư nhiều cho định hướng trở thành một ngân hàng bán lẻ hiện đại hàng đầu.
Bên cạnh đó trong chương 3 tác giả còn trình bày phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua việc sử dụng bảng câu hỏi khảo sát và dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS nhằm tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank. Qua phân tích cho thấy có 4 yếu tố ảnh hưởng được sắp xếp theo thứ tự như sau: nguồn vốn, giá trị vay, chính sách ưu đãi và nguồn nhân lực. Trong đó yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến xu hướng mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank là yếu tố nguồn vốn mà hiện tại các NHTM đang quan tâm nhằm để tìm ra các giải pháp nhằm gia tăng nguồn vốn trung và dài hạn. Việc đưa ra các giải pháp từ các thực trạng được nêu trong chương 3 nhằm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank sẽ được trình bày trong chương tiếp theo.
Chƣơng 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI
EXIMBANK
3.1 Định hƣớng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015
3.1.1 Định hƣớng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm 2020
- Phát triển hệ thống dịch vụ ngân hàng đa dạng, đa tiện ích định hướng theo nhu cầu của nền kinh tế trên cơ sở tiếp tục nâng cao chất lượng và hiệu quả các dịch vụ ngân hàng truyền thống, đồng thời tiếp cận nhanh hoạt động ngân hàng hiện đại có hàm lượng công nghệ cao.
- Không hạn chế quyền tiếp cận của các tổ chức, cá nhân đến thị trường dịch vụ ngân hàng, đồng thời tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu và đáp ứng đủ các yêu cầu về năng lực, điều kiện giao dịch được cung ứng các dịch vụ ngân hàng.
- Tăng cường sự hợp tác liên kết giữa các Tổ chức tín dụng, giữa các Tổ chức tín dụng và các tổ chức khác trong việc nghiên cứu và phát triển sản phẩm, chuyển giao công nghệ, cung ứng dịch vụ ngân hàng mới theo nhu cầu thị trường.
- Từng bước nâng cao uy tín và thương hiệu của hệ thống ngân hàng Việt Nam trên thị trường tài chính quốc tế.
3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tƣ cho nền kinh tế
- Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng các hình thức cấp tín dụng, triển khai từng bước thận trọng các dịch vụ tín dụng mới, nghiệp vụ phái sinh tín dụng và lãi suất phù hợp với thông lệ quốc tế.
- Nâng cao năng lực cấp tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực cấp tín dụng, tài trợ thương mại, cho thuê tài chính, tài trợ dự án. Các tổ chức tín dụng hoàn toàn tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong hoạt động tín dụng, đồng thời nâng cao kỷ luật thị trường, nguyên tắc thương mại, tính minh bạch và áp dụng các thông lệ quốc tế trong hoạt động tín dụng.
- Tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách tín dụng, thủ tục cấp tín dụng theo hướng đơn giản, thuận tiện,
- Xóa bỏ bao cấp trong hoạt động tín dụng, hạn chế can thiệp hành chính, chỉ định cấp tín dụng đối với các tổ chức tín dụng.
- Thu hẹp phạm vi và đối tượng cấp tín dụng bằng ngoại tệ của tổ chức tín dụng theo hướng tiến đến không cấp tín dụng bằng ngoại tệ cho các giao dịch trên thị trường nội địa (Phạm Thị Lan Anh, 2009).
3.2 Định hƣớng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015 3.2.1 Một số định hƣớng cụ thể
- Trong giai đoạn này, hoạt động tín dụng vẫn là kênh đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng Eximbank, trong đó tín dụng bán lẻ là chủ đạo.
- Tập trung chỉ đạo quyết liệt hướng vào lĩnh vực tín dụng bán lẻ thay vì tín dụng bán buôn theo hướng truyền thống như trước đây, cấp tín dụng có qui mô nhỏ, lẻ cho các khách hàng là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp vừa và nhỏ; gia tăng quy mô và thị phần bán lẻ trên thị trường.
- Nâng cao năng lực cạnh tranh trên các tiêu chí: thị trường, thị phần, sản phẩm dịch vụ, nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng gắn với cơ cấu tín dụng, khách hàng, nguồn thu.
- Tăng cường các biện pháp tăng huy động vốn, chủ yếu là vốn trung và dài hạn nhằm phục vụ cho tín dụng bán lẻ (chủ yếu là tín dụng tiêu dùng).
- Tuân thủ pháp luật, đảm bảo an toàn hệ thống, tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống quản lý, kiểm tra giám sát, quản trị điều hành, mô hình tổ chức, cơ chế, quy trình nghiệp vụ nhằm tăng cường công tác quản lý rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng tín dụng.
3.2.2 Một số chỉ tiêu
- Tổng tài sản đạt được 200.000 tỷ đồng, tương ứng tăng 18%, huy động tăng 29% và tín dụng tăng trưởng 15%, lợi nhuận trước thuế tăng trưởng 12%.
- Tỷ lệ an toàn vốn CAR hợp nhất là 16,5%, tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức dưới 2%. - Chuyển dịch cơ cấu theo hướng gia tăng tỷ trọng cấp tín dụng trung dài hạn/tổng dư nợ là tối đa 45%, tỷ lệ dư nợ có bảo đảm /tổng dư nợ là tối thiểu 80%, gia tăng tỷ trọng tín dụng bán lẻ/tổng dư nợ lên mức 45%.
3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank.
3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lƣợc
- Eximbank cần xây dựng chiến lược tổng thể về phát triền tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn và lộ trình cụ thể để có thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của đối tượng này nhằm tăng qui mô khách hàng từ đó gia tăng thị phần và phấn đấu trở thành ngân hàng hiện đại đầu tiên cung cấp dịch vụ tín dụng cho đối tượng này, trong đó có các mục tiêu, lộ trình, giải pháp và biện pháp cụ thể trong từng giai đoạn; trên cơ sở đó thống nhất trong điều hành và tổ chức thực hiện ở tất cả các cấp từ Hội sở chính đến tất cả các chi nhánh và Phòng giao dịch.
- Đối với loại tín dụng này, Eximbank cần phải có hệ thống văn bản, chính sách phổ biến về các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp; tiêu chí xác định, nhận diện đối tượng này. Cụ thể, về đối tượng này, Eximbank
cần phải xác định rõ: khái niệm thế nào là người có thu nhập trung bình và thấp, tiêu chí phân loại và xác định đối tượng này. Ngoài ra Eximbank cần nhận thức rằng đây là đối tượng khách hàng không ngừng gia tăng về số lượng và ngày càng có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế, đây là phân khúc khách hàng tiềm năng mà Eximbank cần thiết phải có kế hoạch khai thác trong tương lai theo nguyên tắc “ vết dầu loang tín dụng”, gia tăng trong việc mở rộng khả năng mua bán chéo giữa cá nhân và doanh nghiệp từ đó gia tăng và phát triển mạng lưới khách hàng hiện tại và tiềm năng.
3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn
Trong hoạt động tín dụng, để đảm bảo an toàn thì tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với khả năng huy động vốn, cơ cấu kỳ hạn và loại tiền. Vấn đề tín dụng nhà ở cần phải có nguồn vốn dài hạn, khi đó cần phải huy động vốn dài hạn chủ yếu từ dân cư vì nếu sử dụng vốn ngắn hạn để cấp tín dụng trung dài hạn thì có sự hạn chế trong giới hạn cho phép và được kiểm soát chặt chẽ. Do đó việc tìm kiếm nguồn vốn dài hạn là hết sức khó khăn. Từ đó cần phải có những giải pháp và chính sách nhằm tăng nguồn vốn dài hạn:
- Tăng cường công tác quảng bá thương hiệu rộng rãi đến mọi tầng lớp dân cư, đưa ra các sản phẩm chuyên biệt, đặc trưng phù hợp với từng đối tượng nhằm thu hút họ sử dụng các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng.
- Đẩy mạnh công tác nghiên cứu và dự báo thị trường vốn để có cơ chế điều hành và định giá chuyển vốn nội bộ (FTP) giữa Hội sở và các chi nhánh để khuyến khích, thúc đẩy các chi nhánh huy động vốn từ dân cư là chủ yếu, đưa ra mức lãi suất hợp lý và cạnh tranh tương đối với các đối thủ khác trên địa bàn nhưng vẫn đảm bảo được lợi ích của người gửi tiền nhằm không ngừng gia tăng lượng tiền gửi tiết kiệm từ họ.
- Ngoài ra Eximbank cần phải xác định đối tượng khách hàng có nguồn thu ổn định và có kỳ hạn dài như các công ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ và các tổng công ty nhà nước (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2011).
- Nghiên cứu áp dụng các sản phẩm tài chính (trái phiếu, tín phiếu) trung dài hạn với lãi suất thả nổi và có điều kiện mua lại để huy động mọi nguồn vốn từ dân cư và các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
- Chủ động xây dựng các chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là các chương trình huy động vốn của chính các đối tượng có nhu cầu vay như các chương trình tiết kiệm nhà ở của các nước khác đã thực hiện. Ngoài ra cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính trên thế giới (Phạm Thị Lan Anh, 2009).
3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ
Hiện tại, Eximbank có quy định tỷ lệ vốn tự có tham gia để mua một căn nhà là 30%, nhưng đây cũng là một vấn đề trăn trở của một số người có thu nhập trung bình và thấp vì vậy Eximbank nên xem xét tăng mức cấp tín dụng từ 70% lên 80% (là mức