2.1. Giới thiệu chung
Tại Đông Âu, các di sản của cơ chế kinh tế cũ đã dẫn tới việc sử dụng BĐS kém hiệu quả và gắn các giá trị phi tiền tệ vào BĐS. Chính phủ các nớc Đông Âu trong quá trình chuyển đổi đã tiến hành nhiều biện pháp để phát triển năng lực hành chính và kỹ thuật trong các lĩnh vực nh địa chính và lập bản đồ, đăng ký đất và thực hiện hợp động để thị trờng bấtt động sản có thể vận hành tốt, cùng với sự phát tỉển của các nhà chuyên môn BĐS thuộc khu vực t nhân.
Quá trình chuyển đổi ở các nớc Đông Âu thờng dẫn tới việc chuyển đổi một phần đáng kể BĐS từ sở hữu nhà nớc nớc sang sở hữu t nhân. Hai biện pháp lớn nhất đợc thực hiện ở các nớc đang chuyển đổi là t nhân hóa và phục hồi nguyên trạng sở hữu. T nhân hóa diễn ra dới một số dạng nh bán BĐS, bán cổ phần và mở cửa cho sự tham gia của khu vực t nhân vào các ngành kinh tế trớc kia thuộc độc quyền nhà nớc. Phục hồi nguyên trạng cho phép một số chủ sở hữu cũ đợc nhận lại các BĐS trớc đã bị xung công hoặc bị bắt buộc phải bán trong thời kỳ kinh tế tập trung bao cấp. Tại Anbani, 80% đất nông nghiệp, 84% đất ở, 90,4% đất xây dựng công nghiệp đợc t nhân hoá. Tại Bungari và Rumani, chính sách phục hồi nguyên trạng cho chủ cũ là một công cụ quan trọng để chuyển quyền kiểm soát BĐS sang các chủ sở hữu t nhân.
Bảng 1.2: Mức độ phát triển thị trờng BĐS tại một số nớc chuyển đổi Đông Âu
Chỉ số CH. Séc Hungar
y BaLan CH.Slovakia Slovenia EU
% % % % % Tiêu chuẩn Mức độ hòan thiện của các thể chế hóa đất đai và chơng trình hòan trả chủ cũ 60 95 75 30 90 100 Mức độ hòan thiện
của cơ sở dữ liệu
đăng ký đất đai 90 80 50 30 0 100 Mức độ chuyển nh-
ợng đăng ký đất đai 1 2.5 1 1 1 7 Mức độ ban hành
các khỏan cho vay
thế chấp BĐS 0.1 0.2 0.05 0.1 0.1 9 Trung bình 35 45 30 20 25 100
Nguồn: Dale P. (2004)
T nhân hóa đã khiến mức sở hữu t nhân về nhà ở tại các nớc đang chuyển đổi tăng lên mức rất cao, lớn hơn so với tỷ lệ trung bình của các nớc Liên minh châu Âu. ở một số nớc, trên 90% quỹ nhà ở đã đợc t nhân hóa giá rẻ, hoặc không thu tiền, cho những ngời đang ở nhà đó. Các vấn đề tài chính của khu vực này đã làm giảm mạnh việc xây nhà ở xã hội (Chẳng hạn, tại Rumani, các nhà xã hội đợc xây năm 1997 chỉ bằng 25% so với năm 1992).
Những đòi hòi hoàn trả BĐS cho chủ cũ xuất hiện sau các cuộc chính biến cuối thập kỷ 80. Tuy nhiên, chính sách cụ thể khác nhau ở các nớc. Tại Ba Lan, không có hòan trả BĐS trên quy mô lớn, thay vào đó chính phủ sử dụng chính sách t nhân hóa hàng loạt. Tới tháng 3/1998, trong số 4,6 triệu ha đất nông nghiệp thuộc sở hữu chính phủ thì 650 nghìn ha đã đợc t nhân hóa. Tại Hungary, Latvia, Cộng hoà Séc, Cộng hoà Slovak và Slovenia, chính sách hoàn trả chủ cũ đã thực thi với mức độ và cách thức khác nhau. Ngời chủ cũ có thể đợc nhận lại BĐS hoặc đợc đền bù bằng tiền. Có khoảng 200 nghìn BĐS thành thị và 230 nghìn BĐS nông thôn đã đợc trao trả lại chủ cũ ở Cộng hoà Séc. Hiện nay, thị trờng BĐS ở thành thị hoạt động sôi nổi hơn ở nông thôn.
2.2. Các trụ cột chính sách đầu t BĐS
Bảng 1.3: Cho điểm các trụ cột đầu t BĐS tại một số nớc chuyển đổi Đông Âu (6 là điểm số tối đa)
Lĩnh vực thị tr-
ờng BĐS CH.Séc Hungary BaLan CH.Slovakia Slovenia Trungbình Khung khổ
chính sách 2.5 2.9 2.2 2.2 2.9 2.5 Đánh giá
ờng BĐS Cột trụ 1 - Đăng ký đất đai 3.5 3.7 2.8 2.8 3.0 3.2 Cột trụ 2 - Định giá đất đai 2.2 2.6 2.4 2.0 2.0 2.2 Cột trụ 3 - Tài chính 2.2 2.9 2.2 2.2 2.2 2.3 Đánh giá chung 2.5 3.0 2.5 2.2 2.5 2.5 Nguồn: Dale P. (2004)
Chính phủ các nớc chuyển đổi Đông Âu đã ban hành các luật pháp và chính sách về thị trờng BĐS theo hớng: Cung cấp một khuôn khổ luật pháp rõ ràng về sở hữu và sử dụng BĐS; Cung cấp các cơ chế giải quyết tranh chấp (ví dụ tòa án hoặc trọng tài); Cung cấp các thể chế để tạo điều kiện và bảo đảm sự chuyển đổi
các tài sản của BĐS (nh các cơ quan đăng ký đất đai); Kiểm soát và điều tiết sự phát triển và sử dụng của đất đai và BĐS cho các mục tiêu công công (ví dụ quy hoạch và các quy định xây dựng); Quản lý đất đai và tài sản trên đất thuộc khu vực công; Xây dựng và vận hành hệ thống thuế.
Có sự đồng thuận rằng để thị trờng BĐS hoạt động tốt, cần phải có: một định nghĩa rõ ràng và quản lý lành mạnh các quyền về BĐS; các hạn chế tối thiểu về sử dụng BĐS; chuyển đổi các quyền BĐS phải đơn giản và không tốn kém; minh bạch và thông tin; vốn và tín dụng. Những điều kiện này là cần nhng cha đủ cho một thị trờng đầu t BĐS hiệu quả.
Trong nền kinh tế XHCN cũ, cột trụ thể chế thứ nhất (đăng ký đất đai và địa chính) chủ yếu tập chung vào quyền sử dụng đất; cột trụ thể chế thứ hai (định giá) phản ánh giá tiềm năng, thay vì giá thị trờng của đất đai; cột trụ thứ ba (tài chính) hầu nh không tồn tại. Nhìn chung, ba cột trụ thể chế này ở các nớc đang chuyển đổi vẫn ở trình độ phát triển thấp, so với các cột trụ thể chế tơng tự của các nớc EU.
2.2.1. Cột trụ thứ nhất: Đăng ký BĐS và địa chính
Tại tất cả các nền kinh tế thị trờng, quan hệ pháp lý cơ bản giữa BĐS và chủ sở hữu đợc công nhận chính thức tại cơ quan đăng ký đất đai. Cơ quan này thờng thuộc nhà nớc, tuy nhiên, một số chuyên gia khu vực t cũng có thể đợc trao quyền thực hiện một phần công việc này. Bên cạnh cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan địa chính có nhiệm vụ lập bản đồ, xác định ranh giới chính xác của các mảnh đất và trợ giúp việc đánh thuế đất và BĐS.
Nhiều nớc Đông Âu đã học tập mô hình của nớc áo cổ, tức là có cơ quan Đăng ký đất đai độc lập với cơ quan Địa chính. Tại một số nớc (nh Hungary và Cộng hoà Séc), hai cơ quan này đợc kết hợp với nhau. Một số tài sản trên đất đã thuộc sở hữu t nhân, nhng quyền sở hữu đất vẫn thuộc về nhà nớc, chính quyền vùng hoặc chính quyền địa phơng. Các cá nhân và tổ chức t nhân có thể sở hữu nhà và đợc thuê đất, nhng không chắc có thể đợc sở hữu đất, đặc biệt ở các vùng thành thị.
2.2.2. Cột trụ thứ hai: Định giá BĐS
Sự phát triển của cột trụ định giá BĐS nói chung diễn biến chậm chạp ở các nớc chuyển đổi. Điều này có nguyên nhân lịch sử và việc thiếu một cơ quan hoặc thể chế trung ơng giữ vai trò này. Thêm vào đó, số lợng tơng đối nhỏ của các giao dịch thơng mại BĐS và việc cha đánh thuế bất động trong thời kỳ đầu cải cách tại hầu hết các nớc chuyển cũng góp phần gây ra sự chậm chễ này. Các nớc đang chuyển đổi đều thừa nhận tầm quan trọng của thuế BĐS trong việc tăng thu ngân
sách, kiểm soát kinh doanh, đầu t BĐS và gia tăng hiệu suất sử dụng BĐS (không để BĐS nằm “chết” quá lâu tại các cơ sở sản xuất, kinh doanh yếu kém).
Việc định giá BĐS gặp nhiều trở ngại do thiếu chuyên môn và dữ liệu về giá thị trờng. Một số nớc vẫn áp dụng phuơng pháp định giá hàng loạt dựa trên các giá trị “địa chính” (nh diện tích đất, loại đất, vị trí..), cha dựa trên việc diễn biến giá cả thị trờng. Là kết quả của dự án PHARE, tiêu chuẩn định giá BĐS của ủy ban châu Âu (TEGoVA) đã đợc dịch ra hầu hết ngôn ngữ của các nớc chuyển đổi và đợc xuất bản bởi các cơ quan định giá BĐS quốc gia. Do vậy, hệ thống định giá BĐS ở nhiều nớc đang chuyển đổi dựa trên TEGoVA. Việc áp dụng các tiêu chuẩn định giá nhất quán dựa trên cách tiếp cận giá trị thị trờng có vai trò thiết yếu đối với nhiều hoạt động ở các nớc chuyển đổi, từ các thị trờng thế chấp tới đánh thuế BĐS và báo cáo tài chính công ty. Tuy nhiên, các nớc đang chuyển đổi đang gặp nhiều khó khăn trong việc thực thi các tiêu chuẩn này.
Một số nớc sử dụng hệ thống cấp giấy phép đối với các nhà định giá. Kết hợp với với việc hình thành và tự quản của các hội nghề nghiệp. Việc đào tạo về định giá BĐS đợc đánh giá cao ở các nớc chuyển đổi. Nhiều nớc đã có các chơng trình đại học và trên đại học dành cho những ngời định giá đất đai. Có xu hớng sử dụng giá BĐS để đánh thuế làm giá cơ bản cho việc định giá BĐS vì trong các mục tiêu khác nh đền bù hoặc thế chấp.
2.2.3. Cột trụ thứ ba: Các dịch vụ tài chính
Hoạt động đầu tu BĐS đòi hỏi các cơ chế tài chính đầy đủ để trợ giúp việc mua, bán, cho thuê và phát triển các tài sản BĐS, và điều quan trọng là các cơ chế tài chính này phải đợc điều tiết và trợ giúp bởi các luật pháp thích hợp. Trong nền kinh tế bao cấp cũ, các nguồn lực đất đai bị kiểm soát bởi sự phân bổ trực tiếp, mà không xét tới giá trị tiền tệ của chúng, do vậy, tại tất cả các nớc XHCN Đông Âu cũ, cột trụ này hầu nh không tồn tại.
Trong nền kinh tế thị trờng, cơ chế tài chính BĐS cần thiết để cấp vốn cho hoạt động đầu t vào thị trờng bất động, làm tăng lợi nhậun và giảm rủi ro của các khỏan đầu t này. Nhiều sản phẩm tài chính có thể đợc sử dụng cho đầu t BĐS. Các công cụ tài chính khác nhau đợc sử dụng bởi các nhà đầu t khác nhau nh chính phủ, các nhóm đầu t, các cá nhân hoặc các công ty. Các nhà đầu t thờng theo đuổi mục đích khác nhau: chính phủ quan tới kết cấu hạ tầng, xây dựng các dịch vụ trợ giúp và nhà ở, trong khi các công ty đầu t chủ yếu vì lợi nhuận; Các cá nhân đầu t nhằm bảo đảm chỗ ở lâu dài.
Có sự khác biệt đáng kể về mức độ các khỏan cho vay thế chấp BĐS ở các nớc chuyển đổi. Điều này trớc tiên phản ánh sự đa dạng về trình độ phát triển của khu vực tài chính ở các nền kinh tế này. Tuy nhiên, thị trờng tài chính yếu kém tiếp tục là một vấn đề khó khăn đối với các nhà đầu t BĐS ở các nền kinh tế này. Các hãng và hộ gia đình khó huy động để đầu t vào BĐS. Theo OECD (2000), không nền kinh tế chuyển đổi nào ở châu Âu có tổng các khoản cho vay BĐS vợt quá 15% GDP. Đây là một tỷ lệ thấp nếu so với các nền kinh tế phát triển (Chẳng hạn, tỷ lệ này ở Mỹ là trên 50%).
Vấn đề cơ bản của tài chính BĐS ở các nớc này là sự yếu kém của hệ thống ngân hàng. Nghiên cứu của EBRD (2001) cho thấy hệ thống ngân hàng ở các nền kinh tế chuyển đổi cha thật phát triển so với các nền kinh tế thị trờng khác có cùng mức thu nhập đầu ngời. Quá trình t nhân hóa hệ thống ngân hàng và thành lập các ngân hàng t nhân đã diễn ra với các cấp độ khác nhau ở các nớc chuyển đổi. Vấn đề tính thanh khoản và nợ xấu khá trầm trọng ở nhiều nớc.
Bảng 1.4: Tỷ lệ của các khỏan cho vay thế chấp BĐS trên GDP
2001 2002 2003 2004
Croatia 5.9 6.9 8.8 10.3 CH. Czech 1.4 2.1 3.1 4.4 Hungary 2.2 4.7 8.3 9.5 Ba Lan 1.8 2.6 3.6 4.0 Rumani .. .. 1.1 1.4 Slovakia .. .. 5.1 6.6 Slovenia 3.3 3.5 3.9 4.4 Nguồn: Dale (2004)