Vi t Nam là m t qu c gia có đông dân c , theo th ng kê c a T ng c c th ng kê dân s Vi t Nam đ n cu i n m 2010 là 83.119.900 ng i, m t đ dân s 252 ng i/km2, đ ng h ng th 14 trên th gi i v qu c gia đông dân trên th gi i. Riêng t i thành ph H Chí Minh, v i di n tích 2.100 km2 và dân s 7,3892 tri u ng i vào n m 2010 (dân s c n c 86,93 tri u ng i n m 2010), m t đ trung bình 3.419 ng i/km2 chi m t l cao nh t n c và có t l dân s tr , dân trí cao, đây là
đi u ki n h t s c thu n l i cho vi c phát tri n kinh t c a thành ph và thu hút các nhà đ u t n c ngoài đ n đ u t .
T c đ đô th hóa cao, các công trình giao thông, c s h t ng, các tòa nhà v n phòng, trung tâm th ng m i trong nh ng n m qua ngày càng t ng t o s thu n l i cho các nhà đ u t n c ngoài đ n làm vi c và sinh s ng.
C h i: Thành ph H Chí Minh là trung tâm kinh t , v n hóa, xã h i c a c n c do đó t p trung thu hút đ u t trong n c và đ c bi t là n c ngoài, đây là m t th tr ng ti m n ng v bi t th , nhà , c n h , v n phòng, trung tâm th ng m i và các c s v t ch t, d ch v kèm theo.
2.2.1.3 Y u t v n hóa xã h i:
Theo báo cáo phát tri n con ng i các n m 2001-2005 c a UNDP, ch s phát tri n con ng i (HDI) c a Vi t Nam đang d n đ c c i thi n. N m 2005 là 0,704, x p th 108/177 n c, t ng 2,2% sau 5 n m nh vào t ng tr ng kinh t và tu i th . Xét v th h ng, Vi t Nam v n n m nhóm các n c trung bình, th p h n
các n c trong khu v c nh Malaixia, Trung qu c, Thái Lan. i u này ch ng t , ch t l ng đ i s ng, v t ch t, v n hóa và tinh th n đang đ c c i thi n d n. Tuy nhiên so v i th gi i, chúng ta v n m c trung bình, c n ph i c g ng h n n a đ
c i thi n tình hình.
Theo báo cáo c a WB, Vi t Nam đ c đánh giá là m t n c tr , có t l nh p h c ti u h c là 90%, trung h c là 62% và t l sinh viên cao. Theo đánh giá m i đây nh t c a UNESCO, Vi t Nam đ ng th 64 toàn c u v ch tiêu giáo d c. ây là y u t thu n l i đ phát tri n m t n n kinh t tri th c. L c l ng lao đ ng c a Vi t Nam đáp ng đ c nhu c u cho các t p đoàn đa qu c gia, các t ch c qu c t , ti p c n nhanh đ c các v n đ toàn c u. T đó t o ra đ c s c hút th tr ng lao đ ng cho các t p đoàn n c ngoài đ u t vào Vi t Nam, đ c bi t là thành ph H Chí Minh. ây chính là c h i cho Công ty An Phú có đ c ngu n khách hàng ti m n ng.
2.2.1.4 Y u t công ngh :
V i xu h ng h i nh p kinh t qu c t và chuy n giao công ngh gi a các n c trên th gi i, Vi t Nam tranh th c h i đ ti p nh n và ng d ng các công ngh m i v xây d ng vào các công trình xây d ng, rút ng n th i gian thi công, t ng ch t l ng, c ng nh gi m giá thành xây d ng. Các trang thi t b m i, hi n đ i nh t cho các tòa nhà, bi t th t n c ngoài đ c nh p vào Vi t Nam ngày càng nhi u giúp cho vi c đ u t vào các công trình xây d ng tòa nhà, bi t th ch t l ng h n, hi n đ i h n và có tính c nh tranh cao.
C h i: ng d ng công ngh m i trong xây d ng giúp rút ng n th i gian thi công, gi m chi phí.
2.2.1.5 Y u t chính tr & pháp lu t:
Vi t Nam đ c th gi i đánh giá là n c có tình hình chính tr n đnh, là n c an toàn t i khu v c Châu Á, đi u này h t s c thu n l i đ n c ta thu hút v n
đ u t t bên ngoài và t o ra r t nhi u đi u ki n thu n l i cho các nhà đ u t n c ngoài đ n đ u t và sinh s ng t i Vi t Nam.
Ngh quy t i h i đ i bi u ng b thành ph H Chí Minh l n th IX, nhi m k 2010-2015 đã xác đnh m c tiêu, ch tiêu, nhi m v phát tri n thành ph , xây d ng ng b và h th ng chính tr thành ph , đ i h i nh t trí: ”Quán tri t Ngh quy t s 20-NQ/TW c a B Chính tr , ph n đ u xây d ng thành ph H Chí Minh tr thành m t thành ph xã h i ch ngh a v n minh, hi n đ i; t nay đ n n m 2015 và t m nhìn đ n n m 2020, ….. huy đ ng ngu n l c, nâng cao ch t l ng t ng tr ng, xây d ng đ ng b k t c u h t ng, phát tri n nhanh, b n v ng, v i m c tiêu t ng quát là: Ti p t c đ i m i toàn di n và m nh m h n n a; nâng cao n ng l c lãnh đ o và s c chi n đ u toàn ng b ; phát huy dân ch và s c m nh đ i đoàn k t toàn dân t c; n ng đ ng, sáng t o, huy đ ng m i ngu n l c, thúc đ y chuy n d ch c c u kinh t , phát tri n k t c u h t ng đ ng b ; xây d ng môi tr ng v n hóa lành m nh; b o v môi tr ng, ch đ ng ng phó v i bi n đ i khí h u; không ng ng nâng cao đ i s ng v t ch t và v n hóa c a nhân dân; b o đ m qu c phòng - an ninh, gi v ng n đ nh chính tr - xã h i; làm t t vai trò đ u tàu c a Vùng kinh t tr ng đi m phía Nam; đóng góp ngày càng l n cho c n c; t ng b c tr thành m t trung tâm công nghi p, d ch v , giáo d c - đào t o, khoa h c - công ngh c a khu v c ông Nam Á” Ngh quy t c ng đã đ a ra ch tiêu v : “C c u kinh t n m 2015 (% trong GDP): d ch v : 57%, công nghi p: 42%, nông nghi p: 01%”. ây là đi u ki n h t s c thu n l i cho các doanh nghi p kinh doanh trong l nh v c d ch v trong đó có các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n.
2.3.2 Phân tích môi tr ng vi mô.
2.3.2.1 Khách hàng ( ính kèm Ph l c 2): a. i t ng khách hàng: a. i t ng khách hàng:
Khách hàng c a Công ty An Phú là các chuyên gia ng i n c ngoài trong các t p đoàn kinh t , tài chính, các doanh nghi p n c ngoài, các t ch c phi chính ph , các viên ch c trong các t ng lãnh s quán các n c đ n làm vi c và sinh s ng t i thành ph H Chí Minh và các t nh lân c n. ánh giá t ng quát v m c đ hài lòng c a khách hàng đ i v i d ch v (b o trì, b o d ng các trang thi t b , môi tr ng, c s v t ch t, an ninh, gi i trí) đ c cung c p b i công ty, th y r ng h u
h t khách hàng đ c kh o sát đ u tr l i là hài lòng v i d ch v c a công ty. Khách hàng c a công ty đ c chia thành các đ i t ng sau:
Khách hàng cá nhân: Là các khách hàng thuê bi t th và c n h c a công ty làm vi c trong các doanh nghi p n c ngoài nh ng tr ti n thuê b ng ti n cá nhân. Hi n l ng khách hàng này chi m t tr ng nh trong doanh thu c a toàn công ty 10,4%. Tuy nhiên công ty c ng r t coi tr ng đ i t ng khách hàng này vì trong t ng lai các t ch c, t p đoàn kinh t , tài chính n c ngoài có xu h ng khoán ti n thuê nhà và các lo i chi phí khác liên quan đ n sinh ho t c a các chuyên gia đ n làm vi c cho h .
Khách hàng là doanh nghi p, các t ch c phi chính ph , các t ng lãnh s quán các n c: ây là đ i t ng khách hàng chi m t tr ng quan tr ng trong doanh thu c a công ty (chi m 89.6%). Khi ký k t h p đ ng v i đ i t ng khách hàng này s đ m b o cho ho t đ ng kinh doanh c a công ty đ c n đnh vì trong tr ng h p các chuyên gia trong t ch c c a h ph i v n c s m, tr c th i h n h p đ ng thì th ng s có chuyên gia khác th vào và có tính pháp lý cao h n so v i các đ i t ng khách hàng cá nhân.
Nghiên c u v lòng trung thành c a đ i t ng khách hàng trên v i công ty, 99% khách hàng cho r ng ch c ch n s ti p t c s d ng d ch v và gi i thi u ng i khác đ n s d ng s n ph m c a công ty. Công ty đã có m t khách hàng s ng g n 20 n m và g n 17 khách hàng s ng t 10 n m đ n 13 n m, 41 khách hàng s ng t 4 n m đ n 5 n m. Có 20 công ty ký h p đ ng thuê bi t th đã 12 n m và hi n nay v n ti p t c thuê.
Trích ý ki n c a hai khách s ng, làm vi c trong Khu Bi t th Cao c p An Phú – bà Sherry (ng i Anh) và bà Sally Cox (ng i Úc) – khi hai bà đ c ph ng v n b i phóng viên Thin Lei Win và nh n xét c a h đ c đ ng t i trên t báo ti ng Anh (The WORD HCMC) vào tháng 01-2008 (trang 27) nh sau:
Theo Sherry, “Chúng tôi có đ c đ c ân v i nh ng khu v n, h b i, r ng rãi và không khí trong lành. ó là s ch n l a c a cá nhân nh ng c ng là s ch n
l a c a l i s ng.” Sally nói thêm, “B n s có đ c s t nh m ch đây, cái mà b n s không th nào có đ c khi trong thành ph .”
(According to Sherry, “We have the privilege of gardens, swimming pools, space and fresh air. It’s a personal choice but also a lifestyle choice.” Sally adds, You get the solitude here that you won’t get in town.”)
B ng 2.6: T l khách hàng c gi i thi u ng i thuê k ti p H p đ ng ký m i H p đ ng ký m i Do khách hàng c ho c công ty gi i thi u và gi l i nhà Khách hàng m i hoàn toàn do các công ty môi gi i ho c t tìm đ n N m S h p đ ng ch m d t S l ng T l % S l ng T l % 2007 22 15 68,2 7 31,8 2008 32 28 87,5 4 12,5 2009 59 48 81,4 11 18,6 2010 42 32 76,2 10 23,8
Ngu n: T ng h p t phòng kinh doanh công ty
B ng 2.6 cho th y công ty có l ng khách hàng hài lòng v s n ph m mà công ty cung c p r t cao, khi ph i ch m d t h p đ ng v n c h s n lòng gi i thi u ng i quen, ng i k nhi m đ n thuê ti p s n ph m c a công ty. ti p t c duy trì và ngày càng đ t đ c s tín nhi m c a khách hàng thì công ty ph i ti p t c duy trì d ch v ch m sóc khách hàng t t h n n a.
b. Nhu c u c a khách hàng.
u t vào Vi t Nam trong th i gian qua tuy có gi m so v i tr c nh ng đ t n c ta v n là đi m đ n c a các nhà đ u t trên th gi i quan tâm và ti p t c đ t ni m tin vào th tr ng Vi t Nam.
Nhu c u c a khách hàng v n i nh bi t th và c n h khi đ n làm vi c t i TP.HCM v n ti p t c t ng và đòi h i các đi u ki n s ng ngày càng t t h n.
Khách hàng có gia đình và con nh khi tìm n i thuê y u t đ u tiên h ch n là m t khu v c riêng bi t, có môi tr ng s ng an ninh, an toàn, g n trung tâm,
tr ng h c, b nh vi n qu c t và các d ch v b sung ph c v cho cu c s ng và gia
đình c a h ph i m c đ t t nh t. V n đ này hi n nay công ty đã đáp ng đ c nhu c u c a khách hàng.
Vi c phân tích nhu c u, s thích c a khách hàng đ c công ty h t s c quan tâm và đ t lên quan tr ng hàng đ u t đó đ a ra các chính sách marketing thích h p cho t ng đ i t ng khách hàng.
Theo C c vi c làm (B L -TB&XH) v a công b các s li u v tình hình ng i n c ngoài làm vi c t i Vi t Nam. Theo đó, s l ng lao đ ng n c ngoài làm vi c t i Vi t Nam đang t ng. Tính đ n tháng 5/2011, t ng s ng i n c ngoài
đang làm vi c t i Vi t Nam t i h n 74.000 ng i. Trong khi đó, n m 2008, s l ng ng i n c ngoài là 52.633 ng i, n m 2009 là 55.428 ng i và n m 2010 t ng lên 56.929 ng i. Ng i n c ngoài làm vi c t i Vi t Nam đ n t h n 60 qu c gia, trong đó, kho ng 58% mang qu c t ch châu Á (Trung Qu c, Nh t B n, Hàn Qu c, Malaysia...), qu c t ch châu Âu chi m kho ng 28,5% (Anh, Pháp...) và các n c khác chi m kho ng 13,5%. Thông tin cho th y r ng nhu c u bi t th , c n h cho thuê s t ng lên và là c h i r t l n cho l nh v c kinh doanh c a công ty.
2.3.2.2 i th c nh tranh tr c di n:
Nh m đánh giá đ y đ v đ i th c nh tranh c a công ty, tác gi đã g i b ng câu h i kh o sát đ n 40 ng i (trong đó: có 26 ng i là cán b lãnh đ o t c p phòng tr lên; 10 ng i là cán b thu c c p t ; và 04 nhân viên kinh doanh thu c phòng kinh doanh). – ính kèm ph l c 1
ánh giá chung v đ i th c nh tranh tr c di n hi n nay c a Công ty An Phú là:
Các doanh nghi p n c ngoài, liên doanh (Công ty Liên doanh Phú M H ng, qu n 7): ây là đ n v c ng có m t l n s bi t th cho thuê t i qu n 7, giá cho thuê r h n 20% đ n 50% so v i các khu v c khác, có m t l ng khách hàng l n làm vi c t i khu đô th m i Phú M H ng và m t s chuyên gia làm vi c qu n 1.
Các bi t th riêng l và m t s khu bi t th qui mô nh (t 30 đ n 40 bi t th ). Có g n 2.000 bi t th t i khu v c qu n 2 ch y u ph ng Th o i n, tuy là riêng l và có quy mô nh nh ng l i đ i th c nh tranh ch y u c a công ty, giá c th p h n nhi u (th p h n 10% đ n 100% so v i Công ty An Phú), s n sàng gi m giá thuê n u không có khách.
Doanh nghi p trong n c kinh doanh cùng l nh v c (Công ty Kinh doanh Nhà Phú Nhu n – Qu n lý Khu Bi t th Phú Nhu n, Khu Bi t th Th o i n 1 và 2). Qu n lý g n 200 bi t th cho thuê, là đ i th c nh tranh ch y u c a công ty An Phú. Giá c ng th p h n t 15% đ n 50%.
2.3.2.3 i th c nh tranh ti m n:
i th c nh tranh ti m n chính là các nhà đ u t n c ngoài, th tr ng b t
đ ng s n t i Tp.HCM không ng ng phát tri n, các nhà đ u t n c ngoài s tham gia vào l nh v c này k t h p bán và cho thuê. V i ti m l c tài chính r t m nh, kinh nghi m qu n lý, tri n khai d án, công ngh , k thu t chuyên nghi p s là đ i th c nh tranh trong t ng lai đ i v i Công ty An Phú và các doanh nghi p trong n c khác.
Hi n nay các t p đoàn kinh doanh b t đ ng s n hàng đ u th gi i nh :