KẾT QUẢ NGHIấN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiờn, kinh tế xó h ộ i c ủ a huy ệ n Gia L ộ c
3.3.4 Tỡnh hỡnh thực hiện quyền thế chấp bằng giỏ trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cựng với việc ban hành Luật đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai năm 2003 cú quy định thờm quyền bảo lónh bằng quyền sử dụng đất. Thế chấp, bảo lónh bằng giỏ trị quyền sử dụng đất là một phương thức giỳp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kờnh giỳp ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn gúp phần thỳc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phỏt triển. Theo thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005, việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một hỡnh thức mà theo đú bờn thứ ba cú thể dựng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mỡnh để xỏc lập hợp đồng bảo lónh với bờn nhận đảm bảo (Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn Mụi trường, 2005). Tuy nhiờn theo quy định tại Thụng tư liờn tịch số 03/2006 TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 đó sửa đổi bằng việc bói bỏ cỏch gọi tờn giao dịch bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bói bỏ cỏc hướng dẫn về việc ghi nhận đăng ký bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn Mụi trường, 2010). Hiện nay, theo quy định hiện hành thỡ chỉ cũn duy nhất cỏch gọi tờn giao dịch đảm bảo và hướng dẫn thủ tục về “đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” (Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn mụi trường, 2011).
Tại địa bàn huyện Gia Lộc, việc thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo đỳng quy định hiện hành của Nhà nước và Ủy ban nhõn dõn tỉnh Hải Dương. Để thực hiện quyền thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, từ năm 2009 đến
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 70
năm 2013, người sử dụng đất (hộ gia đỡnh, cỏ nhõn) phải đăng ký thế chấp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Việc làm này đó cú tỏc dụng tớch cực và giỳp cơ quan chức năng cú thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với ngõn hàng. Ở đõy, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần phỏp lý cho cỏc bờn nờn đó hạn chế những tranh chấp đất đai cú thể xảy ra nếu người sử dụng đất khụng đăng ký thế chấp. Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp cũn giỳp cho người sử dụng đất được đảm bảo phỏp lý về quyền lợi với thửa đất của mỡnh.
Trong giai đoạn 2009 - 2103, trờn địa bàn huyện Gia Lộc cú 5.408 trường hợp thế chấp bằng giỏ trị QSDĐ tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc (Bảng 3.9).
Bảng 3.9. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013
ĐVT: vụ STT Tờn xó 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm N2012 ăm 2013 Năm Tổng số 1 Phương Hưng 13 20 34 37 49 153 2 Lờ Lợi 20 27 35 44 48 174 3 Yết Kiờu 25 32 40 49 56 202 4 Gia Hoà 14 22 28 30 50 144 5 Liờn Hồng 37 40 55 64 66 262 6 Trựng Khỏnh 31 35 47 48 59 220 7 Thống Nhất 35 43 53 63 77 271 8 Hoàng Diệu 57 66 82 89 83 377 9 Hồng Hưng 42 48 60 68 76 294 10 T.Tr Gia Lộc 68 71 86 87 85 397 11 Quang Minh 21 27 41 52 59 200 12 Đức Xương 35 47 56 63 68 269 13 Nhật Tõn 18 25 34 41 48 166 14 Đồng Quang 30 34 42 43 56 205 15 Thống Kờnh 26 37 45 56 63 227 16 Phạm Trấn 44 54 64 72 70 304 17 Đoàn Thượng 24 30 38 47 52 191 18 Toàn Thắng 17 21 36 43 55 172 19 Gia Lương 48 53 55 64 71 291 20 Gia Tõn 35 38 48 50 54 225 21 Tõn Tiến 18 24 33 42 57 174 22 Gia Xuyờn 33 49 62 58 64 266 23 Gia Khỏnh 25 32 47 54 66 224
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 71 Tổng 716 875 1.121 1.264 1.432 5.408
(Nguồn: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc, năm2013)
Kết quả bảng 3.9 cho thấy: xó Hoàng Diệu (377 vụ), xó Phạm Trấn (304 vụ), thị trấn Gia Lộc (397 vụ) và xó Gia Lương (291 vụ) là những xó cú số lượng trường hợp thế chấp QSDĐ nhiều nhất của huyện. Đõy là những đơn vị hành chớnh do ảnh hưởng của cỏc dự ỏn cú liờn quan đến thu hồi, đền bự về QSDĐ, nõng cấp, cải tạo, làm mới cỏc tuyến đường giao thụng trờn địa bàn huyện như xó Hoàng Diệu, xó Gia Lương, cựng với đú là nhu cầu về vốn để đầu tư chuyển đổi cơ cấy cõy trồng, xõy dựng trang trại của người dõn tại xó Phạm Trấn, hay cần vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh của người dõn ở thị trấn Gia Lộc, do vậy chủ yếu trờn địa bàn huyện người sử dụng đất thế chấp quyền SDĐ để lấy tiền chuyển đổi hỡnh thức, đầu tư sản xuất kinh doanh.
Trong giai đoạn 2009 - 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lộc cú xu hướng gia tăng (Hỡnh 3.5). Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất giỳp người sử dụng đất đảm bảo về mặt phỏp lý để vay vốn ngõn hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Hiện nay, đất đai khụng chỉ là nơi cư trỳ mà đó trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xó hội cú nền kinh tế ngày càng phỏt triển.
Hỡnh 3.5 Kết quả thực hiện quyền quyền thế chấp, bảo lónh QSDĐđất ở trờn
địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013
(Nguồn: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc, năm2013)
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 72
Kết quả đỏnh giỏ ý kiến 60 hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lộc cho thấy:
- Về thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ: 85% hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đỏnh giỏ thủ tục thế chấp QSDĐ tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất là tốt, 11,67 % số hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho rằng thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở mức bỡnh thường, 3,33% hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú ý kiến thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ cũn phiền hà (Bảng 3.10).
Bảng 3.10 Đỏnh giỏ của người dõn về việc thế chấp quyền sử dụng đất trờn địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 STT Chỉ tiờu Số phiếu điều tra Tỷ lệ (%) 1 Tổng số phiếu 60 100,00 2 Thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 60 100,00 2.1 Tốt 51 85,00 2.2 Trung bỡnh 7 11,67 2.3 Phiền hà 2 3,33
3 Số tiền được vay 60 100,00
3.1 Dưới 30% giỏ trị QSDĐ 18 30,00
3.2 Từ 30 - 40% giỏ trị QSDĐ 36 60,00
3.3 Từ 41 - 70% giỏ trị QSDĐ 6 10,00
- Về số tiền được vay khi thực hiện thế chấp QSDĐ: Theo quy định thỡ số tiền mà cỏc tổ chức tớn dụng cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn vay tối đa bằng 70% giỏ trị tài sản thế chấp đó được xỏc định và ghi trờn hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được thực vay cũn rất thấp so với quy định, cụ thể: cú 30% hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được ngõn hàng cho vay ở mức dưới 30% giỏ trị quyền sử dụng đất, 60% hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được ngõn hàng cho vay ở mức từ 30% đến 40% giỏ trị quyền sử dụng đất, 10% hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được ngõn hàng cho vay ở mức từ 41% đến 70% giỏ trị quyền sử dụng đất . Việc cho người sử dụng đất vay với số tiền thấp hơn quy định đó làm hạn chế nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh của người đi thế chấp. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng bị ngõn hàng định giỏ và cho vay thấp hơn rất nhiều so với giỏ trị quyền sử dụng đất do họ đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 73
hay giải quyết khú khăn trong cuộc sống.
- Về tiếp cận nguồn vốn vay từ cỏc tổ chức tớn dụng: 43,33% số hộ trả lời là dễ dàng; 36,67% trả lời là cú thể vay được; 10,00% trả lời là khú khăn; 6,67% trả lời là rất khú khăn và 3,33% cú cỏc ý kiến khỏc.
- Về lý do vay vốn từ cỏc tổ chức tớn dụng: 86,67% cỏc hộ vay vốn để đầu tư chăn nuụi, sản xuất kinh doanh, 13,33% cỏc hộ cũn lại dựng số tiền vay vốn vào cỏc mục đớch khỏc.
Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất đó cú tỏc dụng quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Ngõn hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần phỏp lý cho cỏc bờn, nờn hạn chế những tranh chấp đất đai cú thể xảy ra nếu người sử dụng đất khụng đăng ký khai bỏo. Người sử dụng đất được bảo đảm phỏp lý về quyền lợi với thửa đất của mỡnh.