2. Mục đớch, yờu cầu nghiờn cứu
3.2.2. Tỡnh hỡnh hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sơn Động
3.2.2.1. Cụng tỏc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN.
Qua thực tế thu thập thụng tin, số liệu tại VPĐK cỏc hồ sơ xin cấp GCN ngoài những trường hợp cú giấy tờ hợp lệ, chủ cũ đó được cấp Giấy chứng nhận và đó cú hợp đồng mua bỏn cũn cú cỏc dạng sau:
- Những trường hợp khụng cú giấy tờ sống ổn định trước năm 1993: đa số những hộ dõn trong khu vực này đều được UBND cấp xó xỏc nhận là đó ở ổn định, khụng tranh chấp từ những năm 1980.
- Những trường hợp khụng cú giấy tờ sống ổn định từ 1993 - 2004: Đơn mua bỏn nhà viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy nhượng quyền SDĐ viết tay,... Tất cả cỏc trường hợp mua bỏn trờn đều diễn ra trước ngày 1/7/2004.
- Những trường hợp được thừa kế: Giấy chứng nhận được cấp cho những trường hợp nhận quyền thừa kế của người sử dụng đất cú cỏc giấy tờ hợp lệ khỏc là rất ớt.
- Những trường hợp mua nhà theo Nghị định 61/CP: đõy là những trường hợp căn hộ tập thể thuộc cỏc khu tập thể được phõn nhà theo quyết định của cỏc cơ quan cú thẩm quyền hoặc thuờ nhà của nhà nước.
Để hoàn thành cụng tỏc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờn địa bàn, hàng năm UBND huyện đó giao chỉ tiờu cho cỏc xó, thị trấn và thường xuyờn đụn đốc thực hiện. Tiến độ cấp Giấy chứng nhận đất ở của huyện Sơn Động từ năm 2010-2013 được thể hiện cụ thể tại bảng 3.2
Bảng 3.2. Tiến độ cấp GCN của huyện Sơn Động 2010 - 2013. Năm Tổng hồ sơ kờ khai xin cấp GCN Tổng số GCN đó cấp % đạt được so với tổng số cần cấp 2010 36.484 33.639 92,2 2011 38.019 35.092 92,3 2012 38.378 36.306 94,6 2013 39.862 37.311 93,6
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra)
Những kết quả đó đạt được trong cụng tỏc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là đỏng khả quan với một huyện cú tỡnh hỡnh sử dụng đất khỏ phức tạp như
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 60 huyện Sơn Động. Đất cú nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hỡnh thức sử dụng khỏc nhau. Qua quỏ trỡnh sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đớch sử dụng đó bị thay đổi nhiều đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nụng nghiệp sang đất chuyờn dựng và đất ở trong vũng 10 năm trở lại đõy theo xu thế đụ thị hoỏ của toàn tỉnh.
Bờn cạnh những kết quả đạt được, huyện Sơn Động cũn 2.707 hồ sơ chưa được cấp GCN Bảng 3.3. Tỡnh trạng cỏc hồ sơ chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động STT Số HS, (bộ) Tỷ lệ (%) Nguyờn nhõn chưa được cấp
1 1.241 45,8 Đủ điều kiện nhưng chưa cấp giấy
2 32 1,2 Lấn chiếm
2 94 3,5 Chuyển mục đớch sai quy định
3 81 3,0 Tranh chấp khiếu kiện
4 76 2,8 Nằm trong quy hoạch
5 1.183 43,7 Cỏc nguyờn nhõn khỏc
6 2.707 100 Tổng số
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra)
Nhận xột chung về nguyờn nhõn làm hạn chế cụng tỏc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờn địa bàn huyện Sơn Động:
- Hệ thống HSĐC lưu trữ qua cỏc thời kỳ chưa đầy đủ và những vướng mắc của phỏp luật hiện hành, khụng cụng nhận cỏc hồ sơ đo đạc cỏc thời kỳ trước 15/10/1993 do sơ xuất của cấp quản lý Nhà nước dẫn đến thiệt thũi cho người sử dụng đất và rất khú trong việc xột duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận (Luật Đất đai 2013 mới sửa đổi bổ sung và cỏc văn bản quy định hiện hành chưa thực sự đi vào cuộc sống).
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chớnh trước khi cấp GCN cũng là một khú khăn. Do điều kiện kinh tế khú khăn, trong nhiều trường hợp huyện thụng bỏo đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, yờu cầu cỏc hộ dõn nộp thuế trước khi nhận giấy, nhưng cú rất ớt hộ thực hiện.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 61 - Cỏc văn bản đó được ban hành khụng đồng bộ, chế độ chớnh sỏch luụn thay đổi và cú nhiều bấp cập, hồ sơ lưu trữ qua cỏc thời kỳ khụng đầy đủ, việc cung cấp hồ sơ của cỏc cấp chưa liờn kết chặt chẽ cũng gõy thờm khú khăn cho huyện trong cụng tỏc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
3.2.2.2. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của phỏp luật khi thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất
Những đặc thự về quản lý và sử dụng đất trờn địa bàn huyện đũi hỏi cụng tỏc cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của phỏp luật khi thực hiện cỏc quyền sử dụng đất phải đầy đủ để đỏp ứng cho yờu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trong quỏ trỡnh đụ thị hoỏ.
Tại huyện Sơn Động do nhiều nguyờn nhõn và yếu tố ảnh hưởng mà việc chỉnh lý biến động trờn hồ sơ địa chớnh chưa được đồng bộ và đầy đủ. Mặc dự tại nhiều mảnh bản đồ địa chớnh đó biến động trờn 40% tuy nhiờn việc điều chỉnh trờn sổ sỏch chưa được thực hiện.
Nguyờn nhõn và yếu tố ảnh hưởng đến tỡnh trạng trờn là:
Do cụng tỏc quản lý đất đai của cỏc cấp chớnh quyền trong giai đoạn trước thời điểm thành lập huyện bị buụng lỏng, thiếu đồng bộ nờn việc thiết lập và quản lý hồ sơ địa chớnh chưa được quan tõm đỳng mức. Tại thời điểm đú, cỏc bản đồ, sổ mục kờ, sổ đăng ký ruộng đất của cỏc xó khụng cú đầy đủ dấu của cỏc cấp quản lý.
Sở Địa chớnh (nay là Sở Tài nguyờn & Mụi trường) cú trỏch nhiệm lập HSĐC gốc và bàn giao cho huyện, xó bản sao, nhưng năm 1999 Sở mới chỉ bàn giao cho huyện bản đồ địa chớnh của xó ở dạng thụ, chưa được kiểm tuyờn truyền nghiệm thu và thiếu sổ mục kờ, sổ địa chớnh.
Hệ thống văn bản phỏp lý quy định về HSĐC thay đổi nhiều lần, quy trỡnh cập nhật chỉnh lý biến động trờn HSĐC phức tạp, trựng lặp do cả hai cấp đều thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mỡnh. Hơn nữa, trỡnh độ chuyờn mụn, nghiệp vụ của cỏc bộ phận địa chớnh xó, huyện trong những năm đầu khi thành lập cũn hạn chế dẫn đến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 62 xuyờn. Mặt khỏc, cỏn bộ địa chớnh phải kiờm nhiệm nhiều việc khỏc như giải phúng mặt bằng, xõy dựng, giao thụng…
3.2.2.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chớnh
Do địa bàn cỏc xó khỏ rộng lớn về diện tớch, cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai của cỏc cấp chớnh quyền trong những năm trước cũn bị buụng lỏng, thiếu đồng bộ nờn việc thiết lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chớnh chưa được quan tõm đỳng mức.
Theo bỏo cỏo của Phũng TN&MT, hệ thống bản đồ và HSĐC khụng đồng bộ và đầy đủ, một số tài liệu cũn thiếu xỏc nhận về mặt phỏp lý. Bảng 3.4. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chớnh huyện Sơn Động
Bảng 3.4. Hiện trạng hệ thống bản đồđịa chớnh huyện Sơn Động Xó, thị trấn Năm đo vẽ (thành lập) Số mảnh bản đồ Tỷ lệ Dạng dữ liệu Tỡnh hỡnh chỉnh lý, cập nhật thay đổi Giấy Dạng số Đó chỉnh lý Chưa chỉnh lý 1 2 3 4 5 6 7 8 TT An Chõu 1999 26 1/2000 + + + An Chõu 2009 24 1/2000 + + + An Lập 2009 28 1/2000 + + + Yờn Định 2009 16 1/2000 + + + Tuấn Đạo 2010 18 1/2000 + + + Tuấn Mậu 2010 18 1/2000 + + + TT Thanh Sơn 2010 24 1/2000 + + + Vĩnh Khương 2013 16 1/2000 + + +
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 63 Kết quả tổng hợp cho thấy hiện tại trờn địa bàn huyện cú 8 xó, thị trấn được đo đạc địa chớnh, hiện tại cú 5 xó: Cẩm Đàn, Thanh Luận, Lệ Viễn, Long Sơn, An Bỏ đang tiến hành đo đạc.
Bảng 3.5. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồđịa chớnh huyện Sơn Động Số xó (thành lNăm đo vập) ẽ Tỷ lệ Dạng dữ liệu Tỡnh hỡnh chcập nhật thay ỉnh lý, đổi Giấy Dạng số Đó chỉnh lý chChỉnh lý ưa 1 1999 1/2000 + + 3 2009 1/2000 + + 3 2010 1/2000 + + 1 2013 1/2000 + +
(Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Sơn Động 2013)
Trong thời gian từ thời điểm thành lập huyện đến nay, do nhiều nguyờn nhõn khỏch quan và chủ quan, hệ thống HSĐC chưa được hoàn thiện và cập nhật biến động đầy đủ.
Theo kết quả điều tra của đề tài, bản đồ địa chớnh sử dụng làm căn cứ cấp giấy chứng nhận của cỏc xó được chỉnh lý biến động nhưng chưa cú sự thống nhất với hệ thống sổ sỏch địa chớnh.
Bảng 3.6. Tỡnh hỡnh lập hồ sơđịa chớnh của huyện Sơn Động
STT hành chớnh Tờn đơn vị
Hồ sơ lập và quản lý tại UBND huyện và xó Sổ mục kờ
lưu tại loại mẫu lưu tại lập sổ theo cỏc
Sổ địa chớnh (Mẫu QĐ 499 và TT
1990) lưu tại
Sổ theo dừi biến động lưu tại Xó,
TT Huyện Xó, TT Huyện Xó, TT Huyện Xó, TT Huyện
1 TT An Chõu 3 3 4 1 1 2 TT Thanh Sơn 3 3 1 0 2 3 Lệ Viễn 2 2 1 0 0 4 Vĩnh Khương 3 3 2 0 0 5 An Lập 3 3 1 0 0 6 Yờn Định 3 3 1 0 1 7 An Chõu 3 3 3 1 0 8 Võn Sơn 3 3 2 0 0 9 Giỏo Liờm 3 3 1 2 0 10 Hữu Sản 2 2 0 1 1 Tổng 32 32 18 6 6
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 64 Theo quy định tại Khoản 2 - Điều 64 của Luật Đất đai, VPĐK chỉ cú chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC khụng cú chức năng lập HSĐC. Nhưng theo Thụng tư 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV thỡ VPĐK cú chức năng lập HSĐC. Với thực trạng HSĐC như đó nờu trờn thỡ việc lập và quản lý HSĐC là nhiệm vụ phức tạp, trong thực tế VPĐK cũn lỳng tỳng trong việc hoàn thiện HSĐC.
Thực trạng trờn một mặt là do cụng tỏc quản lý đất đai của cỏc cấp chớnh quyền trong giai đoạn trước thời điểm thành lập huyện bị buụng lỏng, thiếu đồng bộ nờn việc thiết lập và quản lý HSĐC chưa được quan tõm đỳng mức. Lực lượng cỏn bộ cũn mỏng, trỡnh độ chuyờn mụn, nghiệp vụ của cỏc cỏn bộ địa chớnh trong những năm đầu khi thành lập quận cũn hạn chế dẫn đến việc lập sổ sỏch, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyờn. Mặt khỏc, cỏn bộ địa chớnh phải kiờm nhiệm nhiều việc khỏc như giải phúng mặt bằng, xõy dựng, giao thụng. Hơn nữa hệ thống văn bản phỏp lý, quy định về HSĐC thay đổi nhiều lần về mẫu sổ sỏch. Chớnh vỡ vậy việc theo dừi biến động về sử dụng đất gặp nhiều khú khăn do bản đồ địa chớnh chưa được chỉnh lý, sổ sỏch chưa được hoàn thiện.
3.2.2.4. Cung cấp thụng tin, số liệu địa chớnh
Thụng tin chớnh hiện nay được thu thập thụng qua địa chớnh, sổ địa chớnh và một số thụng tin phụ khỏc từ hệ thống quản lý. Do hệ thống quản lý được phõn cấp thành 2 cấp: Cấp tỉnh (đối với tổ chức và người nước ngoài) và cấp huyện (đối với hộ gia đỡnh, cộng đồng dõn cư) nờn vấn đề thống nhất cập nhật và cung cấp thụng tin giữa hai cấp quản lý là rất phức tạp.
Hạn chế nhiều nhất trong hoạt động của cỏc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất là thụng tin khụng thống nhất, thiếu chớnh xỏc giữa cấp quản lý ở Trung ương xuống đến địa phương và người sử dụng.
Những năm gần đõy do xỏc định được vai trũ quan trọng của cỏc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất đai, huyện Sơn Động tư thiết bị, cụng nghệ mới phục vụ cho cụng tỏc thu nhận, xử lý dữ liệu, chiến lược thụng tin địa chớnh ngày càng được quan tõm.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 65 Trong thực tế, do cú sự chồng chộo về chức năng, nhiệm vụ với Trung tõm thụng tin TN&MT nờn việc khai thỏc, sử dụng ứng dụng cụng nghệ thụng tin của VPĐK huyện Sơn Động phục vụ cho cụng việc quản lý, lưu trữ HSĐC cú nhiều hạn chế. Hơn nữa, vấn đề thu những loại phớ khi cung cấp thụng tin cỏc VPĐK cũng đang lỳng tỳng trong khõu thực hiện (hiện chưa cú văn bản quy định cụ thể về những loại phớ cung cấp thụng tin).
3.2.2.5. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thụng tin, số liệu địa chớnh
Xõy dựng một hộ thống thụng tin minh bạch và cơ sở dữ liệu đầy đủ là điều kiện cần cho bất cứ hoạt động nào khi thực hiện nhiệm vụ tại VPĐK. Ứng dụng tin học tại VPĐK huyện Sơn Động từ lõu đó được coi là thế mạnh trong cải cỏch thủ tục hành chớnh. Ngay từ khi nộp hồ sơ trong phiếu nhận và hẹn trả hồ sơ hành chớnh người sử dụng đất đó được xỏc lập cho mỡnh một mó hồ sơ cỏ nhõn. Để tra cứu thụng tin hồ sơ người sử dụng đất nhập mó hồ sơ và đưa mó vạch vào mỏy quột ấn phớm enter là cú thể biết quy trỡnh thực hiện thủ tục hành chớnh đang được thực hiện đến bước nào.
Thực chất là hiện đại húa hệ thống thu thập và cập nhật thụng tin đất đai dưới dạng số, tổ chức hệ thống mạng mỏy tớnh để sử dụng, trao đổi, cập nhật và cung cấp thụng tin. Để cú thể xõy dựng một cơ sở dữ liệu thụng tin đất đai thống nhất, cần phải cú hệ thống bản đồ địa chớnh chớnh quy và quy trỡnh cập nhật thường xuyờn cỏc biến động về đất đai lờn bản đồ địa chớnh.
Thụng tin địa chớnh hiện nay được thu thập thụng qua bản đồ địa chớnh, sổ sỏch địa chớnh và một số thụng tin phụ khỏc từ hệ thống quản lý. Do hệ thống quản lý được phõn cấp thành 2 cấp: cấp tỉnh (đối với tổ chức và người nước ngoài) và cấp huyện (đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư) nờn vấn đề thống nhất cập nhật và cung cấp thụng tin giữa hai cấp quản lý là rất phức tạp.
Trờn thực tế, chưa cú được sự thống nhất về phương phỏp quản lý và khai thỏc, phương phỏp lưu trữ, cập nhật và chỉnh lý cỏc thụng tin khi cú biến động về sử dụng đất, thửa đất. Hạn chế nhiều nhất trong hoạt động của cỏc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất là thụng tin khụng thống nhất, thiếu chớnh xỏc thiếu sự phối hợp nhiệm vụ theo quy định giữa cơ quan cấp tỉnh, huyện và cỏn bộ địa
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 66 chớnh cấp xó.
Những năm gần đõy, mặc dự huyện Sơn Động đó và đang đầu tư thiết bị, cụng nghệ mới phục vụ cho cụng tỏc thu nhận, xử lý dữ liệu phục vụ cung cấp thụng tin địa chớnh. Tuy nhiờn việc khai thỏc, sử dụng, ứng dụng cụng nghệ thụng tin phục cụ cho cụng tỏc cung cấp thụng tin cũn nhiều hạn chế. Hơn nữa, vấn đề thu những loại phớ khi cung cấp thụng tin tại cỏc VPĐK cũn đang lỳng tỳng trong khõu thực hiện (hiện chưa cú văn bản quy định cụ thể về những loại phớ cung cấp thụng tin).
3.2.3. Đỏnh giỏ chung về hoạt động của Văn phũng đăng ký QSD đất của huyện Sơn Động
Việc đỏnh giỏ về thực trạng hoạt động của Văn phũng đăng ký QSD đất huyện Sơn Động là tương đối khú và phức tạp mang nhiều ý nghĩa định tớnh hơn là định lượng. Sử dụng phương phỏp điều tra xó hội học dựa vào ý kiến đỏnh giỏ của 200 người sử dụng đất được điều tra đến thực hiện cỏc thủ tục về đất đai đem lại một số kết quả sau:
3.2.3.1. Mức độ cụng khai thủ tục hành chớnh
Nguyờn tắc cơ bản trong cải cỏch thủ tục hành chớnh là phải đảm bảo tớnh cụng khai, minh bạch. Việc thực hiện nguyờn tắc này làm tăng chất lượng, hiệu quả giao dịch và làm tăng niềm tin của người dõn. Trong tiến trỡnh cải cỏch thủ tục hành chớnh đối với lĩnh vực đất đai thỡ giải quyết cụng khai, rừ ràng thủ tục hồ sơ là cơ sở đảm bảo cho VPĐK vận hành theo đỳng quy trỡnh. Trước hết là