những năm qua
Những đánh giá từ thực tiễn trên đây cho phép rút ra những đánh giá tổng quát sau đây về môi trờng đầu t BĐS Việt Nam những năm qua.
1. Mặt đợc
1.1. Đất đai từ chỗ cấm mua bán đã đợc cởi trói để quyền sử dụng đất trở thànhmột loại hàng hoá, đợc giao, cho thuê, chuyển nhợng trên thị trờng một loại hàng hoá, đợc giao, cho thuê, chuyển nhợng trên thị trờng
Sự cởi trói này là một đột phá trong sự hình thành và phát triển môi trờng đầu t BĐS Việt Nam trong những năm 90 của thế kỷ trớc.
Đặc điểm của sự cởi trói này là sự vợt rào của Luật so với Hiến pháp trong các quy định về đất đai. Thực tiễn đã chứng tỏ rằng sự vợt rào này là tích cực cho môi trờng đầu t BĐS, cho nền kinh tế.
1.2. Từ những nhân tố về đất, môi trờng đầu t BĐS Việt Nam đã ngày càng đợcbổ sung những nhân tố về BĐS trên đất, về tài chính BĐS, về tín dụng BĐS bổ sung những nhân tố về BĐS trên đất, về tài chính BĐS, về tín dụng BĐS
Sự bổ sung này làm cho môi trờng đầu t BĐS dung dỡng đợc ngày càng nhiều sự đa dạng của các hoạt động đầu t BĐS trong nền kinh tế đang hội nhập vào nền kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Từ năm 1993 đến nay, cơ hội cho các nhà đầu t vào lĩnh vực này đang thực sự đợc bảo đảm, khi hệ thống pháp luật đang đợc thay đổi theo xu hớng xoá bỏ độc quyền, đặc quyền, tạo điều cho mọi thành phần kinh tế tiếp cận bình đẳng với các nguồn lực phát triển nh đất đai, nguồn vốn....Việc rà soát chỉnh sửa quy hoạch ngành nhằm phát huy lợi thế, xoá bỏ cách quản lý coi quy hoạch nh một công cụ để giới hạn sự tham gia của các nhà đầu t thuộc các thành phần kinh tế cũng là một bớc thay đổi tích cực. Đối với các dự án đầu t trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, dù là hình thức đầu t có điều kiện, song có nhiều rào cản đã đợc lới lỏng, thậm chí xoá bỏ trong thực hiện quyền xây dựng, đầu t kinh doanh BĐS, là cơ sở để các nhà đầu t nớc ngoài tin tởng hơn vào những cơ hội đầu t tại Việt Nam.
1.3. Mối quan hệ giữa môi trờng thể chế và môi trờng thị trờng bất động sản cónhiều chuyển biến tích cực nhiều chuyển biến tích cực
Mối quan hệ giữa môi trờng thể chế đầu t BĐS và môi trờng thị trờng BĐS ngày càng giảm bớt đợc sự khác biệt xuất phát từ sự can thiệp không cần thiết của Nhà nớc và từ khuyết tật của thị trờng này.
Việc giảm bớt sự khác biệt này làm cho môi trờng đầu t BĐS gạt bỏ đợc nhiều trở ngại, giúp giải phóng đợc nhiều năng lực tiềm ẩn, sử dụng đợc nhiều năng lực trong đầu t xã hội vào BĐS.
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, những trở ngại lớn nhất làm hạn chế đầu t và hạn chế việc mua bán chuyển nhợng là các khoản nộp cho Nhà nớc quá cao và cách tính cha hợp lý. Những đề xuất đợc đa ra từ phía doanh nghiệp đã đợc giải quyết nh: Cho khấu trừ tiền bồi thờng theo giá thực tế nhà đầu t trả cho dân và đợc khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thờng của dự án; Nhà đầu t có thể lựa chọn phơng thức: trả tiền sử dụng đất một lần khi đợc Nhà nớc giao đất, hoặc trả tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, khi bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất thì
ngời mua sẽ nộp tiền sử dụng đất (áp dụng nh đối với các dự án đầu t nớc ngoài); Đối với các dự án lớn việc nộp tiền sử dụng đất đợc thực hiện theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa 5 năm. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh có quy mô lớn (nhóm A) Nhà nớc sẽ áp dụng hình thức thu hồi đất của ngời đang sử dụng, còn lại các dự án khác phải thoả thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất với ngời đang sử dụng.
2. Mặt cha đợc
2.1. Pháp luật về BĐS còn thiếu thống nhất, đồng bộ
Sự cha tơng thích giữa quy định tại các văn bản và thực tiễn đang khiến nhiều nhà đầu t cảm thấy không yên tâm. Những vớng mắc có thể nhận thấy trong việc đăng ký dự án đầu t kinh doanh BĐS hiện nay. Các quy định về điều kiện kinh doanh ngành nghề này theo quy định trong Luật Kinh doanh BĐS đến ngày 1 tháng 1 năm 2007 mới có hiệu lực, nh vậy, trong thời gian này các doanh nghiệp không thể có căn cứ pháp lý để giải trình khả năng đáp ứng các điều kiện để đợc kinh doanh BĐS theo quy định của Luật, nhng trong thủ tục thì yêu cầu các doanh nghiệp phải có bản giải trình này.
Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay không chỉ sử dụng vốn tự có mà còn phải có sự hỗ trợ từ rất nhiều kênh khác. Một trong những yếu tố để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phát triển bền vững và lành mạnh là sự liên thông ở tầm vĩ mô giữa thị trờng tài chính và thị trờng BĐS trên cơ sở tách bạch giữa hai đối tợng.
Vấn đề cân bằng lợi ích ba bên nhà nớc, chủ đầu t và ngời dân vẫn cha đợc thể chế hoá phù hợp, dẫn đến việc triển khai các dự án, không chỉ là các dự án kinh doanh BĐS đang phải đối mặt với những khó khăn khi thực hiện công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng. Luật Đất đai 2003 quy định các tỉnh, thành phố đợc phép tổ chức việc thu hồi đất trớc để có mặt bằng phục vụ cho các nhà đầu t, song vấn đề mới đặt ra là ngân sách các địa phơng có hạn, không thể huy động ngay kinh phí để thực hiện việc này
Nhiều quy định luật cần thiết cho thị trờng BĐS vẫn cha đợc ban hành. Thứ nhất, Luật đăng kí BĐS, một luật quan trọng trong việc chính thức hóa BĐS trớc khi đa ra thị trờng (hiện Luật này vẫn còn đang trong giai đoạn nghiên cứu). Luật Quy hoạch, một luật làm căn cứ cho việc làm cơ sở cho các kế hoạch cũng nh dự án phát triển BĐS (hiện chỉ có Nghị định 92/2006/NĐ-CP về vấn đề này); Luật Thuế BĐS, một luật điều tiết thị trờng BĐS cũng nh đầu t, kinh doanh BĐS, cha đ- ợc hình thành, dù là trong ý tởng.
2.2. Chính sách đầu t bất động sản còn thiếu ổn định
Chính sách đầu t BĐS vừa thiếu sự đa dạng, vừa có mặt trì trệ, vừa có mặt thay đổi đột ngột trở thành một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến trạng thái “Nóng”, “Đóng băng” của thị trờng BĐS
Tiền sử dụng đất thay đổi với biên độ lớn, nên tạo ra những bất cập trong thực hiện cả về phía doanh nghiệp, cả về cơ quan quản lý nhà nớc. Việc tăng giá quyền sử dụng đất từ 3-13 lần và từ đó, các chủ đầu t sẽ phải nộp tiền thuê đất tăng lên từ 3-10 lần.
Về phía cơ quan nhà nớc, do sự thay đổi mức giá, nếu không xem xét kĩ trong phê duyệt phơng án thu tiền sử dụng đất sẽ làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách. Chẳng hạn, chỉ một trờng hợp thu tiền sử dụng đất của Dự án CIPUTRA, việc tính giá trị tiền sử dụng đất trớc và sau khi khung giá đợc ban hành đã có thể làm ngân sách nhà nớ thất thu 3.000 tỷ đồng.
Việc đang cho phép huy động vốn của các nhà đầu t tiềm năng trong phát triển dự án (đặc biệt là các dự án nhà ở) chuyển thành không cho phép huy động vốn úng trớc, tạo ra những khoảng thiếu hụt về nguồn vốn của các nhà đầu t. Để
tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp đầu t BĐS phải đi tìm kiếm nguồn vốn từ kênh khác. Nhng trong thời điểm hiện tại, cha có nguồn thay thế.
Trong thị trờng BĐS, việc thế chấp các tài sản để tạo vốn đầu t ban đầu là tất yếu. Điều này dẫn đến sự cần thiết phải có một thị trờng thế chấp thứ cấp. Tuy nhiên, quy đinhh pháp luật về thị trờng này ở Việt Nam bây giờ vẫn còn nằm trong ý tởng
Một kênh quan trọng khác tạo vốn cho đầu t vào thị trờng BĐS là kênh chứng khoán hóa các BĐS, các dự án đầu t BĐS. Tuy vậy, hiện vẫn cha có một dự án nào, một công trình nào, một BĐS đợc chứng khoán hóa. Hiện, các văn bản về vấn đề này cũng vẫn chỉ nằm trong ý tởng của một số nhà chuyên môn. Điều này cũng hạn chế một phần nguồn vốn cho đầu t vào thị trờng BĐS.
Trong điều kiện Việt Nam, việc áp dụng thuế chuyển quyền sử dụng đất vừa thiếu, vừa thừa. Thiếu là do cha áp dụng thuế thu nhập đối với các hộ bán quyền sử dụng đất nếu họ không khai báo việc mua bán. Hay cha đánh thuế đối với cho, biếu, tặng quyền sử dụng đất. Thừa là vừa đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất vừa đánh thuế trớc bạ và đều là tỷ lệ trên số giao dịch nên bị trùng lặp.
2.3. Tổ chức quản lý điều hành của Nhà nớc trong lĩnh vực BĐS còn nhiều bấtcập cập
Tuy đã đợc phân công, phân cấp chi tiết cả ở Trung ơng và địa phơng nhng trên tổng thể, tổ chức quản lý điều hành của Nhà nớc trong lĩnh vực bất đọng sản lại phát sinh những sơ hở, chồng chéo, kém hiệu lực; chức năng “quản lý đầu t” đã đợc đẩy lên thái quá trong khi chức năng “đầu t” của Nhà nớc đã bị đặt đuối tầm.
Trong các Bô ngành có chức năng quản lý nhà nớc về BĐS, về đầu t BĐS thì quản lý xây dựng, tài chính, tín dụng BĐS đợc tập trung vào một Bộ ngành, riêng đát đai bị dàn trải ra nhiều Bộ ngành. Trong số các Bộ ngành có chức năng quản lý nhà nớc về BĐS, đầu t BĐS thì nhiều ngành tổ chức theo chiều ngang (phân cấp giữa Trung ơng với địa phơng), riêng ngành ngành tài chính tổ chức theo chiều dọc (về thuế, vốn tập trung, công sản...). Những khâu khác biệt đó hiện vẫn thiếu cơ chế để gắn kết với các khau khác trong hệ thống tổ chức quản lý điều hành của Nhà nớc về lĩnh vực BĐS.
Hiện tại, hầu nh tất cả các Bộ đều làm chủ đầu t các công trình BĐS sử dụng vốn ngân sách nhà nớc, nhng tất cả các Bộ này chỉ đợc Luật Tổ chức chính phủ, Nghị định về tổ chức từng Bộ quy định là các Bộ có chức năng “quản lý nhà nớc”, còn chức năng “đầu t nhà nớc” không đợc quy định. Ngay Bộ Kế hoạch và Đầu t cũng không chỉ là Bộ “quản lý nhà nớc về đầu t”. Sự khiếm khuyết này đang đẩy “đầu t nhà nớc” nói chung, “đầu t nhà nớc vào BĐS” nói riêng vào cuộc khủng hoảng thiếu chủ đầu t đích thực, nguyên nhân chủ yếu gây ra sự thất thoát, lãng phí, tham nhũng có xu hớng tăng lên trong sử dụng đầu t vốn ngân sách nhà nớc nói chung cũng nh nói riêng trong đầu t BĐS.
2.4. Môi trờng thị trờng BĐS còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng
Môi trờng thị trờng bất động sản còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng cả ở phía cầu và phía cung làm cho giá cả, lợi nhuận, phân phối lợi ích giữa các bên tham gia thị trờng bị méo mó, có khi dị dạng.
Các thể chế tài chính ngân hàng trên địa bàn Việt Nam hiện vẫn cha có các hoạt động thế chấp thứ cập, đặc biệt là thế cấp thứ chấp cho các thế chấp về BĐS. Điều này vừa làm cho thị trờng thế chấp thiếu vắng những đối tác cần thiết vừa làm cho thị trờng BĐS bị hạn chế về nguồn vốn, vừa làm giảm nguồn vốn đầu t tiềm năng cho thị trờng BĐS. Thị trờng BĐS còn thiếu những sàn giao dịch đủ mạnh. Nếu so với sàn giao dịch chứng khoán thì sàn giao dịch BĐS ra đời chậm sau 5 năm về thời gian nhng về hoạt động thì phải chậm hơn thế nữa. Thị trờng BĐS hiện còn thiếu những nhà môi giới chuyên nghiệp để giúp giảm thiểu tác động của
tính bất đối xứng về thông tin (ngời mua - ngời bán) và tính khó tiếp cận đối tợng giao dịch (BĐS).
Thị trờng BĐS Việt Nam bị đánh giá là thiếu minh bạch nhất trong bảng xếp hạng đợc điều tra của Jones Lang LaSalle (Hộp 2.5). Điều này cho thấy hai mặt. Thứ nhất, chi phí cơ hội để đầu t vào thị trớc BĐS sẽ rất mạo hiểm, nhiều rủi ro, hoạt động phí chính thức.
Hộp 2.11: Thị trờng BĐS Việt Nam kém minh bạch nhất thế giới: Phải nhanh chóng thoát khỏi "vùng xám"
Mức độ minh
bạch Nớc & vùng lãnh thổ Điểm Mbạch2006 Điểm Mbạch2004 Bậc 2006 Bậc 2004
Cao nhất Australia 1.15 1.19 1 1 New Zealand 1.20 1.19 1 1 Hồng Kông 1.30 1.50 1 2 Singapore 1.44 1.55 1 2 Cao Malaysia 2.21 2.30 2 2 Nhật Bản 2.40 3.08 2 3 Vừa Đài Loan 2.86 3.10 3 3 Hàn Quốc 2.88 3.36 3 3 Philippines 3.30 3.43 3 3 Thái lan 3.40 3.44 3 3 ấn Độ 3.46 3.90 3 4 Thấp Trung Quốc 3.50 3.71 4 4 Ma Cao 3.65 4 Indonesia 3.90 4.11 4 4 Thấp nhất Việt Nam 4.69 4.60 5 5
Nguồn: LĐ số 209 Ngày 31.07.2006 Cập nhật: 07:53:46 - 31.07.2006 Công Thắng
3. Nguyên nhân
3.1. Lý do của những mặt đợc
Những mặt đợc của môi trờng đầu t BĐS trên đây đều có nguyên nhân từ những thành tựu đã đạt đợc của công cuộc Đổi mới những năm qua cả về nhận thức lý luận, cả về đờng lối chủ trơng, cả v hoạt động thực tiễn trong nớc và hội nhập quốc tế. Những thành tựu đó đã tạo ra những nền tảng để hình thành và phát triển môi trờng đầu t BĐS từ thấp, từ đơn lẻ lên cao dần và có hệ thống.
3.2. Lý do của những mặt cha đợc
Những mặt cha đợc của môi trờng này một mặt bắt nguồn từ những tồn tại, hạn chế chung của công cuộc Đổi mới những năm qua, mặt khác còn xuất phát từ những khiếm khuyết riêng trong thực hiện vai trò của Nhà nớc trong lĩnh vực này, trong đó nổi lên là:
- Đột phá về thị trờng quyền sử dụng đất xảy ra quá chậm. Đột phá này đang lạc hậu so với thực tiễn nhng vẫn cha tạo đợc bớc tiến mới.
- Cơ chế kế hoạch hoá tập trung vẫn chi phối mạnh mẽ môi trờng đầu t BĐS. Hệ thống cơ quan công quyền cha đợc chuẩn bị đầy đủ để có năng lực cần thiết trong việc đảm trách vai trò “ngời chủ đầu t” đối với nguồn vốn ngân sách nhà nớc.
- Quốc nạn tham nhũng trong quản lý đầu t BĐS, trong thực hiện đầu t BĐS đã, đang trực tiếp tác động làm chậm lại, làm xấu đi môi trờng đầu t BĐS.
Chơng III. Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầu t Bất động sản việt nam thời kỳ 2006-2010, tầm nhìn đến 2020