Trong các quy định của pháp luật hiện nay còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo nhiều bất cập tạo ra nhiều kẽ hở trong quá trình thực hiện pháp luật về công chứng. Một số vấn đề trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng gặp phải:
Thứ nhất, Vấn đề xác định chủ thể của hợp đồng, giao dịch:
Việc công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng mà chỉ có một người vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chứng nhận. Hiện nay có hai quan điểm về cách xác định chủ thể trong những trường hợp này:
- Quan điểm 1: Xác định chủ thể là cả vợ và chồng. Những người theo quan điểm này lý giải theo Luật Hôn nhân và gia đình thì các tài sản được hình thành trong quá trình hôn nhân là tài sản chung, do vậy khi thực hiện các hợp đồng liên quan đến tài sản đó phải được đồng ý của cả hai vợ chồng. Và khi thực hiện các hợp đồng, giao
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
dịch liên quan đến tài sản đó yêu cầu phải có cả vợ và chồng ký vào văn bản công chứng.
- Quan điểm 2: Xác định chủ thể chỉ là một người có quyền sử dụng đất. Họ cho rằng đây là tài sản riêng của mình, chỉ họ mới có quyền định đoạt tài sản của họ. Do vậy, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đó không cần phải có sự tham gia của người kia .
Cả hai cách giải quyết trên mặc dù đều có lý khi được xem xét dưới các góc độ khác nhau, nhưng đều chưa giải quyết được toàn bộ vấn đề, được mặt này lại mất mặt khác. Nhưng vì chưa có sự thống nhất lên trên thực tế cả hai quan điểm trên vẫn được áp dụng trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng. Chính vì vậy đã tạo ra sự không thống nhất, gây lên tình trạng có nhiều khiếu kiện liên quan đến quyền lợi ích hợp pháp của các bên trong các hợp đồng, giao dịch.
Cũng liên quan đến vấn đề xác định chủ thể trong hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng cũng tồn tại hai quan điểm với hai cách làm khác nhau:
- Quan điểm thứ nhất: Khi thực hiện công chứng, đối với chủ thể là bên mua thì không cần phải xác định tài sản đó là chung hay riêng. Do đó chỉ yêu cầu một người ký vào văn bản công chứng mà không cần xác định tình trạng hôn nhân của họ như thế nào là độc thân hay đã kết hôn, tài sản này là của chung hai vợ chồng hay của riêng người đứng tên ký.
- Quan điểm thứ hai: Khi thực hiện công chứng bắt buộc phải xác định tình trạng hôn nhân của bên mua là độc thân hay đã kết hôn, tài sản này là của chung hai vợ chồng hay của riêng một ai. Nếu là độc thân thì người đó tự thực hiện giao dịch của mình mà không bị rằng buộc. Nếu là tài sản riêng của một người thì yêu cầu người còn lại làm văn bản xác nhận tài sản đó là tài sản riêng của người kia, và người kia ký một mình trong văn bản công chứng giao dịch liên quan đến tài sản đó. Nếu là tài sản của hai vợ chồng thì yêu cầu cả hai vợ chồng cùng phải ký tên vào văn bản công chứng. Cơ
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
quan đăng ký căn cứ vào văn bản công chứng để xác định chủ sở hữu, sử dụng và ghi vào giấy đăng ký.
Chính vì có hai quan điểm trái ngược nhau lên dẫn tới cách làm cũng khác nhau. Các Công chứng viên theo quan điểm thứ nhất cho rằng làm như vậy thì giảm bớt giấy tờ và thủ tục tạo điều kiện cho người yêu cầu công chứng thuận lợi trong các giao dịch. Nhưng mặt trái của quan điểm này là cách hiểu và vận dụng như vậy là sai luật. Theo quy định tại Luật hôn nhân và gia đình thì các giao dịch liên quan đến tài sản chung của hai vợ chồng phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Do vậy việc mua hay bán bất cứ tài sản có giá trị nào đều phải bắt buộc cả hai người phải ký vào văn bản đó, có như vậy mới đảm bảo quyền lợi của cả hai vợ chồng. Theo người viết thì hiểu và làm theo quan điểm thứ hai là hợp lý và đúng pháp luật. Công chứng viên là người phải xác định đúng chủ thể của các hợp đồng, giao dịch trước khi chứng nhận văn bản công chứng vì chỉ có những người có quyền mới có thể tự định đoạt được tài sản của mình, việc xác định đúng và đầy đủ các chủ thể tham gia giao dịch là điều kiện bắt buộc đối với Công chứng viên trước khi chứng nhận các thỏa thuận của họ trong các hợp đồng, giao dịch. Khi xác định được các chủ thể rồi mới chứng nhận sự thỏa thuận của các bên, việc làm này loại trừ ngay từ đầu những rắc rối xảy ra sau này.
- Hộ gia đình là một chủ thể đặc biệt của các hợp đồng, giao dịch. Việc xác định các thành viên có quyền lợi liên quan trong hộ gia đình khi tham gia các hợp đồng, giao dịch là một vấn đề hết sức phức tạp và thiếu căn cứ. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hộ gia đình: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”46
Quy định về đại diện của hộ gia đình:
46
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ
Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.
2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập. Thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
Quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình: 1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý47
.
Luật Cư trú quy định: “Sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân”48
1. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên khác trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ 18 tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.
Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một hộ khẩu.
2. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.
47
Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Với những quy định trên đây thì việc xác định các chủ thể trong các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản của hộ gia đình là rất khó. Với các quy định hiện nay thì không thể có căn cứ để xác định những người có quyền lợi liên quan đến tài sản của hộ gia đình. Hiện nay, trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng thì Công chứng viên thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên liên quan hoặc yêu cầu các thành viên trong sổ hộ khẩu cam kết tài sản đó là thuộc quyền sở hữu, sử dụng của những ai từ đó xác định những người có quyền lợi liên quan. Việc dựa vào sổ hộ khẩu của gia đình làm căn cứ để xác định những thành viên trong hộ gia đình làm nảy sinh những vấn đề sau:
+ Những người tuy ở chung cùng một hộ khẩu nhưng thực tế lại không có tài sản chung, không có đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung thì Công chứng viên khi xác định các thành viên có quyền tham gia giao dịch căn cứ vào đâu, giấy tờ nào chứng minh cho việc xác định đó.
+ Tại thời điểm hình thành tài sản chung chỉ có một số thành viên, sau đó bổ sung thêm thành viên mới hoặc một số thành viên chuyển sang nơi đăng ký thường trú khác thì bị xóa tên trong hộ khẩu cũa. Những trường hợp này Công chứng viên cũng không thể xác định được các thành viên có quyền tham gia giao dịch.
Tài sản chung của hộ gia đình theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 gồm: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”49
Tài sản chung của hộ gia đình rất đa dạng, do vậy các giao dịch liên quan đến tài sản chung này là rất nhiều chiếm một khối lượng lớn trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại. Việc không có căn cứ để xác định các thành viên trong hộ gia đình có tư cách là chủ thể trong các hợp đồng, giao dịch để thực hiện hoạt động công chứng
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
làm cho Công chứng viên rất dễ bỏ sót hoặc xác định nhầm chủ thể và trong nhiều trường hợp không thể xác định được các chủ thể tham gia hợp đồng giao dịch.
Việc ghi tên chủ sở hữu, sử dụng trong các giấy tờ đăng ký đối với các loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký hiện nay cũng còn nhiều bất cập. Nhất là đối với hộ gia đình, các giấy tờ đó chỉ ghi rất chung chung là cấp cho hộ ông/bà... mà không chỉ rõ được các thành viên trong hộ có quyền đối với tài sản đó. Trong nhiều trường hợp, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi là cấp cho hộ gia đình. Sự thiếu đồng bộ của pháp luật tạo lên những kẽ hở trong pháp luật để một số đối tượng lợi dụng gây thiệt hại cho nhà nước, làm nảy sinh nhiều tranh chấp, gây nhũng nhiễu hoạt động công chứng.
3.3 Một số đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao giá trị pháp lý của công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất
3.3.1. Hệ thống hóa pháp luật liên quan đến lĩnh vực công chứng và lĩnh vực đất đai
Trong quá trình tồn tại và phát triển các quy định liên quan đến chế định công chứng và đất đai được thay đổi bổ sung nhiều lần và được thể hiện ở nhiều văn bản pháp luật thuộc các ngành luật khác nhau. Nội dung nhiều văn bản pháp luật liên quan mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau. Nhiều nội dung không còn phù hợp với điều kiện thực tế. Để hoàn thiện pháp luật liên quan đến công chứng và đất đai, việc đầu tiên là phải tiến hành hệ thống hóa pháp luật liên quan đến chế định pháp luật về công chứng , đất đai. Thông qua hoạt động này, loại bỏ được những quy định trái với Hiến pháp và các đạo luật, các văn bản mâu thuẫn, chồng chéo, sơ hở trong pháp luật hoặc không còn phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Trong quá trình tiến hành hệ thống hóa pháp luật chúng ta có được sự đánh giá chung tương đối về hệ thống pháp luật nước ta nói chung trong lĩnh vực công chứng, đất đai nói riêng. Những hạn chế và khiếm khuyết của pháp luật được tìm thấy qua quá trình hệ thống hóa sẽ được bổ sung hoặc thay thế bằng các văn bản mới.
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Yêu cầu đặt ra với hoạt động này là phải được tiến hành thường xuyên hoặc theo định kỳ.
3.3.2. Thành lập trung tâm lưu trữ, thông tin ngăn chặn và dữ liệu công chứng, đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo quy định tại Luật Công chứng khi cá nhân hoặc tổ chức có yêu cầu Công chứng có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để yêu cầu chứng nhận, trừ những trường hợp liên quan đến bất động sản thì phần lớn được thực hiện chứng nhận theo địa hạt là trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Nhưng trong cùng một địa hạt được quy định thì cá nhân, tổ chức có yêu cầu công chứng có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để yêu cầu chứng nhận hợp động, giao dịch. Quy định như vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng nhưng đồng thời lại tạo ra sự khó khăn trong quá trình kiểm soát các hợp đồng, giao dịch. Một yêu cầu công chứng nhưng có thể được chứng nhận nhiều lần tại nhiều tổ chức hành nghề công chứng khác nhau vì những mục đích khác nhau mà không kiểm soát được. Hiện nay, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi thực hiện hợp đồng, giao dịch để đảm bảo cho một nghĩa vụ cũng đã có cơ chế kiểm soát, đó là việc yêu cầu đi đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch có đảm bảo theo quy định tại Nghị định số 83/ 2010/NĐ-CP ngày 23.07.2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. Còn lại phần lớn các hợp đồng giao dịch khác chưa có cơ chế kiểm soát. Làm được việc này chúng ta có thể kiểm soát được tất cả các hợp đồng, giao dịch trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Sở Tư pháp sẽ chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý và vận hành đồng thời chịu trách nhiệm cập nhật thông tin ngăn chặn vào hệ thống khi có yêu cầu từ các cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Viện kiểm sát, Thi hành án... Khi các Trung tâm này được thành lập, cùng với việc quy định những công việc chỉ do công chứng thực hiện, chúng ta tạo thêm cơ chế để bỏ qua thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi các hợp đồng, giao dịch đã được Công chứng viên chứng nhận thì nó mặc nhiên đã được đăng ký tại các địa phương đó. Nếu làm được như vậy, sẽ làm giảm đi
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
các thủ tục sau công chứng, rút ngắn được thời gian đảm bảo thực hiện nhanh các thỏa