2.2.1.1 Ở Trung Quốc[18]
Chắnh sách về ựất ựai của Trung Quốc có nhiều ựiểm tương ựồng với Việt Nam. Phát luật nước này quy ựịnh, ựất ựai thuộc sở hữu Nhà nước, giao cho tập thể và cá nhân sử dụng trong một thời hạn nhất ựịnh.
Về sở hữu ựất ựai: đất ựai vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, nhưng Trung Quốc thực hiện trao thêm quyền về ựất ựai cho hộ nông dân và xắ nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp. Dễ nhận thấy nhất là việc kéo dài thời gian giao ựất canh tác cho nông dân.
Vận ựộng của sở hữu ựất ựai: Từng bước tách rời quyền sở hữu (tập thể) với quyền kinh doanh (hộ nông dân, xắ nghiệp) nhưng duy trì chế ựộ sở hữu Nhà nước về tư liệu sản xuất, chủ yếu là về ựất ựaị
dân tắch tụ ruộng ựất ựể mở rộng sản xuất nông nghiệp, miễn thuế, phắ, lệ phắ cho các hoạt ựộng chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp, không hạn chế diện tắch trên hộ sản xuất nông nghiệp (hạn ựiền).
Về hiện trạng thị trường ựất ựai và kinh nghiệm:
đối với thị trường ựất nông nghiệp, Trung Quốc tách rời quyền sở hữu (tập thể) với quyền kinh doanh (hộ nông dân) bằng cách thực hiện chế ựộ khoán sản lượng ựến hộ, nhưng duy trì chế ựộ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất, chủ yếu là về ựất ựaị
Việc trao thêm QSD ựất cũng từng bước ựược thực hiện, thời gian giao ựất cho hộ gia ựình sử dụng từ 3 năm tăng thêm 15, 20, 30 thậm chắ 50 năm; từ chỗ không cho phép nông dân rời bỏ ựất ựai ựi buôn ựến cho phép nông dân Ộly ựiền bất ly hươngỢ, cho phép một bộ phận ựược chuyển về thành phố làm những công việc khác.
Trung Quốc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD ựất nông nghiệp cho nông dân. Bắt ựầu từ năm 1993, 85 triệu hộ nông dân Trung Quốc ựã ựược cấp QSD ựất trong vòng 30 năm. Việc cấp QSD ựất ựã ựem ựến sự an tâm canh tác và những kắch thắch lợi ắch gắn bó với bản thân người nông dân. Chỉ thị số 18 của Trung ương đảng Cộng sản Trung Quốc tháng 12/2001 tái khẳng ựịnh quyền chuyển nhượng ựất của nông dân. Giá trị ựất ựai, ựược ước tắnh từ 400 - 1.000 tỉ USD, trở thành tài sản của nông dân. Những bước chuyển biến mạnh mẽ về vấn ựề ựất ựai ựã ựưa Trung Quốc liên tiếp gặt hái những thành công về kinh tế. Tới ựây, Trung Quốc sẽ tiếp tục hoàn thiện chương trình cấp giấy chứng nhận QSD ựất nông nghiệp cho hộ nông dân.
Chắnh phủ Trung Quốc ựã cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt chắnh sách vĩ mô ựể ổn ựịnh và phát triển kinh tế, trong ựó có chắnh sách ựối với thị trường ựất ựaị
Một là, tăng cường kiểm soát hoạt ựộng ựầu tư vào tài sản cố ựịnh, quản lý chặt hoạt ựộng kinh doanh ựất ựai và vốn vaỵ Mặt khác áp dụng một số
quy ựịnh mới tạo ựiều kiện cho nông hộ mua ựất nông nghiệp ựể tăng quy mô sản xuất. Hỗ trợ 50% vốn cho nông hộ mua ựất nông nghiệp, 30% cho ựầu tư sản xuất nông nghiệp.
Hai là, giao ựất nông nghiệp ổn ựịnh, lâu dài cho nông dân ựể chủ ựộng trong việc sử dụng ựất.
Ba là, quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp tập trung các khu vực có lợi thế so sánh các nông sản phẩm có giá trị kinh tế caọ
Bốn là, nhanh chóng hoàn thiện chế ựộ quản lý ựất ựai song song với việc cải cách cơ chế này, qua ựó xác nhập chế ựộ trách nhiệm cụ thể hơn ựối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế. Song song với việc hãm phanh thị trường nhà ựất là việc thanh lý các dự án ựầu tư vào khu vực bất ựộng sản, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở kinh doanh sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng ựường cao tốc và những dự án mới khởi công năm 2004 (vắ dụ huỷ bỏ phương án xây dựng ựường cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải) ựể dành ựất cho phát triển nông nghiệp. Những chủ trương ựó ựều góp phần làm cho phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp mở rộng quy mô sản xuất của các nông hộ
2.2.1.2. Ở Thái Lan[17,26]
Thái Lan là một quốc gia nằm trong khu vực đông Nam Á, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gần giống như Việt Nam. Việc Thái Lan phát triển mạnh mẽ ngành nông nghiệp ựang là một bài học kinh nghiệm rất quý báu ựối với Việt Nam trong tiến trình ựổi mới ựất nước, phát triển ngành nông nghiệp.
Xét về ựiều kiện tự nhiên, Thái Lan là một quốc gia có ựất ựai màu mỡ, diện tắch canh tác lớn (chiếm khoảng 40% diện tắch cả nước), mưa thuận gió hòa là ựiều kiện thuận lợi ựể phát triển cây lúa nước, cây ăn quả và cây công nghiệp nhiệt ựớị Hệ thống sông ngòi dày ựặc, bờ biển dài, tiếp giáp với hai bờ ựại dương nên rất thuận lợi cho việc khai thác, ựánh bắt, nuôi trồng thủy
sản. Hiện tại, Thái Lan ựang phát triển một nền nông nghiệp hoàn chỉnh với sự da dạng hóa, chuyên môn hóa nhiều loại vật nuôi, cây trồng, vừa ựảm bảo nhu cầu tiêu dùng trong nước vừa ựảm bảo xuất khẩụ Sản xuất nông nghiệp của Thái Lan trong mấy thập kỷ qua phát triển tương ựối ổn ựịnh. Thái Lan ựã chuyển sang cơ cấu kinh tế công - nông nghiệp nhưng phần ựóng góp của nông nghiệp trong GDP của Thái Lan vẫn rất quan trọng. Nông nghiệp ựóng góp 18% trong GDP của Thái Lan. Ngành nông nghiệp nhiệt ựới phong phú ựã ựem lại cho Thái Lan vị trắ xuất khẩu gạo số một. Có ựược những thành công trên, bên cạnh những thuận lợi về ựiều kiện tự nhiên, Thái Lan ựã xây dựng cho mình một chiến lược về ựất ựai giúp cho việc phát triển ngành nông nghiệp ựúng ựắn. Nội dung của chiến lược bao hàm rất nhiều vấn ựề, song tập trung nhất vào các việc ruộng ựất ựược tắch tụ thành các nông trại lớn và xây dựng một số ngành nông nghiệp với kỹ nghệ cao và bền vững.
Tình hình ựất ựai và hoạt ựộng mua và bán, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của Thái Lan tác ựộng phát triển nông nghiệp của Thái Lan:
Thứ nhất, thúc ựẩy nông nghiệp phát triển theo chiến lược xây dựng cơ cấu kinh tế toàn diện và ổn ựịnh. Ngay từ năm 1999, Chắnh phủ Thái Lan ựã ựưa ra chương trình phát triển nông nghiệp, trong ựó tập trung vào một số giải pháp như:
- đẩy mạnh tốc ựộ giao ựất ổn ựịnh cho nông dân thông qua cải cách ựất ựai từ ựó giúp nông dân có thể sử dụng QSD ựất của mình ựể giao dịch trên thị trường. Thúc ựẩy thị trường mua và bán ựất nông nghiệp phát triển bằng cách giảm nhẹ các thủ tục hành chắnh, giảm thuế, lệ phắ.
- Phân vùng sản xuất nhằm giải quyết tình trạng sản xuất không ổn ựịnh, xây dựng vùng chuyên canh sản xuất, phân canh diện tắch ựất nhất ựịnh cho một số loại cây ựòi hỏi tưới tiêu tốt.
- Thúc ựẩy và công bố các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực nông nghiệp, theo ựó Chắnh phủ Thái Lan thiết lập Uỷ ban chuyên trách về việc xây
dựng, phối hợp với các ngần hàng dữ liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu ựối với các cơ quan của Nhà nước và tư nhân. Thông qua Uỷ ban này sẽ tạo ựiều kiện tư vấn nông nghiệp cho nông dân sản xuất.
- Cấp tắn dụng cho người nghèo và hỗ trợ vốn cho nông dân sản xuất với các chắnh sách lãi suất ưu ựãị
Thứ hai, thực hiện chiến lược lúa gạo quốc gia 5 năm 2004-2008. Thái Lan tập trung nâng cao sản lượng thóc gạo thông qua việc áp dụng các biện pháp kỹ thuật mới tăng năng suất, hoàn thiện hệ thống tưới tiêu, quảng bá thị trường thóc gạo, tăng giá trị xuất khẩu, nâng cao ựời sống cho nông dân.
Thứ ba, phát triển các vùng nông nghiệp sinh thái ựô thị. Thái Lan là nước có kinh nghiệm trong việc phát triển các vùng nông nghiệp sinh thái ựô thị. điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thủ ựô Băng Cốc cho phép hình thành các vùng sản xuất vệ tinh chuyên môn hóa xen kẽ với các khu công nghiệp và dân cư, cách thủ ựô từ 40km ựến 100 km. Các nông sản sạch và có giá trị kinh tế cao ựược chú trọng phát triển. Tại những vùng nông nghiệp gần Băng Cốc, nông dân phát triển sản xuất rau quả an toàn liên tiếp. Tại các vùng cách thủ ựô hàng trăm km, các mô hình nông nghiệp tổng hợp ựược xây dựng, trang trại chăn nuôi kết hợp với trồng cây ăn quả, phát triển cây lương thực với nuôi trồng thủy sản nhằm giải quyết vấn ựề môi trường và an toàn thực phẩm. Vấn ựề tiêu thụ sản phẩm ựược giải quyết trên cơ sở phát triển quan hệ hợp ựồng giữa các công ty chế biến nông sản của Băng Cốc và các hộ nông dân ở các vùng sản xuất vệ tinh. đặc biệt, Chắnh phủ Thái Lan rất quan tâm tới các chắnh sách ựất ựai, tài chắnh, tắn dụng, khuyến nông, xây dựng kết cấu hạ tầng, giải quyết ô nhiễm môi trườngẦ nhằm thúc ựẩy phát triển các vùng nông nghiệp, nông thôn bền vững.
Thứ tư, thành lập các trung tâm giao dịch, trung tâm thông tin về ựất ựai, mua và bán ựất nông nghiệp giúp cho nông dân có cơ hội tiếp cận với thị trường ựất ựai trong nông nghiệp.
2.2.1.3. Tình hình chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp ở Việt Nam
Cải cách thị trường ựất ựai ở nhiều nước ựược tiến hành qua hai giai ựoạn:
Thứ nhất, nhận dạng và bãi bỏ những chắnh sách hiện ựang cản trở việc thị trường thực hiện những chức năng của nó.
Thứ hai, xây dựng khung khổ pháp lý và thể chế với mục tiêu khuyến khắch khu vực tư nhân và thúc ựẩy cạnh tranh. Các nước chuyển ựổi ựều thận trọng và làm giảm thiểu những cải cách có thể gây ra cho thị trường ựất ựai những phắ tổn lớn về kinh tế và tác ựộng xấu tới chắnh trị, trong ựó nổi lên là:
* Loại bỏ những chắnh sách làm méo mó thị trường
Loại bỏ mọi hạn chế ựối với việc chuyển nhượng ựất ựai, nhà cửa, bao gồm các hạn chế về hạn ựiền.
Loại bỏ tối ựa những sự kiểm soát về tiền thuê nhà, ựất và về hoạt ựộng trong nông nghiệp (nông dân có nhiều ựất cho nông dân thiếu thuê ựất).
Chắnh sách ựất ựai và các chắnh sách bất ựộng sản khác phải nhất quán.
* Cải cách thể chế và luật pháp
Việc quản lý ựất ựai và mua, bán ựất ựai (ựăng ký bất ựộng sản và ựịa chắnh) ở các nước ựang phát triển thường ựược thực hiện bởi các thể chế thiếu năng lực; các thủ tục hành chắnh phức tạp và không minh bạch; chi phắ ựiều chỉnh ựất ựai cao; giấy chứng nhận sở hữu thường không miêu tả cụ thể và thiếu thông tin... Cần ưu tiên cải cách thể chế và luật pháp ựể loại bỏ các ràng buộc trên ựối với hoạt ựộng của thị trường ựất ựai, trong ựó nổi lên là:
- Thúc ựẩy sự tiếp cận tới thông tin ựất ựai qua các cơ quan ựịa chắnh. Một hệ thống thông tin ựất ựai minh bạch và dễ tiếp cận là ựiều rất cần thiết. Thông tin là kết quả sau cùng của những cải cách về thể chế ựối với thị trường ựất ựaị
ranh giới các thửa ựất nhất là ựất nông nghiệp nảy sinh từ các giao dịch trên thị trường. Vào giai ựoạn ựầu của quá trình, công việc làm rõ ranh giới ựất ựai và các tranh chấp sở hữu ựất ựai có thể là công việc tốn nhiều công sức. Cấp giấy chứng nhận sở hữu ựòi hỏi nhiều chi phắ, gặp nhiều khó khăn hành chắnh, chắnh trị và văn hoá.
- Giải quyết các xung ựột và thúc ựẩy việc thực thi các quyền của người sử dụng ựất. Hệ thống quản lý ựất ựai cần có khả năng giải quyết các ựơn khiếu kiện ngay trên thực ựịa bằng ựội ngũ nhân viên có kiến thức kỹ thuật và pháp lý. Cũng cần có một quá trình xét xử phúc thẩm có hiệu quả thông qua hệ thống toà án.
- đánh giá và ựịnh giá ựất ựaị Nhiệm vụ này ựược giao cho tổ chức ựược nhà nước cho phép, hoặc là ngành ựịa chắnh, hoặc ngành Tài chắnh, hay tổ chức ựăng ký ựất ựai và các trung tâm ựịnh giá bất ựộng sản... Những thông tin cần thiết thường xuyên ựược cập nhật ở các tổ chức này và sẵn sàng cung ứng cho nhu cầu của các bên tham gia thị trường ựất ựaị
- Khuyến khắch việc ựăng ký sỡ hữu và giao dịch. Quy ựịnh ựơn giản các thủ tục và tăng cường những biện pháp khuyến khắch người dân cung cấp thông tin và thực hiện nghĩa vụ ựăng ký ựất ựaị
- Cung cấp trợ giúp kỹ thuật. Hệ thống ựịa chắnh ựược giao nhiệm vụ cung cấp các trợ giúp kỹ thuật cho chắnh quyền và các cộng ựồng ựịa phương; hệ thống ựịa chắnh cung cấp thông tin ựịa chắnh cho những nhà chức trách ựịa phương ựể ựịnh giá và ựánh giá ựất.
- Xác ựịnh rõ các quy ựịnh cho việc xung công ựất ựai vì các mục tiêu công cộng. Hệ thống quản lý ựất ựai phải có trách nhiệm thực hiện và xác ựịnh khoản bồi thường trong từng trường hợp.
- Sự hợp tác giữa chắnh quyền và tư nhân. Một số chức năng nêu trên có thể ựược thực hiện bởi khu vực tư nhân. Ở hầu hết các nước, hệ thống quản lý thị trường ựất ựai và BđS ựều bắt ựầu dưới hình thức một ựơn vị trực thuộc Chắnh phủ.
* Bài học riêng về thị trường QSD ựất nông nghiệp
- Thị trường QSD ựất nông nghiêp ựòi hỏi phải xác ựịnh rõ, chắnh xác về chủ sở hữu ựất. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, ựa số các quốc gia ựều thực hiện ựa dạng hoá chế ựộ sở hữu ựất ựai, có khi Nhà nước bán ựất cho tư nhân, nhưng khi cần thì Nhà nước lại mua ựất từ tư nhân.
- Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nếu ựất ựai tại khu vực nào ựó chưa ựược sử dụng có hiệu quả thì ở ựó thị trường QSD ựất nông nghiệp thường kém phát triển, kém hoàn thiện. Các giải pháp ựược ựặt ra là phải hướng tới việc tạo ra nhiều yếu tố thị trường hơn cho những giao dịch về ựất ựaị
- Chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất ựai tuy có nhiều hình thức vận ựộng như giao, khoán, cho thuê, chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê lạị.. nhưng kinh nghiệm quốc tế cho thấy cao nhất vẫn là hình thức mua, bán. Trong thị trường ựất ựai, việc cấm mua - bán ựất ựã ựược nhiều quốc gia huỷ bỏ.
- Các quốc gia ựều nhấn mạnh ựến chủ quyền quốc gia về lãnh thổ. Nhà nước ựặt ra những giới hạn ựối với chủ sở hữu ựất trong việc khai thác tài nguyên khoáng sản trong lòng ựất; sử dụng ựộ cao; gây ô nhiễm môi trường; Ưu tiên ựối với các công trình công cộng, an ninh, quốc phòng, phòng hộ...).
- Chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất ựai khi còn manh nha thì phần lớn do người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng trực tiếp giao dịch với nhaụ Khi thị trường phát triển, ngày càng xuất hiện thêm các loại hình trung gian, những người (tổ chức, cá nhân) làm dịch vụ như: tư vấn, môi giới, cho vay, hùn vốn, thanh toán...
- Các quốc gia ựều rất chú trọng tới việc quản lý Nhà nước ựối với ựất ựai, thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy tầm quan trọng của việc pháp luật thừa nhận ựa dạng hoá chế ựộ sở hữu ựất ựai; xoá bỏ dần những cản trở ựối với việc mua - bán ựất ựai; thiết lập và ựưa vào hoạt ựộng có hiệu quả các tổ chức làm quy hoạch, ựăng ký tài sản, lập hồ sơ ựịa chắnh; thực hiện việc ựiều tiết qua các chắnh sách thuế và phắ