6. Cấu trúc của luận vă n
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện các nội dung quản lý nhàn ước về đất
đất đai của chính quyền huyện Hòa Vang
a. Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị
Chính quyền huyện Hòa Vang muốn quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện ngày càng tốt hơn để phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội của huyện thì không thể không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của toàn thành phố trong đó có huyện Hòa Vang và quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của các xã. Vì khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý đất đai và là căn cứ để bố trí sử dụng đất như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất. Nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập thiếu chính xác, không có tính khả thi thì dễ xảy ra hiện tượng quy hoạch "treo", gây khó khăn cho người dân khi mua bán, sang nhượng, cho thừa kế…, cho các nhà đầu tư và thiệt hại
cho nền kinh tế của huyện không thu được thuế. Để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện cần thực hiện một số vấn đề sau:
- Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến rộng rãi nhân dân trên địa bàn toàn huyện được biết và tăng cường công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
- Thống nhất giám sát, sử dụng quy hoạch sử dụng đất từ cấp thành phố đến các quận, huyện, và phường, xã. Quản lý chặt chẽ tình hình sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở các địa phương. Tiếp tục công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước trên lĩnh vực quản lý đất đai từ cấp xã đến cấp huyện, nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ chức năng, đảm bảo thực hiện
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Vận dụng một cách khoa học, thực tiễn nâng cao tính hiệu quả trong suốt quá trình đầu tư thực hiện công tác này, tránh tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất và nguồn ngân sách của UBND thành phố Đà Nẵng đã đầu tư vào việc thực hiện công tác lập kế hoạch, quy hoạch và phê duyệt sử dụng đất.
- Tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức, khuyến khích nhân dân sử
dụng đất theo đúng theo quy hoạch, kế hoạch được duyệt. Quan tâm đến công tác dồn điền đổi thửa đất, tích tụ đất đai nhằm định hướng chung cho mục
đích sử dụng đất đã được UBND thành phố được duyệt, song song đó là định hướng đào tạo chuyên sâu cho lực lượng lao động phù hợp với nhu cầu sử
dụng trong tương lai. Bên cạnh việc kêu gọi đầu tư, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao vào phục vụ cho địa phương cũng là yếu tố cần hết sức quan tâm.
- UBND thành phốĐà Nẵng quan tâm phê duyệt các đồ án quy hoạch sử dụng đất trong xây dựng đô thị nên xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt cho huyện Hòa Vang.
- Công khai các Đồ án quy hoạch cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp để toàn thể nhân dân được biết. Có biện pháp quản lý chặt chẽ các khu vực đã được quy hoạch.
b. Nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê và thu hồi đất
- Quỹ đất của huyện Hòa Vang luôn có hạn, nên diện tích giao đất, cho thuê đất mới không còn nhiều; trên cơ sở quy hoạch được duyệt của thành phố Đà Nẵng trong đó có huyện Hòa Vang, chính quyền huyện cần chỉ đạo xác định quỹđất còn lại có thể giao hoặc cho thuê để các nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch. Chính quyền huyện cần xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà
đầu tư như: mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao công trình, năng lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ đầu tư, ngành nghề khuyến khích tại địa phương,…và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước nhiều hơn. Sau khi lựa chọn được những đối tượng đáp ứng các tiêu chuẩn đề ra phải xét duyệt phải công khai, minh bạch tránh cơ chế xin cho.
- Đối với những dự án có từ hai nhà đầu tư cùng đăng ký trở lên trong cùng một thời điểm nhất định, phải đưa ra đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê để bảo đảm sự công bằng cho các nhà đầu tư và thực hiện theo đúng quy định. Đối với những trường hợp này, chính quyền huyện phải xây dựng quy chế đấu giá quy định rõ về thời gian đầu tư và hoàn thành, tầng cao công trình, mật độ xây dựng và mục đích sử dụng đất để nhà nước giám sát việc thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp các dự án đã được chấp thuận nhưng quá từ 12 đến 24 tháng không triển khai xây dựng như cam kết, thì chính quyền huyện đề xuất thu hồi hoặc trực tiếp thu hồi để giao đất cho các nhà đầu tư có năng lực hơn thực hiện.
- Để thực hiện đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất được khả
thi đúng quy định, thì chính quyền huyện và thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác chuẩn bị mặt bằng trước để có đất sạch giao cho nhà đầu tư
ngay sau khi trúng đấu giá, đấu thầu dự án. Riêng việc bố trí tái định cư cho các hộ dân khi di dời, chính sách tái định cư của thành phố và chính quyền huyện bằng nhiều hình thức linh hoạt như sau:
+ Bố trí đất tái đính cư bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc bố trí cho thuê chung cư như hiện tại, nhưng phải xây dựng các khu tái
định cư hoặc các khu chung cư lân cận, thực hiện giao đất ở tái định cư trước. Biện pháp này sẽ khắc phục tình trạng hiện nay như: người dân không có nơi
ở sau khi nhà ở bị giải tỏa, nhà nước phải hỗ trợ tiền thuê nhà nhiều năm, gây thất thoát ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, an sinh xã hội của người dân.
+ Đền bù bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở mới, chính sách này áp dụng cho những ai đã có nơi ở khác hoặc những người có điều kiện muốn chọn nơi ở tốt hơn.
- Ngoài các quy định liên quan đến bồi thường giải phòng mặt bằng của Chính phủ, chính sách bồi giải phòng mặt bằng chung của thành phốĐà Nẵng
đã ban hành, chính quyền huyện cần xây dựng một quy trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư trình thành phố phê duyệt để
áp dụng chung các dự án trên địa bàn huyện, tránh việc đền bù mỗi dự án khác nhau gây khiếu nại, khiếu kiện nhiều lần. Quy trình này phải xây dựng chi tiết, cụ thể từng bước, thời gian thực hiện từng công đoạn; ban hành các biểu mẫu thực hiện cho cả người dân và cơ quan thực hiện bồi thường.
c. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khắc phục
tin về người sử dụng đất và hồ sơ địa chính nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn; đây là điều kiện để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, nằm trong sự kiểm soát của nhà nước. Đến nay, trên
địa bàn huyện Hòa Vang số lượng diện tích đất cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đến tương đối lớn. Đối với tổ chức sử dụng
đất còn 10%, hộ gia đình, cá nhân còn hơn 25% diện tích phải cấp, nhất là đất
ở. Để thực hiện nhiệm vụ này, chính quyền huyện cần phải có biện pháp cụ
thể, đổi mới nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đáp ứng nhu cầu người dân.
- Trên cơ sở các văn bản Luật, nghị định về đất đai của Chính phủ, các văn bản hướng dẫn của các Bộ, ngành, chính quyền thành phố Đà Nẵng và
điều kiện thực tế của huyện, chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện xây dựng hoàn thiện “Quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất” trên cơ sở quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã ban hành. Quy định này xây dựng theo quy trình cấp giấy đồng loạt, trách nhiệm từng cơ quan, sự luân chuyển hồ sơ, phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn của huyện và xã, các loại giấy tờ cần thiết mà tổ chức và cá nhân phải nộp, nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện,…sau khi ban hành, phải được công khai trên website huyện và niêm yết tại các xã và nơi tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân biết tiện liên hệ công việc.
d. Công tác tài chính về đất đai
Trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nói chung và huyện Hòa Vang nói riêng nguồn thu nhiều nhất từ đất là tiền sử dụng đất, việc thu này trong những năm gần đây chưa thật sự ổn định; còn phụ thuộc vào quỹ đất và nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và người dân. Khoảng ba đến bốn năm gần
suy thoái kinh tế và bất động sản đóng băng. Ngoài ra, giá đất chuyển quyền và cho thuê dài hạn là một trong các yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến nguồn thu từ đất, sự thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư
vào huyện Hòa Vang và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, cần phải có giải pháp cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế tại huyện Hòa Vang, cụ thể
là:
- Từng bước xây dựng giá đất Nhà nước ban hành từng bước sát giá thị
trường, trong hai năm gần đây thành phốĐà Nẵng đã ban hành khung giá đất hằng năm gần sát với thị trường trong điều kiện bình thường, ít có sự chênh lệch nhiều như những năm trước đây. Thêm vào đó, thành phốĐà Nẵng đã có những giải pháp bằng cách tăng cung của đất nhằm làm hạ giá đất thị trường trên địa bàn thành phốĐà Nẵng và huyện Hòa Vang về đúng với giá đất thực tế, không còn giá đất “sốt, ảo” như trước đây.
Tuy nhiên, cũng có những loại đường do nhà nước thừa nhận khi ban hành giá đất vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường, đôi lúc chỉ bằng 70% giá thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện và cơ hội dẫn đến tham nhũng đất đai bằng các quyết
định hành chính cấp đất theo kiểu “xin - cho” không qua đấu giá công khai. Ngược lại, nếu giá đất Nhà nước ban hành ngang bằng với giá đất thị trường hiện nay thì trước mắt sẽ khắc phục được bất cập nêu trên, nhưng về lâu dài sẽ gặp nhiều bất lợi tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư, sức cạnh tranh của nền kinh tế và đại đa số người dân bị thiệt thòi so với người dân sống ở
các thành phố khác do giá đất thị trường trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và huyện Hòa Vang bình quân cao hơn các thành phố khác của các tỉnh miền Trung, trong khi đó điều kiện sống và cơ hội phát triển có thể xem như nhau hoặc thấp hơn. Do vậy, chính quyền thành phố Đà Nẵng cần phải có biện pháp làm giảm giá đất thị trường.
- Các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án như giải pháp nêu trong phần giao
đất, cho thuê đất nêu trên.
- Nhằm tăng nguồn cung của đất, chính quyền thành phố Đà Nẵng đã giao trách nhiệm cho Sở Xây dựng và Trung tâm phát triển quỹđất thành phố
căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tiến hành rà soát lại toàn bộ quỹ đất tái định cư để hàng năm đưa vào thị trường quỹ đất ở, kể cả nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu ở của người dân và các tổ chưc cá nhân khi đến làm việc tại thành phố và nhu cầu đất phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ. Hiện nay, thành phốĐà Nẵng đang còn tồn khoảng hơn 1.000 lô
đất, chính quyền thành phố đang có chủ trương bán thí điểm khoảng 300 lô
đất cho cán bộ công chức viên chức thông qua hình thức đấu giá.
- Trên cơ sở nguồn thu từđất hàng năm, chính quyền thành phốĐà Nẵng và huyện Hòa Vang nên trích một phần sử dụng tạo quỹ tái đầu tư, đây gọi là quỹ phát triển nhà ở và đất ở để có nguồn kinh phí tiếp tục đầu tư phát triển quỹđất mới, duy trì nguồn cung về đất ổn định bền vững.
- Việc tính thuế, áp dụng mức thu thuế theo vị trí lô đất, vị trí loại đường, hệ số sinh lợi cho từng loại đường vẫn còn diễn biến phức tạp. Do vậy, cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất, từng loại đường, hướng dẫn cụ thể cách tính hệ số sinh lợi và xác định giá đất nông nghiệp theo từng hạng
đất để người dân có thể thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế. Các trường hợp mua bán trao tay, cố tình không thực hiện các nghĩa vụ về thuế, trốn thuế, chính quyền thành phố và huyện cần kiểm tra chặt chẽ và xử lý nghiêm bằng các mức phạt tiền kèm theo xử lý hành chính tùy theo mức độ vi phạm để tạo ra sự công bằng trong xã hội.
đ. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp
và giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai là những vấn
đề có liên quan với nhau, chính quyền huyện muốn giải quyết đúng pháp luật các vụ khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, tranh chấp đất đai thì phải tăng cường công tác thanh tra để tìm ra nguyên nhân vụ việc xử lý theo quy định của pháp luật, qua đó thấy được việc chấp hành pháp luật của cơ quan quản lý và người sử dụng đất, đồng thời phát hiện nội dung của pháp luật không phù hợp với thực tiễn của cuộc sống để có biện pháp khắc phục. Vì vậy, giải pháp trong kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước vềđất đai trong thời gian
đến cần tập trung chủ yếu một số nội dung sau:
- Chính quyền huyện cần có biện pháp tăng cường hơn nữa vai trò quản lý của mình trong kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Giao trách nhiệm cho Thanh tra huyện phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra chuyên đề như: việc chấp hành pháp luật về đất đai ở phường, xã; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn. Qua kiểm tra phát hiện những sai phạm xử lý hoặc kiến nghị cấp trên kịp thời xử lý để việc quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả.
- Khi giao nhiệm vụ cơ quan thanh tra hoặc các Đoàn thanh tra, kiểm tra, chính quyền huyện cần theo dõi kết quả báo cáo, tránh buông lỏng, thanh tra xong không xử lý đến nơi đến chốn gây dư luận không tốt trong nhân dân. Công tác này thời gian vừa qua chính quyền huyện làm chưa tốt, xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện chưa được giải quyết dứt điểm từ khi mới phát sinh, gây dư luận xấu trong xã hội. Đây cũng