II Xây dựng tuyến ựường 30m từ Ngô Gia Tự ựến ựê sông đuống
3.5.2. đánh giá việc thực hiện giá bồi thường, hỗ trợ về ựất, tài sản, cây cối, hoa màu trên ựất
hoa màu trên ựất
3.5.2.1. Bồi thiệt hại về ựất:
- Nguyên tắc bồi thường về ựất: được áp dụng theo Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội (Thực hiện khoản 2 điều 42 Luật đất ựai, điều 14 Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
- Giá làm cơ sở tắnh bồi thường, hỗ trợ ựất: được quy ựịnh tại điều 12 Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ-UBND (Thực hiện khoản 2, điều 9 Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP; điều 11 Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP) cụ thể như sau:
+ Giá ựất ựể tắnh bồi thường, hỗ trợ là giá ựất theo mục ựắch sử dụng ựã ựược UBND Thành phố quy ựịnh và công bố, không bồi thường theo giá ựất sẽ
chuyển mục ựắch sử dụng. Trường hợp thời ựiểm quyết ựịnh thu hồi ựất, mức giá ựất ựã ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp huyện ựề xuất, báo cáo Sở Tài chắnh chủ trì thẩm tra, trình UBND Thành phố xem xét quyết ựịnh.
+ Việc ựiều chỉnh mức giá ựất làm cơ sở tắnh bồi thường, hỗ trợ ựất thu hồi (nếu có) khi ựã có quyết ựịnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của cấp có thẩm quyền ựược xử lý như sau:
Trường hợp ựã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì không áp dụng theo mức giá ựất ựiều chỉnh. Trường hợp chậm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trắ tái ựịnh cư do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm thực tế chi trả cao hơn mức giá ựã áp dụng thì ựiều chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ theo mức giá ựiều chỉnh. Khi ựiều chỉnh giá bồi thường, hỗ trợ về ựất thì phải ựiều chỉnh giá thu tiền sử dụng ựất, giá bán nhà TđC do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh tại thời ựiểm.
đối với ựất nông nghiệp: Người sử dụng ựất nông nghiệp ựược bồi thường bằng giá ựất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi ựất. đối với ựất ở:
Người sử dụng ựất ở ựược bồi thường bằng giá ựất ở quy ựịnh khi nhà nước thu hồi ựất. Trường hợp người sử dụng ựất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai ựối với nhà nước theo quy ựịnh của Pháp Luật thì phải trừ ựi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh vào số tiền ựược bồi thường, hỗ trợ ựể hoàn trả ngân sách nhà nước.
đất ựược giao không ựúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004. Nhưng người sử dụng ựất ựã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức ựể ựược sử dụng ựất mà chưa ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và ựược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ựất không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ựất ựược thực hiện theo quy ựịnh sau: Trường hợp sử dụng ựất trước ngày
15/10/1993 thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường về ựất ựối với diện tắch và loại ựất ựược giaọ Trường hợp sử dụng ựất trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 ựến trước ngày 01/07/2004 thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường hỗ trợ về ựất như sau: được bồi thường, hỗ trợ về ựất ựối với diện tắch ựất ựược giao là ựất nông nghiệp; ựất phi nông nghiệp không phải là ựất ở; ựối với diện tắch ựất ở trong hạn mức giao ựất theo quy ựịnh hiện hành. được bồi thường về ựất ựối với diện tắch ựất ựược giao là ựất ở ngoài hạn mức giao ựất theo quy ựịnh hiện hành, nhưng phải ựược khấu trừ tiền sử dụng ựất bằng 50% theo giá ựất ở. Trường hợp do người bị thu hồi ựất chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu tại thời ựiểm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ mức giá ựất cao hơn mức giá ựã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì không ựược ựiều chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ theo mức giá ựất ựiều chỉnh.
Bảng 3.6: Tổng hợp số tiền ựất ựược bồi thường, hỗ trợ
đơn vị tắnh: ựồng STT Loại ựất Diện tắch (m2) Thành tiền (ựồng) 1 2 4 5
I Dự án khu ựô thị sinh thái trên ựịa bàn phường Việt Hưng 1 2 3 - đất ở - đất canh tác - đất khác 0 529.377,4 106.786,6 0 922.481.414.710 26.957.263.200
II Xây dựng tuyến ựường 30m từ Ngô Gia Tự ựến ựê sông đuống 1 2 3 - đất ở - đất canh tác - đất khác 1.379,5 18.147,91 1.473,89 24.464.414.559 4.572.945.720 371.420.028
Bảng 3.7: Tổng hợp ựơn giá bồi thường về ựất tại 2 dự án
TT Tên dự án Loại ựất
Giá bồi thường của dự án (1.000ự/m2)
1 Dự án khu ựô thị sinh thái trên
ựịa bàn phường Việt Hưng đất nông nghiệp 252
đất nông nghiệp 252 VT1: 14.400 VT2: 10.140 VT3: 9.060 2 Xây dựng tuyến ựường 30m từ
Ngô Gia Tự ựến ựê sông đuống đất ở
VT4: 7.760
(Nguồn số liệu tổng hợp)
Bảng 3.8: So sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại thời ựiểm thu hồi ựất.
Mức ựộ chênh lệch TT (1) Tên dự án (2) Loại ựất (3) Giá thị trường tại thời ựiểm
bồi thường (1.000ự/m2) (4) Giá bồi thường của dự án (1.000ự/m2) (5) Số tiền (1.000ự/m2) (4)-(5) Tỷ lệ (lần) (4)/(5) 11 Dự án 1 đất nông nghiệp 700-900 252 448-648 2,8-3,6 VT1: 45.000 VT1: 14.400 30.600 3,12 VT2: 40.000 VT2: 10.140 29.860 3,94 VT3: 28.500 VT3: 9.060 19.440 3,14 đất ở VT4: 20.500 VT4: 7.760 12.740 2,64 22 Dự án 2 đất nông nghiệp 700-800 252 448-58 2,8-3,2 (Nguồn số liệu tổng hợp)
Qua bảng 3.8 tôi nhận thấy: mặc dù UBND quận Long Biên ựã chủ ựộng kịp thời báo cáo UBND Thành phố chấp thuận ựiều chỉnh giá ựất làm cơ sở tắnh bồi thường, hỗ trợ với hệ số k =1,5. Tuy nhiên mặc dù ựối với từng dự án, từng khu vực cụ thể, Ban quản lý dự án cũng ựã trình xin ý kiến chỉ ựạo của UBND Thành phố ựối với từng trường hợp cụ thể nhằm ựảm bảo lợi ắch của các hộ dân có ựất bị thu hồi nhưng giá ựất tắnh bồi thường của 2 dự án vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tại khu vực từ 2,6 ựến 3,9 lần. Vì vậy, giá ựất tắnh bồi thường chưa ựảm bảo ựược quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi ựất, chưa thực hiện ựúng tinh thần của Luật đất ựai năm 2003 (điều 56) là giá ựất phải ỘSát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợpỢ và chưa thực hiện ựúng quy ựịnh tại khoản 12 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP.
3.5.2.2 Bồi thường hỗ trợ về tài sản
Theo quy ựịnh tại điều 31, điều 36 Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ- UBND (Thực hiện khoản 6 điều 18, điều 23 Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP; khoản 1, 2 điều 24 Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ). Cụ thể như sau:
- Bồi thường ựối với nhà, công trình xây dựng có phép; nhà, công trình xây dựng không phép trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên ựất có ựủ ựiều kiện ựược bồi thường theo quy ựịnh.
- Bồi thường nhà ở, công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia ựình, cá nhân bằng 100% ựơn giá xây dựng mới do UBND Thành phố ban hành.
- Bồi thường ựối với nhà, công trình không phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia ựình, cá nhân thực hiện như sau:
+ Xác ựịnh mức bồi thường:
Mức bồi thường = Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại +
(Giá trị xây mới Ờ Giá trị hiện có) x 60%
Các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật không còn sử dụng ựược hoặc thực tế không sử dụng thì không ựược bồi thường.
Nhà tạm, công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp trên ựất nông nghiệp, kể cả trên ựất nông nghiệp tạm giao, cho thuê, ựấu thầu ựược UBND cấp xã cho phép bằng văn bản thì ựược bồi thường bằng 100% ựơn giá xây dựng mới do UBND Thành phố ban hành.
+ đơn giá xây dựng mới ựối với nhà, công trình: áp dụng theo ựơn giá do UBND Thành phố ban hành.
- Xác ựịnh tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công trình: việc xác ựịnh tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công trình ựược lựa chọn thực hiện bằng một trong hai phương pháp (phân tắch kỹ thuật và thống kê kinh nghiệm) theo hướng dẫn tại Thông tư Liên bộ số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của Liên Bộ, Bộ Xây dựng Ờ Tài chắnh - Vật giá.
- Giá trị hiện có của nhà, công trình ựược xác ựịnh theo công thức sau: Ghc = Mkl x Gxd x Tcl
Trong ựó:
+ Ghc là giá trị hiện có của nhà, công trình;
+ Mkl là diện tắch sàn xây dựng hoặc ựơn vị thể tắch, ựơn vị ựo chiều dài nhà, công trình;
+ Gxd là ựơn giá xây dựng mớị
+ Tcl là tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công trình. - Bồi thường ựối với nhà, công trình bị cắt xén một phần:
+ Nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần mà phần còn lại không ựảm bảo khả năng chịu lực thì ựược bồi thường toàn bộ nhà, công trình.
+ Nhà sau khi cắt xén, phá dỡ một phần theo chỉ giới quy hoạch mà phần diện tắch sàn xây dựng còn lại của tầng 1 nhỏ hơn hoặc 15m2 có chiều rộng mặt tiền tại chỉ giới cắt xén theo quy hoạch hoặc chiều sâu so với chỉ giới cắt xén theo quy hoạch nhỏ hơn hoặc bằng 3m, nếu chủ tài sản cam kết
phá dỡ toàn bộ sẽ ựược bồi thường toàn bộ diện tắch xây dựng nhà.
+ Nhà bị cắt xén phá dỡ mà không thuộc quy ựịnh tại ựiểm a, ựiểm b của khoản này mà diện tắch còn lại chỉ còn cầu thang, nhà vệ sinh thì ựược bồi thường toàn bộ diện tắch nhà.
Trường hợp nhà bị cắt xén, trong ựó nếu có một phần cầu thang bị phá dỡ thù ựược bồi thường toàn bộ cầu thang.
- Bồi thường hỗ trợ ựối với cây trồng, vật nuôi:
- Căn cứ Thông báo giá của Sở Tài chắnh và thực tế tại ựịa phương, UBND quận, huyện quyết ựịnh mức bồi thường, hỗ trợ ựối với từng loại cây trồng, vật nuôi nhưng không ựược vượt mức giá tối ựa theo thông báo của Sở Tài chắnh.
- đối với cây trồng hoặc vật nuôi có thể di chuyển ựến cơ sở mới, UBND quận, huyện căn cứ thực tế ựể quyết ựịnh mức hỗ trợ thiệt hại và cho phắ di chuyển, nhưng mức hỗ trợ tối ựa không vượt quá 30% mức bồi thường. - Không bồi thường, hỗ trợ ựối với vật nuôi trên ựất có mặt nước ựã ựến kỳ thu hoạch.
Căn cứ thực tế, Tổ công tác ựiều tra thực tế, xác ựịnh mức bồi thường ựể trình Hội ựồng GPMB quận Long Biên phê duyệt. Việc thực hiện bồi thường tài sản, hỗ trợ của người có ựất bị thu hồi tại 2 dự án ựược thể hiện qua bảng 3.9. Qua phân tắch ở 2 dự án trên cho thấy Hội ựồng bồi thường, Ban GPMB quận Long Biên và các ựơn vị chủ quản ựã tắnh toán áp dụng các ựơn giá bồi thường, hỗ trợ về ựất và các tài sản trên ựất một cách chắnh xác theo ựúng các quy ựịnh ựược ban hành theo các quyết ựịnh phê duyệt giá chuẩn của UBND thành phố Hà Nộị
Hội ựồng GPMB còn vận dụng một số chắnh sách hỗ trợ khác như san ủi nhà mới, tháo dỡ các công trình ựã bồi thường và ựược người dân ựồng tình ủng hộ. Riêng một số hộ thuộc phường đức Giang không chấp nhận vì mức giá bồi thường về ựất, tài sản trên ựất người dân cho là quá thấp, không sát với giá
thị trường. Một phần nữa là do kê khai, kiểm ựếm tài sản người dân cho là thiếu, cần ựược bổ sung và tăng giá trị xây dựng công trình nhà ở.
Bảng 3.9: Tổng hợp tiền hỗ trợ cây hoa màu, tài sản của 02 dự án
đơn vị tắnh: ựồng
Stt Loại dự án Bồi thường hỗ
trợ về ựất
Bồi thường tài sản trên ựất Tổng tiền hỗ trợ Tổng cộng Ghi chú Dự án khu ựô thị sinh thái trên ựịa bàn phường Việt Hưng 160.360.368.000 0 789.078.309.910 949.438.677.910 1 Hộ gia ựình 133.403.104.800 0 789.078.309.910 922.481.414.710 Tổ chức 26.957.263.200 26.957.263.200 Xây dựng tuyến ựường 30m từ Ngô Gia Tự ựến ựê sông đuống 29.408.780.559 5.224.869.084 38.635.608.840 73.269.258.483 đất NN hộ gia ựình 4.572.945.720 38.419.873.840 42.992.819.560 đất ở hộ gia ựình 24.464.414.559 5.224.869.084 215.735.000 29.905.018.634 2 Tổ chức 371.420.280 371.420.280
điều ựặc biệt là dự án khu ựô thị sinh thái trên ựịa bàn phường Việt Hưng do chủ ựầu tư là Công ty cổ phần ựầu tư và phát triển ựô thị Sài đồng có lượng tiền lớn, tự cân ựối nguồn tiền chi bồi thường nên việc Công ty vận dụng theo quy ựịnh tự thoả thuận với người dân ngoài mức giá bồi thường theo quy ựịnh của Nhà nước, Công ty còn hỗ trợ 60% giá trị sản phẩm cây trồng hàng năm.
Có thể nói, với dự án tự thoả thuận do doanh nghiệp làm chủ ựầu tư, Nhà nước không tốn nhiều thời gian, tiến ựộ bàn giao mặt bằng nhanh hơn. Tuy nhiên, tự thoả thuận cũng ảnh hưởng trực tiếp ựến nguồn kinh tế của Nhà nước và ngược lại doanh nghiệp khó khăn về kinh tế thì khi thực hiện dự án phải dựa vào chắnh quyền Nhà nước ựể thành lập hội ựồng GPMB. Vì vậy, dự án do Doanh nghiệp nhà nước làm chủ ựầu tư ảnh hưởng rất lớn ựến công tác quản lý Nhà nước, nhất là công tác GPMB của các dự án tiếp theo, do có sự chênh lệch về mức giá bồi thường, hỗ trợ trên cùng một ựịa phương.