- Tắnh phức tạp: đất ựai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ựời sống kinh tế xã hội ựối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật ựất ựai, Trung Quốc có nhiều nét tương ựồng với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất
caọ Việc sử dụng ựất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ựất ựaị Do vậy, thị trường ựất ựai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Về bồi thường thiệt hại về ựất ựai, do ựất ựai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất, kể cả ựất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ựất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ựất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ựất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ựất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mớị Tại thủ ựô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ựược Nhà nước quy ựịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ựồng thời ựược ựiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa ựược xem là Nhà nước tác ựộng ựiều chỉnh tại chắnh thị trường ựó. đối với ựất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tắnh chất của ựất và loại ựất (tốt, xấu).
Về tái ựịnh cư, các khu tái ựịnh cư và các khu nhà ở ựược xây dựng ựồng bộ và kịp thời, thường xuyên ựáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhaụ Các chủ sử dụng phải di chuyển ựều ựược chắnh quyền chú ý ựiều kiện về việc làm, ựối với các ựối tượng chắnh sách xã hội ựược Nhà nước có chắnh sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái ựịnh cư ựược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ựối ựược giao thông ựộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ựối với việc sắp xếp bồi thường khi không ựạt ựược thống nhất. Khi không ựạt ựược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải ựược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ựất ựối với nhà bị tháo dời cộng thêm với ỘGiá tăng thêm nhân với diện tắch xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡỢ.
- Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trắ nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ựương với giá nhà bị tháo dỡ, di dờị
- Loại 3: Bố trắ nhà theo tiêu chuẩn diện tắch, ựây là tiêu chuẩn mà chắnh quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ựối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trắ nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trắ nhà ở ựể tăng diện tắch, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng ựược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
Theo ựánh giá của một số chuyên gia tái ựịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ựịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư là do thứ nhất, ựã xây dựng các chắnh sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ựối với các hoạt ựộng tái ựịnh cư, ựảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ựịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ựịnh cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chắnh quyền ựịa phương khá mạnh. Chắnh quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư. Thứ ba, quyền sở hữu ựất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư có nhiều thuận lợi, ựặc biệt là ở nông thôn. Tiền bồi thường cho ựất ựai bị mất không trả cho từng hộ gia ựình mà ựược cộng ựồng sử dụng ựể tìm kiếm, phát triển ựất mới hoặc mua của các cộng ựồng sở tại hay dùng ựể phát triển kết cấu hạ tầng. Chắnh quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng (Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2009-2012).
1.3.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tắch là ựất ựồi, núi cho nên ựất công cộng ựược xem là một vấn ựề hết sức quan trọng. Do ựó ựể sử dụng ựất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ựược coi như một hình thức pháp luật.
Luật ựất ựai của Hàn Quốc ựược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ựô thị cho từng ựô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ựô thị, Nhà nước chỉ ựịnh năm khu vực sử dụng ựể cân bằng sự phát triển ựồng bộ.
ràng về ựất ựaị đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ựất ựể nhấn mạnh tầm quan trọng của ựất công cộng trong xã hộị Chế ựộ này giúp việc sử dụng ựất một cách hữu dụng bằng cách thúc ựẩy quyền sử dụng ựất nhiều hơn quyền sở hữu ựất. Với khái niệm công khai ựất ựai, hạn chế sở hữu ựất, hạn chế sử dụng ựất, hạn chế lợi ắch phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ựược áp dụng theo luật pháp và cách tắnh các quy chế như thế này ựược xem là ựặc trưng của luật liên quan ựến ựất ựai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ựược chia ra thành hai thể chế. Một là Ộựặc lệỢ liên quan ựến bồi thường GPMB cho ựất công cộng ựã ựạt ựược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật Ộsung công ựấtỢ theo thủ tục quy ựịnh cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai ựoạn: Thứ nhất: Tiền bồi thường ựất ựai ựược giám ựịnh viên công cộng ựánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ựịnh ựể thu hồi ựất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ựánh giá ựất trên 27 triệu ựịa ựiểm trên toàn quốc và chỉ ựịnh 470.000 ựịa ựiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ựánh giá của giám ựịnh ựể dựa theo ựó hình thành giá quy ựịnh cho việc bồi thường. Giá quy ựịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ựó có thể ựảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ựịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu ựất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ựất. Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ựắch, lập biên bản tài sản và ựất ựai, thương lượng, chấp nhận thu hồị
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ựặc ựiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tắch cực về mặt chắnh sách ựảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ựất ựai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ựược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ựối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ựó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ựối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
đối với các ựối tác kinh doanh ựể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ựối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chắnh sách mang tắnh chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ựược thực hiện theo ba giai ựoạn trên ựối với ựất ựai, bất ựộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sảnẦựể cung cấp tiền bồi thường và chi phắ di dờị
Chế ựộ và luật GPMB: theo luật sung công ựất ựai thì nếu như ựã trả hoặc ựặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ựược xem như gây hại cho lợi ắch công cộng do ựó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ựược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chắnh và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ựịnh. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ựối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ựến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2009-2012).
1.3.3. Thái Lan
Pháp luật ựất ựai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ựất ựai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ựất thì ựều phải có sự thỏa thuận về sử dụng ựất giữa chủ dự án và chủ ựang sử dụng khu ựất ựó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp ựồng.
Không có chắnh sách bồi thường tái ựịnh cư quốc gia, vì ựa hình thức sở hữu ựất ựai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy ựịnh việc trưng dụng ựất cho các mục ựắch xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ựất nước, phát triển ựô thị, cải tạo ựất ựai và các mục ựắch công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ựịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ựất và người có quyền thừa kế tài sản ựó. Dựa trên các qui ựịnh này, các ngành có qui ựịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ựất của ngành mình
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ựộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ựất phục vụ vào các mục ựắch xây dựng công cộng, an ninh quốc
phòng. Luật BE 2530 quy ựịnh những nguyên tắc thu hồi ựất, nguyên tắc tắnh giá trị bồi thường các loại tài sản ựược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy ựịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tắnh toán bồi thường tái ựịnh cư, trình tự ựàm phán, nhận tiền bồi thương, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ựưa ra tòa án.
Về giá ựất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chắnh phủ xác ựịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ựộng sản. Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái ựịnh cư ựược chắnh quyền Nhà nước quan tâm ựúng mức, luôn ựáp ứng ựầy ựủ các nhu cầu tái ựịnh cư, cho nên họ chủ ựộng ựược công tác nàỵ
Việc tuyên truyền vận ựộng ựối với các ựối tượng ựược di dời ựược thực hiện rất tốt, việc bố trắ cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất ựược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác nàỵ
Sự thống nhất trong chỉ ựạo ựiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ựề, cũng góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2009-2012).