2. Mục đớch, yờu cầu nghiờn cứu
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 17 Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phũng TN&MT) cũn lỏng lẻo, nhiều nơi cũn lỳng tỳng do chưa xõy dựng được quy chế phối hợp giữa cỏc cấp trong việc lập hồ sơ địa chớnh ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chớnh; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cỏ nhõn với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyờn hồ sơ địa chớnh.
1.3. Mụ hỡnh tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).
Tại Australia việc đăng ký BĐS do cỏc cơ quan chớnh phủ cỏc Bang thực hiện. Cỏc cơ quan này là cỏc cơ quan ĐKĐĐ, Văn phũng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thụng tin đất đai.
1.3.1.1. Văn phũng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phũng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phũng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phũng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả cỏc phương tiện tra cứu, hệ thống thụng tin đất đai và cỏc nhiệm vụ đăng ký khỏc. Hiện nay, tất cả bất động sản đó đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hỡnh thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của cỏc bản ghi đăng ký và cỏc bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Cỏc loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bỏn, cho thuờ cũng được ghi trờn cỏc giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 thỏng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận khụng cũn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yờu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.(Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.3.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria cú cỏc bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tõm thụng tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tỏch hợp thửa đất; Văn phũng định giỏ viờn trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đó được đăng ký quyền. Cỏc quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 18 quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tỏch nhập, quyền địa dịch, quyền giỏm sỏt việc sử dụng đất của cỏc bất động sản liờn quan. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.3.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai cú cỏc bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyờn đất; Quản lý đất cụng; Định giỏ; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đúng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới khụng thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi cú giao dịch hoặc cú thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đó được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bờn cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tờn người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trỡnh đăng ký đất đai đó được tin học hoỏ bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tớch hợp năm 1999. Đõy là Hệ thống Torrens được tin học hoỏ đầu tiờn trờn thế giới. Từ ngày 04 thỏng 6 năm 2001 mục lục tờn chủ mua trờn Microfiche được tớch hợp lờn hệ thống đăng ký tự động. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.3.2. Cộng hũa Phỏp
Chế độ phỏp lý chung về đăng ký bất động sản được hỡnh thành sau Cỏch mạng tư sản Phỏp. Những nội dung chớnh của chế độ phỏp lý này đó được đưa vào Bộ luật Dõn sự 1804. Bộ luật này quy định nguyờn tắc về tớnh khụng cú hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được cụng bố, hay núi cỏch khỏc là giao dịch nếu chưa cụng bố thỡ chỉ là cơ sở để xỏc lập quyền và nghĩa vụ giữa cỏc bờn tham gia giao dịch mà thụi .
Luật ngày 28 thỏng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiờn quy định một cỏch cú hệ thống việc đăng ký tất cả cỏc quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 19 khụng thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhõn liờn quan đến bất động sản (thuờ dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế cụng bố cụng khai tất cả cỏc hợp đồng, giao dịch giữa những người cũn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dự là cụng bố cụng khai tại Văn phũng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vựng Alsace Moselle, đều phải tuõn thủ bốn nguyờn tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Cụng chứng viờn lập
Đõy là điều kiện tiờn quyết. Điều kiện này khụng những đảm bảo thực hiện tốt cỏc thủ tục đăng ký về sau mà cũn đảm bảo sự kiểm tra của một viờn chức cụng quyền đối với tớnh xỏc thực và hợp phỏp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tớnh riờng của văn bản cụng chứng (ngày thỏng hiệu lực chắc chắn và giỏ trị chứng cứ), điều kiện này cũn đem lại sự an toàn phỏp lý cần thiết để sở hữu chủ cú thể thực hiện quyền sở hữu của mỡnh mà khụng bị bất kỳ sự tranh chấp nào. ( Tổng cục Quản lý đất đai, 2009a)
- Tuõn thủ dõy chuyền chuyển nhượng
Đõy chớnh là nguyờn tắc đảm bảo tớnh tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều khụng được phộp đăng ký nếu như giấy tờ xỏc nhận quyền của sở hữu chủ trước đú chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyờn tắc này là vỡ để thụng tin đầy đủ cho người thứ ba thỡ nhất thiết phải đảm bảo khả năng tỏi lập một cỏch dễ dàng thứ tự của cỏc lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đú. Nguyờn tắc này cú phạm vi ỏp dụng chung, vỡ vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đú quờn đăng ký quyền của mỡnh thỡ mọi hành vi định đoạt hoặc xỏc lập quyền về sau này đối với bất động sản đú sẽ khụng được phộp đăng ký để cú thể phỏt sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thụng tin về chủ thể
Cỏc hệ thống cụng bố cụng khai thụng tin về đất đai đều dành một vị trớ quan trọng cho mục thụng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xỏc định một cỏch chớnh xỏc và cụ thể cỏc bờn liờn quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rừ họ, tờn, địa chỉ nơi cư trỳ, ngày thỏng năm
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 20 sinh, nơi sinh, họ tờn của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hụn nhõn của cỏc cỏ nhõn tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dự họ trực tiếp cú mặt hay tham gia thụng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liờn quan đến một phỏp nhõn đều phải ghi rừ tờn gọi, hỡnh thức phỏp lý, địa chỉ trụ sở, thụng tin đăng ký kinh doanh của phỏp nhõn đú, kốm theo họ, tờn và địa chỉ nơi cư trỳ của người đại diện của phỏp nhõn đú. Đối với phỏp nhõn cũng như cỏ nhõn thỡ ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải cú lời chứng thực của cụng chứng viờn.
- Thụng tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cỏch năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải cú đầy đủ thụng tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp cú nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cựng một bất động sản thỡ những thụng tin đú phải luụn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xỏc lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thụng tin về bất động sản đú phải hoàn toàn phự hợp với thụng tin trớch lục từ hồ sơ địa chớnh.
Để phõn biệt bất động sản đú với cỏc bất động sản khỏc thỡ những thụng tin sau đõy được coi là khụng thể thiếu: tờn xó nơi cú bất động sản, số thửa trờn bản đồ địa chớnh, số bản đồ địa chớnh. Bờn cạnh cỏc thụng tin này, trong thực tiễn người ta cũn ghi thờm: tớnh chất của bất động sản, nội dung địa chớnh và tờn thường gọi (vớ dụ: nhà gốc đa, quỏn cõy sồi v.v…)
Phỏp luật cũn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với cỏc phần cú thể phõn chia của nhà chung cư, cũng như đối với cỏc phần của bất động sản đó phõn chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đớch xỏc định rừ cỏc phần đú. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rừ số lụ của tài sản được giao dịch, bằng cỏch mụ tả tỡnh trạng phõn chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kốm theo hồ sơ chia lụ (nếu là đất chia lụ) (Tổng cục Quản lý đất đai , 2009 b)
1.3.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đó trở thành một thủ tục khụng thể thiếu trong cỏc giao dịch mua bỏn hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phỏt triển và hiện đại hoỏ. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 21 tương tự hệ thống Torrens. Về mụ hỡnh tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do cỏc cơ quan khỏc nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chớnh. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Mụi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương cú 53 Văn phũng đăng ký bất động sản đặt tại cỏc địa phương khỏc nhau. Ngoài ra cũn cú một số Văn phũng đăng ký tài sản trực thuộc chớnh quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà ỏn trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư phỏp. Cơ quan ĐKĐĐ; cú 93 Văn phũng ĐKĐĐ; mỗi văn phũng đăng ký đất đai trực thuộc Toà ỏn cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thụng tin về đất đai và tài sản trờn đất, việc xõy dựng cơ sở dữ liệu tớch hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Mụi trường và phỏt triển. Cơ quan này chịu trỏch nhiệm xõy dựng và quản trị Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thụng tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà ỏn.
Hệ thống địa chớnh Thuỵ Điển, cú sự chuyờn mụn hoỏ rất cao, mỗi cơ quan chịu trỏch nhiệm riờng về một lĩnh vực chuyờn mụn hẹp nhưng trong hoạt động cú sự phối hợp rất chặt chẽ. Cỏc cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xõy dựng và quản trị hệ thống ngõn hàng thụng tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chớnh dựa trờn việc thu phớ dịch vụ. Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất đai cú 20.000 cổng thụng tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho cỏc đối tượng khỏc nhau. Thụng tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại khụng phải trả phớ. Người sử dụng chỉ phải trả phớ cho cỏc tài liệu in.
Những quyền, trỏch nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuờ), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thỏc lõm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành cỏc đơn vị đất, mỗi đơn vị đất cú mó số duy nhất. Việc xỏc định đơn vị đất như tỏch, hợp một phần diện tớch đất, lập đơn vị đất mới thuộc trỏch nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 22 ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trỡnh tự thủ tục chặt chẽ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 23
1.3.4. Đỏnh giỏ chung về kinh nghiệm của cỏc nước làm bài học cho Việt Nam
- Cỏc nước trờn thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ cụng mà khụng phải là hoạt động quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ cụng của Nhà nước thực hiện.
- Mụ hỡnh cơ quan đăng ký đất đai ở cỏc nước trờn thế giới đều được tổ chức theo mụ hỡnh một cấp. Trong đú phần lớn cỏc nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và cú cỏc chi nhỏnh trực thuộc được bố trớ theo khu vực tựy theo nhu cầu giao dịch mà khụng bố trớ theo đơn vị hành chớnh như: Anh, Hà Lan, Australia, ...; một số nước tổ chức thành cỏc cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và cú cỏc chi nhỏnh phụ trỏch từng khu vực như: Hoa Kỳ, …
- Cơ quan đăng ký đất đai ở cỏc nước đều cú cỏc điểm chung: cú thẩm quyền thực hiện tất cả cỏc cụng việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc tớnh, thu cỏc loại thuế, phớ, lệ phớ nộp vào ngõn sỏch; do đú bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuõn thủ tuyệt đối (người dõn chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà khụng phải đến nơi khỏc để tớnh và thu nghĩa vụ tài chớnh như ở Việt Nam).
- Phần lớn cỏc nước đều đó triển khai tin học húa việc đăng ký. Toàn bộ hồ sơ địa chớnh dạng giấy đó được số húa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (cũn gọi là ngõn hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chúng, chớnh xỏc yờu cầu khai thỏc thụng tin thường xuyờn cho mọi tổ chức, cỏ nhõn, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký, cơ quan thuế. Một hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thụng tin đất đai giữa cỏc cơ quan, rất tiện lợi cho việc luõn chuyển thụng tin giữa cỏc cơ quan liờn quan phục vụ giải quyết thủ tục theo phõn cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ quan đều được tự động cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thỏc sử dụng thay cho hồ sơ địa chớnh dạng giấy hiện nay. Trờn cơ sở hệ thống này, nhiều nước đó triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử.
- Một số nước ỏp dụng hệ thống đăng ký TORREN (cấp Giấy chứng nhận cho người đăng ký) như Úc, NewZealand đó chuyển sang việc cấp Giấy chứng
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 24