KẾT QUẢ NGHIấN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiờn, kinh tế xó h ộ i c ủ a huy ệ n Gia L ộ c
3.3.5 Đỏnh giỏ chung về tỡnh hỡnh thực hiện cỏc quyền sử dụng đất
3.3.5.1 Tớch cực
Nhỡn chung, những tỏc dụng tớch cực của việc thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xó hội trờn địa bàn huyện Gia Lộc là rất lớn, thể hiện qua cỏc mặt sau đõy:
+ Làm cho người sử dụng đất yờn tõm đầu tư trờn đất đai.
+ QSDĐ được coi là một hàng hoỏ đặc biệt, cú giỏ trị và trở thành một nguồn lực tài chớnh quan trọng để đầu tư phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
+ Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tớch tụ đất đai để phỏt triển sản xuất hàng hoỏ, tạo điều kiện để những người sản xuất phỏt triển kinh tế trang trại với quy mụ và diện tớch lớn hơn.
+ Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng cụng nghiệp húa, hiện đại húa nụng nghiệp nụng thụn, tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp cú mặt bằng, nhà xưởng.
- Tỷ lệ thực hiện cỏc QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ cỏc thủ tục với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền tuy cũn thấp nhưng đó cú sự biến chuyển theo chiều hướng tớch cực, tỷ lệ ở giai đoạn sau cao
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 74
hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ỏnh nhận thức của người dõn về phỏp luật đất đai ngày càng tiến bộ hơn, mặt khỏc cũng cho thấy cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đất đai trờn địa bàn huyện cú nhiều chuyển biến tớch cực.
- Việc thực hiện cỏc QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở cỏc xó, thị trấn của huyện Gia Lộc cú sự khỏc biệt. Cú địa phương diễn ra sụi động nhưng cũng cú địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sụi động là những xó, thị trấn cú tốc độ phỏt triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang cụng nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xó cú nền kinh tế chủ yếu là nụng nghiệp thỡ cỏc giao dịch về đất đai ớt. Điều đú cũng phần nào phản ỏnh sự chờnh lệch, khụng đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phỏt triển sản xuất, kinh doanh giữa cỏc địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng cú ảnh hưởng khụng nhỏ đến tỡnh hỡnh thực hiện cỏc QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
3.3.5.2 Hạn chế:
- Việc thực hiện quyền thế chấp do yờu cầu bắt buộc giữa cỏc bờn tham gia thế chấp (ngõn hàng, tổ chức tớn dụng và người sử dụng đất) phải khai bỏo với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, cỏc quyền cũn lại cú tỷ lệ số vụ khụng khai bỏo cũn cao, đó phản ỏnh tỡnh trạng một bộ phận khụng nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa cú ý thức chấp hành phỏp luật đất đai hoặc vỡ những khú khăn, cản trở mà khụng được tạo điều kiện để thực hiện cỏc quy định của phỏp luật về kờ khai, đăng ký biến động đất đai.
- Qua điều tra cho thấy, tõm lý chung trong nhõn dõn là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dõn lấy sự tin tưởng nhau là chớnh, họ điều chỉnh cỏc quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xúm, bạn bố, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cỏch này tuy cú những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bú đoàn kết trong cộng đồng làng xó, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xó thỡ việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trờn sự tin tưởng lẫn nhau đó khụng cũn phự hợp, khụng những thế nú cũn trở thành nguyờn nhõn làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gõy mất ổn định xó hội.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 75
hợp lý, thiếu cụng bằng và cũn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngõn sỏch, do đú, chưa khuyến khớch được người sử dụng đất đến làm cỏc thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
+ Về tiền sử dụng đất: Như đó phõn tớch ở trờn, một bộ phận người sử dụng đất cú nguồn gốc do thừa kế của cha ụng để lại nhưng khụng cú giấy tờ về QSDĐ và do đú khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào cỏc trường hợp này thường khụng chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
+ Về thuế chuyển QSDĐ: việc tớnh thuế chuyển QSDĐ chỉ tớnh theo vụ việc mà khụng phõn biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yờu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đú khụng khuyến khớch được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhõn dõn (vớ dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau thỡ cả hai bờn đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tớch đất của mỡnh), khụng điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tỡnh hỡnh tăng giỏ đất để kiếm lời.
- Cụng tỏc tổ chức quản lý việc thực hiện cỏc QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) cũn nhiều hạn chế. Qua kết quả điều tra nghiờn cứu đó chỉ ra những hạn chế, tồn tại chủ yếu sau đõy:
+ Phỏp luật đất đai cũn chưa được phổ biến đến cơ sở thường xuyờn, tài liệu cung cấp thụng tin về đất đai cũn thiếu, thất lạc và chưa kịp thời. Một số trường hợp cỏn bộ địa phương khụng nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản phỏp luật đang cũn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
+Trỡnh tự thủ tục khai bỏo để thực hiện cỏc QSDĐ (cỏc quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) của người sử dụng đất cũn rườm rà, phức tạp, người dõn cũn phải qua nhiều cửa, nhiều cụng đoạn. Vai trũ của cơ quan chuyờn mụn chưa được phỏt huy: chưa cú sự phối hợp giữa cơ quan địa chớnh và cơ quan tài chớnh huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết cỏc thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến khụng nõng cao trỏch nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, phỏt sinh
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 76
thờm cụng đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phũng UBND huyện thực hiện làm kộo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gõy ỏch tắc.