ở nước ta
2.2.2.1. Giai ựoạn từ năm 1980 ựến năm 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Mọi quan hệ về ựất ựai khi ựó thực hiện theo cơ chế "cấp phát" và "xin cho". Pháp luật quy ựịnh "nghiêm cấm việc mua, bán, chuyển nhượng ựất ựai, tình trạng này kéo dài cho ựến những năm cuối của thế kỷ 20.
Như vậy, bằng các chế ựịnh pháp luật, Nhà nước Việt nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ựất ựai mà chỉ có thị trường bất ựộng sản là nhà ựể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ựất ựai ựang tồn tại và diễn ra sôi ựộng ở hầu hết các ựô thị).
chuyển nhượng thành quả lao ựộng kết quả ựầu tư trên ựất ựược giaọ điều 3 Luật đất ựai 1988: Nhà nước bảo ựảm cho người sử dụng ựất ựược hưởng các quyền lợi hợp pháp trên ựất ựược giao kể cả chuyển nhượng, bán thành quả lao ựộng, kết quả ựầu tư trên ựất ựược giao khi không còn sử dụng ựất và ựất ựó ựược giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy ựịnh.
Pháp lệnh về nhà ở năm 1992 cho phép mua bán, kinh doanh nhà ở nhưng lại không quy ựịnh rõ về ựất ở, QSD ựất gắn với nhà. Do ựó thị trường ựất ựai, nhà ở lúc này là thị trường không chắnh thức (thị trường ngầm), mọi giao dịch diễn ra là: bán thành quả lao ựộng, bán kết quả ựầu tư kèm theo việc chuyển QSD ựất, bán nhà cùng với chuyển giao QSD ựất, bán ựất, bán nhà ựều do thoả thuận giữa ựôi bên (viết giấy tay), phần lớn không thông qua chắnh quyền, nhà nước không kiểm soát ựược và thất thu ngân sách.
2.2.2.2. Giai ựoạn từ năm 1993 ựến 2000
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ựể phù hợp với sự vận ựộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ựất ựai ựã ựược chế ựịnh lạị điều 12 Luật đất ựai năm 1993 quy ựịnh: ỘNhà nước xác ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển QSD ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồiỢ. đây là lần ựầu tiên giá ựất và việc xác ựịnh giá ựất ựược pháp luật ghi nhận là một chế ựịnh pháp luật và ựược ựưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ựất ựai (quy ựịnh tại Khoản 1 điều 13 Luật đất ựai 1993).
Thi hành Luật đất ựai năm 1993, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 80/CP quy ựịnh khung giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển QSD ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi; Sau ựó, ngày 17/8/1994 Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 87/Nđ-CP thay thế Nghị ựịnh số 80/Nđ-CP.
từng bước phát triển, có nơi, có lúc giá ựất tăng với tốc ựộ chóng mặt, tạo ra các cơn sốt nhà ựất khiến Nhà nước phải ra tay can thiệp bằng các biện pháp hành chắnh (Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 18/Nđ-CP với nội dung là các pháp nhân chỉ ựược thuê ựất, không ựược giao ựất). Tuy nhiên, ước tắnh thời kỳ này Nhà nước mới quản lý ựược khoảng 30% các giao dịch về bất ựộng sản, còn lại 70% các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... của các hộ gia ựình, cá nhân ựược thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp chỉ qua Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.
Ngoài ra vấn ựề tổ chức thị trường, cơ chế vận hành của thị trường, quy ựịnh của pháp luậtẦ vẫn chưa rõ ràng trong việc chuyển nhượng QSD ựất. Vì vậy, thị trường ựất ựai chắnh thức trong thời gian này hoạt ựộng vẫn chưa rõ nét, những giao dịch chắnh thức về ựất ựai, bất ựộng sản còn rất hạn hẹp, thị trường ựất nông nghiệp còn ở giai ựoạn sơ khai, giai ựoạn ban ựầuẦ Nhưng thực tại thì xã hội vẫn vận ựộng và phát triển, cuộc sống ựòi hỏi, nhu cầu của người dân vẫn phát sinh nên việc giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, thế chấp ựất ựai, bất ựộng sản vẫn diễn ra theo kênh ngầm (phi chắnh quy) có lúc rất sôi ựộng.
2.2.2.3. Giai ựoạn từ năm 2000 ựến 2006
đến năm 2000 giá ựất ựã có nhiều biến ựộng, giá cả liên tục tăng. đỉnh cao của sự biến ựộng ấy diễn ra trong khoảng quý II năm 2001. Giá ựất ở các thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chắ Minh tăng ựột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần một năm: từ tháng 4/2001 ựến tháng 3/2002. Sốt giá tạo nên cuộc ựua nước rút mua vào, mua ựất không cần mặc cả. So với giá quy ựịnh của thành phố, giá giao dịch bình quân trên thị trường tăng 6-7 lần, có nơi tăng hơn 11 lần. Việc chuyển nhượng cũng không câu lệ có hay không có giấy tờ hợp pháp.
Trước thực trạng ựó, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát các hoạt ựộng chuyển nhượng QSD ựất trở thành bức xúc. Với chức năng quản lý Nhà nước,
chắnh quyền các cấp có vai trò quyết ựịnh trong việc ổn ựịnh thị trường ựất ựaị Sau khi Luật ựất ựai 2003 ựược ban hành, ựến cuối năm 2003 và năm 2004, thị trường ựất ựai và bất ựộng sản tại các dự án phát triển giảm mạnh; tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và năm 2006; nhiều nơi ựã phải giảm giá (có nơi giảm 30%). Tình trạng ựó có ảnh hưởng lớn ựến việc triển khai các dự án ựang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới do thiếu vốn ựầu tư. Tuy nhiên trên thực tế trong thời gian này thị trường nhà ở, ựất ở tại các ựiểm dân cư cũ hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; ựiều ựó phản ánh nhu cầu nhà ở, ựất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng.
2.2.2.4. Giai ựoạn từ năm 2006 ựến nay
Năm 2006, ựánh dấu một mốc phát triển của thị trường bất ựộng sản bằng việc Quốc hội ban hành Luật nhà ở năm 2006 và Luật kinh doanh bất ựộng sản năm 2006. Tuy nhiên, những luật này mới ban hành, có luật chưa có hướng dẫn thi hành, có luật có hướng dẫn nhưng chưa ựầy ựủ, hơn nữa thời gian còn quá ngắn, nên tác ựộng của 2 văn bản này tới việc phát triển của thị trường bất ựộng sản còn chưa rõ.
- Quan hệ ựất ựai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ựại hóa:
Việc ựổi mới phương thức ựiều tiết quan hệ ựất ựai từ nền kinh tế tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường, về thực chất là một quá trình giải phóng sức lao ựộng và sức sử dụng ựất ựaị
Nó gắn liền với hai quá trình chủ yếu sau ựây:
+ Quá trình hình thành các thị trường về tư liệu sản xuất, vốn, sức lao ựộng, bất ựộng sản (trong ựó có ựất ựai) và sản phẩm nông nghiệp.
+ Quá trình hình thành và phát triển của các chủ thể sản xuất - kinh doanh thuộc tất cả các thành phần kinh tế.
đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn, từ mô hình hợp tác xã - tập thể hoá triệt ựể ựất ựai và các tư liệu sản xuất khác trong sự ựiều hành quản lý tập trung... ựến sự ra ựời của ỘKhoán 100Ợ, ỘKhoán 10Ợ và Hội nghị Ban chấp
hành Trung ương lần thứ VI ựã khẳng ựịnh: "Hộ nông dân là ựơn vị kinh tế tự chủ". Xét về bản chất ựây là sự ựiều chỉnh một bước rất cơ bản quan hệ sở hữu trong nông nghiệp, trong ựó có quan hệ ựất ựai và các tư liệu sản xuất khác. Các hộ nông dân ựược quyền sở hữu các tư liệu sản xuất, còn ựất ựai ựược giao ổn ựịnh lâu dàị Tuy nhiên bước phát triển tiếp theo của nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá trong nền kinh tế thị trường ựang ựặt ra những yêu cầu mới, nảy sinh những mâu thuẫn trong quan hệ ựất ựai, ựó là:
+ Sự ựòi hỏi phân phối bình quân ựã tạo nên sự manh mún về ựất ựai (nhất là ựồng bằng Bắc bộ và những nơi ựất chật người ựông) mâu thuẫn với việc phải tắch tụ tập trung ựất ựai tới những quy mô hợp lý cho sản xuất hàng hoá trong nền kinh tế thị trường với mục tiêu hiện ựại hoá nền nông nghiệp.
+ Sức ép về dân số và lao ựộng ở những vùng ựất chật người ựông với sự phân công lao ựộng ở trình ựộ thấp trong khi ngành nghề và dịch vụ còn chậm phát triển.
+ Năng lực vốn, năng lực sản xuất - kinh doanh của một bộ phận không nhỏ hộ nông dân còn rất thấp, ựặc biệt là qua một thời gian dài trong cơ chế tập trung, bao cấp. điều này ảnh hưởng trực tiếp ựến hiệu quả sử dụng ựất ựaị
Xét về xu thế phát triển của nền kinh tế quốc dân trong những năm tới ựòi hỏi sẽ phải rút bớt lao ựộng và dân số sống bằng nông nghiệp. Như vậy, quan hệ ựất ựai phải ựược nhìn nhận và giải quyết theo quan ựiểm phát triển.
để tạo cho quan hệ ựất ựai vận hành trong nền kinh tế thị trường thì trước tiên phải làm rõ là mối quan hệ giữa Nhà nước và người nông dân về vấn ựề ựất ựai, việc ỘNgười cày có ruộngỢ là một thành quả vĩ ựại của Cách mạng, tuy nhiên quan hệ ựất ựai trong cơ chế cũ ựã bộc lộ tắnh kém hiệu quả của nó. Vấn ựề ựặt ra là phải xác ựịnh một cấu trúc mới của quan hệ ựất ựai về thực chất là xác ựịnh rõ quyền năng của Nhà nước và quyền của các hộ nông dân. Do tắnh chất ựặc biệt, quan hệ ựất ựai chứa ựựng hai phương diện chủ yếu sau ựây:
mỗi quốc gia, là không gian sinh tồn của cả dân tộc. Do ựó, cả Nhà nước và mọi công dân phải có quyền và nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên ựất ựaị
+ đất ựai là tư liệu sản xuất ựặc biệt trong nông nghiệp, nó phải là kết quả ựầu tư lao ựộng sống, vốn, công sức cải tạo,... của con người, trong nhiều trường hợp ựược truyền từ ựời này sang ựời khác ngay trong một gia ựình.
Với mục tiêu phát triển nông nghiệp, nông thôn theo hướng công nghiệp hoá hiện ựại hoá phải ựổi mới quan hệ sở hữu ựất ựai theo 3 tiêu chắ chủ yếu như sau:
i) đảm bảo quyền quản lý tối cao của Nhà nước và lợi ắch quốc gia ựối với mọi loại ựất ựai và mọi sự vận ựộng của quan hệ ựất ựai;
ii) Xác ựịnh quyền làm chủ thực sự của các hộ nông dân trong sử dụng ựất (bao gồm cả quyền sử dụng ổn ựịnh, lâu dài, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chuyển ựổi, quyền thế chấp bảo lãnh,... );
iii) đưa quan hệ ựất ựai vào quan hệ thị trường có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước ựể từng bước hình thành thị trường bất ựộng sản.
Sẽ không thể phát triển một nền nông nghiệp hàng hoá trong nền kinh tế thị trường nếu quan hệ ựất ựai bị Ộựóng băngỢ và tiếp tục bị manh mún hơn sau mỗi lần phân chia ruộng ựất. Nếu yêu cầu bất kỳ ai ở nông thôn cũng phải có ựất canh tác thì toàn bộ nền kinh tế nước ta khó có thể chuyển sang kinh tế nông nghiệp hàng hoá, hiện ựại hoá nông nghiệp và sẽ không thể nào có bước ựổi mới căn bản về cơ cấu kinh tế của ựất nước nói chung cũng như cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn nói riêng.
Sự chuyển ựổi quy mô, cơ cấu ruộng ựất ở nông thôn hiện nay là bước khởi ựầu quan trọng, làm tiền ựề cho quá trình công nghiệp hoá hiện ựại hoá nông nghiệp, nông thôn. Thông qua sự chuyển ựổi ruộng ựất, tạo ra các ô thửa có quy mô diện tắch ựủ lớn, song song với việc quy hoạch lại ựồng ruộng, hoàn thiện hồ sơ ựịa chắnh, cấp ựổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ổn
ựịnh lâu dài cho hộ nông dân sẽ tạo ra hành lang pháp lý ựủ mạnh cho quan hệ ựất ựai vận ựộng trong cơ chế thị trường, ựảm bảo cho Nhà nước quản lý ựược sự vận ựộng nàỵ Việc chuyển ựổi quy mô ô thửa cũng tạo ựiều kiện thuận lợi cho quy trình chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất trong nông thôn gắn với chuyển ựổi cơ cấu kinh tế.
Nền nông nghiệp càng phát triển, quá trình công nghiệp hoá càng ựẩy mạnh thì tất yếu sẽ xuất hiện nhu cầu chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất theo xu thế từ ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp, hoặc ựất trồng lúa sang ựất trồng cây công nghiệp, làm màu, làm vườn, chăn nuôi, ... Nếu không thừa nhận quá trình ựó, một mặt sẽ làm cho quá trình vận ựộng này tuột khỏi sự quản lý của Nhà nước ựi theo hướng kênh ngầm, mặt khác, sẽ ngăn cản sự vận ựộng của quan hệ ựất ựai theo hướng sử dụng hợp lý hơn, có hiệu quả hơn.
Việc chuyển ựổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ựất cũng là ựiều kiện tiền ựề quan trọng trong quan hệ ựất ựai vận ựộng theo những quy luật kinh tế khách quan. đất ựai ựược tắch tụ tập trung một cách hợp lý vào những người chủ có năng lực sản xuất - kinh doanh thực sự có hiệu quả. đồng thời, chắnh quá trình này sẽ là một trong những ựộng lực thúc ựẩy sự phân công lại lao ựộng ở nông thôn theo hướng Ộai giỏi nghề gì thì làm nghề ựóỢ, từng bước rút bớt lao ựộng nông nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ. Tuy nhiên, Nhà nước cần có những biện pháp hỗ trợ tài chắnh cho các ựịa phương ựể quy hoạch lại ựồng ruộng, chuyển ựổi cơ cấu sản xuất, khuyến khắch nông dân ựổi ruộng ựất cho nhau ựể khắc phục tình trạng ruộng ựất mạnh mún.