II. Đánh giá môi trờng đầ ut bđs qua thực tiễn đầ ut BĐS Việt Nam
7. ut tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng thơng mại
Trong tổng số doanh số cho vay BĐS, các ngân hàng thơng mại Nhà nớc chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 80-85%, các tổ chức tín dụng khác chỉ chiếm 15-20%. Về mức tăng doanh số cho vay BĐS, các ngân hàng thơng mại Nhà nớc có mức tăng cao hơn hẳn so với các tổ chức tín dụng khác trong năm 2004 (31% so với 9%). Trong 6 tháng đầu năm 2005, doanh số cho vay BĐS của các ngân hàng th- ơng mại Nhà nớc đã đạt 86% doanh số của cả năm 2004 và các tổ chức tín dụng khác đạt 119% doanh số của năm 2004.
- Theo địa bàn cho vay, doanh số cho vay BĐS của các thành phố lớn (gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ và Hải Phòng) chiếm tỷ trọng khá lớn, khoảng 69% năm 2003, giảm xuống còn gần 60% trong năm 2004 và tăng lên mức 78% trong 6 tháng đầu năm 2005. Thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn có doanh số cho vay BĐS cao nhất trên toàn quốc, chiếm khoảng 47% tổng doanh số cho vay BĐS của cả nớc năm 2003, giảm xuống còn hơn 34% năm 2004 và tăng lên mức gần 53% trong 6 tháng đầu năm 2005.
Bảng 2.6: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo loại hình tổ chức tín dụng
Đơn vị: Tỷ đồng
2003 2004 6/2005 Tổng doanh số cho vay BĐS 23.625 30.947 28.043
So kỳ trớc (%) 131% 91%
Trong đó:
- Doanh số của ngân hàng thơng mại Nhà nớc 19.476 26.426 22.686
So kỳ trớc (%) 134% 86%
- Doanh số của các tổ chức tín dụng khác 4.149 4.521 5.357
So kỳ trớc (%) 109% 119%
Nguồn: Ngân hàng Nhà nớc
- Theo thời hạn khoản vay, trong 2 năm 2003-2004, khoảng 87-88% doanh số cho vay là các khoản cho vay trung hạn (từ 1-5 năm), chỉ có khoảng 12-13% là các khoản cho vay dài hạn và hầu nh không phát sinh cho vay ngắn hạn trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, đến tháng 6/2005 tỷ lệ cho vay dài hạn đã đ- ợc nâng lên và chiếm gần 20% tổng doanh số cho vay BĐS, các khoản cho vay trung hạn chiếm khoảng 80%. Trên cả nớc, Thành phố Hồ Chí Minh là địa phơng có tỷ trọng cho vay dài hạn trong tổng doanh số cho vay BĐS cao nhất cả nớc, khoảng 17% trong các năm 2003-2004 và 27% trong 6 tháng đầu năm 2005. Chính thay đổi trong cơ cấu theo thời hạn cho vay BĐS của địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã dẫn đến sự thay đổi về cơ cấu thời hạn của doanh số cho vay BĐS trên toàn quốc.
Bảng 2.7: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo thời hạn cho vay
Đơn vị: Tỷ đồng
2003 2004 6/2005 Tổng doanh số cho vay BĐS 23.625 30.947 28.043 Trong đó
- Cho vay trung hạn (từ 1-5 năm) 20.573 27.394 22.636
Tỷ trọng 87,08% 88,52% 80,72%
- Cho vay dài hạn (trên 5 năm) 3.052 3.553 5.407
Tỷ trọng 12,92% 11,48% 19,28%
- Theo nhu cầu vốn cho vay, cho vay sửa chữa và mua sắm nhà cửa là nhu cầu vốn có doanh số cho vay cao nhất trong thời gian qua, chiếm tỷ trọng trên 53% tổng cho vay BĐS trong 2 năm 2003-2004, riêng 6 tháng đầu năm 2005, tỷ trọng của doanh số cho vay sửa chữa và mua sắm nhà cửa giảm xuống còn gần 49% tổng cho vay BĐS. Trong các năm 2003-2004, cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê là nhu cầu vốn có tỷ trọng doanh số đứng thứ hai, đạt trên 18% trong năm 2003 và khoảng 15% trong năm 2004. Trong 6 tháng đầu năm 2005, nhu cầu vốn này vẫn duy trì đợc tỷ trọng khoảng gần 15% tổng doanh số cho vay BĐS, trong khi nhu cầu vốn vay xây dựng nhà ở để bán có tỷ trọng tăng mạnh (từ 6-7% trong các năm 2003-2004 lên mức gần 18% trong 6 tháng đầu năm 2005). Nhu cầu vốn vay xây dựng văn phòng cho thuê chiếm tỷ trọng nhỏ (dới 5%) trong suốt giai đoạn 2003-6/2005.
Bảng 2.8: Doanh số cho vay BĐS giai đoạn 2003-6/2005 phân theo nhu cầu vốn vay Đơn vị: Tỷ đồng 2003 2004 6/2005 Doanh số trọngTỷ (%) Doanh số trọngTỷ (%) Doanh số trọngTỷ (%) Tổng doanh số cho vay BĐS 23.625 30.947 28.043
Xây nhà ở để bán 1.559 6,60 2.244 7,25 5.002 17,84 Xây dựng văn phòng cho thuê 801 3,39 1.649 5,33 742 2,65 Sửa chữa và mua sắm nhà cửa 12.626 53,44 17.200 55,58 13.654 48,69 Xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô
thị, khu công nghiệp cho thuê 4.327 18,31 4.645 15,01 4.007 14,29 Khác 4.312 18,25 5.209 16,83 4.638 16,54
Nguồn: Ngân hàng Nhà nớc
- Về tốc độ tăng trởng doanh số cho vay các nhu cầu vốn BĐS, nhu cầu vốn có tốc độ tăng trởng cao nhất trong năm 2004 là vốn cho vay xây dựng văn phòng cho thuê (trên 200% so với năm 2003), sau đó là xây dựng nhà ở để bán và sửa chữa, mua sắm nhà cửa (khoảng 140% so với năm 2003). Trong 6 tháng đầu năm 2005, nhu cầu vốn vay xây nhà ở để bán có mức tăng trởng doanh số cao nhất (bằng trên 200% so với năm 2003), sau đó là nhu cầu vốn vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê (bằng 86% so với cả năm 2004). Tuy nhiên, nhu cầu vốn vay sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng doanh số cho vay rất lớn, do đó về tuyệt đối, mức tăng trởng doanh số cho vay sửa chữa và mua sắm nhà cửa có mức tăng lớn nhất (khoảng 4.574 tỷ trong năm 2004).
Bảng 2.9: Tốc độ tăng trởng doanh số cho vay các nhu cầu vốn BĐS giai đoạn 2003 - 6/2005
Đơn vị tính: %
Nhu cầu vốn vay 2004/2003 6 tháng 2005/2004
Xây nhà ở để bán 143,94 222,91
Xây dựng văn phòng cho thuê 205,87 45,00 Sửa chữa và mua sắm nhà cửa 136,23 79,38 Xây dựng CSHT khu đô thị, khu CN cho thuê 107,35 86,26
Khác 120,80 89,04
Nguồn: Ngân hàng Nhà nớc
- Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS là thấp hơn rất nhiều so với mức chung của tổng tín dụng đối với nền kinh tế. Số liệu của các tổ chức tín dụng cho biết tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS cuối năm 2003 là 0,8%, cuối năm 2004 là 0,99% và tăng lên đến 1,26% cuối tháng 6/2005. Trong các ngân hàng thơng mại quốc doanh, nơi chiếm đến trên 80% tổng d nợ cho vay BĐS, tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS có xu hớng tăng lên nhng vẫn thấp hơn tỷ lệ nợ xấu chung. Nguyên nhân của tình trạng trên là do rủi ro tín dụng gia tăng khi thị trờng BĐS có những dấu hiệu
trầm lắng trong năm 2005 nhng trên phơng diện khách quan, có thể thấy tỷ lệ nợ xấu tăng lên còn có cả nguyên nhân do ảnh hởng của quy định mới về phân loại chất lợng tín dụng áp dụng từ giữa năm 2005.
Bảng 2.10: Kết quả cho vay BĐS cả năm 2005
Đơn vị tính: Tỷ đồng Cho vay XD nhà bán ở để Cho vay XD văn phòng cho thuê Cho vay sửa chữa mua sắm nhà cửa Cho vay XD CSHT khu đô thị, KCN Cho vay BĐS khác Tổng số I. Số dự án đã ký hợp đồng tín dụng 1.042 1.173 134.930 2.362 10.427 149.934
II. D nợ cho vay
1. Phân theo loại hình tổ chức tín dụng 5.523 2.931 23.423 10.007 10.337 52.221
- Ngân hàng TM Nhà nớc 5.030 2.174 18.096 8.717 7.367 41.383
- Tổ chức tín dụng khác 493 757 5.327 1.290 2.971 10.838
2. Phân theo thời hạn 5.523 2.931 23.423 10.007 10.337 52.221
- Dới 1 năm 1.764 182 3.857 2.120 1.801 9.705
- Từ 1-5 năm 3.280 1.217 17.923 6.994 4.881 34.295
- Trên 5 năm 479 1.533 1.643 911 3.655 8.221
III. D nợ xấu 201 28 225 92 82 627
Tỷ lệ so tổng d nợ cho vay BĐS 3,63% 0,97% 0,96% 0,92% 0,79% 1,2%
IV. Tổng d nợ cho vay trung và dài hạn 3.760 2.750 19.566 7.905 8.536 42.516
V. Tổng d nợ có bảo đảm bằng tài sản 3.931 2.719 20.860 8.868 9.036 45.908
VI. Tổng giá trị tài sản bảo đảm 255.120
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 88.632
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 64.269
- Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất 6.796
- Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tơng lai 37.215
- Bảo đảm bằng tài sản khác 58.209
Nguồn: Ngân hàng Nhà nớc
Mặc dù đạt đợc nhiều kết quả quan trọng những đầu t vào tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng thơng mại đang còn một số tồn tại cần giải quyết, trong đó đáng chú ý là:
- Theo quy định Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chỉ đợc dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, do đó đã hạn chế việc cho vay sửa chữa, mua nhà ở của các đối tợng này. Quy định tổ chức không đợc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với các trờng hợp quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao không thu tiền sử dụng đất thuê, quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao không thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất giao/chuyển nhợng có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc. Nhà xởng và văn phòng làm việc của doanh nghiệp Nhà nớc hầu nh không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nên hạn chế khả năng sử dụng làm tài sản bảo đảm. Vì vậy, doanh nghiệp Nhà nớc bị hạn chế về tài sản bảo đảm khi vay vốn.
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và kéo dài, những hạn chế trong việc xin phép giấy chứng nhận xây dựng theo quy định, sự tồn tại của nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cho các tổ chức tín dụng rất khó khăn trong việc xác định tính pháp lý của tài sản bảo đảm của khách hàng vay.
- Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng đang phải đối mặt với nguy cơ rủi ro tiềm ẩn cao trong khi các chủ đầu t triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp, xây dựng nhà ở để bán, thờng có chi phí đầu t lớn, thời hạn cho vay dài, thời gian hoàn vốn lâu nên các ngân hàng chỉ u tiên cho vay thực hiện các hạng mục có thể thu hồi vốn sớm nhất, do vậy các công trình cơ sở hạ tầng của dự án thờng không đồng bộ và hoàn chỉnh, thậm chí có thể dẫn đến "dự án treo" khi chủ đầu t không đủ năng lực về tài chính.
Hiện cả nớc có trên 1.300 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị đã đ ợc phê duyệt và đang triển khai xây dựng theo quy hoạch, với tổng diện tích sử dụng đất 11.525 ha, diện tích sàn xây dựng 57,5 triệu m2, tổng mức đầu t 43.300 tỷ đồng. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2001 - 2005, số lợng dự án phát triển nhà ở và khu đô thị tăng nhanh, bình quân hàng năm hoàn thành và đa vào sử dụng khoảng 20 triệu m2 nhà ở đô thị. Diện tích nhà ở đã đa vào sử dụng năm 2004 là 21,8 triệu m2, da diện tích nhà ở đô thị bình quân ở nớc ta lên mức 10,8m2 sàn/ngời (khoảng 7,5 m2 sử dụng).