- Tạo ra sản phẩm, dịch vụ riêng biệt, nổi trội hơn của riêng ngân hàng mình so với đối thủ cạnh tranh. Từ đó xây dựng nên thương hiệu của ngân hàng có điểm khác biệt, có độ nhận diện cao và truyền tải được những giá trị độc đáo vừa đúng lúc vừa xoáy thẳng vào ước muốn của khách hàng (Nguyễn Tiến Đạt và Nguyễn Thị Hồng Lan, 2012)
- Tạo ra mức độ nhận biết thương hiệu, chất lượng cảm nhận, hình ảnh một thương hiệu dịch vụ trong lòng người tiêu dùng. Từ đó tạo sự trung thành về thương hiệu của khách hàng, tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh có thể tạo nên sự gia
tăng đáng kể kết quả tài chính của doanh nghiệp dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo và Hoàng Trọng, 2010)
- Thu hút một lượng khách hàng lớn bao gồm khách hàng truyền thống, khách hàng cũ duy trì giao dịch đều đặn. Chính sự hài lòng, sự thỏa mãn về tiện ích, chất lượng của sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng tạo nên mối quan hệ hiệu quả với khách hàng. Từ đó phát triển, thu hút thêm một lượng khách hàng mới, khách hàng tiềm năng của ngân hàng.
- Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp góp phần vào phát triển hoạt động của hệ thống NHTM, là một trong những bộ phận, thành phần quan trọng trong nền kinh tế.
- Đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, phân tán rủi ro trong cấp tín dụng nhỏ lẻ chênh lệch lãi suất giữa đầu vào đầu ra tương đối tốt. Ngân hàng có thể dùng khoản lợi nhuận này để bù đắp cho các chi phí khác, đồng thời khi cấp tín dụng phân tán, tính an toàn thường cao hơn đối với khoản vay lớn, rủi ro tiềm ẩn nhiều hơn (Nguyễn Hiền, 2013).
1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại các nƣớc trên thế giới
- HDB – Housing Development Board: Cơ quan phát triển nhà ở Singapore có nhiệm vụ quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở, giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở Singapore. HDB hỗ trợ đối tượng này từ nguồn vốn vay của Chính Phủ với thời hạn dài, lãi suất thấp, cố định; phát hành trái phiếu; vay từ các tổ chức tài chính trung gian khác. Do có sự thuận lợi từ các nguồn vốn dài hạn này HDB có thể tài trợ vốn cho đối tượng này với lãi suất khoảng 6,25%/năm với thời hạn vay đến 20 năm. Ngoài ra HDB còn được trả góp từ quỹ CPF – đây là quỹ mà hàng tháng người lao động và người sử dụng lao động phải đóng góp với tỷ lệ khá cao nhưng người lao động có thể sử dụng quỹ này để chi cho khoản mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng.
- Tại Singapore, Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc, các trung gian về tài chính nhà ở của các Quốc Gia nói trên được thành lập với mục tiêu chính là hỗ trợ tài chính về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với nguồn vốn chủ yếu là được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản bằng cách mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị trung gian tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các chứng khoán thông qua MBSs.
+ Tại Malaysia, Cagamas Berhad thực hiện các chính sách của Chính Phủ Malaysia về việc phát triển nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng Cagamas không nhận hỗ trợ từ Chính Phủ mà Cagamas hoạt động trên thị trường thứ cấp bằng hành động mua lại các món nợ vay bất động sản và phát hành trái phiếu và MBSs.
+ Tại Thái Lan, GHB – ngân hàng nhà ở của Chính Phủ cũng nhằm vào đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Là Ngân hàng của Chính Phủ nhưng nguồn vốn hoạt động chủ yếu từ huy động tiền gửi của Chính Phủ, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, các cá nhân và hộ gia đình.
+ Tại Nhật, GHLC – Tập đoàn Chính Phủ cho vay nhà ở là tổ chức 100% sở hữu nhà nước, tổ chức này cung cấp các khoản vay dài hạn lãi suất cố định để mua nhà ở cho các hộ gia đình được thành lập năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu ổn định nhà ở và cung cấp tài chính cho lĩnh vực nhà ở nhằm nâng cao số lượng và chất lượng nhà ở. Nguồn vốn sử dụng là vốn ngân sách, phát hành trái phiếu. GHLC còn thực hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các tổ chức cho vay cá nhân. Năm 2003 GHLC chuyển sang phát triển thị trưởng chứng khoán hóa bất động sản (MBSs) và thực hiện việc mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các tổ chức tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành chứng khoán. + Tại Hàn Quốc, KHFC là tổ chức liên doanh giữa ngân hàng Hàn Quốc (chiếm 82%) và Chính Phủ Hàn Quốc (nắm giữ 18%) được thành lập năm 2004. Tổ chức này được thành lập nhằm cung cấp các khoản vay mua nhà dài hạn cho các hộ gia
đình. KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm. KHFC cho vay mua nhà với lãi suất cố định có thời hạn 30 năm với nguồn vốn huy động từ chứng khoán hóa bất động sản có bảo lãnh của KHFC. Ngoài ra KHFC còn có dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất dộng sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác.
+ Tại HongKong, HKMC – Tập đoàn thế chấp HongKong được thành lập năm 1997 bởi ủy ban tiền tệ HongKong do chính phủ sở hữu 100% nhằm mở rộng và phát triển việc sở hữu nhà ở tại HongKong thông qua việc phát triển các khoản tài chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu HongKong. HKMC không nhận được sự viện trợ của chính phủ. HKMC cho vay bằng nguồn vốn từ nghiệp vụ chứng khoán hóa. HKMC thực hiện dịch vụ bảo hiểm cho các khoản vay và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép tài trợ đến 95% mà không tín thêm phí cho phần rủi ro tăng thêm.
1.4 Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
Phương trình hồi qui có dạng như sau: (Trần Hà Kim Thanh, 2011)
Y = a + b1X1+ b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5+ b6X6+ b7X7+ b8X8+ b9X9+ b10X10+ b11X11 Yếu tố tác động xu hướng cho vay Các yếu tố bên ngoài Các yếu tố bên trong Các yếu tố năng lực trả nợ Các yếu tố thuộc về khoản cho vay Điều kiện kinh tế vĩ mô Chính sách ưu đãi Quản lý hoạt động tín dụng Ngu ồn vốn Ngu ồn nhân lực Công nghệ Thu nhập nghiệp Nghề năng Khả tích lũy, trả nợ Giá trị khoản vay Tài sản đảm bảo X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11
Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu
`
Loại hiệu Ký Tên gọi Giá trị đo lường
Biến độc lập
X1 Điều kiện kinh tế vĩ mô
Thu nhập bình quân cao Cơ hội tìm kiếm việc làm cao Thất nghiệp thấp
Lạm phát thấp
X2 Chính sách ưu đãi Chính sách ưu đãi đặc biệt Cách thức triển khai đơn giản, hiệu quả
Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp
X3 Quản lý hoạt động tín
dụng
Chính sách thắt chặt hay khuyến khích
Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt Quy định, thủ tục đơn giản
X4 Nguồn vốn
Nguồn vốn tự có lớn Các khoản ký thác ổn định Khả năng sử dụng vốn vay cao Chi phí sử dụng vốn thấp Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài
X5 Nguồn nhân lực Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao Chi phí tuyển dụng thấp X6 Công nghệ Mức độ công nghệ hiện đại Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý
X7 Thu nhập
Mức lương
Nguồn thu nhập khác Tính ổn định của thu nhập X8 Nghề nghiệp Trình độ chuyên môn cao Tính ổn định của công việc
Kinh nghiệm làm việc lâu năm X9 Khả năng tích lũy, trả nợ
Tài sản hiện có Độ tuổi
Chi phí cuộc sống Các khoản nợ khác
X10 Giá trị khoản vay
Quy mô khoản vay lớn
Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp Kỳ hạn vay ngắn
Lãi suất cho vay cao
Khả năng kiểm soát khoản vay cao
X11 Tài sản đảm bảo
Giá trị tài sản đảm bảo lớn Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ Tính thanh khoản TSĐB cao
Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao Khả năng xử lý TSĐB đơn giản Biến
phụ
thuộc Y
Xu hướng cấp tín dụng của Eximbank
Đánh giá thị trường tiềm năng Mang lại lợi nhuận cao Tính an toàn cao Khả năng rủi ro thấp
1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài
Nhóm các yếu tố bên ngoài bao gồm: các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế (thu nhập bình quân, tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp,…), chế độ, chính sách của Chính Phủ, quy định của Nhà nước trong hoạt động ngân hàng. Nhóm này được đo lường bằng 10 biến quan sát:
Thu nhập bình quân cao Cơ hội tìm kiếm việc làm cao Thất nghiệp thấp
Lạm phát thấp
Chính sách ưu đãi đặc biệt
Cách thức triển khai đơn giản, hiệu quả
Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp Chính sách thắt chặt hay khuyến khích
Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt Quy định, thủ tục đơn giản
1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng
Các yếu tố bên trong thể hiện năng lực hoạt động của NHTM, theo nguyên tắc NHTM có năng lực càng cao thì khả năng cấp tín dụng và mở rộng tín dụng, phát triển sản phẩm mới càng cao. Các yếu tố bên trong bao gồm: khả năng về nguồn vốn, nhân sự và công nghệ. Nhóm này được đo lường bằng 9 biến quan sát:
Nguồn vốn tự có lớn Các khoản ký thác ổn định Khả năng sử dụng vốn vay cao Chi phí sử dụng vốn thấp
Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao Chi phí tuyển dụng thấp
Mức độ công nghệ hiện đại Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý
1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng
Yếu tố này thể hiện năng lực trả nợ vay của khách hàng, đây là một trong những yếu tố mà các NHTM quan tâm. Thẩm định năng lực trả nợ của khách hàng bao gồm các yếu tố sau: thu nhập, khả năng tìm kiếm công việc, khả năng tích lũy và hoàn trả nợ vay. Để đánh giá chính xác mỗi NHTM cần xây dựng các tiêu chí, nội dung đánh giá về khách hàng khác nhau. Yếu tố này được đo lường bằng 10 biến quan sát:
Mức lương
Nguồn thu nhập khác Tính ổn định của thu nhập Trình độ chuyên môn cao Tính ổn định của công việc Kinh nghiệm làm việc lâu năm Tài sản hiện có
Độ tuổi
Chi phí cuộc sống Các khoản nợ khác
1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay
Đây là nhóm các yếu tố đánh giá khả năng sinh lời của các NHTM. Để đánh giá hiệu quả của một sản phẩm cần có nhiều yếu tố khác nhau, các yếu tố này có thể là đo lường khả năng sinh lời hay rủi ro của sản phẩm tín dụng đó (thời hạn càng dài thì rủi
ro càng cao, lãi suất càng cao thì khả năng sinh lời cao, quy mô khoản vay càng lớn thì khả năng sinh lời càng lớn..). Tùy từng trường hợp mà sản phẩm tín dụng có lợi nhuận cao và rủi ro thấp thì có hấp dẫn các NHTM phát triển, mở rộng, tùy từng mục tiêu và chiến lược trong các giai đoạn khác nhau các NHTM cũng có những đánh giá khác nhau về các yếu tố cấu thành nên giá trị khoản vay. Nhóm yếu tố này được đo lường bằng 10 biến quan sát:
Khả năng kiểm soát khoản vay cao Quy mô khoản vay lớn
Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp Kỳ hạn vay ngắn
Lãi suất cho vay cao
Khả năng xử lý TSĐB đơn giản Giá trị tài sản đảm bảo lớn Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ Tính thanh khoản TSĐB cao
Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao
1.4.5 Thang đo xu hƣớng cấp tín dụng của ngân hàng
Khả năng cấp tín dụng và phát triển một sản phẩm tín dụng cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau. Để quyết định việc có phát triển, mở rộng một sản phẩm tín dụng hay không, các NHTM cần phải đánh giá về thị trường, khả năng sinh lời, độ rủi ro. Xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp được đo lường qua 5 biến quan sát:
Đánh giá thị trường tiềm năng Mang lại lợi nhuận cao
Tính an toàn cao Khả năng rủi ro thấp
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chương 1 tác giả trình bày những lý luận chung nhất về tín dụng và các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, do ở nước ta chưa có khái niệm và các tiêu chí xác định thống nhất về đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp; và tín dụng nhà ở nên tác giả đưa ra những khái niệm và các tiêu chí xác định mà đang được thực tế chấp nhận; đồng thời trình bày vai trò, ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Ngoài ra trong chương 1, bên cạnh việc trình bày những lý luận chung nhất về tín dụng và các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, tác giả còn nghiên cứu các chương trình và kinh nghiệm cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước trên thế giới. Chương 1 được xem là tiền đề quan trọng để đi sâu vào phân tích và đưa ra những giải pháp thiết thực trong các chương tiếp theo.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HỒ CHÍ MINH
2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) 2.1.1 Giới thiệu chung
EIB được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam.
Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990. Ngày 06/04/1992, Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-GP cho phép Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng VN tương đương 12,5 triệu USD với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank.
Đến 31/03/2013 vốn điều lệ của Eximbank đạt 12.355 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng. Eximbank hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp cả nước với Trụ Sở Chính đặt tại TP. Hồ Chí Minh và 207 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc và đã thiết lập quan hệ đại lý với 869 Ngân hàng tại 84 quốc gia trên thế giới. 2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn Thời kỳ từ 1989-1995: Thời kỳ từ 1989-1995:
Ngày 24/05/1989 ngân hàng được thành lập với tên gọi là Ngân hàng Xuất Nhập