3.1. Thể chế đầu t BĐS
Hai nớc đều thuộc Khối thịnh vợng chung, là thuộc địa cũ của nớc Anh, và có nhiều điểm chung về luật pháp và hệ thống quyền lực nhà nớc. Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trờng BĐS ở hai nớc khá tơng tự nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao. Hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở hai nớc đợc coi là một trong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Cả hai nớc đều quan niệm rằng đất đai nói riêng, và các BĐS nói chung, là nguồn lực cơ bản của quốc gia, và việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nớc (chính phủ các bang ở Australia và chính phủ quốc gia ở New Zealand). Các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dới mặt đất, tuy nhiên không có quyền khai khoáng). Hiện nay, có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất ở Australia và New Zealand: đất t nhân (private land), đất công cộng (crown land) và đất thuộc sở hữu của ngời thổ dân (phần lớn là thuộc loại sở hữu tập thể).
Diện tích đất của New Zealand là 66 triệc acres, trong đó 44 triệu acres đợc xếp vào loại đất có chủ. Phần lớn nhất, tới 22 triệu acres, là đất thuộc quyền nắm giữ t nhân lâu dài (freehold land). Đất công cộng (crown hold) chiếm 16 triệu acres. Đất của ngời thổ dân (Maori land) là 4 triệu acres). 17 triệu acres đợc giữ dành riêng cho các mục tiêu công cộng, hầu hết hiện nay đều là các cánh rừng và công viên quốc gia. 6 triệu acres là đất công cha đợc chiếm giữ, hầu hết là đồi trọc, sông và suối. Vào năm 1993, 23% đất ở Australia là đất công cộng. Trên một nửa diện tích đất công cộng này (54%) hiện đợc bỏ hoang và khoảng 7% đợc dành cho các mục đích bảo tồn thiên nhiên. Xấp xỉ 63% đất của Australia là đất t nhân vào năm 1993. Đất t nhân đợc coi nh một loại hàng hoá thông thờng, ngời dân đợc phép mua bán, giao dịch trên thị trờng.
Bảng 1.5: Tình hình sở hữu đất ở Australia
Loại đất Diện tích (1000 km2 ) %
Đất t nhân 4,819.6 62.7
Thuộc sở hữu của thổ dân 1,094.8 14.3
Đất công cộng 1,767.9 23.0
Tổng số 7,682.3 100
(a) Số liệu quốc gia mới nhất từ AUSLIG (1993). Nguồn: AUSLIG 1993.
Về nguyên tắc, ở cả hai nớc, đất đai thuộc quyền sở hữu của chính phủ (chính phủ bang trong trờng hợp Australia). Trên cơ sở đó, nhà nớc cấp quyền sử dụng (trừ quyền khai mỏ) có điều kiện trên một mảnh đất cụ thể cho ngời dân dới các hình thức nh Nắm giữ tự do (free hold) và Nắm giữ có thời hạn (leasea hold). Do vậy, nhà nớc có thể thu hồi mọi mảnh đất vì mục tiêu sử dụng công cộng. Tất nhiên, khi đó nhà nớc phải trả đền bù thích đáng.
Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất. Chủ đất đó có thể là t nhân, cộng động hoặc nhà nớc. Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa vụ cụ
thể đối với mỗi mảnh đất. Tuy nhiên, vô cùng khó khăn để xác định đầy đủ các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh đất. Chẳng hạn, ở Queensland, có tới 188 văn bản pháp luật khác nhau, từ luật đất đai, luật xây dựng, luật đăng ký đất đai cho tới luật môi trờng, liên quan tới việc tạo lập các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mảnh đất.
Một số quyền và lợi ích liên quan tới BĐS có thể đợc buôn bán, trao đổi trên thị trờng. ở cả hai nớc, thị trờng đất đai và BĐS đã đợc tạo dựng vững cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Australia và New Zealand có thị trờng giao dịch BĐS đạt tỷ lệ là chính thức cao. Tỷ lệ này trong giao dịch đất đai ở Australia đạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất của nhà nớc.
Chính phủ khuyến khích đầu t vào BĐS đối với những ngời mua nhà lần đầu và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách khiến các khoản vay để mua nhà (mortages) trở nên dễ dàng hơn. Hầu hết các BĐS (80-90%) đợc mua bằng cách vay tiền ngân hàng. 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn hộ hoặc một phòng ở độc lập. Hầu hết ngời dân sinh sống trên các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh khoảng 500 tới 1000 m2. Trung bình, ngời Australia bán nhà và mua nhà mới 10 năm một lần. Ngày càng có nhiều ngời dân (15%) sống trong các căn hộ tập thể với mức giá thấp.
Tại Australia hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bằng BĐS lên tới 200 tỷ USD mỗi năm. Australia có khoảng 10 triệu mảnh đất, và khoảng 70% đã đợc thế chấp tại ngân hàng, và ớc tính đất đai chiếm trên 50% sự giàu có của Australia. Số lao động làm việc trong các cơ quan quản lý đất đai ở Australia là 15nghìn ngời, và khoảng 50 nghìn ngời khác làm các công việc liên quan tới thị trờng BĐS. Riêng đối với bang Victoria, thị trờng BĐS có giá trị khoảng 500 tỷ USD, với doanh số hàng năm 25 tỷ USD, gấp ba lần GDP của bang.
Theo cách hiểu thông thờng ở hai nớc, đầu t BĐS có nghĩa là việc nắm giữ, trực tiếp hoặc gián tiếp một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận. Nói chung, việc một ngời dân mua BĐS thứ hai đợc coi là một hình thức đầu t BĐS.
Theo hình thức đầu t, có hai loại đầu t BĐS: đầu t trực tiếp và đầu t gián tiếp. Đầu t BĐS trực tiếp có nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số BĐS. Đầu t gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS. Đầu t BĐS gián tiếp thờng đợc định nghĩa là hoạt động đầu t tập thể thông qua các quỹ tín thác BĐS có niêm yết, các tập đòan đầu t BĐS không niêm yết và các quỹ BĐS không niêm yết.
Chứng khóan hóa BĐS khiến cho việc đầu t BĐS có tính thanh khỏan cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn. Hai dạng tổ chức đầu t chính ở hai nớc là Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (Listed Property Trusts - LPTs) và các Quỹ tín thác đầu t BĐS (Real estate Investment Trusts - REITs). ở hai nớc, BĐS là một trong các tài sản đầu t chính trên thị trờng chứng khóan, cùng với cổ phiếu và trái phiếu. Bât động sản, với t cách là một khỏan đầu t, chủ yếu bao gồm đất đai và công trình trên đất. Công trình trên đất bao gồm 2 loại: công trình thơng mại (văn phòng, nhà xởng, khách sạn v.v) và nhà ở cho dân c.
Xét về chủ thể đầu t, có 3 chủ thể đầu t chính ở hai nớc: các nhà đầu t cá nhân (thờng là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm thu nhập và/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà đầu t tổ chức (các quỹ đầu t có niêm yết và không có niêm yết trên thị trờng chứng khóan, các công ty đầu t BĐS, các quỹ tài chính có liên quan) và các cơ quan đầu t BĐS nhà nớc (public land development agencies).
Trong các năm gần đây, đầu t BĐS cá nhân đang phát triển mạnh tại Australia. Tỷ lệ các hộ gia đình có ít nhất một BĐS đầu t đã tăng từ 8% lên 12% trong thập kỷ 90. Trong cùng giai đoạn, tỷ lệ các khỏan cho vay đầu t trong tổng
các khoản cho vay mua nhà đã tăng từ 15% lên 33%. Trong năm 2002, trên 40% các khoản cho vay mua nhà là dành cho mục đích đầu t.
Có một số nhân tố giải thích cho sự gia tăng đầu t BĐS của các nhà đầu t cá nhân: Giá BĐS gia tăng: trong thập kỷ vừa qua, trung bình giá BĐS ở Australia tăng 12%/năm; Việc tiếp cận rẻ hơn và dễ dàng hơn tới các công cụ tài chính BĐS: Lãi suất cho vay đầu t BĐS đã giảm một nửa trong thập kỷ 1990. Thêm vào đó, nhiều sản phẩm tài chính mới đã xuất hiện trên thị trờng và khiến cho các nhà đầu t BĐS dễ tiếp cận đợc vốn hơn; Mức thuế thấp đối với các nhà đầu t BĐS; Sự tăng trởng kinh tế chung; Sự đi xuống của thị trờng chứng khoán; Kế hoạch nghỉ hu của thế hệ “đợt bùng nổ trẻ sơ sinh” thời hậu chiến (Phần lớn các hộ này thuộc lớp trung niên, đầu t vào BĐS để tạo ra nguồn thu nhập ổn định sau khi nghỉ hu).
3.2. Chính sách đầu t BĐS ở Australia và New Zealand
3.2.1. Chính sách đầu t trực tiếp vào BĐS
Trong năm 2003, đầu t trực tiếp vào BĐS Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD. Trong giai đoạn 2001-2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3% (Property Investment Research 2003).
Đầu t trực tiếp vào BĐS thơng mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn so với đầu t vào cổ phiếu và trái phiếu. Tuy nhiên, Hoesli và MacGregor (2000) đã nêu ra 9 tính chất khác biệt của đầu t BĐS trực tiếp khiến cho việc đầu t này trở nên khó khăn: tính không đồng nhất; vị trí cố định của BĐS; giá trị cao của một đơn vị BĐS; tầm quan trọng của việc vay mợn trong đầu t BĐS; khó phân loại BĐS; tính nắm giữ lâu dài đối với BĐS; tính thanh khỏan thấp và sự can thiệp của chính phủ. Chính phủ Australia và New Zealand can thiệp mạnh vào đầu t BĐS, d- ới các hình thức nh sở hữu công cộng BĐS, các luật lệ xây dựng, quy hoạch, trợ cấp và thuế BĐS.
3.2.2. Chính sách đầu t gián tiếp BĐS
Các nhà đầu t thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu t vào BĐS. Trong năm 1999, trên 47% ngời Australia tham gia vào đầu t BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu t lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu t vào các quỹ BĐS trên thị trờng chứng khoán (listed property trusts) và các tập đoàn BĐS (property syndicates). Cứ ba ngời lớn Australia, thì 2 ngời có cổ phần BĐS và 88% cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu t gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu t nhỏ có thể tham gia vào thị trờng và cải thiện tính thanh khoản của đầu t BĐS.
Chứng khóan hóa BĐS là việc chuyển BĐS thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trờng chứng khóan. Nhà đầu t BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS mà đầu t vào các cổ phiếu của BĐS đó. Các quỹ đầu t BĐS có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ “dạng đóng” có lợng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ đợc bán và chia cho các cổ đông. Quỹ “dạng mở” không có lợng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand, có 5 dạng quỹ đầu t BĐS chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trờng chứng khoán.
Cách thức đầu t thông thờng nhất là mua các cổ phần BĐS đợc niêm yết trên thị trờng chứng khóan thông qua các Quỹ tín thác BĐS có niêm yết hoặc các Quỹ chứng khóan BĐS. Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (LPTs) xuất hiện lần đầu tiên trên thị trờng chứng khoán Australia vào năm 1971. Tuy nhiên, trong thập kỷ 1970 và 80, các LPT đã phát triển rất chậm. Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu t BĐS không niêm yết. Đầu t của các Quỹ BĐS trên thị trờng chứng khoán (Listed Property Trust (LPT)) đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003. Các LPT của Australia hiện chiếm 8% tổng giá trị BĐS đợc niêm yết trên thị trờng chứng khóan thế giới trong khi giá trị của tổng thị trờng chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trờng chứng khóan trên thế giới.
Các quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Australia và trên 9 triệu ngời Australia đầu t vào các quỹ này (IFSA, 2004). Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp trong các năm gần đây, nhiều nhà đầu t Australia nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hởng cuối thập kỷ 80 và đầu thập kỷ 90. Do vậy, các nhà đầu t đã chuyển hớng sang các quỹ chứng khoán BĐS là một công cụ để đầu t gián tiếp vào BĐS. Quy mô của các quỹ chứng khoán BĐS đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ USD năm 2003. Tỷ lệ tăng trởng là 15,7%.
Thị trờng LPT New Zealand đợc khởi động từ năm 1992, với mô hình là các LPT của Australia. Hiện nay có sáu LPTs đang đợc niêm yết trên Sàn giao dịch New Zealand (NZX). Tổng giá trị thị trờng của các LPTs này là 1,7 tỷ NZ$, chiếm khoảng 4% giá trị thị trờng chứng khoán New Zealand.
3.2.3. Chính sách tài chính đầu t BĐS
Các công cụ tài chính đa dạng cho phép những ngời dân không có thu nhập quá cao có thể tham gia đầu t BĐS. Tại Australia, trên 70% các nhà đầu t BĐS khi khởi nghiệp chỉ có thu nhập hàng năm ở mức khiêm tốn, từ 35 nghìn USD đến 40 nghìn USD. Tuy nhiên, đầu t vào BĐS có thể mang lại lợi nhuận lớn, với bằng chứng là trên 90% triệu phú ở nớc này xuất thân từ đầu t BĐS.
Khi mua ngôi nhà đầu tiên, ngời mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là 20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên, sau khi đã có ngôi nhà đầu tiên, ngời chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai. Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả đợc khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, ngời chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên để đầu t vào thị trờng BĐS. Khoảng 30% số nhà ở t nhân là các BĐS đầu t, nghĩa là chủ những ngôi nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn.
3.3. Tổ chức quản lý, điều hành của nhà nớc về đầu t BĐS
Nhà nớc có những vai trò chính sau đây: chịu trách nhiệm ban hành và thực thi chính sách đất đai; thiết lập cơ sở pháp lý; xác định các hàng hóa và dịch vụ có thể đợc trao đổi thông quan các luật lệ về việc cho phép và không cho phép các loại sử dụng đất đai cụ thể, hạn điền tối đa và tối thiểu, chính sách kiểm soát xây dựng, v.v.; cung cấp các thể chế có nhiệm vụ điều tiết thị trờng; là một chủ thể quan trọng của thị trờng thông qua việc trực tiếp nắm giữ BĐS và kinh doanh BĐS; là một nhà cung cấp tài chính quan trọng cho thị trờng
Nhà nớc Australia trợ giúp cho việc đầu t BĐS chủ yếu thông qua các biện pháp: Thiết lập và duy trì các Cơ quan đăng ký đất đai và BĐS; bảo đảm tính hợp pháp không thể xâm phạm của các trớc bạ đất và BĐS; duy trì các bản đồ, thông tin địa chính; thiệt lập sự quản lý về địa, không gian; tài trợ cho việc phối hợp và xây dựng cơ sở dữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn (nh tiêu chuẩn đối với các nhà đo đạc địa chính, môi giới đất đai).
3.3.1. Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand
Tại Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nớc và t nhân) tham gia vào quản lý và vận hành thị trờng BĐS. Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu t BĐS.
Liên quan trực tiếp nhất tới chính sách đầu t BĐS, có thể kể tới các tổ chức chính sau đây: Các cơ quan quản lý BĐS (nòng cốt là cơ quan đăng ký BĐS và cơ quan địa chính); Hội đồng những chủ BĐS (Real Estate Council) có ở mọi cấp: Liên bang, Bang, địa phơng; Hội những nhà kinh doanh BĐS (Real Estate Institute) có ở cấp Liên bang, bang; Cục bảo vệ ngời tiêu dùng (Consumer Affairs)