5 Cơ cấu luận văn
2.2.2.3 Giá và phương thức thanh toán
Giá và phương thức thanh toán là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản phải có giá, giá trong hợp đồng mua bán tài
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 32 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
sản là căn cứ để bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giá đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Giá trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với các hợp đồng khác. Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố quyết định hình thành tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản. Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản phải là giá có thực.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra quy định về giá của hợp đồng mua bán tài sản. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giá bán: “Giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên; trong trường hợp các bên có thỏa thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán; đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên thỏa thuận theo quy định đó. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá. Thỏa thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Trong trường hợp thỏa thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị
trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng”.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng được giao kết dựa trên sự ưng thuận của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Về nguyên tắc, giá bán do các bên thỏa thuận, do đó khi bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền sẽ căn cứ vào giá đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Các bên có thể yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức (người thứ ba) xác định giá bán, trong trường hợp này giá bán được các bên thỏa thuận sẽ căn cứ vào giá mà bên thứ ba đã xác định. Căn cứ để xác định giá bán vô cùng đa dạng, giá bán là giá do các bên thỏa thuận, các bên cũng có thể thỏa thuận giá bán theo giá cả thị trường tại thời điểm và địa điểm thanh toán. Trong trường hợp tài sản mua bán mà Nhà nước có quy định về khung giá, việc thỏa thuận của các bên phải tuân thủ theo khung giá mà Nhà nước đã quy định hoặc nguyên tắc hình thành giá, tức là việc thỏa thuận đó chỉ được phép thực hiện trong khung giá mà Nhà nước đã quy định. Các bên không được thỏa thuận giá bán cao hơn hoặc thấp hơn khung giá quy định của Nhà nước. Khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Các bên trong hợp đồng được thỏa thuận lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng
chính sách thì Nhà nước quy định khung giá đất hoặc nguyên tắc hình thành giá”.
Trong hợp đồng mua bán tài sản, các bên có thể thỏa thuận bên bán có thể chuyển giao tài sản trước và nhận tiền sau, hoặc bên mua có thể trả tiền trước nhận tài sản sau. Trong trường hợp này các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá. Trong tình hình
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 33 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn
kinh tế ngày nay, sự dao động về giá cả thị trường lên xuống bất ổn, tình trạng lạm phát tăng cao, sự rớt giá của các loại tiền… Trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá để bảo đảm cho hợp đồng được thực hiện tốt, tránh thiệt hại xảy ra. Những quy định của Nhà nước về việc thỏa thuận hệ số trượt giá góp phần tạo định hướng cho các chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán.30
Giá của tài sản mua bán có thể được xác định theo mức giá cụ thể hoặc phương pháp xác định giá. Mức giá cụ thể được hiểu là giá được giới hạn bởi giá trần và giá sàn. Trong trường hợp các bên thỏa thuận mà không cụ thể, rõ ràng thì giá bán sẽ là giá căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản.31
Phương thức thanh toán: Phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài
sản do các bên thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán dưới bất kỳ hình thức nào. Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định về phương thức thanh toán. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận việc lựa chọn phương thức thanh toán. Đối với hợp đồng mua bán tài sản, thông thường sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng mua bán tài sản, bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền ngay sau khi bên bán thực hiện xong nghĩa vụ giao vật.