IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.2. Giá ựất tắnh bồi thường và chi phắ ựầu tư vào ựất
4.3.2.1. Giá ựất tắnh bồi thường, hỗ trợ:
được quy ựịnh tại điều 6 Quyết ựịnh số 23/2007/Qđ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh đăk Nông ban hành, cụ thể như sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60
a) Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất do UBND tỉnh quy ựịnh theo mục ựắch ựang sử dụng tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án.
Trường hợp tại thời ựiểm UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết ựịnh phê duyệt phương án, giá ựất ựể bồi thường cho các hộ có ựất bị thu hồi thấp hơn so với giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất thì áp dụng giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất.
Trường hợp ựặc biệt, Chủ tịch UBND tỉnh sẽ quyết ựịnh giá ựất cho từng trường hợp cụ thể trên cơ sở ựề nghị của Sở Tài chắnh.
b) Trường hợp bồi thường chậm ựược quy ựịnh như sau:
- Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ựất tại thời ựiểm bồi thường do UBND tỉnh quy ựịnh cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án.
- Bồi thường chậm do người bị thu hồi ựất gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm phê duyệt phương án; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh phê duyệt phương án.
c) Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại ựược quy ựịnh:
Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại là các chi phắ thực tế người sử dụng ựất ựã ựầu tư vào ựất ựể sử dụng theo mục ựắch ựược phép sử dụng, bao gồm: Tiền thuê ựất trả trước còn lại và một số chi phắ khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh ựã ựầu tư vào ựất, mà ựến thời ựiểm Nhà nước thu hồi ựất còn chưa thu hồi ựược.
4.3.2.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
Dự án Xây dựng trục ựường Bắc Nam có tổng diện tắch thu hồi thực tế
là 18.800,69 m2 ựất nông nghiệp và ựất ở, gồm 96 hộ và 04 tổ chức sử dụng
ựất bị thu hồị Giá ựất ựể tắnh bồi thường ựược áp dụng theo bảng giá ựất do UBND tỉnh đăk Nông công bố vào ngày 01 tháng 01 năm 2009. đơn giá ựất nông nghiệp ựược bồi thường với là 21.000 ựồng/m2, thấp hơn thị trường khoảng 4 lần; giá ựất ở tại vị trắ trục ựường chắnh có giá cao nhất là 2.100.000
ựồng/m2, giá thấp nhất là 750.000 ựồng/m2, thấp hơn giá thị trường từ 1,6 ựến
2,0 lần.
b. Dự án xây dựng Trụ sở Tỉnh ủy và ựường nối hai trung tâm hành chắnh tỉnh.
Dự án này có tổng diện tắch thu hồi thực tế 56.439,8 m2 ựất, trong ựó có
8407,6 m2 ựất ở và 48.032,2 m2 ựất nông nghiệp của 61 hộ gia ựình, cá nhân sử
dụng ựất. Giá ựất ựược áp dụng ựể tắnh ựền bù cho cả hai loại ựất ở và nông nghiệp ựược tắnh theo bảng giá ựất do UBND tỉnh đăk Nông ban hành ngày
01/01/2009. Giá ựất nông nghiệp ựược áp dụng ựể tắnh có giá 21.000 ựồng/m2,
thấp hơn so với giá thị trường khoảng 3,5 lần. đất ở ựược ựền bù tại vị trắ có giá
cao nhất là 1.450.000 ựồng/m2, giá thấp nhất là 120.000 ựồng/m2(vị trắ ựất này
chủ yếu nằm trong các trục ựường nhỏ, ựường ựất, khu dân cư còn lại), giá ựền bù thấp hơn từ 1,6 ựến 5 ,0 lần so với giá thị trường .
Nhìn chung, Ủy ban nhân dân thị xã ựã áp dụng giá ựất theo ựúng mục ựắch sử dụng ựất trước khi quyết ựịnh thu hồi; không áp dụng giá ựất theo mục ựắch sau khi ựã chuyển mục ựắch sử dụng ựất; ựúng quy ựịnh về việc chậm bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước gây ra (áp dụng theo giá ựất tại thời ựiểm bồi thường), không phải do lỗi của người có ựất bị thu hồị
c. Dự án Xây dựng khu tái ựịnh cư số 3 Ờ Sùng đức.
Dự án này có tổng diện tắch thu hồi thực tế 177.310 m2 ựất, trong ựó có
2.700 m2 ựất ở và 174.610 m2 ựất nông nghiệp của 69 hộ gia ựình, cá nhân sử
dụng ựất. Giá ựất ựược áp dụng ựể tắnh ựền bù cho cả hai loại ựất ở và nông nghiệp ựược tắnh theo bảng giá ựất do UBND tỉnh đăk Nông ban hành ngày
01/01/2008. Giá ựất nông nghiệp ựược áp dụng ựể tắnh có giá 16.900 ựồng/m2,
thấp hơn giá thị trường khoảng 3,3 lần. đất ở ựược ựền bù tại vị trắ có giá cao
nhất là 180.000 ựồng/m2, giá thấp nhất là 150.000 ựồng/m2, ựền bù thấp hơn từ
3,3 ựến 4,7 lần so với giá thị trường. Giá ựất ở tại dự án này ựền bù tương ựối thấp vì toàn bộ khu vực này không có các trục ựường chắnh (theo hiện trạng) mà chủ yếu là các ựường ựất cụt và ựường ựất thông hai ựầụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62
Ưu ựiểm:
- Làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về ựất ựai, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất cho người dân bị thu hồi ựất;
- Phối hợp với chủ ựầu tư thực hiện việc thưởng tiến ựộ bàn giao mặt bằng cho người bị thu hồi ựất.
- Hàng năm, UBND tỉnh ựều chỉ ựạo xây dựng và ban hành bảng giá ựất kịp thời và cũng ựã có những ựánh giá, ựiều chỉnh lại khung giá cho phù hợp hơn với thực tế.
Tồn tại:
Giá ựất ở và giá ựất nông nghiệp ựền bù còn quá thấp so với giá trị thực tế chuyển nhượng trên thị trường từ 1,6 ựến 5 lần. Thực tế này ựã gây nên hậu quả của việc khiếu kiện, không chấp hành bàn giao mặt bằng của chủ sử dụng ựất cho chủ ựầu tư còn thường xuyên và kéo dài, một số trường hợp phải tiến hành cưỡng chế giải toả. Về vấn ựề này UBND thị xã Gia Nghĩa và các ựơn vị liên quan ựã có kiến nghị ựề xuất với UBND tỉnh đăk Nông về việc xem xét ựiều chỉnh giá ựất cho phù hợp, tuy nhiên không ựược sự ựồng ý của UBND tỉnh.
đơn giá ựất tắnh bồi thường và kết quả so sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá ựất bồi thường của 3 dự án và giá thị trường ựược thể hiện tại bảng 4.6 và bảng 4.7.
Bảng 4.6. Tổng hợp ựơn giá bồi thường về ựất tại 03 dự án
Stt Tên dự án Loại ựất Giá bồi thường của dự
án (1.000 ựồng/m2) đất nông nghiệp 21 VT1: 2.100 VT2: 1.500 VT3: 1.200 1 Dự án đường Bắc Nam đợt 4 đất ở VT4: 750 đất nông nghiệp 21 VT1: 1.450 VT2: 1.100 VT3: 270 VT4: 150 2 Dự án Trụ sở Tỉnh ủy đất ở VT5: 120 đất nông nghiệp 16,9 VT1: 180 3 Dự án khu Tái ựịnh cư
Sùng đức đất ở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
Bảng 4.7. So sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 3 dự án và giá thị trường tại thời ựiểm thu hồi ựất
Mức ựộ chênh lệch TT Tên dự án Loại ựất
Giá thị trường tại thời ựiểm
bồi thường (1.000 ựồng/m2)
Giá bồi thường của dự án (1.000 ựồng/m2) Số tiền (1.000 ựồng/m2) Tỷ lệ (lần) đất nông nghiệp 85-90 21 64-69 4,1-4,3 VT1: 4.000 VT1: 2.100 1.900 1,9 VT2: 3.000 VT2: 1500 1.500 2,0 VT3: 2.300 VT3: 1.200 1.100 1,92 1 Trục ựường Bắc Nam đất ở VT4: 1.200 VT4: 750 450 1,6 đất nông nghiệp 70-80 21 49-59 3,3-3,8 VT1: 2.500 VT1: 1.450 1050 1,7 VT2: 1.750 VT2: 1.100 650 1,6 VT3: 1.000 VT3: 270 730 3,7 VT4: 750 VT4: 150 600 5,0 2 Trụ Sở Tỉnh ủy đất ở VT5: 500 VT5: 120 380 4,2 đất nông nghiệp 50-60 16,9 33,1-43,1 2,9-3,6 VT1: 850 VT1: 180 670 4,7 3 Khu TđC Sùng đức đất ở VT2: 500 VT2: 150 350 3,3
Qua 2 bảng trên chúng tôi nhận thấy: giá ựất tắnh bồi thường của 3 dự án vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tại khu vực từ 1,6 ựến 5,0 lần ựối với ựất ở và từ 2,9 ựến 4,3 lần ựối với ựất nông nghiệp. Vì vậy, giá ựất tắnh bồi thường chưa ựảm bảo ựược quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi ựất, chưa thực hiện ựúng tinh thần của Luật đất ựai năm 2003 (điều 56) là giá ựất phải "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải
ựiều chỉnh cho phù hợp" và chưa thực hiện ựúng quy ựịnh tại khoản 12 điều 1
Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP.
Tuy nhiên, nếu so với kết quả nghiên cứu về giá ựất tắnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thị xã Gia Nghĩa thì giá ựất tắnh bồi thường của 3 dự án nghiên cứu ựã phần nào ựáp ứng ựược nhu cầu của
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
người sử dụng ựất hơn so với các dự án ựã thực hiện trước ựó (thời kỳ ựầu mới chia tách tỉnh và thành lập thị xã) nên ựã ựảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi ựất.
Ý kiến của người bị thu hồi ựất về giá ựất tắnh bồi thường tại 3 dự án ựược thể hiện trong bảng 4.8.
Bảng 4.8. Ý kiến của người bị thu hồi ựất về giá ựất tắnh bồi thường tại 3 dự án nghiên cứu
Số tt Loại ựất Phiếu điều tra Số hộ ựồng ý (hộ) Tỷ lệ % Số hộ không ựồng ý (hộ) Tỷ lệ % 1 Dự án Trục ựường số 1 Ờ Bắc Nam đất ở 26 10 38,5 16 61,5 đất nông nghiệp 34 08 23,5 26 76,5
2 Dự án Trụ sở tỉnh ủy và ựường nối hai trung tâm hành chắnh tỉnh
đất ở 32 12 37,5 20 62,5
đất nông nghiệp 39 15 38,5 24 61,5
3 Dự án Khu tái ựịnh cư Sùng đức
đất ở 07 01 14,3 06 85,7
đất nông nghiệp 40 05 12,5 35 87,5
Qua bảng 4.8 chúng tôi nhận thấy phần lớn người dân bị thu hồi ựất tại 3 dự án nghiên cứu không ựồng ý với giá ựất tắnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, nhất là ựối với trường hợp thu hồi ựất ở do giá ựất bồi thường thấp hơn khá nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, người ựược bồi thường không ựủ tiền ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất với diện tắch và ựiều kiện tương tự. Các khiếu kiện của người dân trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ tập trung chủ yếu vào vấn ựề giá ựất tắnh bồi thường thấp, không ựảm bảo ựược quyền lợi chắnh ựáng của người dân. Cụ thể tại dự án Trục ựường Bắc Nam có 61,5% không ựồng ý về giá ựền bù ựất ở, 76,5% không ựồng ý về giá ựền bù ựất nông nghiệp; Dự án Trụ sở tỉnh uỷ có 62,5% không ựồng ý về giá ựất ở và 61,5% không ựồng ý về giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65
ựất nông nghiệp; Dự án Tái ựịnh cư Sùng đức có 85,7% không ựồng ý về giá ựất ở và 87,5% về giá ựền bù ựất nông nghiệp.
đối với các hộ gia ựình, cá nhân ựồng ý với giá ựất tắnh bồi thường, hỗ trợ: qua tìm hiểu 10 hộ gia ựình, cá nhân bị thu hồi ựất ở tại dự án Xây dựng trục ựường Bắc Nam; 12 hộ thuộc dự án xây dựng Trụ sở tỉnh uỷ và 01 hộ dự án xây dựng Khu tái ựịnh cư Sùng đức, chúng tôi nhận thấy ựây là các hộ gia ựình, cá nhân bị thu hồi và ựược bố trắ tái ựịnh cư tại chỗ hoặc hộ bị thu hồi ựối với thửa ựất kẹt, thửa ựất có hình thể không thuận lợi trong việc xây dựng nhà ở cũng như làm cửa hàng kinh doanh (những hộ này ựa số trước khi thu hồi ựất ựể mở ựường thì ựất nằm ở vị trắ không thuận lợi cho sản xuất kinh doanh), bị thu hồi một phần diện tắch không ảnh hưởng ựến nhà cửa, vật kiến trúc trên ựất.