Trong bối cảnh nền kinh tế 2010 - 2013, rất khó khăn trong việc tìm kiếm một khách hàng tốt và có tiềm năng do nợ xấu cao do khó khăn trong hấp thụ vốn của nền kinh tế. Năm 2010 toàn hệ thống có tốc độ tăng trưởng tín dụng đột biến cao nhất là 31,19% sau đó từ năm 2011 trở đi tốc độ tăng trưởng giảm liên tục, giảm nhiều nhất là năm 2011 với tốc độ tăng trưởng chỉ có 10,7%, giảm gần 20,4%. Trong 5 tháng đầu
năm 2013, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống mới đạt được 1,4%, trong đó có không ít ngân hàng chưa tăng trưởng quá 1%, trong khi hoạt động tín dụng lại chiếm phần lớn doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng nên các ngân hàng đều đưa ra các mức lãi suất cạnh tranh, phổ biến từ 6 – 13%/năm, chấp nhận mức lợi nhuận biên siêu thấp (chưa đến 2%), các ngân hàng còn kèm theo các dịch vụ ưu đãi khác cho người vay tiền như miễn, giảm các phí dịch vụ.. Cụ thể, UBND TPHCM phối hợp các ngân hàng như Agribank, Sacombank… đã đưa ra mức lãi suất cho vay ngắn hạn 6%/năm và dài hạn 10%/năm hỗ trợ cho các doanh nghiệp tham gia bình ổn giá. Trong khi đó, Vietinbank cũng triển khai chương trình “hè ưu đãi” từ 2/5 đến 2/7 cho khách hàng vay vốn sản suất kinh doanh với tổng gói ưu đãi lên đến 1000 tỷ đồng, cùng lãi suất 10%/năm. Mặc dù các NHTM đua nhau đưa ra nhiều chương trình vay vốn dành cho các doanh nghiệp với lãi suất cạnh tranh nhưng một nghịch lý đã xảy ra: các ngân hàng đang tìm mọi cách để đưa dòng vốn ra thị trường trong khi các doanh nghiệp thì vẫn không tiếp cận được vốn do các khoản nợ cũ chưa thanh toán. Cũng còn một lý do cần phải đề cập đến là thực tế doanh nghiệp không thể vay vốn vì nhiều ngân hàng vẫn áp dụng mức lãi suất rất cao 16-17%/năm, trong khi những ngân hàng áp dụng lãi suất thấp thì lại rất khắt khe về thủ tục vay.
Bảng 2.1 : Số liệu về mức tăng trƣởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai đoạn 2010-3/2013 Đơn vị tính: tỷ đồng
Năm Ngành ngân hàng Dƣ nợ Tăng trƣởng 2010 2.374.078 31,19 2011 2.632.853 10,9 2012 2.817.153 7,00% 03/2013 2.856.593 1,40%
2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam
Do tín dụng doanh nghiệp không thể tăng trưởng được thì các NHTM đã chuyển sang lĩnh vực cấp tín dụng dành cho đối tượng là khách hàng cá nhân với các mục đích như: tiêu dùng, sửa nhà, mua nhà, xây nhà, sản xuất kinh doanh.. với lãi xuất hấp dẫn.
Cụ thể, VIB triển khai chương trình cấp tín dụng mua nhà chỉ với lãi suất 6% trong 6 tháng đầu. Sau đó sẽ điều chỉnh lãi suất theo lãi suất thị trường, dao động khoảng 12%/năm.
Maritime Bank cũng công bố mức lãi suất cấp tín dụng mua nhà, vay tiêu dùng chỉ từ 8%/năm trong 6 tháng đầu và 13,8%/năm ở 6 tháng tiếp theo. VPBank cũng đang áp dụng cấp tín dụng tiêu dùng với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6%/năm, giá trị vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng/ khoản vay. HDBank dành 1.000 tỷ đồng ưu đãi lớn cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng, mua nhà, xây, sửa nhà... với lãi suất 0% áp dụng trong tháng đầu tiên và 11,86%/năm cố định trong 11 tháng tiếp theo. NamABank cũng triển khai sản phẩm "Ưu đãi lãi vay - Có ngay mơ ước" dành cho khách hàng vay tiêu dùng, mua nhà lãi suất ưu đãi đến 0%/năm.
Về phía các ngân hàng nước ngoài cũng kích cầu tiêu dùng mạnh mẽ. Cụ thể lãi suất cấp tín dụng mua nhà của ANZ ở mức 6,5%/năm trong vòng 3 tháng đầu và sau đó khoản vay sẽ được áp dụng lãi suất tiêu chuẩn là 10,5%/năm (đối với kỳ hạn đổi lãi 1 tháng).
Ngoài ra, ANZ còn cung cấp lãi suất vay cố định 12,5%/năm trong vòng 2 năm cho khách hàng mua nhà. Hong Leong Bank cũng triển khai các gói tín dụng mua nhà với mức lãi suất 6%/năm áp dụng cho 3 tháng đầu tiên. Ngoài ra, khách hàng còn có thể chọn ưu đãi cố định lãi suất trong năm đầu tiên từ 11,5% cho đến 12,3% tùy thuộc vào sản phẩm vay.
Do đó tính từ đầu năm đến nay, các NHTM trên địa bàn TP.HCM đã cho cá nhân vay mua nhà, sửa chữa nhà, tiêu dùng... tăng khoảng 12.000 tỷ đồng, với mức tăng
1,5% so với đầu năm. Số dư nợ khách hàng cá nhân chiếm 11,2% trên tổng dư nợ. Mức tăng này chủ yếu xuất phát từ các đối tượng vay là các cá nhân có thu nhập cao từ 10-15 triệu đồng/tháng, còn đối tượng là các cá nhân có thu nhập trung bình và thấp thì các NHTM còn chưa chú trọng đến do đó các đối tượng này không thể tiếp cận được nguồn vốn này do lãi suất còn khá cao không phù hợp với thu nhập của họ.
Nhằm đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu Chính Phủ đã ban hành nghị quyết 02/2013/NQ-CP Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ngày 07/01/2013: Chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Trong quý I năm 2013 phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn Quy chế cho vay các đối tượng trên để đảm bảo sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các khoản tín dụng này. Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cấp tín dụng đối với các đối tượng nêu trên.
Nhằm thực hiện Nghị Quyết 02/2013 /NQ-CP, ngày 15/05/2013 Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cấp tín dụng hỗ trợ nhà ở với nội dung chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục mở rộng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên
tập trung cấp tín dụng các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cấp tín dụng bất động sản bị khống chế. Bên cạnh đó, chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại Nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất hợp lý. Tuy nhiên với gói tín dụng 30.000 tỷ ưu đãi lãi suất 6%/năm chính thức triển khai ngày 1/6 nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân có nhu cầu mua nhà để ở, nhưng để tiếp cận nguồn vốn, người vay phải trải qua rất nhiều rào cản:
- Để vào nhóm đối tượng được vay, cán bộ, công chức, viên chức phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về thực trạng nhà ở và các đối tượng còn lại phải có xác nhận của UBND xã, phường nơi có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở. Người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 thì phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi công tác, thực trạng nhà ở… Những quy định này có vẻ đơn giản, nhưng thực tế rất khó kiểm soát những người có thẩm quyền duyệt có xảy ra tình trạng gây khó và phê duyệt có đúng đối tượng theo như Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày 15/05/2013 về việc hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. Cũng nhằm xác định đối tượng được hỗ trợ vốn vay thuê, mua nhà xã hội Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM còn xây dựng bảng tiêu chí chấm điểm nhằm xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội Thành phố dựa vào thâm niên biên chế, thành tích và nhân thân: người có thâm niên từ 30 năm trở lên; huân chương, huy chương, bằng khen của Thủ tướng Chính phủ, chiến sĩ thi đua toàn quốc và thuộc diện người có công với cách mạng thì có được
số điểm cao nhất; với những điều kiện như thế thì khó có thể đáp ứng được hết nhu cầu vay mua, thuê mua nhà để ở của đại đa số người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức trong khi nhu cầu của họ thì rất lớn.
- Về phía ngân hàng thì người thu nhập thấp chưa có thể đáp ứng được các điều kiện của ngân hàng như: do họ đa phần chưa có nhà ở nên điều kiện tài sản thế chấp rất khó đáp ứng, để đủ khả năng thanh toán tiền lãi và nợ gốc hàng tháng cho một căn hộ, trung bình thu nhập gia đình phải trong khoảng 15 – 18 triệu/tháng. Mức thu nhập này, chưa tính những khoản ngoài lương, thì đã không phải là thu nhập thấp. Với những điều kiện này thì người thu nhập thấp thì không với tới, trong khi những người vượt mức thu nhập chịu thuế thì lại không rơi vào nhóm được vay ưu đãi. Điều này vô hình trung đã thu hẹp cửa với những người có nhu cầu thực.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2013, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là 230.615 tỷ đồng tăng 0,9 % so với thời điểm 31/12/2012. Cụ thể, dư nợ cấp tín dụng xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 15.172 tỷ đồng, tăng 1,5% so với thời điểm 31/12/2012; vay xây dựng khu đô thị đạt 41.388 tỷ đồng, giảm 4,0% so với thời điểm 31/12/2012; vay xây dựng văn phòng cho thuê đạt 31.267 tỷ đồng, giảm 1,6% so với thời điểm 31/12/2012; vay sửa chữa, mua nhà để ở kết hợp cho thuê 55.153 tỷ đồng, tăng 3,3% so với thời điểm 31/12/2012. Ngoài ra, dư nợ vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê đạt 37.852 tỷ đồng, tăng 4,7% so với thời điểm 31/12/2012; vay mua quyền sử dụng đất 12.893 tỷ đồng, giảm 1,2 % so với thời điểm 31/12/2012; vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác 30.890 tỷ đồng, tăng 2,4% so với thời điểm 31/12/2012.
Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Bình thì dư nợ tín dụng trực tiếp cấp tín dụng bất động sản hiện chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống ngân hàng có đảm bảo bằng bất động sản rất lớn, khoảng 60%. Đây chính là lý do cần từng bước tháo gỡ khó khăn cho tín dụng bất động sản, nhất là khi nhu cầu nhà ở của người dân lớn và mặt bằng giá nhà đã đến mức hợp lý để người dân mua vào.
Tuy nhiên tính đến 29/4/2013, dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng được cải thiện trong 4 tháng đầu năm, nhưng chỉ tăng 2,11% so với cuối năm 2012 trong khi huy động vốn tăng 5,2% so với cuối năm 2012. Ngân hàng Chính sách xã hội tiếp tục đẩy mạnh cấp tín dụng đối với người nghèo và các đối tượng chính sách với dư nợ tín dụng đã đạt trên 114 nghìn tỷ đồng, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.
Qua đó cho thấy các Ngân hàng thương mại chưa chú trọng nhiều vào cấp tín dụng bất động sản do còn tồn tại một số khó khăn trở ngại như:
- Về khía cạnh pháp lý, Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và thủ tục đăng ký thế chấp còn rất phức tạp, các quy định của pháp luật về phát mãi, tịch thu, kê biên tài sản đảm bảo còn rất rờm rà và thậm chí không thể thực hiện được.
- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ thẩm định tín dụng và định giá tài sản còn yếu kém do chưa được tập huấn kỹ càng.
- Nguồn vốn trung, dài hạn của ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu cấp tín dụng bất động sản với kỳ hạn trung và dài hạn.
Ngoài ra để tiếp cận được khoản vay với mục đích mua nhà để ở hiện nay khách hàng phải đáp ứng nhiều điều kiện mà mỗi ngân hàng đưa ra: chứng minh thu nhập từ 10-15 triệu đồng/người/tháng để trả góp gốc và lãi hàng tháng khoảng 15 triệu đồng. Với tình hình thanh khoản như hiện nay của hệ thống ngân hàng được cải thiện trong khi tăng trưởng tín dụng âm suốt những tháng đầu năm được xem là lý do để các ngân hàng chạy đua mở van tín dụng bất động sản với lãi suất hấp dẫn.