3. Yêu cầu
1.3.1Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Ở Việt Nam, do tắnh chất ựặc thù của chế ựộ sở hữu ựất ựai: ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, SDđ ựai mà giao ựất, cho thuê ựất, công nhận QSDđ ựang sử dụng của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân (sau ựây gọi chung là người SDđ) sử dụng ổn ựịnh lâu dài. Người sử dụng ựất ựược chuyển QSDđ trong thời hạn SDđ. Lý luận về quyền của người SDđ ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan ựiểm xác ựịnh quyền lợi của người lao ựộng là ựộng lực trực tiếp phát triển xã hội của đảng trong lĩnh vực ựất ựai; theo ựó, hộ gia ựình, cá nhân là ựơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất sử dụng ổn ựịnh lâu dài và ựược chuyển QSDđ.
Pháp luật quy ựịnh về ựất ựai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ựược ựánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ựất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội ựã thông qua Luật ựất ựai ựầu tiên nhằm ựiều chỉnh các quan hệ về quản lý, SDđ. Luật ựất ựai ựã thể chế hóa ựường lối, chắnh sách của đại hội lần thứ VI của đảng và Hiến pháp năm 1980 (điều 19 và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16
điều 20) khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nội dung về QSDđ của Luật ựất ựai năm 1987 có ghi: Nhà nước giao ựất không thu tiền SDđ ựối với mọi loại ựất, người ựược giao ựất chỉ ựược hưởng những kết quả ựầu tư trên ựất. Họ không có quyền chuyển QSDđ ựai dưới mọi hình thức khác nhau. điều 5 của Luật ựất ựai năm 1987 quy ựịnh: ỘNghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ựất ựược giao mà không sử dụng, sử dụng không ựúng mục ựắch, tự tiện SDđ nông nghiệp, ựất có rừng vào mục ựắch khác, làm hủy hoại ựất ựaiỢ.
Sau 04 năm thi hành luật ựất ựai năm 1987 cho thấy thực tế ựã nảy sinh nhiều bất cập, ựó là người SDđ thực sự không có quyền ựối với mảnh ựất mình ựược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ựược QSDđ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá thể thỏa thuận ựổi ựất cho nhau ựể tổ chức lại sản xuất; khi người ựược giao ựất chuyển ựi nơi khác hoặc ựã chết mà thành viên trong hộ của người ựó vẫn tiếp tục SDđ ựó. Luật chỉ cho phép ựược thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở ựồng thời ựược QSDđ ở có ngôi nhà ựó, sau khi ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu ựối với nhà ở.
Luật đất ựai năm 1993 ựã cụ thể hóa việc ỘNhà nước giao ựất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dàiỢ quy ựịnh trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất cho các tổ chức kinh tế, ựơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chắnh trị, xã hội, hộ gia ựình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ựất. Sau ựó, lần sửa ựổi năm 1998, 2001, Luật đất ựai ựã mở rộng hình thức giao ựất (có giao ựất không thu tiền SDđ, giao ựất có thu tiền SDđ), hình thức cho thuê ựất (cho thuê trả tiền thuê ựất hàng năm, cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17
thuê ựất trả trước tiền thuê ựất nhiều năm mà thời hạn thuê ựất ựã ựược trả tiền còn lại ắt nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê ựất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp ựó, Luật đất ựai năm 2003 ựã bổ sung 2 hình thức xác lập QSDđ nữa là: (3) Nhà nước công nhận QSDđ ựối với người ựang SDđ ổn ựịnh bằng việc cấp GCNQSDđ lần ựầu; (4) Nhà nước bảo ựảm việc SDđ do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDđ.
để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chắnh và ựể ựồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khắch ựầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật đất ựai cũng cần ựược sửa ựổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất ựai lại ựược ựưa vào chương trình sửa ựổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ựã thông qua Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai.Luật lần này ựã sửa ựổi, bổ sung một số vấn ựề về QSDđ như sau:
- Cho phép người SDđ ựược chuyển mục ựắch SDđ nông nghiệp, ựất lâm nghiệp sang mục ựắch khác; ựược chuyển ựổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ựối với ựất sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDđ.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật cũng ựược bảo lãnh bằng giá trị QSDđ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất ựó tại các tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam. Nghĩa là người SDđ cũng ựược thế chấp bằng giá trị QSDđ tại các tổ chức tắn dụng có vốn ựầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ựộng tại Việt Nam, tổ chức tắn dụng 100% vốn nước ngoài.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18
tình hình quản lý và SDđ sau 3 năm thực hiện Luật đất ựai sửa ựổi 2001 ựã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ựổi Luật đất ựai 1993 (Luật sửa ựổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ựắch tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, SDđ, bảo ựảm tắnh ổn ựịnh của pháp luật, ựồng thời, thế chế hóa kịp thời ựường lối, chủ trương, chắnh sách của đảng về ựất ựai trong thời kỳ mới. Luật đất ựai năm 2003 ựã ựược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân: Luật đất ựai năm 2003 ựã kế thừa quy ựịnh của Luật đất ựai năm 1993 ựồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân SDđ không phải là ựất thuê; không quy ựịnh các ựiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDđ ựất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người SDđ, thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản phát triển và tắch tụ ựất ựai theo ựịnh hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDđ như sau: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDđ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDđ; quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựấtỢ (Quốc hội, Luật đất ựai 2003).
Qua các quy ựịnh của Luật đất ựai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ựang dần dần ựưa ra những quy ựịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ựòi hỏi; mở rộng dần quyền của người SDđ nhưng vẫn ựảm bảo ựược nguyên tắc ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân.