Đây là nhóm các yếu tố đánh giá khả năng sinh lời của các NHTM. Để đánh giá hiệu quả của một sản phẩm cần có nhiều yếu tố khác nhau, các yếu tố này có thể là đo lường khả năng sinh lời hay rủi ro của sản phẩm tín dụng đó (thời hạn càng dài thì rủi
ro càng cao, lãi suất càng cao thì khả năng sinh lời cao, quy mô khoản vay càng lớn thì khả năng sinh lời càng lớn..). Tùy từng trường hợp mà sản phẩm tín dụng có lợi nhuận cao và rủi ro thấp thì có hấp dẫn các NHTM phát triển, mở rộng, tùy từng mục tiêu và chiến lược trong các giai đoạn khác nhau các NHTM cũng có những đánh giá khác nhau về các yếu tố cấu thành nên giá trị khoản vay. Nhóm yếu tố này được đo lường bằng 10 biến quan sát:
Khả năng kiểm soát khoản vay cao Quy mô khoản vay lớn
Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp Kỳ hạn vay ngắn
Lãi suất cho vay cao
Khả năng xử lý TSĐB đơn giản Giá trị tài sản đảm bảo lớn Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ Tính thanh khoản TSĐB cao
Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao
1.4.5 Thang đo xu hƣớng cấp tín dụng của ngân hàng
Khả năng cấp tín dụng và phát triển một sản phẩm tín dụng cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau. Để quyết định việc có phát triển, mở rộng một sản phẩm tín dụng hay không, các NHTM cần phải đánh giá về thị trường, khả năng sinh lời, độ rủi ro. Xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp được đo lường qua 5 biến quan sát:
Đánh giá thị trường tiềm năng Mang lại lợi nhuận cao
Tính an toàn cao Khả năng rủi ro thấp
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chương 1 tác giả trình bày những lý luận chung nhất về tín dụng và các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, do ở nước ta chưa có khái niệm và các tiêu chí xác định thống nhất về đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp; và tín dụng nhà ở nên tác giả đưa ra những khái niệm và các tiêu chí xác định mà đang được thực tế chấp nhận; đồng thời trình bày vai trò, ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Ngoài ra trong chương 1, bên cạnh việc trình bày những lý luận chung nhất về tín dụng và các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, tác giả còn nghiên cứu các chương trình và kinh nghiệm cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước trên thế giới. Chương 1 được xem là tiền đề quan trọng để đi sâu vào phân tích và đưa ra những giải pháp thiết thực trong các chương tiếp theo.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HỒ CHÍ MINH
2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) 2.1.1 Giới thiệu chung
EIB được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam.
Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990. Ngày 06/04/1992, Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-GP cho phép Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng VN tương đương 12,5 triệu USD với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank.
Đến 31/03/2013 vốn điều lệ của Eximbank đạt 12.355 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng. Eximbank hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp cả nước với Trụ Sở Chính đặt tại TP. Hồ Chí Minh và 207 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc và đã thiết lập quan hệ đại lý với 869 Ngân hàng tại 84 quốc gia trên thế giới. 2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn Thời kỳ từ 1989-1995: Thời kỳ từ 1989-1995:
Ngày 24/05/1989 ngân hàng được thành lập với tên gọi là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam. Ngày 17/01/1990 Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động.
Ngày 06/04/1992 với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank, ngân hàng hoạt động với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng VN tương đương 12,5 triệu USD.
Từ 1992 đến 1995: ngân hàng được Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện một phần chương trình tài trợ không hoàn lại của Thụy Điển dành cho các doanh nghiệp có nhu cầu nhập khẩu từ Thụy Điển. Ngoài ra ngân hàng được tham gia vào hệ thống thanh toán điện tử của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tham gia tổ chức viễn thông tài chính liên ngân hàng toàn cầu (Swift), và được chọn là 1 trong 6 ngân hàng Việt Nam tham gia dự án hiện đại hóa ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức với sự tài trợ của Ngân hàng thế giới (World bank).
Thời kỳ 1996 – 2011
Ngân hàng chính thức trở thành thành viên chính thức của tổ chức thẻ quốc tế Master và Visa. Trong giai đoạn này EIB chính thức triển khai hệ thống thanh toán nội hàng toàn hệ thống, là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế Visa Debit.
Năm 2007 EIB ký kết hợp tác chiến lược với 17 đối tác trong nước và các đối tác đầu tư nước ngoài, đặc biệt là ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược với ngân hàng Sumitomo Mitsui Banking Corporation (SMBC) của Nhật Bản. Năm 2009 EIB tăng vốn điều lệ lên 8.800 tỷ đồng, chính thức niêm yết cổ phiếu tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM.
Năm 2011 EIB tăng vốn điều lệ lên 12.355 tỷ đồng và được tạp chí The Banker chọn vào Top 1000 ngân hàng hàng đầu thế giới và Top 25 ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tài sản nhanh nhất 2010.
2.2 Phân khúc đối tƣợng ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Cán bộ công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận tổ quốc và các tổ các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân dân;
- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo qui định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ qui định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể.
- Người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội. Cụ thể là:
+ Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8 m2 sử dụng/người.
+ Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8 m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
- Đối tượng vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở.
2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM.
Do sự đa dạng của thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nên các công cụ tài chính và nguồn vốn tín dụng nhà ở cho đối tượng này cũng đa dạng:
- Ngân hàng thương mại: là tổ chức tài chính trung gian cung cấp tín dụng nhà ở. Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khoán hóa các khoản vay. NHTM cần luôn đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo sự cân đối vốn huy động ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn.
- Ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở. Tại Trung Quốc ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban đầu và cuối cùng cho các NHTM trong việc cung tín dụng nhà ở. Ngoài ra nó còn là công cụ tài chính quan trọng của Chính Phủ trong việc thực hiện chính sách tài chính nhà ở.
- Bảo hiểm cho vay thế chấp nhà ở giúp cho người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.
- Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt: tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về nhà ở. Quỹ người nghèo.
- Chương trình của Chính Phủ về vay thế chấp nhà ở: Chính Phủ Singapore cung cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất với thời hạn 20 năm, lãi suất thấp.
2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam
Trước hết chúng ta xét về thực trạng nhu cầu nhà ở và tình hình hoạt động đầu tư nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2010 và kết quả khảo sát mức sống hộ gia đình thì số hộ gia đình sinh sống tại khu vực thành thị - Tp.HCM là hơn 1,5 triệu hộ, trong đó số hộ có nhà ở bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ là khoảng 1,2 triệu hộ chiếm hơn 78% và họ đang có nhu cầu về nhà ở.
Hiện nay và dự kiến đến năm 2015 tại các khu vực đô thị có khoảng 1,74 triệu người còn khó khăn về nhà ở, phải ở trung bình dưới 5m2/người và 1.715.000 công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở). Theo số liệu cho biết hiện tại Thành Phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp. Trong số này có khoảng 20% có nhu cầu bức xúc về nhà ở (Hải Phong, 2013). Theo nghiên cứu về “Khả năng tích lũy mua nhà đối với người có thu nhập thấp ở TP.HCM và tỉnh Bình Dương” thì có kết luận rằng: xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở (tỷ số giữa giá nhà ở bình quân trên thu nhập bình quân) ngày càng cao, các đối tượng có thu nhập càng thấp thì thời gian tích lũy mua nhà càng dài ra nên họ rất cần sự hỗ trợ tín dụng từ phía các tổ chức tài chính.
Bên cạnh đó năm 2013, Bộ xây dựng đang tập trung giải quyết tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu, tập trung giải quyết vấn đề nhà ở xã hội; khắc phục sự chênh lệch cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, tập trung vào các sản phẩm bất động sản chủ yếu phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua. Ngoài ra Ngân Hàng Nhà Nước còn hỗ trợ bằng gói tín dụng khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quy định tại Thông tư, trong đó dành tối đa 30% để cấp tín dụng đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam
Trong bối cảnh nền kinh tế 2010 - 2013, rất khó khăn trong việc tìm kiếm một khách hàng tốt và có tiềm năng do nợ xấu cao do khó khăn trong hấp thụ vốn của nền kinh tế. Năm 2010 toàn hệ thống có tốc độ tăng trưởng tín dụng đột biến cao nhất là 31,19% sau đó từ năm 2011 trở đi tốc độ tăng trưởng giảm liên tục, giảm nhiều nhất là năm 2011 với tốc độ tăng trưởng chỉ có 10,7%, giảm gần 20,4%. Trong 5 tháng đầu
năm 2013, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống mới đạt được 1,4%, trong đó có không ít ngân hàng chưa tăng trưởng quá 1%, trong khi hoạt động tín dụng lại chiếm phần lớn doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng nên các ngân hàng đều đưa ra các mức lãi suất cạnh tranh, phổ biến từ 6 – 13%/năm, chấp nhận mức lợi nhuận biên siêu thấp (chưa đến 2%), các ngân hàng còn kèm theo các dịch vụ ưu đãi khác cho người vay tiền như miễn, giảm các phí dịch vụ.. Cụ thể, UBND TPHCM phối hợp các ngân hàng như Agribank, Sacombank… đã đưa ra mức lãi suất cho vay ngắn hạn 6%/năm và dài hạn 10%/năm hỗ trợ cho các doanh nghiệp tham gia bình ổn giá. Trong khi đó, Vietinbank cũng triển khai chương trình “hè ưu đãi” từ 2/5 đến 2/7 cho khách hàng vay vốn sản suất kinh doanh với tổng gói ưu đãi lên đến 1000 tỷ đồng, cùng lãi suất 10%/năm. Mặc dù các NHTM đua nhau đưa ra nhiều chương trình vay vốn dành cho các doanh nghiệp với lãi suất cạnh tranh nhưng một nghịch lý đã xảy ra: các ngân hàng đang tìm mọi cách để đưa dòng vốn ra thị trường trong khi các doanh nghiệp thì vẫn không tiếp cận được vốn do các khoản nợ cũ chưa thanh toán. Cũng còn một lý do cần phải đề cập đến là thực tế doanh nghiệp không thể vay vốn vì nhiều ngân hàng vẫn áp dụng mức lãi suất rất cao 16-17%/năm, trong khi những ngân hàng áp dụng lãi suất thấp thì lại rất khắt khe về thủ tục vay.
Bảng 2.1 : Số liệu về mức tăng trƣởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai đoạn 2010-3/2013 Đơn vị tính: tỷ đồng
Năm Ngành ngân hàng Dƣ nợ Tăng trƣởng 2010 2.374.078 31,19 2011 2.632.853 10,9 2012 2.817.153 7,00% 03/2013 2.856.593 1,40%
2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam
Do tín dụng doanh nghiệp không thể tăng trưởng được thì các NHTM đã chuyển sang lĩnh vực cấp tín dụng dành cho đối tượng là khách hàng cá nhân với các mục đích như: tiêu dùng, sửa nhà, mua nhà, xây nhà, sản xuất kinh doanh.. với lãi xuất hấp dẫn.
Cụ thể, VIB triển khai chương trình cấp tín dụng mua nhà chỉ với lãi suất 6% trong 6 tháng đầu. Sau đó sẽ điều chỉnh lãi suất theo lãi suất thị trường, dao động khoảng 12%/năm.
Maritime Bank cũng công bố mức lãi suất cấp tín dụng mua nhà, vay tiêu dùng chỉ từ 8%/năm trong 6 tháng đầu và 13,8%/năm ở 6 tháng tiếp theo. VPBank cũng đang áp dụng cấp tín dụng tiêu dùng với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6%/năm, giá trị vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng/ khoản vay. HDBank dành 1.000 tỷ đồng ưu đãi lớn cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng, mua nhà, xây, sửa nhà... với lãi suất 0% áp dụng trong