- Hệ thống ựường bộ
b) Mối quan hệ giữa các bên trong việc thực hiện chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp.
4.4.3 Giải pháp áp dụng trong thời gian tới từ 201 5 2020.
4.4.3.1 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý
a) Làm rõ các quy ựịnh của pháp luật ựối với chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất nông nghiệp
- Thay ựổi thuật ngữ: Trong ựiều kiện nước ta ựã gia nhập WTO, nên thay ựổi một số thuật ngữ cho tương ựồng với thị trường quốc tế nhưng bản chất không thay ựổi như nên nghiên cứu, xem xét và sớm dùng thuật ngữ chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất ựai thay cho chuyển ựổi, chuyển QSD ựất nông nghiệp; nên dùng thuật ngữ mua và bán QSD ựất nông nghiệp thay cho chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSD ựất (theo quy ựịnh của Luật).
- Có quy ựịnh rõ về quyền của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp trong giao dịch ựối với từng loại ựất trong nông nghiệp.
- Có các quy ựịnh cụ thể về biện pháp ựể người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp gặp với nhau (quy ựịnh về cơ chế thông báo, quảng cáo, về nghề môi giới, tư vấn...).
- Quy ựịnh thể thức hợp ựồng trong chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp sao cho thông dụng, dễ thực hiện, phù hợp với người nông dân mà vẫn ựảm bảo ựủ cơ sở pháp lý.
- Quy ựịnh cụ thể về các cơ quan có chức năng cung cấp thông tin cho hoạt ựộng thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp, trước hết là những loại thông tin như: tắnh hợp pháp của ựất ựai của người chuyển nhượng, những dự kiến quy hoạch không gian trên khu vực.
- Quy ựịnh rõ những nghĩa vụ về tài chắnh của người chuyển nhượng chưa giải quyết trước khi chuyển nhượng mà trong giao ước sẽ trở thành
nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng.
- Quy ựịnh cụ thể về biện pháp ựể người mua (nhận chuyển nhượng), bán (chuyển nhượng chuyển) giao QSD ựất cho nhau theo ựúng quy ựịnh trong hợp ựồng.
- Các giao dịch về thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp chỉ tuân theo luật ựịnh chứ không phải qua kiểm soát xét duyệt hành chắnh (họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật khi có vi phạm).
- Có biện pháp bảo ựảm quyền sử dụng ựứng tên người nhận bán (chuyển nhượng) ựể loại bỏ những mối ựe doạ ựến quyền ựó (ựăng ký công khai hoặc theo trình tự thủ tục hành chắnh).
b) Tiếp tục hoàn thiện cơ chế - chắnh sách ựối với chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất ựai
Chúng ta thấy rằng trên thực tế chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất nó chịu tác ựộng, chi phối, ựiều tiết của các quy luật kinh tế thị trường, ựó là quy luật của giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vấn ựề ựặt ra là ựể ựưa ra những giải pháp nhằm phát huy những tác ựộng tắch cực và hạn chế những tác ựộng tiêu cực của 3 quy luật nói trên ựối với ựời sống xã hội ở nước ta hiện nay, ựồng thời cũng phải phù hợp với pháp luật nói chung và pháp luật ựất ựai nói riêng ở nước tạ Cần hướng vào các giải pháp chủ yếu sau:
Một là, phải xác ựịnh rõ tư cách pháp nhân và hình thành một tổ chức chuyên trách nghiên cứu và quản lý thị trường bất ựộng sản, trong ựó có QSD ựất nông nghiệp. Cơ quan ựó nên ựặt trong một Bộ chủ quản có liên quan nhiều và trực tiếp ựến vấn ựề này, tức có thể lựa chọn ựể ựặt chúng ở một trong 3 bộ: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hoặc Bộ Tài chắnh.
Hai là, xây dựng một cơ chế phối hợp - liên kết giữa các ngành có liên quan như địa chắnh, Xây dựng, Tài chắnh, Kế hoạch, Vật giá, Thương mạị.. và hướng các ngành này phục vụ việc phát triển thị trường QSD ựất tuỳ theo chức năng của mỗi ngành.
Ba là, cần làm tốt những việc sau:
- Cụ thể hoá pháp luật về ựất ựai, về kinh doanh QSD ựất bằng những văn bản cụ thể, rõ ràng hơn.
- Xây dựng kế hoạch phát triển quỹ ựất.
- Kiện toàn cơ quan ựăng ký ựất ựai và tổ chức hoàn thiện ngay một số mặt nghiệp vụ chủ yếu sau ựây:
+ đăng ký ựất ựai - bất ựộng sản (ban ựầu, biến ựộng...);
+ Có biện pháp ựể vô hiệu hoá, triệt ựể các trường hợp chuyển dịch QSD ựất mà không qua ựăng ký với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
+ Tổ chức thu thập, xử lý và cung cấp thông tin về ựất ựaị
Bốn là, hình thành các tổ chức ựịnh giá ựất và bất ựộng sản (chủ yếu là ở 2 cấp: trung ương và tỉnh). Các tổ chức này sẽ thực hiện ựịnh giá ựất theo cơ chế thị trường ựể trình cơ quan chức năng xem xét công bố theo ựịnh kì. Giá ựất công bố chỉ có tắnh chất tham khảo, mang tắnh chất ựịnh hướng cho các trường hợp xác ựịnh giá trị QSD ựất cụ thể.
Các cơ quan tổ chức này còn có chức năng thống kê giá ựất thực tế, cung cấp dịch vụ ựịnh giá ựất - bất ựộng sản cho chắnh quyền và nhân dân.
Tạo ựiều kiện phát triển các cơ quan dịch vụ công về ựịnh giá ựất, thẩm ựịnh giá ựất, tư vấn giá ựất phục vụ nhu cầu của quản lý nhà nước và nhu cầu của người sử dụng ựất; tạo cơ chế ựể người sử dụng ựất tự ựăng ký giá ựất.
Năm là, chấn chỉnh các tổ chức hoạt ựộng trong lĩnh vực dịch vụ của thị trường QSD ựất, xác ựịnh trách nhiệm pháp lý của những tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt ựộng nàỵ
Sáu là, tạo cơ chế ựể người có QSD ựất ựưa ra giao dịch ựược sử dụng các loại chiết khấu ựể thu hút người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng hộ, góp phần làm tăng các giao dịch về QSD ựất.
Bảy là, hoàn thiện hệ thống chắnh sách pháp luật ựất ựai, trước hết là các quy ựịnh có liên quan ựến kinh tế ựất.
4.4.3.2 Nhóm giải pháp về chắnh sách tạo ra nguồn cung hàng hoá về ựất ựai trong nông nghiệp
a) Quy hoạch sử dụng ựất gắn với chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất ựai Quy hoạch sử dụng ựất tiến hành ựồng bộ trên phạm vi cả nước và ở các ngành, các ựịa phương ựể phát huy thế mạnh của vùng. Quy hoạch sử dụng các loại ựất phải gắn với quy hoạch nông nghiệp nhằm ựảm bảo sử dụng ựất hài hoà.
Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, ựặc biệt việc chuyển ựất nông nghiệp ựể sử dụng vào các mục ựắch khác chưa ựược quản lý chặt chẽ, chưa tắnh ựược yêu cầu cân ựối giữa nhiệm vụ ựảm bảo an ninh lương thực với nhu cầu công nghiệp hóa, ựô thị hóạ Quá trình chuyển dịch cơ cấu lao ựộng nông nghiệp chưa ựược kiểm soát chặt chẽ ựể nhiều hộ nông dân không có ựất sản xuất trong khi chưa có ựiều kiện chuyển lao ựộng sang ngành nghề khác như chế biến nông sản hoặc dịch vụ nông nghiệp.
- đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện ựại hoá nông nghiệp và nông thôn theo hướng hình thành nền nông nghiệp hàng hoá lớn phù hợp với nhu cầu thị trường và ựiều kiện sinh thái của từng vùng.
- Xây dựng hợp lý cơ cấu sản xuất nông nghiệp.
- Chuyển một bộ phận lao ựộng nông nghiệp sang các ngành nghề khác. đến năm 2015 tỷ lệ lao ựộng nông nghiệp còn khoảng 50%, từng bước tăng quỹ ựất canh tác cho mỗi lao ựộng nông nghiệp, mở rộng quy mô sản xuất, tăng việc làm và thu nhập cho dân cư nông thôn.
Theo ựịnh hướng trên trong quy hoạch sử dụng ựất ựai phải tắnh ựến sự hình thành thị trường QSD ựất nhằm tắch tụ ựất ựai phục vụ cho sự hình thành nền nông nghiệp hàng hoá. Quá trình tắch tụ ựất ựai tuỳ thuộc vào ựiều kiện và ựặc ựiểm của từng vùng.
b) Hoàn thiện công tác giao ựất, cấp giấy chứng nhận QSD ựất
nhất là việc lập hồ sơ ựịa chắnh có ý nghĩa ựặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước về ựất ựai, là ựiều kiện quan trọng thúc ựẩy thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp phát triển. Do vậy, công việc này phải ựặt thành chương trình với mục tiêu hoàn thành và ựược xây dựng thành hệ thống ựăng ký hiện ựại trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin ựể ựáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về ựất ựaị
để ựạt ựược mục tiêu trên, cần thực hiện ựồng bộ các giải pháp sau:
Một là: Hoàn chỉnh bộ máy quản lý, nâng cao trình ựộ cán bộ chuyên môn
+ Rà soát sửa ựổi quy ựịnh, hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ở cấp tỉnh, cấp huyện ựể kiện toàn tổ chức, hoạt ựộng của tổ chức này theo hướng là cơ quan dịch vụ công, thực hiện các thủ tục hành chắnh về ựăng ký cấp GCN QSD ựất và tài sản gắn liền với ựất;
+ Tập trung ựào tạo, nâng cao trình ựộ năng lực và ựạo ựức của cán bộ, công chức quản lý ựất ựai, bảo ựảm tắnh ổn ựịnh, chuyên nghiệp, ựặc biệt là cán bộ ựịa chắnh cấp xã và cấp huyện.
Hai là: đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về ựất ựai
Tăng cường công tác tuyên truyền, vận ựộng, phổ biến pháp luật ựất ựai dưới nhiều hình thức (thông qua các diễn ựàn, báo chắ, phát thanh, truyền hình, giao lưu trực tuyến, tiếp xúc dânẦ) ựể người dân nhận thức ựược tầm quan trọng của việc ựăng ký ựất ựai, lập hồ sơ ựịa chắnh, cấp GCN ựối với thửa ựất ựang sử dụng, hiểu biết và chấp hành pháp luật, giám sát thực hiện pháp luật, tạo ựiều kiện cho việc cấp GCN theo ựúng quy ựịnh của pháp luật về ựất ựaị Tuyên truyền các quy ựịnh về nghĩa vụ nộp thuế và lệ phắ ựối với việc chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp (Luật thuế Thu nhập cá nhân,Ầ)
Ba là: Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc cấp GCN
nâng cao trình ựộ cán bộ chuyên môn, tăng cường nguồn lực tài chắnh như ựã nêu trên, trong thời gian tới cần phải nâng cao hơn nữa trách nhiệm của HđND, UBND các cấp trong việc kiểm tra, giám sát và tổ chức triển khai thực hiện công tác giao ựất, ựo ựạc lập bản ựồ ựịa chắnh, lập, quản lý hồ sơ ựịa chắnh, cấp GCN; ựồng thời thực hiện nghiêm chế ựộ công vụ của cán bộ, công chức làm công tác quản lý ựất ựai, nhất là ựối với cán bộ ở cấp xã và cấp huyện.
4.4.3.3 Nhóm giải pháp về chắnh sách giá ựất
Về nguyên tắc: Nhà nước nên quy ựịnh cơ chế một giá ựất, giá ựất phù hợp với giá ựất hình thành trong thị trường, Nhà nước ựiều tiết giá ựất thông qua việc tác ựộng trực tiếp vào mối quan hệ cung - cầu về sử dụng ựất bằng cơ chế thuế ựất, thu tiền sử dụng ựất và tiền thuê, sử dụng quỹ ựất dự trữ của Nhà nước;
+ Theo Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh giá ựất trên cơ sở khung giá ựược quy ựịnh. Tuy nhiên qua quá trình ựiều tra, tìm hiểu thực tế tại ựịa bàn nghiên cứu về giá giao dịch chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp thì ựang tồn tại hai loại giá ựó là giá theo quy ựịnh của ựịa phương và giá giao dịch thực tế của thị trường.
- Giá ựất trồng lúa theo quy ựịnh của khung giá nhà nước là 50.000 ựồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 550.000 ựồng/m2, chênh lệch 500.000 ựồng/m2.
- Giá ựất trồng cây lâu năm và hoa màu theo quy ựịnh của khung giá nhà nước là 80.000 ựồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 694.000 ựồng/m2, chênh lệch 614.000 ựồng/m2.
- Giá ựất nuôi trồng thủy sản theo quy ựịnh của khung giá nhà nước là 70.000 ựồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 610.000 ựồng/m2, chênh lệch 540.000 ựồng/m2.
Do ựó trong thời gian tới ựây ựể tránh rủi ro cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp, tránh thất thu thuế, lệ phắ và góp phần làm lành mạnh hóa thị trường giao dịch chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp thì chắnh quyền ựịa phương cần phải ban hành một khung giá ựất chuyển nhượng phù hợp, linh hoạt trên cơ sở ựiều tiết của thị trường, căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên tham gia vào quá trình chuyển nhượng, có như vậy mới ựảm bảo ựược quyền lợi của các bên tham gia chuyển nhượng, thúc ựẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường ựất ựaị
4.2.3.4. Hoàn thiện bộ máy quản lý, thành lập các trung tâm giao dịch
- Phân rõ nhiệm vụ của bộ máy hành chắnh công có chức năng thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước ựối với thị trường, với hệ thống dịch vụ công hỗ trợ phát triển thị trường.
- Nâng cao năng lực của bộ máy tổ chức, trình ựộ công chức trong bộ máy quản lý, ựặc biệt là bộ máy quản lý ở cấp cơ sở xã, phường, thị trấn.
- đưa hệ thống dịch vụ hỗ trợ thị trường vào hoạt ựộng trong hành lang pháp lý Nhà nước ựối với thị trường, trách tình trạng Ộcò ựấtỢ, Ộcò nhàỢ ựang hoạt ựộng môi giới không lành mạnh như hiện naỵ
Một trong các lý do làm thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp trong những năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát ựược là do không có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chắnh thức cũng như thiếu cơ quan tư vấn tin cậy có tắnh pháp lý ựể hỗ trợ cả người bán và người mua ựất nông nghiệp khi tham gia giao dịch. để khắc phục tình trạng này, các ựịa phương cần phải thành lập trung tâm giao dịch QSD ựất chắnh thức có các chức năng cơ bản sau ựây:
- Thực hiện cung cấp thông tin về các nguồn cung về ựất ựai nhất là ựất nông nghiệp, bao gồm cả các nguồn cung của khu vực Nhà nước, các doanh nghiệp và các cá nhân có QSD ựất tham gia vào nguồn cung trên thị trường.
các loại ựất như tắnh pháp lý cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý về QSD ựất tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm và có ựủ ựộ tin cậy về các thông tin về tắnh pháp lý cũng như các ựặc ựiểm kinh tế kỹ thuật của QSD ựất ựai nói chung. Trung tâm phải tổ chức hoạt ựộng sao cho giao dịch ựược thực hiện một cách chắnh xác, phù hợp cho các hoạt ựộng chuyển nhượng trao ựổi giữa các bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực hiện quá trình tiến hành các thủ tục giao dịch giữa bên nhận chuyển nhượng (mua) và bên chuyển nhượng (mua) ựảm bảo ựúng trình tự và quy ựịnh của pháp luật về giao dịch QSD ựất. Trung tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp ựỡ) các bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng thực hiện các thủ tục giao dịch với cơ quan Nhà nước ựể ựảm bảo các giao dịch ựược bảo hộ bằng pháp luật và giúp Nhà nước thực hiện ựược việc kiểm soát các quan hệ giao dịch QSD ựất trên thị trường giao dịch chắnh thức.
- Trung tâm sẽ làm cầu nối cho các việc thực hiện thanh toán giữa hai bên cũng như giới thiệu các nguồn cung cấp tài chắnh cho những người có nhu cầu vay vốn thế chấp bằng ựất nông nghiệp khi tham gia giao dịch.
để thực hiện tốt các chức năng trên, Trung tâm giao dịch phải có một ựội ngũ chuyên gia ựược ựào tạo chuyên nghiệp về giao dịch, ựịnh giá và thẩm ựịnh bất ựộng sản.
4.4.3.5. Giải pháp chắnh sách ựào tạo cán bộ quản lý ựất ựai
đào tạo, bồi dưỡng cán bộ nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ ựịa chắnh cấp xã và cán bộ chuyên môn thực hiện công tác ựăng ký chuyển nhượng QSD ựất ựai nhất là ựất nông nghiệp.
đào tạo, bồi dưỡng cán bộ là hoạt ựộng hết sức quan trọng của công tác cán bộ, trong xu thế phát triển và hội nhập của ựất nước sẽ có rất nhiều vấn ựề