3. Yêu cầu
1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan ựến việc thực hiện
quyền sử dụng ựất
1.3.2.1 Các văn bản luật
+ Luật ựất ựai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. + Bộ Luật dân sự năm 2005.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19
+ Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
+ Luật sửa ựổi, bổ sung ựiều 126 của Luật nhà ở và ựiều 121 của Luật ựất ựai, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
1.3.2.2 Các văn bản dưới luật
* Các Nghị ựịnh của Chắnh Phủ
+ Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật ựất ựai.
+ Nghị ựịnh 182/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về xử phạt vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựai.
+ Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
+ Nghị ựịnh 198/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về thu tiền SDđ.
+ Nghị ựịnh 142/2005/Nđ-CP ngày 14/11/2005 của Chắnh phủ về thu tiền thuê ựất, thuê mặt nước.
+ Nghị ựịnh 13/2006/Nđ - CP về việc xác ựịnh giá trị QSDđ ựể tắnh vào giá trị tài sản của các tổ chức Nhà nước giao không thu tiền sử dung ựất.
+ Nghị ựịnh 163/2006/Nđ-CP ngày 29/12/2006 của Chắnh phủ về giao dịch ựảm bảo.
+ Nghị ựịnh 44/2008/Nđ-CP ngày 09/4/2008 của Chắnh phủ về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 198/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về thu tiền SDđ.
+ Nghị ựịnh 100/2008/Nđ-CP ngày 08/9/2008 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết một số ựiều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
+ Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch SDđ, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20
+ Nghị ựịnh 88/2009/Nđ-CP ngày 19/10/2009 của Chắnh phủ về cấp GCNQSDđ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
+ Nghị ựịnh 120/2010/Nđ-CP ngày 30/12/2010 của Chắnh phủ về sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 198/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về thu tiền SDđ.
+ Nghị ựịnh 121/2010/Nđ-CP ngày 30/12/2010 của Chắnh phủ về sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 142/2005/Nđ-CP về thu tiền thuê ựất, thuê mặt nước.
+ Nghị ựịnh 38/2011/Nđ-CP ngày 26/5/2011 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều quy ựịnh về thủ tục hành chắnh của Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004, Nghị ựịnh 149/2004/Nđ-CP ngày 27/7/2004, Nghị ựịnh 160/2005/Nđ-CP ngày 27/12/2005.
* Một số thông tư hướng dẫn
+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp bằng QSDđ, tài sản gắn liền với ựất.
+ Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7/2008 của Bộ Tài chắnh sửa ựổi bổ sung thông tư 104//2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDđ và Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ.
+ Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn sửa ựổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 100/2008/Nđ-CP ngày 08/9/2008 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21
hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân ựối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất ựộng sản.
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh về cấp GCNQSDđ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
+ Thông tư số 12/2010/TT-BTC ngày 26/01/2010 của Bộ Tài chắnh sửa ựổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa ựổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chắnh.
+ Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ựổi, bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh bổ sung về cấp GCNQSDđ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
+ Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số nội dung liên quan ựến thủ tục hành chắnh về lĩnh vực ựất ựai.
+ Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chắnh sửa ựổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 198/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về thu tiền SDđ.
+ Thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chắnh sửa ựổi, bổ sung Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 142/2005/Nđ-CP ngày 14/11/2005
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22
của Chắnh phủ về thu tiền thuê ựất, thuê mặt nước.
1.3.2.3 Các văn bản quy ựịnh việc thực hiện các quyền sử dụng ựất tại Bắc Giang
+ Quyết ựịnh 121/2008/Qđ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy ựịnh diện tắch ựất tối thiểu ựược phép tách thửa ựối với từng loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 112/2009/Qđ-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bản Quy ựịnh một số ựiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ áp dụng trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 118/2009/Qđ-UBND ngày 06/11/2009 về việc ban hành quy ựịnh, trình tự thủ tục giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cho phép chuyển mục ựắch SDđ, gia hạn SDđ ựối với tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 134/2009/Qđ-UBND ngày 15/12/2009 về việc ban hành quy ựịnh hạn mức ựất ở có vườn, ao ựối với hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 59/2010/Qđ-UBND ngày 09/6/2010 về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của quy ựịnh ban hành kèm theo quyết ựịnh số 121/2008/Qđ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 36/2011/Qđ-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc Ban hành quy ựịnh một số ựiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất áp dụng trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết ựịnh 177/2012/Qđ-UBND ngày 20/6/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc Ban hành quy ựịnh trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư; giao ựất, cho thuê ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 đối tượng nghiên cứu
đối tượng nghiên cứu của ựề tài là các hoạt ựộng thực hiện các QSDđ của các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang từ năm 2009 ựến năm 2013.
2.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: 19 xã và 02 thị trấn của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Giai ựoạn 2009-2013
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu 06 quyền của người sử dụng ựất. Cụ thể: Quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất; Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; Quyền cho thuê quyền sử dụng ựất; Quyền thừa kế quyền sử dụng ựất; Quyền tặng cho quyền sử dụng ựất; Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ựất;
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. điều tra ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
+ điều tra, ựánh giá các ựiều kiện tự nhiên như vị trắ ựịa lý, khắ hậu, thời tiết ựịa hình, tài nguyên ựất và nước Ầ ảnh hưởng ựến thực hiện các quyền của người SDđ trên ựịa bàn huyện.
+ đánh giá các ựiều kiện kinh tế, xã hội có ảnh hưởng ựến thực hiện các quyền của người SDđ như: thực trạng phát triển kinh tế của huyện, tình hình dân số, lao ựộng, trình ựộ dân trắ, tình hình quản lý ựất ựai,Ầ từ ựó rút ra những thuận lợi và hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người SDđ.
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ựất
2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013 nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24
ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013
+ đánh giá tình hình chuyển ựổi QSDđ; + đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDđ; + đánh giá tình hình cho thuê QSDđ;
+ đánh giá tình hình thừa kế QSDđ; + đánh giá tình hình tặng, cho QSDđ; + đánh giá tình hình thế chấp bằng QSDđ;
2.3.5 đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
2.3.5.1 Ý kiến của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất
2.3.5.2 Những ưu ựiểm và tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện Yên Dũng huyện Yên Dũng
2.3.6 đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDđ ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
2.4 Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp lựa chọn ựịa ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào nội dung ựề tài, trên cơ sở xem xét thực tế về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tốc ựộ công nghiệp hoá, ựô thị hoá và tình hình thực hiện thực hiện các QSDđ, tiến hành chọn 3 ựịa ựiểm có tắnh chất và mức ựộ phát triển khác nhau ựể so sánh việc thực hiện QSDđ:
+ địa ựiểm 1: Thị trấn Neo - ựây là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện;
+ địa ựiểm 2: Xã Nội Hoàng - xã ựiển hình về các hoạt ựộng công nghiệp dịch vụ thương mại của huyện;
+ địa ựiểm 3: Xã đồng Việt - xã ựiển hình về hoạt ựộng nông nghiệp của huyện;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
Các số liệu như: ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng thống kê, các phòng ban chuyên môn, các báo cáo của UBND (Ủy ban nhân dân) huyện Yên Dũng. Các số liệu về hiện trạng SDđ, biến ựộng SDđ tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng. Số liệu tình hình thực hiện các QSDđ; số liệu các trường hợp ựăng ký biến ựộng do thực hiện các QSDđ ựược thu thập tại Văn phòng đăng ký QSDđ huyện Yên Dũng. Nghiên cứu cũng sẽ thu thập và làm rõ số trường hợp thực hiện từng QSDđ và số trường hợp ựã hoàn thành thủ tục cấp sổ ựỏ, diện tắch tương ứng ựã hoàn thành thủ tục ở từng phường, xã.
2.4.3 Phương pháp ựiều tra số liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu ựiều tra thu thập ý kiến của người dân về các vấn ựề về quyền của người SDđ.
Phiếu ựiều tra ựược phát cho 03 ựịa ựiểm lựa chọn nghiên cứu. Mỗi ựịa ựiểm phát 50 phiếu ngẫu nhiên ựể có sự so sánh giữa số liệu ựiều tra tại Phòng TNMT (Tài Nguyên Môi Trường) huyện và tình hình thực hiện quyền trên thực tế.
Phiếu ựiều tra ựược xây dựng dựa trên các nội dung sau:
+ điều tra thông tin cơ bản về hộ gia ựình (Tình trạng dân trắ, kinh tế, nhân khẩu, lao ựộng).
+ điều tra về tình hình SDđ và các QSDđ mà chủ hộ ựã sử dụng trong giai ựoạn 2009 - 2013.
+ điều tra về thực trạng thực hiện QSDđ và các giấy tờ có liên quan tại thời ựiểm thực hiện quyền.
+ Ý kiến của hộ gia ựình có thực hiện QSDđ
2.4.4 Phương pháp lựa chọn 12 tiêu chắ ựánh giá
Lựa chọn 12 tiêu chắ ựể ựánh giá mức ựộ hài lòng và lo ngại của người dân khi tham gia thực hiện các QSDđ. Cụ thể:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26
+ Giá ựất (giá QSDđ) trên thị trường; + Thủ tục thực hiện các QSDđ;
+ Thời gian ựể hoàn thành các thủ tục; + Các văn bản hướng dẫn;
+ Khả năng thực hiện các quy ựịnh; + Phắ, lệ phắ, thuế chuyển QSDđ; + Cán bộ thực hiện;
+ Vay vốn từ ngân hàng;
+ Tìm kiếm thông tin và giao dịch; + Rủi ro khi giao dịch;
+ Lo ngại về chắnh sách thay ựổi; + Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế;
2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng QSDđ trên ựịa bàn nghiên cứu theo số liệu ựiều tra của các hộ gia ựình, cá nhân tại các phiếu ựiều tra.
Trên cơ sở số liệu ựiều tra hộ gia ựình theo từng xã nghiên cứu với QSDđ tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm máy tắnh Excel.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. đặc ựiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của ựịa bàn nghiên cứu
3.1.1. điều kiện tự nhiên
Huyện Yên Dũng gồm 19 xã và 2 thị trấn, là huyện miền núi chiếm 5,58% tổng diện tắch tự nhiên và 10,7% dân số của tỉnh Bắc Giang. Huyện Yên Dũng nằm ở phắa đông Nam của tỉnh Bắc Giang, trung tâm huyện Yên Dũng cách thành phố Bắc Giang 16 km, cách thủ ựô Hà Nội khoảng 60 km theo Quốc lộ 1A có vị trắ ựịa lý như sau:
- Phắa đông giáp tỉnh Hải Dương qua sông Thương; - Phắa đông Bắc giáp huyện Lục Nam;
- Phắa Tây giáp huyện Việt Yên và thành phố Bắc Giang; - Phắa Nam giáp tỉnh Bắc Ninh qua sông Cầu;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28
Hình 3.1. Sơ ựồ hành chắnh huyện Yên Dũng
Huyện Yên Dũng nằm liền kề với khu tam giác kinh tế phắa Bắc và