KẾT QUẢ NGHIấN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiờn, kinh tế xó h ộ i c ủ a huy ệ n Gia L ộ c
3.3.1 Đỏnh giỏ việc thực hiện Quyền chuyển nhượng quyền SDĐ
Trờn thờ giới, việc mua bỏn, chuyển nhượng đất đai là hỡnh thức giao dịch được hỡnh thành sớm nhất trong cỏc giao dịch về bất động sản. Tuy nhiờn ở Việt Nam, dưới thời kinh tế bao cấp, Nhà nước ta khụng thừa nhận đất đai cú giỏ, khụng được giao dịch trờn thị trường, đất đai bị bỏ hoang húa lóng phớ, khụng được khai thỏc sử dụng hiệu quả. Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào cỏc năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đó tạo ra một hành lang phỏp lý cho giao dịch dõn sự về đất đai và thừa nhận giỏ đất (giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một cụng cụ khụng thể thiếu trong việc thực hiện cỏc quan hệ tài chớnh về đất đai. Hiện nay, trong điều kiện phỏt triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, hoạt động mua bỏn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sụi động,
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 55
rộng khắp mang lại nhiều lợi ớch kinh tế cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Gia Lộc là huyện tiếp giỏp với trung tõm thành phố Hải Dương. Trong những năm gần đõy, kinh tế của huyện Gia Lộc đó cú bước phỏt triển khỏ (Năm 2013, tổng giỏ trị sản xuất đạt 2.372 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng giỏ trị sản xuất đạt 9,7%), tỡnh hỡnh quản lý và sử dụng đất cú nhiều chuyển biến tớch cực, dần đi vào nề nếp. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sụi động với 1.859 trường hợp trong giai đoạn 2009 - 2013 (bảng 3.4).
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013
ĐVT: vụ STT Tờn xó, Thị trấn N2009 ăm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm N2013 ăm Tổng số 1 Phương Hưng 2 3 5 20 29 59 2 Lờ Lợi 8 11 9 10 5 43 3 Yết Kiờu 14 13 15 27 23 92 4 Gia Hoà 3 2 0 11 8 24 5 Liờn Hồng 34 42 65 36 43 220 6 Trựng Khỏnh 2 2 3 4 13 24 7 Thống Nhất 9 11 16 25 23 84 8 Hoàng Diệu 19 23 21 36 41 140 9 Hồng Hưng 23 25 34 31 44 157 10 TT Gia Lộc 48 46 51 59 57 261 11 Quang Minh 1 2 2 1 1 7 12 Đức Xương 4 3 9 4 11 31 13 Nhật Tõn 6 10 7 8 12 43 14 Đồng Quang 11 13 15 19 11 69 15 Thống Kờnh 6 9 11 13 7 46 16 Phạm Trấn 13 17 15 12 21 78 17 Đoàn Thượng 14 12 13 15 11 65 18 Toàn Thắng 6 7 8 8 9 38 19 Gia Lương 21 26 23 22 36 128 20 Gia Tõn 14 15 12 11 19 71 21 Tõn Tiến 4 5 7 17 1 34 22 Gia Xuyờn 18 19 21 25 24 107 23 Gia Khỏnh 9 7 8 11 3 38
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 56 Tổng số 289 323 370 425 452 1.859
(Nguồn: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc)
Kết quả bảng 3.4 cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Gia Lộc diễn ra sụi động nhất với 261 vụ việc, do đõy là thị trấn huyện lỵ nằm ở khu vực trung tõm huyện Gia Lộc, là trung tõm kinh tế, chớnh trị, văn húa - xó hội của huyện, Ngoài ra, trờn địa bàn thị trấn cũn cú quốc lộ 38B và quốc lộ 37 chạy qua là điều kiện thuận lợi để giao lưu kinh tế - văn húa với cỏc xó, thị trấn khỏc trong huyện và cỏc vựng phụ cận. Tại cỏc xó thuần nụng như Gia Hũa, Quang Minh, Đức Xương… việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra kộm sụi động hơn so với cỏc xó và thị trấn khỏc trờn địa bàn huyện, người dõn ớt cú nhu cầu giao dịch chuyển nhượng về quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn 2009 - 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất ở trờn địa bàn huyện Gia Lộc cú xu hướng tăng lờn, năm sau cao hơn so với năm trước (hỡnh 3.2). Năm 2009, trờn địa bàn huyện chỉ cú 289 vụ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đến năm 2013 đó đạt 452 vụ (cao gấp 1,56 lần so với năm 2009. Mặc dự, từ năm 2008 trở lại đõy thị trường bất động sản của nước ta đang trong trạng thỏi đúng băng và trầm lắng, song thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Gia Lộc vẫn cú xu hướng tăng là do trờn địa bàn huyện phần lớn quyền sử dụng đất được giao dịch là phục vụ nhu cầu để ở. Nguyờn nhõn của sự gia tăng này là do việc thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp và phương ỏn quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 của huyện Gia Lộc được cụng bố.
Theo phương ỏn quy hoạch này, thị trấn Gia Lộc, khu vực giỏp với đường quốc lộ 38B, đường cao tốc Hà Nội, Hải Phũng, tỉnh lộ 62 mới kộo dài sẽ được chuyển sang đất khu đụ thị phớa nam Thành phố Hải Dương. Vỡ vậy, những người cú điều kiện đó đổ xụ vào cỏc khu vực này “mua đất”, những người này khụng chỉ là người dõn của địa phương mà cũn từ cỏc nơi khỏc ngoài huyện, trong đú tỷ lệ những người làm việc tại thành phố Hải Dương đến địa bàn huyện Gia Lộc “mua đất” cũng cú nhiều.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 57
Hỡnh 3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013
(Nguồn: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc, năm2013)
Tỡnh hỡnh chuyển nhượng QSDĐ tại cỏc xó, thị trấn cú điều kiện phỏt triển khỏc nhau cú sự khỏc biệt. Tại thị trấn là điểm cụng nghiệp, thương mại dịch vụ phỏt triển việc "mua bỏn đất" diễn ra sụi động hơn tại những xó thuần nụng nghiệp. Tuy nhiờn ở mỗi xó, thị trấn qua cỏc năm khỏc nhau cũng cú sự biến đổi.
Đối với thị trấn Gia Lộc - là trung tõm đụ thị của huyện, kinh tế - xó hội phỏt triển trước một bước so với cỏc xó khỏc nờn số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tương đối ổn định tăng từ 48 đến 57 vụ trờn cỏc năm từ 2009 – 2013; Xó Hoàng Diệu và xó Phạm Trấn là cỏc xó thuần nụng, nhỡn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở ớt xảy ra, cỏc vụ "mua đất" chỉ xảy ra đối với những hộ khụng thể tự gión hay thừa kế đất đai của ụng cha. Trong giai đoạn 2009-2013 xó Hoàng Diệu số lượng chuyển nhượng QSDĐ tăng từ 19 đến 41 vụ; xó Phạm Trấn số lượng chuyển nhượng QSDĐ từ 13 vụ đến 21 vụ, điều đú cho thấy cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến Luật liờn quan đến lĩnh vực quản lý đất đai tại địa phương đó phỏt huy hiệu quả, cũng như nhận thức của người dõn về đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ khi tham gia đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng quyền SDĐ tại cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền ngày càng được nõng cao.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 58
Kết quả điều tra 60 hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 khu vực nghiờn cứu cho thấy:
- Phần lớn người dõn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để lấy tiền trả nợ (chiếm 33,33%); đầu tư, sản xuất kinh doanh (chiếm 26,67%); sửa nhà cửa (chiếm 23,33%), cỏc lý do khỏc như đầu cơ nhà đất, chuyển đến nơi ở mới, gửi tiết kiệm, chi phớ cho sinh hoạt (chiếm 16,67%).
- Về khả năng tỡm kiếm thụng tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ: 6,67% số hộ trả lời khả năng tỡm kiếm thụng tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ là dễ dàng; 36,67% số hộ cho là cú thể tỡm được; 43,33% số hộ trả lời là khú tỡm; 10,0% số hộ trả lời là rất khú và 3,33% số hộ cú cỏc ý kiến khỏc.
- Về giỏ chuyển nhượng QSDĐ trờn thị trường: Mặc dự tại thời điểm điều tra giỏ đất cao nhất biến động từ 9 - 14 triệu/m2, cũn trong cỏc khu dõn cư ở cỏc xó thỡ chỉ từ 2,1 - 8,5 triệu đồng/m2, đõy là mức giỏ khụng quỏ cao so với một huyện đang trờn đà phỏt triển như huyện Gia Lộc. Tuy nhiờn, kết quả điều tra cho thấy 43,33% số hộ được điều tra cho rằng giỏ cao, những hộ này chủ yếu là cỏc hộ thuần nụng, đối với họ mức giỏ trờn là vượt ngoài khả năng chi trả. Đối với cỏc hộ sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp, họ nhỡn thấy được tiềm năng phỏt triển của khu vực này nờn 33,33% số hộ cho rằng giỏ vừa phải; 16,67% số hộ cho rằng giỏ thấp; 6,67% số hộ cú cỏc ý kiến khỏc.
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phũng ĐKQSDĐ: 83,33% số hộ đỏnh giỏ là dễ dàng, 10% số hộ đỏnh giỏ ở mức trung bỡnh và 6,67% số hộ đỏnh giỏ là khú khăn Qua tỡm hiểu lý do chủ yếu cỏc hộ này cho rằng để hoàn thành thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thỡ người dõn cũn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xó, UBND cấp huyện, cỏn bộ địa chớnh xó, cơ quan địa chớnh huyện, cơ quan tài chớnh huyện).
- Về thời gian hoàn thành cỏc thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại văn phũng ĐKQSDĐ: cú 56,67% số hộ đỏnh giỏ ở mức nhanh chúng, 30,0% số hộ đỏnh giỏ ở mức trung bỡnh, 13,33% số hộ đỏnh giỏ ở mức chậm.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 59
- Về thỏi độ của cỏn bộ thực hiện: 6,67% số hộ trả lời là nhiệt tỡnh, 63,33% số hộ trả lời là đỳng mực, 30% số hộ trả lời là ớt nhiệt tỡnh.
Kết quả phỏng vấn cỏc cỏn bộ địa chớnh xó và cơ quan Tài nguyờn và Mụi trường trờn địa bàn huyện Gia Lộc cho thấy trờn địa bàn huyện cũn cú nhiều trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng khụng làm thủ tục khai bỏo hoặc chưa làm đầy đủ cỏc thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyờn nhõn chủ yếu dẫn đến tỡnh trạng này bao gồm:
- Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa cú GCNQSDĐ. Theo Điều 184 của Nghị đinh 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thỡ: Kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện cỏc quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đú, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận cũn chậm, cũn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai thỡ người sử dụng đất cú một trong cỏc giấy tờ quy định tại Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai được được thực hiện cỏc quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nờu trờn rất phức tạp. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tỏc động của thiờn tai nờn một bộ phận người dõn khụng cú những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khỏc tuy cú cỏc giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc cụng nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 cũn gặp khú khăn. Trong khi đú, theo quy định của phỏp luật thỡ người cú đất chuyển nhượng phải cú GCNQSDĐ; trường hợp chưa cú GCNQSDĐ thỡ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thỡ phải cú giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu khụng cú đầy đủ giấy tờ thỡ việc xột cấp giấy chứng nhận rất nghiờm ngặt, khắt khe và cú nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ cũn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đú, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bờn tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 60
quyền; giấy tờ viết tay với nhau (cú hoặc khụng cú người làm chứng) mà khụng ra khai bỏo với cơ quan Nhà nước.
- Tõm lý chung của người cú đất là sau khi chuyển nhượng thỡ việc thực hiện cỏc thủ tục sang tờn được phú mặc cho người nhận chuyển nhượng và cỏc chi phớ trong quỏ trỡnh làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phớ trước bạ; thuế thu nhập cỏ nhõn và lệ phớ địa chớnh) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiờn, theo Luật thuế chuyển QSDĐ thỡ cho đến trước ngày 31/12/1999, người cú đất chuyển nhượng phải chịu cỏc nghĩa vụ tài chớnh này. Luật thuế thu nhập cỏ nhõn (cú hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009) quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cỏ nhõn được lựa chọn 2 phương phỏp tớnh: nộp thuế 25% trờn thu nhập từng lần chuyển nhượng; hoặc 2% trờn giỏ bỏn từng lần chuyển nhượng. Đõy là mức thu cao so với thu nhập của người dõn, từ đú dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng khụng khai bỏo với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
- Sau khi Luật Đất đai 2003 được thi hành, cụng việc giải quyết cỏc hồ sơ xin chuyển nhượng QSDĐ theo quy định là do Văn phũng đăng ký QSDĐ giải quyết. Tuy nhiờn ở huyện Gia Lộc, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất mới được thành lập năm 2009, cụng tỏc chuyển nhượng QSDĐ là việc xảy ra thường xuyờn nờn lượng hồ sơ rất lớn, Văn phũng đăng ký QSDĐ chỉ với 6 người vỡ vậy gặp khú khăn trong vấn đề giải quyết cụng việc theo đỳng thời gian quy định.