5 Cơ cấu luận văn
3.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản
TÀI SẢN VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT
3.1.1 Nhận thức của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Thứ nhất, sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tài sản của người tham gia giao kết
hợp đồng mua bán chưa cao. Đối với những tài sản mua bán có giá trị lớn Nhà nước có quy định phải thực hiện bằng văn bản và có công chứng, chứng thực, hoặc phải thực hiện các thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu như: Ô tô, xe máy, nhà ở… nhưng do thiếu hiểu biết nên khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên chỉ làm giấy tay mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng cũng như việc thực hiện công chứng, chứng thực hoặc các thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu. Vì vậy, khi có tranh chấp về quyền lợi, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên bố vô hiệu và vấn đề rủi ro trong hợp đồng đương nhiên xảy ra.
Thứ hai, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, việc thực hiện công chứng,
chứng thực cũng như chuyển quyền sở hữu tài sản đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nhưng việc thực hiện các thủ tục trên bên thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu phải đóng thuế thu nhập cá nhân và các khoản phí liên quan như phí trước bạ, phí công chứng, chứng thực nên các bên cố ý trốn tránh thực hiện các thủ tục trên để trốn thuế… nên chỉ lập giấy tay hoặc thực hiện hợp đồng ủy quyền (thực tế là hợp đồng mua bán tài sản) để trốn thuế. Việc không đăng ký chuyển quyền sở hữu cũng như ký kết hợp đồng ủy quyền che giấu hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng nguy hiểm và rủi ro đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản.
Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán là nhà ở, tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán giá nhà thấp và sau thời điểm mua bán giá nhà tăng cao, do không công chứng,
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 54 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
chứng thực nên khi giá lên cao bên bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng gây rủi ro cho bên mua hoặc ngược lại giá nhà xuống thấp bên mua có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán trên vô hiệu thì bên bán bị thiệt hại là điều đương nhiên. Đối với hợp đồng mua bán nhưng thể hiện dưới dạng hợp đồng ủy quyền là vô cùng nguy hiểm và rủi ro đối với các bên tham gia giao kết. Đây là hợp đồng giả tạo, vì vậy, hợp đồng giả tạo sẽ bị vô hiệu.51 Việc lách luật như vậy là vô cùng nguy hiểm đối với bên mua, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản nhưng lại được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền thì bên ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào miễn là báo cho bên được ủy quyền một khoản thời gian hợp lý hoặc bên bán dùng tài sản đã bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền nhưng tiếp tục thực hiện ủy quyền với người khác. Một rủi ro nữa khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản nhưng che giấu bởi hợp đồng ủy quyền là khi bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên bị chấm dứt.52
Trường hợp thứ nhất: Bà P (hiện sống ở quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh)
có một lô đất ở thửa đất số 01-B7 (thuộc phường Thanh Lộc Đán, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng) với diện tích 109m2, hai mặt tiền. Do không sử dụng, bà đã bán lô đất trên cho ông T (nhà ở Đà Nẵng) với giá khá rẻ. Ông T được mấy người bạn truyền tai nếu ra công chứng làm hợp đồng mua đất thì phải nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập (bằng 2,5% giá trị lô đất), nhưng làm hợp đồng ủy quyền thì sẽ không phải mất khoản tiền này. Vì thiếu hiểu biết pháp luật và muốn tiết kiệm một khoảng tiền và tránh nộp thuế cho Nhà nước ông T bàn với bà P làm hợp đồng ủy quyền cho ông với nội dung: ông T được toàn quyền sử dụng và định đoạt lô đất trên và cho phép được ủy quyền cho người thứ ba. Một thời gian sau, giá đất ở Đà Nẵng tăng cao, bà P bất ngờ gửi tới các cơ quan chức năng và cả ông T một bản thông báo với nội dung đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với lý do: không tin tưởng ông T (vì theo bà P, ông T có những hành vi gian dối khi ông này đang tìm cách ký hợp đồng với Công chứng viên để hợp thức hóa giấy tờ nhằm chiếm đoạt tài sản trên mà không thông báo với bà về tình hình sử dụng của lô đất đã ủy quyền đó). Mặc dù bức xúc nhưng ông T không có gì chứng minh được mình đã mua lô đất trên, nên đành “ngậm ngùi” trả lại cho bà P. May là chỗ “thân tình” nên bà P đã hoàn trả lại đủ số tiền mà ông T đã đưa và không quên kèm theo đầy đủ cả tiền lãi.53
51 Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005.
52 Theo Điều 588, 589 Bộ luật Dân sự năm 2005.
53Đắc Mạnh, Mua bán nhà đất bằng "hợp đồng ủy quyền" nhiều rủi ro, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-bang-hop- dong-uy-quyen-nhieu-rui-ro/147/7020657.epi, [ngày truy cập 10-8-2014].
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 55 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
Trường hợp thứ hai: là trường hợp của ông H (ở quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng).
Ông B với ông Đ là chỗ bạn bè thân tình, nên khi ông B mua lô đất của ông Đ, hai bên thống nhất “xài” chiêu ủy quyền. Sau đó, ông B đã bán lô đất trên cho ông H, nhưng không hề biết là ông Đ bị tai nạn và tử vong trước đó. Lúc này, các con của ông Đ đã làm đơn kiện để đòi lại lô đất trên (vì họ là người thừa kế của ông B) thì ông H mới té ngửa vì ông và cả người bán đất cho mình là ông B cũng không hề biết ông Đ đã chết.54
Thứ ba, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đối với bất động sản, nhưng vì
chưa tìm hiểu kỹ giấy tờ gốc của những tài sản mua bán, bên mua chỉ thực hiện các thủ tục đơn giản và thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chuyển quyền sở hữu trên giấy tờ photo nhưng không biết giấy tờ gốc đã bị thế chấp. Hoặc trong trường hợp đã công chứng, chứng thực nhưng vẫn để bên bán giữ giấy tờ gốc nên khi đã thực hiện giao dịch mua bán nhưng bên bán vẫn lấy giấy tờ gốc đi thế chấp.
Trường hợp cụ thể: Khu đất số 2117/7B Phạm Thế Hiển có diện tích 304 m2 do
ông Lê Văn Gốc đứng tên. Năm 2008, ông Gốc và các con có quyền thừa kế tặng lại cho ông Lê Văn Sang. Theo bà Lê Thị Thu Vân, chị ông Sang, thì mảnh đất này được ông Gốc cho hai người con là ông Sang và bà Vân nhưng do đất đang nằm trong diện quy hoạch nên không thể tách thửa. Bà Vân và ông Sang thỏa thuận cho ông Sang đứng tên tài sản chung. Năm 2010, ông Sang thế chấp toàn bộ nhà, đất của khu đất trên để vay tiền của Ngân hàng TMCP Á Châu. Do ông sang không trả được nợ nên ngân hàng kiện ông sang ra Tòa án nhân dân quận 8. Tòa tuyên ngân hàng TMCP Á Châu thắng kiện và chuyển hồ sơ qua Chi cục Thi hành án dân sự quận 8 tiến hành kê biên tài sản. Lúc này, nhiều hộ dân, trong đó có người nhà ông Sang mới biết nhà đã bị ông Sang thế chấp cho ngân hàng. Bà Tuyết, một hộ dân đang ngụ ở mảnh đất trên cho biết. Năm 2010, bà Tuyết được bà Phượng (cùng ngụ phường 6, quận 8) giới thiệu căn nhà cần bán gấp, giá rẻ và dẫn bà tới xem căn nhà 2117/7B Phạm Thế Hiển. Sau đó, ông Sang làm giấy bán nhà và cam kết căn nhà không có tranh chấp và công không đề cập việc nhà đã thế chấp ngân hàng. Cùng cảnh ngộ của bà Tuyết, ông Lợi (phường 9, quận 8) cũng đứng ngồi không yên vì căn nhà của ông cũng nằm trong diện bị phát mãi. Tháng 5/2013, ông Lợi mua phần đất có diện tích 48 m2 thuộc khu đất 2117/B Phạm Thế Hiển từ bà Xuân với giá 530 triệu bằng giấy tay. Trước đó, bà Xuân mua lại phần đất này từ bà Thịnh, còn bà Thịnh thì mua của ông Gốc từ năm 2008 cũng bằng giấy tay. Mặc dù đã thế chấp tài sản của
54Đắc Mạnh, Mua bán nhà đất bằng "hợp đồng ủy quyền" nhiều rủi ro, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-bang-hop- dong-uy-quyen-nhieu-rui-ro/147/7020657.epi, [ngày truy cập 10-8-2014].
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 56 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
mình cho ngân hàng năm 2010 nhưng năm 2012, ông Sang vẫn làm chứng cho bà Thịnh và bà Xuân bán mảnh đất trên. Ngoài ra, một số người dân khác cũng làm hợp đồng cầm cố nhà trên mảnh đất trên với ông Sang cũng đang trong tình trạng thấp thởm lo sợ bị đuổi ra ngoài bất kỳ lúc nào.55
Khi nói đến vấn đề chịu rủi ro khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, thông thường chúng ta sẽ nghĩ ngay đến việc rủi ro là của bên mua. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán tài sản, rủi ro đôi khi lại là của bên bán. Tình huống sau cho thấy việc thiếu nhận thức và chưa nắm vững kiến thức pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản của bên bán khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Khi bên mua chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nhưng bên bán đã thực hiện đăng ký thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua.
Trường hợp cụ thể: Đầu năm 2010, ông K rao bán căn nhà với giá hơn 20 tỉ
đồng. Bảy tháng sau, bà P đến trả giá 19 tỉ đồng và hai bên đồng ý làm hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bà P cho biết mình chưa đủ tiền nên xin đưa trước 7 tỉ đồng. Bà hứa sau khi công chứng, sang tên thì bà sẽ dùng giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng để vay tiền và sẽ trả ngay số tiền còn lại. Vợ chồng ông chấp nhận việc này. Điều đáng nói là bà P đã không trả nợ nên ông K đã kiện bà P ra tòa. Tháng 9-2011, Tòa án nhân dân quận 5 ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của hai bên theo hướng bà P phải tiếp tục thanh toán cho vợ chồng ông K 12 tỉ đồng cộng với tiền lãi phát sinh. Sau khi quyết định này có hiệu lực, Chi cục Thi hành án dân sự quận 5 tiến hành kê biên, phát mại căn nhà thì bất ngờ một ngân hàng lên tiếng phản đối vì căn nhà đã được bà P thế chấp vay 10 tỉ đồng. Bà P còn thực hiện hai hợp đồng mua bán tài sản cũng với cách thức như trên. Tháng 7-2009, do cần tiền làm ăn nên vợ chồng ông L cũng lập hợp đồng bán căn nhà ở đường Ba Tháng Hai, quận 10 với giá 1.560 lượng vàng. Bà P đã giao cho ông L 780 lượng, số còn lại bà bảo đảm hai tháng sau khi sang tên bà sẽ vay ngân hàng rồi trả đủ cho ông. Đầu tháng 12-2010, vợ chồng ông L cũng kiện bà P ra tòa để đòi số vàng còn lại. Xử sơ thẩm, Tòa án nhân dân quận 10 tuyên ông L thắng kiện. Tòa này duy trì lệnh phong tỏa căn nhà để phát mại nếu bà P không Thi hành án, Bà P đã kháng cáo nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh triệu tập nhiều lần mà bà vẫn không đến. Mất gần một năm, tòa mới đình chỉ xử phúc thẩm và bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Khi cơ quan Thi hành án tổ chức đo vẽ, đăng thông báo về việc phát mại căn nhà thì một ngân hàng đến
55 Sỹ Đông, lừa bán nhà, đất đã thế chấp, http://nld.com.vn/ban-doc/lua-ban-nha-dat-da-the-chap- 20140824210638022.htm, [ngày truy cập 24-8-2014].
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 57 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
ngăn cản, khiếu nại việc xét xử nêu trên. Thì ra, bà P đã thế chấp vay của ngân hàng hơn 40 tỉ đồng, sau đó bán luôn căn nhà cho ngân hàng với giá 52 tỉ đồng. Hai việc vay - bán nhà cho ngân hàng được bà thực hiện trong thời gian rất ngắn. Ngoài ra, bà P cũng mua thiếu một căn nhà tại quận Tân Bình.56
Như vậy, cùng một thủ đoạn gian dối nhưng bên mua có thể thực hiện với nhiều chủ thể khác nhau. Qua những tình huống trên cho thấy một thực trạng hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản là sự hiểu biết về pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản cũng như nhận thức của người tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản chưa cao, đây là cơ hội cho những kẻ xấu lợi dụng để chiếm đoạt tài sản của các chủ thể tham gia vào giao kết hợp đồng mua bán tài sản.
3.1.2 Đề xuất giải pháp
Thứ nhất, đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, để hạn
chế rủi ro, hạn chế thiệt hại trong hợp đồng mua bán tài sản và cũng như để đảm bảo tốt quyền lợi của mình, theo người viết, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên nên soạn thảo hợp đồng thật chi tiết, rõ ràng và nên tạo thói quen tham vấn ý kiến chuyên môn của luật sư trước khi bắt đầu thực hiện giao dịch. Bên mua cần tìm hiểu nguồn gốc của tài sản mua bán, tìm hiểu giấy tờ gốc và các tài liệu khác có liên quan đến tài sản mua bán, đặc biệt là đối với những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu.
Thứ hai, về phía Nhà nước, Nhà nước cần mở rộng tuyên truyền pháp luật, không
ngừng năng cao ý thức người dân, tạo cơ sở nền tảng để người dân tham gia các giao dịch mua bán tài sản đảm bảo tốt các quyền của mình, đặc biệt là đối với những giao dịch có đối tượng mà pháp luật quy định phải lập thành văn bản và đăng ký quyền sở hữu tài sản.
Thứ ba, Nhà nước cần mở các trung tâm tư vấn và giải thích pháp luật để tạo điều
kiện tốt nhất cho người dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán tài sản. Hiện nay, nhu cầu tìm hiểu pháp luật của người dân rất cao nhưng vì một số lý do khách quan mà người dân không thể tiếp cận được những thông tin pháp luật cần thiết. Vì vậy, theo quan điểm của người viết, việc Nhà nước mở các trung tâm tư vấn pháp luật, đặc biệt đối với những vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số (vì những vùng này điều kiện tiếp cận thông tin cũng như nắm bắt những quy định của pháp luật còn nhiều hạn chế) là thật sự cần thiết, khi Nhà nước mở các trung tâm tư vấn pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận
56
Ái Nhân-Cẩm Tú, Một số người bán đang ngậm bồ hòn làm ngọt do để người mua sang tên nhà khi chưa trả đủ tiền, http://plo.vn/ban-doc/quyt-lua-mua-ban-nha-dat-bai-2-nam-dang-can-cung-mat-cua-301517.html, [ngày truy cập 10-8-2014].
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 58 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
lợi để người dân nắm bắt các quy định pháp luật của Nhà nước. Những trung tâm tư vấn pháp luật sẽ là ngôi nhà giải thích pháp luật, là công cụ hữu ích để người dân có thể tiếp cận và hiểu hơn về pháp luật. Đây sẽ là cơ sở nền tảng để người dân năng cao ý thức pháp luật và thực hiện tốt các quyền của mình khi tham gia vào giao dịch mua bán tài sản.
3.2 THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đối với những tài sản pháp luật quy định phải lập thành văn bản và phải có công chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì khi giao