III. Một số giải pháp hoàn thiện môi trờng đầ ut BĐS Việt nam
2. Giải pháp cụ thể
2.7. Thay đổi quan điểm và phơng pháp chính sách thuế
Cần thiết lập những tiền đề để ban hành và thực hiện Luật Thuế giá trị quyền sử dụng đất, trong đó nổi lên 5 vấn đề sau đây:
Thứ nhất, giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nớc (sở hữu nhà nớc về đất đai) với các chủ thể sử dụng đất. Phân chia quyền và trách nhiệm giữa các bên trong việc đóng thuế giá trị quyền sử dụng đất.
Thứ hai, xây dựng mô hình ớc lợng tiền thuê đất (có luận điểm cho rằng nó chiếm khoảng 1/3 tổng sản phẩm quốc nội trong khi hiện tất cả các loại thuế liên quan đến BĐS mới chiếm dới 3% tổng thu ngân sách).
Thứ ba, định giá quyền sử dụng đất một cách khả thi và sát thực. Tránh hiện tợng đầu cơ giá hay dìm giá. Chỉ có giá thị trờng đã đợc Nhà nớc xác nhận mới có thể đợc xem xét tính giá trị thuế.
Thứ t, loại bỏ những Luật thuế liên quan khi đa vào thực hiện Luật thuế này. Giải quyết tốt các các hệ lụy phát sinh từ việc thay đổi hệ thống thuế hiện hành (Chẳng hạn thuế GTGT, thuế thu nhập, thuế thu nhập doanh nghiệp,…)27.
Thứ năm, phấn đấu đến năm 2010 đa Luật thuế mới vào thực hiện. Chuẩn bị nhân tài, vật lực cho việc đa tất cả tài liệu liên quan đến đất đai (địa điểm, ngời sử dụng, giá trị thị trờng) công bố công khai qua mạng internet. Nếu có điều kiện, ủy ban nhân dân sẽ định kì cập nhật tài liệu cho cử tri.
Kết luận
Môi trờng đầu t BĐS gồm: Môi trờng thể chế BĐS và Môi trờng thị trờng BĐS. Lý luận và kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng, hai cấu phần này liên kết, bổ sung và thúc đẩy nhau hoàn thiện. Môi trờng càng hoàn thiện càng tác động rtích cực vào mở rộng quy mô đầu t BĐS. Đầu t BĐS càng lớn càng dẫn đến khả năng đáp ứng nhu cầu cuộc sống càng lớn và giá trị tài sản quốc gia càng lớn. Đồng thời, kênh dẫn vốn từ giá trị BĐS (thông qua chứng khoán hóa, thế chấp và thế chấp thứ cấp) sẽ càng kích hoạt nguồn vốn từ BĐS cho nền kinh tế. Phải có một thể chế tốt, một thị trờng minh bạch mới có đợc một môi trờng đầu t BĐS hấp dẫn. Môi trờng đầu t BĐS Việt Nam đang hàm chứa nhiều thuộc tính, trong đó có tính đang chuyển đổi (sang nền kinh tế thị trờng), tính đang phát triển (lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa) và tính đang hội nhập (ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới) với những mặt mạnh và yếu. Thể chế đầu t BĐS đã có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện nhng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng. Chính sách đầu t tạo thêm nhiều nhân tố cho nền kinh tế tăng trởng nhng hiệu quả đạt đợc còn thấp và thiếu bền vững. Thị trờng mới đã có những bớc tăng trởng và phát triển tốt những vẫn còn thiếu minh bạch và chỉ phát triển bớc đầu. Quản lý nhà nớc tuy đã đợc cải cách nhng còn nhiều hạn chế, nhất là về điều hành.
Để nâng cao cả về số lợng và chất lợng của đầu t BĐS tại Việt Nam, còn có nhiều công việc cần phải làm trong thời gian tới về hoàn thiện môi trờng cho loại hình đầu t này, trong đó phải hoàn thiện cả về thể chế (pháp luật, chính sách, tổ chức quản lý điều hành của nhà nớc) và cả về bản thân thị trờng BĐS (những thành tố, những bên tham gia).
Đề tài nghiên cứu, trong phạm vi có hạn nên còn nhiều vấn đề cha đợc đề cập tới. Trong thời gian tới, đề nghị cơ quan quản lý và cơ quan chủ trì Đề tài xem xét và cho phép tiếp tục nghiên cứu một số vấn đề quan trọng của đầu t BĐS nh:
- Viễn cảnh đầu t BĐS Việt Nam trong bối cảnh Việt Nam tham, gia WTO.
- Đầu t trực tiếp và đầu t gián tiếp nớc ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. - Tầm nhìn chiến lợc 2020 đối với đầu t BĐS Việt Nam./.
Tài liệu tham khảo
“Phát triển thị trờng BĐS”, Tài liệu hội thảo. Hiệp hội BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS Hoa kì phối hợp tổ chức, 2005.
“Thị trờng BĐS: Cú hích từ ngoại lực”. Thanhnien.com.vn
“Thị trờng BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp”. Viện Nghiên cứu địa chính và Viện nghiên cứu khoa học thị trờng giá cả, 2006… Tài luệ Hội thảo, tháng 3/2006.
AUSLIG 1993.
Austin J. Jaffe and C.F. Sirmans, 1995. Fundamentals of Real Estate Investment. Third Edition. Pretice Hall, Englewood Cliffds, New Jersey 07632.
Báo cáo của Bộ tài nguyên và Môi trờng, 2005
Bộ Tài chính, Tổng cục thuế, 2005. Tờ trình Chính phủ về Dự án Luật thuế sử dụng đất. Hà Nội.
Bộ Tài nguyên và Môi trờng, 2005. Ba giải pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trờng. Bùi Thị Tuyết Mai, 2005. Thị trờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Nhà xuất bản
Lao động – xã hội. Hà Nội.
CEIC, ớc tính của Goldman Sachs Research.
CoLIP-CIEM, 2005. Thị trờng đất đai khu vực công nghiệp và thơng mại và ảnh h- ởng của chúng tới ngời nghèo tại khu vực miền Trung
Dale P. (2004)
David Geltner & Normal G. Miller, 2001. Commercial real estate analysis and investment – . South-Western Thomson Learning 2001.
Deininger K, Gershon Feder, … Land Institutions and Land Markets.
DiPasquale D. and William C. Wheaton, 1996. Urban Economic and Real Estate Markets. Prentice Hall, Englewood Cliffs, NI 07632.
Dự thảo Báo cáo chính trị tại Đại hội X của Đảng, ngày 3/2/2006, CPV.org.vn. Đàm Văn Huệ, 2006. Thuế đất đai – Công cụ quản lý và điều tiết thị trờng BĐS.
Nhà xuất bản Đại học kinh tế quốc dân. Hà Nôi.
Geltner D. và Normal Miller, 2001. Commercial Real Estate analysis and Investment. South-Western. Thomson Learning. United States.
Hernando de Soto, 2006. Bí ẩn của vốn. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Hà Nôi. Tiếng Việt. http://www.dddn.com.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Thoi-su/ http://www.nclp.org.vn/News/vandediaphuong/2005/10/729.aspx http://www.nhadattphcm.gov.vn/dknd/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4452 http://www.thanhnien.com.vn/Kinhte/2006/11/12/169713.tno http://www18.dantri.com.vn/Sukien/2006/9/143849.vip;
Jaffe A.J. và Sirmans C.F., 1995. Fundamentals of real estate investment. Prentice Hall, Englewood cliffs, New Jersey 07632.
Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2006-2010, Chính phủ trình Quốc hội tháng 4/2006.
Lê Xuân Bá (chủ biên), 2003. Sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Nhà xuất bản khoa học kĩ thuật. Hà Nội. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, 2006. Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng BĐS
Việt Nam. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia. Hà Nội.
Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hớng dẫn thị hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nớc thành công ty cổ phần…
Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2005. Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam. Đề tài cấp nhà nớc. Bộ Tài nguyên và MôI trờng, Hà Nội.
Tideman N. and Moser B., 2006. Potential for Land as a source of public revenue in Viet Nam. Mimeo.
Urban Land Institute, 1999. Housing in the 21th centery. A symposium Sponsored by the Urban Land Institute and the Center for Housing Policy.
Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2005. Đề án “Quản lý và phát triển thị trờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
Uỷ ban nhân dan Thành phố Hồ Chí Minh, 2005. Đề án”Tình hình và giải pháp phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh”.
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXBCTQG, 2006.
Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, 2004. Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh.
VMOF, Sổ tay quốc tế về thuế và tài sản (2004) Chơng 1, Bảng 1.2
VNCI, 2005, 2006. Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2005, 2006 của Việt Nam. VNCI.
VNCI, 2006b. Thời hạn sử dụng đất và doanh nghiệp t nhân. Hà Nội. Tài liệu hội thảo.