- Phương pháp thẩm định theo trình tự: thẩm định tổng quát rồi đến thẩm
c.Thẩm định quan hệ tín dụng của khách hàng với các tổ chức tín dụng.
dụng.
Kinh doanh BĐS yêu cầu vốn lớn, bởi vậy, hầu hết các DN kinh doanh lĩnh vực này đều có quan hệ mật thiết với các tổ chức tín dụng.
Trong phần này, cán bộ ngân hàng cần kiểm tra xem DN dự kiến cho vay có quan hệ tín dụng với những ngân hàng nào?, tổng mức vay đối với mỗi ngân hàng, tình hình trả nợ, có nợ xấu hay không?.
Kết thúc phần thẩm định khách hàng vay vốn, cán bộ thẩm định phải đưa ra những kết luận cụ thể về khách hàng, đó là: khách hàng có năng lực pháp lý tốt hay không; tiềm lực tài chính của khách hàng; uy tín và khả năng trả nợ khách hàng.
Nếu kết quả thẩm định nội dung này khả quan, cán bộ thẩm định sẽ tiếp tục thẩm định phần tiếp theo.
1.2.5.3.Thẩm định dự án đầu tư.
1.2.5.3.1. Xem xét, đánh giá sơ bộ các nội dung quan trọng của dự án. án.
Các nội dung quan trọng của dự án bao gồm:
- Mục tiêu của dự án, mục đích vay vốn của khách hàng: mục đích là bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư hay cho vay để xây dựng, mua sắm vật tư, trang thiết bị của dự án; cho vay để tư vấn đầu tư xây dựng, quản lý dự án,…
- Sự cân thiết đầu tư dự án: dự án khi được thực hiện sẽ mang lại lợi ích như thế nào cho toàn xã hội, cho DN và ngân hàng, giải quyết được nhũng vấn đề gì, có mang tính cấp bách hay không?
- Khả năng thực hiện của dự án: khi vay vốn, khách hàng phải chứng minh được khả năng thực hiện thi công công trình như khả năng xây dựng, mua sắm, lắp đặt thiết bị, khả năng thu hồi vốn và phương án trả nợ.
- Quy mô đầu tư: lớn hay nhỏ, công suất thiết kế, cơ cấu cho sản phẩm và dịch vụ đầu ra.
- Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, nguồn vốn.
1.2.5.3.2. Thẩm định các căn cứ pháp lý của dự án.
Cán bộ ngân hàng bằng phương pháp so sánh, đối chiếu và phương pháp trình tự để đánh gía tính đầy đủ về căn cứ pháp lý của dự án. Các căn cứ pháp lý quan trọng của dự án như: báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo khả thi, giấy chứng nhận đầu tư, các hợp đồng kinh tế có liên quan.
1.2.5.3.3. Phân tích khía cạnh thị trường của dự án và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án. thụ sản phẩm của dự án.
Thị trường tiêu thụ sản phẩm đầu là yếu tố quyết định sự thành bại của dự án kinh doanh BĐS. Vì vậy, cán bộ ngân hàng cần đánh giá, xem xét kỹ khía cạnh này khi thẩm định dự án. Nội dung phần này bao gồm các công việc như sau:
• Đánh giá khái quát thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án.
- Cầu của sản phẩm:
Xác định nhu cầu hiện tại và dự báo nhu cầu tương lai của thị trường đối với hàng hóa của dự án bằng phương pháp dự báo. Qua đó ước tính mức tiêu
thụ trung bình gia tăng hàng năm về sản phẩm. Trên cơ sở phân tích cung và sự gia tăng của cung, cán bộ ngân hàng sẽ đưa ra những nhận định cần thiết về tính hợp lý của dự án trên các phương diện :
+sự cần thiết phải tiến hành dự án trong giai đoạn hiện nay +sự hợp lý của dự án về quy mô, tiến độ đầu tư.
- Cung sản phẩm:
Cung của hàng hóa BĐS bao gồm: dự án đầu tư, kinh doanh cao ốc văn phòng; dự án căn hộ cho thuê; dự án trung tâm thương mại;
+dự án khách sạn, nhà hàng;
+dự án về dịch vụ nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp; +dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; +các loại mô hình khác.
Cán bộ ngân hàng phải thẩm định lại tính chính xác đáp án câu hỏi:
+ cung hiện tại về hàng hóa dự án: năng lực cung cấp hàng hóa, đáp ứng nhu cầu hiện tại của sản phẩm dự án đang như thế nào?
+ So với cầu, cung đã đáp ứng được bao nhiêu %, còn bao nhiêu % chưa đáp ứng được?
Sau đó, kiểm tra phân đoạn thị trường ,phân loại nhóm khách hàng khác nhau có sở thích khác nhau về sản phẩm dự án.
Qua đó, cán bộ ngân hàng có kết luận khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• Đánh gía tính hợp lý trong việc lựa chọn, xác định thị trường mục tiêu.
Xác định năng lực hiện tại của DN thông qua chất lượng, hiệu quả việc thực hiện các dự án BĐS trước đó của DN, xem DN đã chiếm lĩnh được bao nhiêu thị phần trong lĩnh vực đó. Sau đó, từ sự phù hợp giữa nguồn lực của DN và mức độ cạnh tranh trên thị trường sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định nhận xét về tính hợp lý trong việc lựa chọn thị trường mục tiêu, khách hàng mục tiêu của dự án.
• Thẩm định sản phẩm dự án.
Dựa trên các số liệu về sản phẩm dự án như diện tích mặt sàn, tiện nghi nhà ở( văn phòng), các khu vực lân cận, sự tiện lợi giao thông, các dịch vụ khác liên quan, để đưa ra nhận xét về đặc điểm hàng hóa dự án cung cấp, xem
sản phẩm đó có gì đặc biệt, có được ưa chuộng trong hiện tại và tương lai( khi dự án hoàn thành) hay không.
Từ việc so sánh giữ đặc điểm riêng của sản phẩm dự án với nhu cầu khách hàng hiện tại và tương lai, cán bộ ngân hàng có thể kết luận về mức độ phù hợp của sản phẩm với khách hàng mục tiêu.
• Đánh giá dữ liệu, phương pháp phân tích, dự báo cung cầu sản phẩm dự án.
Phương pháp dự báo được sử dụng chủ đạo trong việc phân tích, dự báo cung cầu sản phẩm. Để dự báo chính xác, số liệu cung cấp và phương pháp phải được tiến hành tỉ mỉ, tránh sai xót không đáng có khiến kết quả nghiên cứu thị trường sai lệch.
Để kiểm tra được độ chính xác của các số liệu bằng việc đi thực tế, sử dụng kết luận các cuộc điều tra xã hội như điều tra số nhà ở, số người vô gia cư,…
• Đánh giá khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm dự án.
- Hình thức, chất lượng xây dựng, tiện nghi cùng các dịch vụ đi kèm của dự án có gì khác biệt so với các hàng hóa cùng loại trên thị trường, có đặc điểm, ưu thế nào.
- Sự phù hợp của hàng hóa với cầu hiện tại và tương lai của sản phẩm. - Giá cả của hàng hóa dự án so với các hàng hóa đã có trên thị trường là cao hay thấp? Nếu giá cao hơn, so sánh mức gia tăng của giá với chất lượng, tiện ích nâng cao của sản phẩm xem mức tăng của giá đã hợp lý chưa?
Từ đó, đánh giá khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm cao hay thấp.
• Đánh giá phương án tiếp thị của dự án.
Trong dự án, chủ đầu tư phải xuất trình phương án kinh doanh. Trong đó phải nêu được đầy đủ các khía cạnh:
- Định hướng phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án: bán, cho thuê hay sử dụng.
- Dịch vụ đi kèm cho khách hàng: dịch vụ trông giữ các phương tiện giao thông, dịch vụ quét dọn vệ sinh môi trường,…
Sau toàn bộ các khái cạnh trên, cán bộ thẩm định đưa ra kết luận xem dự án đang xem xét có khả thi về mặt thị trường hay không. Đây là quyết định quan trọng, là tiền đề cho các bước thẩm định tiếp theo.
1.2.5.3.4. Đánh giá khía cạnh kỹ thuật của dự án
Trước hết, phải đánh giá về địa điểm xây dựng: Đánh giá sự phù hợp về quy hoạch của địa điểm, xem địa điểm xây dựng có nằm trong vùng quy hoạch nào hay không?; Đánh giá tính kinh tế của địa điểm: địa điểm có thuận lợi về giao thông hay không, có gần các khu trung tâm, các nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không?, địa chất công trình như thế nào? Trong dự án kinh doanh BĐS, địa điểm xây dựng của dự án là yếu tố quan trọng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm. BĐS đặc biệt là các BĐS để bán, cho thuê càng gần các khu trung tâm, giao thông thuận tiện thì nhu cầu với BĐS càng lớn, lợi nhuận nhận được càng cao.
Sau đó, là các nội dung về kỹ thuật như công nghệ, thiết bị, nguồn đầu vào; kiểm tra sản phẩm của dự án có phù hợp với điều kiện và công suất thiết kế của dự án hay không? Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thấy được ưu, nhược điểm của thiết bị. Các trang thiết bị phải phù hợp với xếp hạng công trình( mức độ hiện đại, tiện nghi, giá thành hợp lý,..), giá cả thiết bị và phương thức thanh toán, thời gian giao và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dự án hay không? .
Vấn đề môi trường và phòng cháy chữa cháy của dự án: Đây là nội dung mà hầu hết các dự án BĐS đều có, đặc biệt các dự án nhà cao tầng hay khu chung cư thì nội dung này càng quan trọng. Cán bộ ngân hàng cần đánh giá xem các giải pháp về môi trường và PCCC của dự án đã đầy đủ và hợp lý chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận hay chưa?
Trong nội dung này, cán bộ thẩm định cần sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu( giữa công suất dự án, các thông số kỹ thuật của công nghệ với tiêu chuẩn, định mức ngành hay giữa giải pháp môi trường, PCCC của dự án với
quy định hiện hành của cơ quan quản lý môi trường, phòng chống cháy nổ quốc gia) để đưa ra kết luận cuối cùng về tính khả thi phương diện kỹ thuật của dự án.
1.2.5.3.6. Phân tích khía cạnh tài chính của dự án.
1.2.5.3.6.1. Thẩm định vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn. vốn.
Thẩm định nội dung này, cán bộ thẩm định có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và phương pháp tính độ nhạy. Các phương pháp cần sử dụng linh hoạt, phát huy tối đa hiệu quả các phương pháp.