dự án ựầu tư: Nhà nước thu hồi ựất và nhà ựầu tư tự thỏa thuận với người ựang sử dụng ựất; ựưa ra 3 cơ chế giao ựất, cho thuê ựất ựối với các dự án ựầu tư: ựấu giá ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất và giao ựất trực tiếp.
Hình 1.1: Tuyến mầu xám là cách thức phổ biến hiện nay ựể tạo ựất cho các dự án
Từ hình 1 cho thấy, với nhiều cơ chế như vậy nhưng thực tế hầu như chỉ có một cách ựang thực hiện cho hầu hết các dự án ựầu tư ở hầu hết các ựịa phương: ựó là Nhà nước thu hồi ựất của người ựang sử dụng ựất ựể giao trực tiếp cho nhà ựầu tư. Như vậy, cơ chế giao ựất, cho thuê ựất như vậy dễ dẫn tới khả năng nhà ựầu tư ựặt bài toán ựầu tư như một hình thức ựể có ựất và tìm kiếm lợi ắch từ mua bán ựất thô chưa ựược ựầu tư. đây là một cơ chế mang hình dáng "xin - cho" khá rõ, nhất là UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất vừa có thẩm quyền quyết ựịnh giá ựất ựể tắnh tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất (đặng Hùng Võ, 2013).
để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TđC khi Nhà nước thu hồi ựất theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003, Chắnh phủ và các Bộ, ngành ựã ban hành các văn bản liên quan: Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004;
Nhà nước thu hồi ựất của người ựang
sử dụng ựất
Nhà nước cho thuê ựất hoặc giao ựất
cho nhà ựầu tư
1. Thu hồi ựất theo quy hoạch quy hoạch
2. Thu hồi ựất theo dự án dự án
1. đấu giá ựất 2. đấu thầu dự án có 2. đấu thầu dự án có sử dụng ựất
3. Trực tiếp cho thuê ựất hoặc giao ựất cho ựất hoặc giao ựất cho nhà ựầu tư
đất ựang ựược
sử dụng Nhà ựầu tư tự thỏa thuận với
những người sử dụng ựất
đất sẽ cho thuê hoặc giao cho nhà ựầu tư sử dụng
Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004; Nghị ựịnh 17/2006/Nđ-CP ngày 27/1/2006, Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007, Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007, Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 và các văn bản khác liên quan.
Trong ựó, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh rõ ràng nhất về công tác bồi thường, hỗ trợ TđC khi Nhà nước thu hồi ựất. Bao gồm cả ựất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu ựô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trắ, khu dân cư tập trung và các dự án ựầu tư phát triển khác ựã ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết ựịnh và ựất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ắch và công cộng khác không nhằm mục ựắch kinh doanh của ựịa phương do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh.
+ Về trách nhiệm bồi thường theo Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP: các tổ chức cá nhân ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất phải bồi thường.
Nếu ựất bị thu hồi là ựất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ựất cho thuê ựấu thầu thì người bị thu hồi ựất không ựược bồi thường thiệt hại về ựất. Nhưng ựược bồi thường những chi phắ ựã ựầu tư vào ựất. Trường hợp ựất thu hồi thuộc ựất công ắch của xã hoặc ựất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất phải bồi thường thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã. Người ựang sử dụng ựất công ắch của xã ựược UBND xã bồi thường thiệt hại những chi phắ ựã ựầu tư vào ựất.
+ Diện tắch ựất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ựình theo hạn mức ựất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy ựịnh, nhưng không vượt quá diện tắch của ựất bị thu hồị
+ Về bồi thường tài sản, tài sản trên ựất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ựược bồi thường 100% giá trị tài sản, còn tài sản trên ựất sử dụng bất hợp pháp sẽ ựược trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không ựược trợ cấp, không ựược bồi thường theo mức ựộ bất hợp pháp của quyền sử dụng ựất và tài sản.
Về mức bồi thường tài sản ựược thực hiện theo mức ựộ thiệt hại thực tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình cộng thêm một khoản tắnh theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ựa không lớn hơn so với 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mớị
Riêng ựối với nhà cấp bốn, nhà tạm và công trình phụ ựộc lập, mức bồi thường thiệt hại ựược tắnh bằng giá trị xây dựng mớị
Về chắnh sách hỗ trợ, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ựã ựưa ra chắnh sách hỗ trợ ổn ựịnh sản xuất và ựời sống xã hội ựối với những người phải di chuyển chỗ ở trong thời gian 6 tháng, ựối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương ựương 30kg gạo/tháng. đối với những người phải di chuyển ựến khu tái ựịnh cư của tỉnh khác thì ựược trợ cấp một năm và hưởng chắnh sách ựi vùng kinh tế mới (mục 1 điều 28).
Nghị ựịnh còn quy ựịnh việc hỗ trợ theo chế ựộ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển ựịa ựiểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, phải kinh doanh (mục 2 điều 28); hỗ trợ chi phắ ựào tạo cho những lao ựộng nông nghiệp phải chuyển sang nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao ựộng cho các ựối tượng có ựất bị thu hồi (khoản 2 điều 29).
Ngoài ra Nghị ựịnh còn quy ựịnh hỗ trợ ựối với những người ựang hưởng trợ cấp xã hội của Nhà bước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khắch di dời cho người di chuyển ựúng hạn.
Về chắnh sách tái ựịnh cư Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh về thẩm quyền lập khu tái ựịnh cư và ựiều kiện bắt buộc phải có khu tái ựịnh cư, về nguyên tắc bố trắ ựất ở cho các hộ gia ựình tại khu tái ựịnh cư và về nguồn vốn ựầu tư xây dựng khu tái ựịnh cư.
Như vậy nếu như các Nghị ựịnh trước ựây chủ yếu quan tâm ựến việc bồi thường ựất bị thu hồi và tài sản ựất ựó thì Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ựã có thêm một số chắnh sách hỗ trợ cũng như một số ựiều khoản mới về lập khu tái ựịnh cư cho các hộ phải di chuyển.
Về tổ chức thực hiện Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh trách nhiệm của chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt phương án bồi thường, chỉ ựạo thành lập hội ựồng giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc lập phương án bồi thường thiệt hại, xác ựịnh bồi thường, trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia ựình cá nhân và tổ chức bồi thường theo phương án thực hiện.