3. Yêu cầu
3.4.3 đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
3.4.3.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựược tổng hợp tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng từ năm 2009 ựến năm 2013 ựược thể hiện tại bảng 3.7.
Bảng 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở tại 03 ựịa ựiểm nghiên cứu giai ựoạn 2009 - 2013
Năm đơn vị tắnh Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng Neo Nội Hoàng đồng Việt
2009 Hộ 35 38 17 90 2010 Hộ 33 34 21 88 2011 Hộ 38 31 15 84 2012 Hộ 26 30 16 72 2013 Hộ 27 25 13 65 Tổng 159 158 82 399
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng)
Từ bảng 3.4 cho ta thấy:
Sự phân hóa về phát triển kinh tế ựã ảnh hưởng không nhỏ ựến nhu cầu chuyển nhượng của các xã, thị trấn trên ựịa bàn huyện Yên Dũng.
Ở vùng có ựiều kiện phát triển kinh tế mạnh, ựại diện là thị trấn Neo và xã Nội Hoàng, từ 2009- 2013 ựã có 317 trường hợp chuyển nhượng QSDđ, do giá ựất cao, ựiều kiện buôn bán tốt, dân cư tập trung, giá trị sinh lời cao nên có số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ ở nhiều nhất (trong 3 xã, thị trấn nghiên cứu).
Ở vùng dân cư nông thôn truyền thống ựại diện là xã đồng Việt, số lượng giao dịch ắt nhất (82 trường hợp) do người dân ở ựây chủ yếu phát triển nông nghiệp, ựường sá ựi lại khó khăn, xa trung tâm thành phố. Năm có số lượng giao dịch cao nhất cũng chỉ là 21 trường hợp (chiếm 25,61%).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 48
Kết quả ựiều tra 150 hộ gia ựình thuộc các xã, thị trấn nghiên cứu trong thời kỳ từ năm 2009 ựến năm 2013 cho thấy, có 79 hộ chuyển nhượng ựất (chiếm 52,67%), trong ựó có 69 trường hợp là chuyển nhượng ựất ở và 10 trường hợp chuyển nhượng ựất vườn, ao liền kề. được thể hiện trong bảng 3.8 và phụ lục 2a, 2b.
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDđ diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở, chiếm 87,34% tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 12,66% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDđ là vì nơi cư trú (chiếm 27,85%) và còn vì ựầu cơ bất ựộng sản (chiếm 36,71% ). 17,72% trường hợp chuyển nhượng ựể lấy tiền ựầu tư sản xuất kinh doanh. Ngoài ra có một số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ở, lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Bảng 3.8: Tổng hợp phiếu ựiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở tại 03 ựịa ựiểm nghiên cứu
Chỉ tiêu đơn vị tắnh TT Neo Xã Nội
Hoàng
Xã đồng
Việt Tổng
1. Tổng số vụ chuyển nhượng Trường hợp 33 30 16 79
Trong ựó: đất ở 31 27 11 69
đất vườn, ao liền kề 2 3 5 10
2. Diện tắch m2 2.348 2.410 1.768 6.526
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 29 20 7 56
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 2 4 4 10
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 4 3 8
3.4. Giấy tờ viết tay 1 2 2 5
3.5. Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng Trường hợp
4.1. GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 30 25 13 68
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 3 5 3 11
4.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 49
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ ở tại 3 xã, thị trấn có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.8, cụ thể như sau:
đối với thị trấn Neo, trình ựộ dân trắ cao nên tỷ lệ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng cũng cao nhất (chiếm 87,88%). đa số các trường hợp chuyển nhượng ựã có GCNQSDđ (chiếm 90,91%). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy ựịnh việc chuyển QSDđ ựược mở rộng về phạm vi, ựối tượng, phắ và lệ phắ, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn thành phố ựến năm 2020 thì người dân ựã nhận thức ựược quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch nên giảm thiểu ựược số trường hợp không làm các thủ tục khi chuyển nhượng, tránh thất thu thuế của Nhà nước và công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn ựược chặt chẽ hơn.
Tại xã Nội Hoàng, có 30 trường hợp chuyển nhượng (chiếm 37,97% số trường hợp của cả 3 xã, thị trấn ựiều tra) trong ựó có 27 trường hợp chuyển nhượng ựất ở (chiếm 90,00%), 3 trường hợp chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 10,00%). Tỷ lệ hoàn thành các thủ tục chiếm 66,67%, còn lại chỉ khai báo tại UBND cấp xã hoặc chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng, giấy tờ viết tay không có người làm chứng chiếm 33,33%. Số trường hợp ựã có GCN QSDđ là 25 trường hợp (chiếm 83,33%), còn lại 5 trường hợp chỉ có giấy tờ hợp pháp khác (chiếm 16,67%). Giá ựất ở tại Nội Hoàng dao ựộng từ 5 - 10 triệu/m2 .
đối với xã thuần nông như xã đồng Việt, trong 16 trường hợp chuyển nhượng ựiều tra có 11 trường hợp là ựất ở và 5 trường hợp là ựất vườn, ao liền kề. Tỷ lệ hoàn tất các thủ tục chiếm 43,75%. Số trường hợp có GCNQSDđ là 13 trường hợp (chiếm 81,25%). Nguyên nhân của việc người dân chuyển nhượng QSDđ không hoàn thiện các thủ tục liên quan là do trình ựộ nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, thu nhập thấp nên họ không có hoặc ắt có khả năng nộp các khoản phắ và lệ phắ liên quan.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 50
Theo ựiều tra cho thấy, số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. điều này chứng tỏ ựa số người dân ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDđ khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người chuyển nhượng ựã hiểu nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, ựảm bảo quyền lợi của người SDđ. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn ựến người dân kê khai giá trị trong hợp ựồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá ựất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phắa cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chắnh còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, ựơn giản hóa thủ tục hành chắnh.
3.4.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp trên ựịa bàn, tôi ựã tìm hiểu qua việc thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng có thu hồi diện tắch ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình.
Kết quả tổng hợp trên 4 dự án ựã hoàn thành giải phóng mặt bằng từ năm 2009 ựến 2013 tại huyện Yên Dũng, trên tổng số 521.465,74 m2 ựất nông nghiệp và 2.684 hộ gia ựình, thì hầu như rất ắt hoặc không có trường hợp nào ra khai báo với chắnh quyền ựể hoàn thiện các thủ tục theo quy ựịnh.
Số liệu tổng hợp ựiều tra 150 hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai ựoạn 2009 - 2013 ựược thể hiện ở bảng 3.9.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 51
Bảng 3.9: Tổng hợp phiếu ựiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp tại 03 ựịa ựiểm
nghiên cứu Chỉ tiêu đơn vị tắnh TT Neo Xã Nội Hoàng Xã đồng Việt Tổng
1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng Trường hợp 11 14 19 44
2. Diện tắch m2 6.480 15.880 22.467 44828
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 1 2 0 3
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 0 0 0
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 4 7 14 25
3.4. Giấy tờ viết tay 6 5 5 16
3.5. Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng Trường hợp
4.1. GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 10 12 13 35
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 1 2 6 9
4.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
So sánh phiếu ựiều tra tình hình chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp của người dân thuộc 3 xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy: Chỉ có 03 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất. Riêng xã đồng Việt không có trường hợp nào hoàn thành ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp. Lý do của việc này là các hộ có ựất nông nghiệp ngại ra khai báo với chắnh quyền, các thủ tục liên quan rườm rà nên họ chỉ viết giấy viết tay có người làm chứng hoặc chỉ viết giấy viết tay cho nhau.
Thực tế ở huyện Yên Dũng, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý ựược các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy ựịnh cụ thể hơn về việc người SDđ nông nghiệp ựược quyền chuyển nhượng cho các ựơn vị có dự án ựầu tư theo ựúng quy hoạch SDđ và phải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 52
ựăng ký với cơ quan quản lý ựất ựai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý ựược việc chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp có hiệu quả.