CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN
3.1 Thực trạng pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. quyền sử dụng đất.
Trải qua hơn hai mươi bảy năm hình thành và phát triển, hoạt động công chứng đã thể hiện được vai trò quan trọng của mình đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội của đất nước thông qua việc tạo ra môi trường pháp lý ổn định, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của cá nhân và tổ chức. Bên cạnh đó, hàng năm các tổ chức hành nghề công chứng thu về nộp cho ngân sách nhà nước một khoản phí rất lớn, nhất là từ khi có Luật công chứng ra đời thì ngân sách nhà nước còn được bổ sung thêm khoản thuế thu được từ hoạt động của các văn phòng công chứng. Lợi ích đem lại thông qua hoạt động của công chứng là rất lớn, nó không chỉ được tính bằng các khoản đóng góp bằng tiền của tổ chức hành nghề công chứng vào ngân sách nhà nước mà thông qua chức năng của mình công chứng đã hạn chế tối đa các giao dịch trái phép, góp phần tích cực đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế. Từ đó tránh được tình trạng tranh chấp dẫn đến khiếu kiện kéo dài gây nên tình trạng mất ổn định trong xã hội. Mặt khác khi có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết tranh chấp cũng rất thuận lợi vì đã có những chứng cứ hiển nhiên, không cần phải chứng minh, từ đó giảm thời gian, chi phí của nhà nước đối với hoạt động xét xử của hệ thống tòa án. Hoạt động công chứng đã tạo ra môi trường pháp lý ổn định là điều kiện thuận lợi để các giao dịch dân sự, kinh tế thương mại phát triển. Điều quan trọng hơn nữa là hoạt động công chứng đã góp phần quan trọng nâng cao ý thức, hiểu biết pháp luật của người dân.
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Sau 05 năm thi hành Luật công chứng, cả nước có 625 tổ chức hành nghề công chứng, trong đó có 138 Phòng công chứng và 487 Văn Phòng Công Chứng ( 352 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân và 135 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh )35. Hiện nay riêng trên địa bàn TP. Cần Thơ đã có tổng số 18 tổ chức hành nghề công chứng trong đó có 02 Phòng công chứng và 16 Văn phòng công chứng ( 12 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân và 04 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh ) với tổng số 29 công chứng viên được phân bổ đều khắp các quận, huyện và hoạt động khá hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu công chứng của tổ chức, cá nhân, giảm tải gánh nặng cho tư pháp xã, phường. Bên cạnh đó số lượng hợp đồng giao dịch cũng tăng qua các năm 36
Tổ chức hành nghề công chứng Năm 2012 Năm 2013
1. Phòng công chứng số 1 8153 7591
2. Phòng công chứng số 2 7790 7193
3. Văn phòng công chứng 24h 5294 7909
4. Văn phòng công chứng Cửu Long 390 3865
5. Văn phòng công chứng Trần Mạnh Hùng 2583 2300
6. Văn phòng công chứng Cần Thơ 5979 5515
7. Văn phòng công chứng Tây Đô 3030 3114
8. Văn phòng công chứng Trần Văn Mỹ 2623 2202
9. Văn phòng công chứng Ô Môn 202 2919
10.Văn phòng công chứng Thốt Nốt 3063 5135
11.Văn phòng công chứng Bình Thủy 607 2514
12.Văn phòng công chứng Miền Nam 1130 1768
13.Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh 1062 2800
35Tài liệu hội nghị tổng kết 5 năm thi hành Luật công chứng và tổng kết công tác chứng thực
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
14.Văn phòng công chứng Trung Tâm 1165 2625
15.Văn phòng công chứng Thành Công / 1241
Trong đó số lượng hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chiếm số lượng đáng kể. Năm 2013, tổng số vụ việc công chứng là 58844 trong đó số lượng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là 28059 chiếm tỉ lệ 47,7 %
Trong thực tế việc công chứng các hợp đồng, giao dịch còn tồn tại một vài khó khăn trở ngại cho người có nhu cầu công chứng:
Thứ nhất, do tồn tại cụm từ công chứng, công chứng nhà nước trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đã làm nảy sinh cách hiểu trong tâm lý người dân là công chứng nhà nước sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Thực chất không có sự khác nhau về giá trị pháp lý. Văn phòng công chứng là sự thể hiện mục tiêu xã hội hóa hoạt động công chứng, nhằm phát triển rộng mạng lưới công chứng, xóa bỏ việc kiêm nhiệm chức năng công chứng của các cơ quan hành chính, nâng cao chất lượng hành chính. Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn không có sự phân biệt nào về giá trị công chứng giữa hai loại hình Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Công chứng viên là công chức Nhà nước (thuộc phòng công chứng) hay công chứng viên không phải là công chức nhà nước (thuộc văn phòng công chứng) đều là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, đều phải chịu trách nhiệm như nhau đối với văn bản công chứng do mình chứng nhận. Giá trị văn bản công chứng của hai loại hình tổ chức công chứng có giá trị ngang nhau: “Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.”37
. Nhưng hiện nay
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
trên thực tế, các tổ chức tín dụng lại căn cứ vào khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003: "Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước” và buộc bên giao kết giao dịch bảo đảm phải công chứng hợp đồng thế chấp tại Phòng công chứng. Do đó số lượng hợp đồng, giao dịch bảo đảm được công chứng ở Phòng công chứng luôn cao hơn văn phòng công chứng.
Thứ hai, khi công chứng các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình chúng ta sẽ nhận thấy một số điểm còn vướng mắc trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch:
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ sử dụng đất là hai người trở lên nhưng không tồn tại quan hệ hôn nhân, không cùng huyết thống nhưng do cùng chung vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất: “Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.”38
và “Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”39
. Như vậy, về nguyên tắc chung, trường hợp thửa đất có nhiều người sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho từng người sau khi đã xác định quyền sử dụng đất của người đó. Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định về việc cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có nhiều người sử dụng cụ thể: “Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại
38khoản 3 điều 48 Luật đất đai năm 2003
39
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo... (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”40. Như vậy, đối với thửa đất có nhiều người sử dụng thì có 2 hình thức cấp giấy chứng nhận:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người sử dụng sau khi đã xác định rõ quyền sử dụng đất;
- Cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện./.
Điều này gây khó khăn cho công chứng viên xác định thửa đất được công chứng được cấp giấy chứng nhận theo hình thức nào. Một số người có thể lợi dụng việc được cấp nhiều giấy chứng nhận để thực hiện các hành vi bán một thửa đất cho nhiều người bằng nhiều giấy chứng nhận.
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ sử dụng đất là hộ gia đình. Khi công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, công chứng viên thường gặp khó khăn trong việc xác định người tham gia ký kết với tư cách là thành viên của hộ gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cần chủ hộ là đại diện hộ gia đình ký. Nhưng theo quy định tại Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong Hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì thông tư số 17/ 2009/TT-BTNMT không quy định “ ghi kèm theo danh sách hộ”. Hộ gia là “các thành viên có tài sản chung đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp...”41
không đồng nhất với hộ gia đình có chung hộ khẩu hay ở chung một nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, hộ gia đình theo Bộ luật dân sự năm 2005 và sự “phát triển” của hộ gia đình trong tương lai (tức là số lượng thành viên trong gia đình tăng lên); hoặc một số thành viên trong hộ gia đình (đang có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản chung khác) không còn sinh sống cùng các thành viên khác, không còn cùng đóng góp vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nữa, thì việc căn cứ vào hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình là điều không khả thi. Do vậy, không có cơ sở pháp lý để xác định được ai là những thành viên của hộ gia đình. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai lại không quy định căn cứ xác định các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đăng ký quyền sử dụng đất, hộ gia đình không buộc phải kê khai các thành viên của hộ gia đình và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước. Trong thực tế, có hai ý kiến khác nhau về hộ gia đình
- Ý kiến thứ nhất cho rằng: căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong hộ gia đình. Công chứng viên thường yêu cầu toàn bộ các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu và người vợ, người chồng của họ, người từ đủ 15 tuổi trở lên đều xuất trình giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu và tham gia ký hợp đồng, văn bản.
- Ý kiến thứ hai cho rằng: Thành viên hộ gia đình phải là những người có tài sản chung và phải cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất, kinh doanh do pháp luật quy định. Trong trường hợp cần xác định về thành viên của hộ gia đình có liên quan đến việc sử dụng đất theo một giấy chứng nhận nào đó thì công chứng viên làm văn bản hỏi cơ quan tài nguyên môi trường. Thực tế, khi được hỏi để xác định về thành viên của hộ gia đình trong một giấy chứng nhận nào đó cơ quan tài nguyên môi trường thường rất khó trả lời. Vì ngay từ lúc cấp cơ quan tài nguyên môi trường đã không xác định hộ người sử dụng đất được cấp bao gồm những thành viên nào.
Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Thực tế hiện nay các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên căn cứ này chưa chính xác vì không có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên hộ gia đình do việc nhập, tách hộ khẩu được thực hiện dễ dàng thông qua các thủ tục hành chính. Do đó, việc chưa có căn cứ pháp lý để xác định hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc thực hiện ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, chứng thực, rủi ro trong việc bỏ sót thành viên hộ gây ra tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản của người nhận chuyển quyền, nhận bảo đảm.
Thứ ba, tình trạng các cá nhân tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý cao của văn bản công chứng để giao kết các hợp đồng giả tạo nhằm che đậy các giao dịch ngầm hoặc qua đó lợi dụng để thực hiện hành vi trái qui định pháp luật. Phổ biến nhất hiện nay là các bên vay và cho vay thường giao kết hợp đồng vay vốn thông qua hình thức hợp đồng mua bán, chuyển nhượng giả tạo nhằm che đậy bản chất của quan hệ vay vốn có bảo đảm bằng tài sản. Với hình thức hợp đồng giả tạo này thường được bên cho vay áp dụng vì bên cho vay luôn muốn dành thế chủ động và lợi thế cho mình, khi đến hạn thanh toán mà bên vay không trả được vốn vay và lãi thì việc còn lại của họ là mang hợp đồng đã được công chứng để làm thủ tục đăng ký sang tên cho mình mà không cần bất kỳ sự đồng ý của bên vay và cũng không phải qua thủ tục xét xử, thi hành án, đấu