Với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật đất đai, tạo ra những chuyển biến rừ nột về quản lý và sử dụng đất. Bộ Tài nguyờn và mụi trường đó tớch cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chớnh phủ về việc triển khai thi hành Luật. Bộ đó trỡnh Chớnh phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật, quy định về giỏ đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chớnh trong lĩnh vực đất đai, khung giỏ đất; phối hợp với Bộ Tài chớnh ban hành 02 Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuờ đất, thuờ mặt nước; ban hành 12 Thụng tư hướng dẫn. Cỏc địa phương đó ban hành hàng trăm văn bản, quy định chủ yếu tập trung hạn mức cụng nhận đất ở, về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi nhà nước thu hồi đất, hạn mức giao đất, về uỷ quyền thu hồi đất... để triển khai thực hiện theo quy định và phự hợp tỡnh hỡnh thực tiễn của địa phương. Đồng thời, toàn ngành đó tăng cường cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến chớnh sỏch, phỏp luật về đất đai, giới thiệu những nội dung đổi mới của Luật với nhiều hỡnh thức phự hợp cho từng đối tượng, gúp phần nõng cao nhận thức, ý thức chấp hành phỏp luật đất đai của cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn sử dụng đất nhằm tạo sự đồng thuận trong quỏ trỡnh triển khai thi hành Luật. Ngay sau khi Luật đất đai cú hiệu lực thi hành Bộ Tài nguyờn và Mụi trường, Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố đó thường xuyờn theo dừi tỡnh trỡnh triển khai ở cỏc địa phương để kịp thời hướng dẫn, giải quyết.
Chỉ đạo cỏc địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện phỏp quyết liệt, cú hiệu quả, cỏc địa phương đó cơ bản hoàn thành mục tiờu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yờu cầu của Quốc hội. Cụ thể: cả nước đó cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tớch 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tớch cỏc loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tớch cần cấp); trong đú 5 loại đất chớnh của cả nước đó cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tớch 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tớch sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xõy dựng cơ sở
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 29
dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiờu, trong đú đó xõy dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xó, phường, thị trấn; hoàn thành và tớch hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xó, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đú một số tỉnh, huyện đó cơ bản hoàn thành và đó đưa vào khai thỏc sử dụng, phỏt huy hiệu quả tớch cực cho quản lý đất đai, điển hỡnh là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xó), Long An (38 xó), An Giang (32 xó), Thừa Thiờn Huế (27 xó). Trong khuụn khổ dự ỏn VLAP đó hoàn thành xõy dựng mụ hỡnh quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xõy dựng mụ hỡnh quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyờn mụi trường 2014).
Cỏc quy định về giao đất, cho thuờ đất ngày càng hoàn thiện đó thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường QSDĐ, gúp phần sử dụng đất hiệu quả, thỳc đẩy cỏc ngành, cỏc lĩnh vực nụng nghiệp, cụng nghiệp, giao thụng vận tải, xõy dựng, dịch vụ phỏt triển. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt tớch cực, việc giao đất, cho thuờ đất cũn cú những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nụng nghiệp mất cõn đối nghiờm trọng; nhiều dự ỏn được giao đất nhưng khụng sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khụng cú khả năng đầu tư trờn đất, đầu tư khụng đỳng tiến độ, sử dụng đất sai mục đớch; tỡnh trạng quy hoạch “treo” khỏ phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến cỏc hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện cỏc QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phúng mặt bằng để giao đất cho cỏc nhà đầu tư cũn nhiều khú khăn ỏch tắc; việc giao đất, cho thuờ đất cũn nặng về cơ chế “xin - cho” việc thực hiện đấu giỏ QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, cú sự chờnh lệch quỏ lớn giữa giỏ đất do Nhà nước quyết định và giỏ chuyển nhượng trờn thực tế, từ đú tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trỏi phộp; giỏ đất trờn thực tế cú xu hướng tăng khụng phự hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xó hội (Đào Trung Chớnh, 2005).
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về cỏc QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn. Cỏc quy định của phỏp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai cú tỏc dụng thỳc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 30
đất phự hợp với hỡnh thức sử dụng đất và cỏc quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Cỏc quyền của người sử dụng đất đó được bảo đảm thực hiện và phỏt huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phỏt triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dõn sự, hạn chế cỏc biện phỏp can thiệp hành chớnh trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chớnh thức đó tăng lờn rừ rệt, đặc biệt tại những địa phương cú nền kinh tế phỏt triển, cú giỏ đất cao. Mặt khỏc, việc cải cỏch thủ tục hành chớnh cú tiến bộ cũng là một nguyờn nhõn làm tăng lờn cỏc giao dịch chớnh thức. Nhiều địa phương đó tổ chức cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nụng nghiệp giữa cỏc hộ nụng dõn thụng qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đó giảm số thửa đất trờn mỗi hộ xuống đỏng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư. Theo Bộ Tài chớnh (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trờn địa bàn cả nước cú lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản. Trong đú, năm 2009 cú gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 cú trờn 999.000 lượt; năm 2011 cú trờn 1 triệu lượt .
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó đỏp ứng được nhu cầu của đại đa số người dõn khi cú nhu cầu về đất nụng nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; quyền cho thuờ và cho thuờ lại đất đó cú tỏc động tớch cực trong việc đầu tư trờn đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yờn tõm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế và cỏc khu sản xuất tập trung cú cựng chế độ sử dụng đất khỏc; cỏc hoạt động thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó hũa nhập với thị trường tài chớnh, gúp phần thỳc đẩy đầu tư, phỏt triển kinh tế đất nước.
Cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nụng nghiệp ớt bị ảnh hưởng bởi khú khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khỏch sạn, nhà hàng, siờu thị, trung tõm thương mại vẫn tiếp tục phỏt triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất cú văn phũng cho thuờ tại cỏc đụ thị lớn hoặc cỏc khu vực cú hoạt động kinh tế, đầu tư phỏt triển cú tỡnh trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giỏ thuờ cao, cú lợi cho nhà đầu tư
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 31
văn phũng cho thuờ nhưng ảnh hưởng xấu đến mụi trường đầu tư do chi phớ tăng. Cơ chế hỗ trợ thực hiện cỏc giao dịch đất đai, bất động sản đó hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giỏ đất, thẩm định giỏ đất.
Bờn cạnh những mặt đạt được, việc chuyển quyền sử dụng đất cũng cũn tồn tại một số hạn chế sau (Bộ Tài nguyờn và Mụi trường, 2012):
- Việc thực hiện quy định về quyền gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tại một số địa phương cũn vướng mắc, lỳng tỳng và khụng thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khú giải quyết sau này.
- Quy định chỉ cú quyền thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài khụng cú quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản.
- Cơ chế quản lý, trỡnh tự, thủ tục hành chớnh thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất vẫn cũn gõy phiền hà cho người dõn, khụng tạo điều kiện cho việc phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của cỏc bờn liờn quan trong cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tỡnh trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khỏ phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế.
Nguyờn nhõn của tỡnh trạng trờn là
- Mặc dự phỏp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất cú nhiều quyền nhưng lại khụng quy định cỏc điều kiện thực hiện nờn xảy ra tỡnh trạng nhà nước khụng kiểm soỏt được.
- Quy định về quyền gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của phỏp luật về dõn sự, phỏp luật về đầu tư, phỏp luật về doanh nghiệp, gõy khú khăn cho cỏc địa phương và người sử dụng đất trong quỏ trỡnh ỏp dụng.
- Luật Đất đai năm 2003 chưa cú cỏc quy định về quyền thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đề
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 32
thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư tại Việt Nam.
- Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ cú thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đớch sản xuất, kinh doanh. Quy định này là khụng hợp lý, vỡ nhiều trường hợp người dõn vay tiền vỡ cỏc mục đớch khỏc (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xõy dựng nhà ở,...).
- Chế tài xử phạt việc khụng chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh.
- Nhận thức và việc chấp hành quy định của phỏp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất cũn chưa nghiờm gõy khú khăn cho cơ quan quản lý;
- Cụng tỏc kiểm tra, giỏm sỏt việc chấp hành phỏp luật trong việc thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của cỏc cấp, cỏc ngành và địa phương chưa tốt.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 33
Chương 2