TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ tài sản

i  - - TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề bài: Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản ii A) LỜI MỞ ĐẦU I Lời cam đoan II Đặt vấn đề Hiện nay, định giá bất động sản trở nên phổ biến kinh tế Việt Nam Có nhiều phương pháp định giá bất động sản nhìn chung chương trình học nêu bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, chi phí thặng dư Bài tiểu luận hôm xin đề cập tới hai phương pháp định giá bất động sản phương pháp thu nhập phương pháp chi phí đồng thời phân tích hạn chế hai phương pháp Phương pháp thu nhập thường sử dụng định giá bất động sản có khả tạo thặng dự tài vượt qua chi phí trực tiếp việc sử dụng bất động sản đó, bất động sản cho thuê mang lại thu nhập, bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận Phương pháp chi phí thường áp dụng để định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy hóa chất,… bất động sản có số liệu tên thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm; kiểm tra đấu thầu;… Vậy với hai phương pháp định giá bất động sản trên, chủ đề tiểu luận muốn hướng tới hạn chế hai phương pháp thu nhập chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản iii B) KẾT CẤU Phần 1: KHÁI NIỆM I Phương pháp thu nhập………………………….…… Trang II Phương pháp chi phí………………………………… Trang Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐINH GIÁ I Phương pháp thu nhập Nội dung…………………………………………… Trang Các bước định giá………………………………… Trang II Phương pháp chi phí Nội dung…………………………………………… Trang Các bước định giá………………………………… Trang Phần 3: HẠN CHẾ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP I Phương pháp thu nhập ………………………… Trang II Phương pháp chi phí………………………………… Trang Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP I Phương pháp thu nhập ……………………………… Trang II Phương pháp chi phí………………………………… Trang Phần 5: TÌNH HUỐNG I Phương pháp thu nhập Xây dựng tình huống……………………………… Trang Giải tình huống…………………………… Trang II Phương pháp thu nhập Xây dựng tình huống……………………………… Trang Giải tình huống…………………………… Trang C) NỘI DUNG Phần 1: KHÁI NIỆM I Phương pháp thu nhập Dựa nguyên tắc “ dự kiến khoản lợi ích tương lai” nguyên tắc “ sử dụng tốt hiệu nhất” Theo đó: giá thị trường hành bất động sản ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ bất động sản Nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo năm, tìm giá trị bất động sản, tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo khoản thu nhập  Khái niệm: Phương pháp thu nhập phương pháp định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lại nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá II Phương pháp chi phí Dựa nguyên tắc “ thay thế” nguyên tắc “ sử dụng tốt hiệu nhất” Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay  Khái niệm: Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở ước tính chi phí hao mịn tạo máy, thiết bị cần định giá, sau trừ hao mịn thực tế máy, thiết bị cần định giá (gồm hao mòn vật chất hay lỗi thời tính năng, tác dụng máy, thiết bị) Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ I Phương pháp thu nhập Nội dung a Phương pháp vốn hóa trực tiếp Áp dụng trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua năm ổn định số năm đầu tư vơ hạn  Ước tính thu nhập hoạt động ròng năm tài sản mạng lại: Thu nhập hoạt động ròng ¿ Tổng thu Thất thu không nhập tiềm −¿ thuê hết 100% cơng suất −¿ Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng (chi phí hoạt động) Trong + Tổng thu nhập tiềm năng: toàn thu nhập bất động sản với tỷ lệ thuê 100% công suất thiết kế + Thất thu = tỷ lệ phịng trống × tổng thu nhập tiềm + Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng  Xác định tỷ lệ chiết khấu: qua phương pháp đầu tư so sánh,…  Chiết khấu dòng thu nhập ổn định tương lại theo công thức: I V= R A V = I× YP V = i Trong đó: + V: giá trị thu nhập tương lai + I: thu nhập ròng từ bất động sản ( khấu hao + lãi vay + lợi nhuận sau thuế + thu hồi vốn lưu động + giá trị lý tài sản cố định) + R: tỷ lệ vốn hóa ( tỷ lệ chiết khấu chí phí hội vốn) + YP: nghịch đảo R ( số nhân) + A: thu nhập ròng năm + i: tỷ lệ chiết khấu b Phương pháp dòng tiền chiết khấu Áp dụng sở hữu có thời gian không ổn định thu nhập TH1: Thu nhập V = 1−(1+i)−n A i + T ( 1+ i )n Trong đó: + V: giá trị bất động sản + A: thu nhập ròng năm + T: giá trị lý cuối năm n TH2: Thu nhập không + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi( tỷ lệ chiết khấu) n V=∑ At T t (1+i) + (1+i) n Trong đó: + V: giá trị bất động sản + At: thu nhập ròng năm t + T: giá trị lý năm n + t: năm thứ t ( t = 1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi Các bước định giá  Bước 1: Ước tính tổng thu nhập năm mà bất động sản mang lại  Bước 2: Ước tính khoản chi phí hàng năm  Bước 3: Xác định Thu nhập ròng năm = Tổng thu nhập – Tổng chi phí  Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi( tỷ lệ chiết khấu)  Bước 5: Dùng công thức vốn hóa tìm giá trị bất động sản II Phương pháp chi phí Nội dung a Chi phí, hao mịn, khấu hao  Chi phí bao gồm:  Chi phí thay  Chi phí tái tạo  Hao mòn máy, thiết bị mát giá trị tính tiền máy, thiết bị lý nào, tạo khác chi phí thay (hoặc sản xuất lại) máy, thiết bị so với giá trị thị trường máy, thiết bị  Khấu hao máy, thiết bị việc tính tốn, phân bổ cách có hệ thống nguyên giá máy, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh thời gian sử dụng máy, thiết bị Trong trình sản xuất, máy móc, thiết bị sử dụng bị hao mịn (cả hữu hình lần vơ hình) b Một số khái niệm, công thức cần hiểu  Các loại tuổi thọ cơng trình:  Tuổi thọ kinh tế: thời gian tối đa xét hiệu kinh tế 4  Tuổi thọ kinh tế lại: thời gian sử dụng lại phát huy hiệu kinh tế  Tuổi hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu  Tuổi hiệu = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi thọ kinh tế cịn lại  Sự giảm giá tích lũy: Là mát giá trị lý nào, tạo khác chi phí thay (hoặc xây dựng mới) bất động sản tiền so với giá trị thị trường bất động sản tương tự thời điểm thẩm định giá  Nguyên nhân gây giảm giá tích lũy:  Giảm giá tự nhiên: hư hỏng thiên nhiên, thời gian trình sử dụng  Lỗi thời chức năng: thiết kế, kết cấu thừa thiếu  Lỗi thời bên ngồi: suy thối kinh tế, quy định xây dựng, giao thông c Một số cơng thức Mức độ giảm giá cơng trình xây dựng Chi phí xây dựng hành = = Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng Tổng diện tích sàn xây dựng × × Chi phí xây dựng hành Đơn giá xây dựng hành Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng(Tg): cách  Tg = Tuổi hiệu / Tuổi thọ kinh tế n ∑ H ki ×T ki  H= i=1 n ∑ T ki i=1 Trong đó: + H: hao mịn máy, thiết bị định giá tính theo tỷ lệ % + Hki: hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % + Tki: tỷ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị máy, thiết bị định giá + n: số kết cấu máy, thiết bị định giá Các bước định giá  Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản, cách coi đất trống sử dụng tốt hiệu  Bước 2: Ước tính chi phí xây hành cho cơng trình có đất  Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình  Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng = Chi phí xây hành Số tiền giảm giá = B2 - B3  Bước 5: Tính giá trị bất động sản mục tiêu = Giá trị mảnh đất + Giá trị cơng trình xây dựng = B1 + B4 Phần 3: HẠN CHẾ I Phương pháp thu nhập  Khi phân tích thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai  Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai  Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Trong trường hợp vậy, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan II Phương pháp chi phí  Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên nhựng hạn chế phương pháp so sánh cho phương pháp này: Khi thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn dẫn đến tính xác chưa cao  Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn  Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi  Để áp dụng phương pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng  Phương pháp dùng trường hợp quan trọng Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG I Phương pháp thu nhập  Phù hợp định giá bất động sản mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý  Với bất động sản có thu nhập khơng sử dụng dạng tương tự DCF Định giá bất động sản dự tính thu nhập  Thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư áp dụng để định giá lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư II Phương pháp chi phí  Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt: nhà thờ, trường học bệnh viện, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu,… đặc biệt cơng trình xây dựng có chứng thị trường để so sánh  Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác  Là phương pháp thông dụng cho người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu  Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản  Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác Phần 5: TÌNH HUỐNG I Phương pháp thu nhập Xây dựng tình Thẩm định giá chung cư, biết rằng: Chung cư có 50 phịng, 20 phịng loại I cho th với giá triệu đồng/tháng/phòng, 30 phòng loại II cho thuê với giá triệu đồng/tháng/phòng Qua điều tra khảo sát thị trường khu vực, thông tin cho thuê chung cư tương tự trung bình năm sau: 1.Tình hình cho th: Chung cư A1 A2 Tổng số phịng 56 48 Số phịng có khách th 49 42 2.Tình hình thu nhập chi phí (triệu đồng) Chung cư A1 A2 Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng 700 600 Tổng thu nhập thực tế 2100 2000 Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa: 3% Tỷ suất sinh lời cho thuê trung bình: 19% Thuế suất thu nhập phải nộp: 20% Yêu cầu: Ước tính giá trị tịa chung cư Giải tình a Bài giải 1.Ta sử dụng phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so sánh để ước tính giá trị tịa chung cư 2.Ước tính thu nhập hàng năm mà BĐS manng lại: Tổng thu nhập tiềm từ cho thuê chung cư mục tiêu là: 20 phịng(I) × 5trđ × 12 tháng + 30 phịng(II) × 3trđ × 12 tháng = 2280 (trđ) Tỷ lệ phịng trống trung bình thị trường là: 48−42 + ÷2=12.5 % ( 56−49 56 48 ) Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa 3%  Tổng tỷ lệ thất thu là: 3% + 12.5% = 15.5% Thu nhập thực tế là: 2280 −¿ ( 2280 × 15.5%) = 1926.6 (trđ) 3.Ước tính khoản chi phí năm: Tỷ lệ chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng tổng thu nhập thực tế trung bình thị trường là: 700 600 + ÷ 2=31.67 % ( 2100 2000 ) Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng chung cư mục tiêu là: 1926.6 × 31.67 % = 610.15422 ( trđ) 4.Xác định thu nhập ròng: Thu nhập trước thuế TNDN chung cư mục tiêu là: 1926.6 −¿ 610.15422 = 1316.44578 (trđ) Thu nhập rịng sau thuế là: 1316.44578 × ( 100% −¿ 20%) = 1053.156624 (trđ) 5.Xác định giá trị bất động sản mục tiêu: Giá trị ước tính tịa chung cư là: A V= I = 1053.156624 = 5542.9296 (trđ) 19 % Kết luận: Giá trị ước tính tịa chung cư là: 5542.9296 (triệu đồng) b Phân tích hạn chế  Dịch bệnh covid bùng phát, việc lấy thông tin doanh thu chung cư khó xác cho việc ước tính năm, độ xác bị hạn chế mức độ thông tin báo chưa chuẩn xác  Áp dụng tỷ suất sinh lời trung bình 12%, tổng lợi nhuận năm từ chung cư cố định Điều cịn nhiều bất cập, đặc biết cuối năm 2019, 2020 2021 tình hình dịch diễn biến phức tạp tỷ suất có biến động  Phương pháp địi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ chung cư năm mà phải dự đốn thu nhập tồn thời gian kinh tế lại Với nước phát triển Việt Nam cộng với dịch bệnh toàn cầu điều trở nên khó khăn 9  Q trình tính tốn phức tạp, đặc biệt tình trên, phải tính tốn nhiều tỷ lệ phịng trống, chi phí có liên quan Bên cạnh với tình hình tại, chung cư bị giảm số lượng khách th phịng II Phương pháp chi phí Xây dựng tình u cầu: Ước tính giá trị bất động sản H dựa thông tin sau Tài liệu bất động sản H Diện tích đất 500m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích đất xây dựng 200m2/ sàn Tỷ lệ hao mòn kết cấu là: móng 25%, tường 40%, sàn 30%, mái 45% Các thơng tin có liên quan Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 300m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, sử dụng ổn định vừa bán với giá 3000 trđ Theo quy định hành, người sử dụng đất phải nôp tiêng sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất quy định nhà nước vị trí trđ/ m2 Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 10%, tường 20%, sàn 15%, mái 15% Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/m2 Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu nhà vệ sinh 15 trđ Giải tình a Bài giải 1.Đề yêu cầu xác định giá trị thị trường BĐS H gồm: nhà + đất, khơng có đủ liệu để xác định dịng tiền hàng năm Vì vậy, ta sử dụng phương pháp chi phí kết hợp với phương pháp so sánh để xác định giá đất Trước hết coi Trước hết coi BĐS sử dụng tốt hiệu Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: 10 Giá 1m2 đất so sánh chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: 3000 ÷ 300 = 10 (trđ/m2) Tiền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu là: 100% × 500 × = 4500( trđ) Giá trị mảnh đất mục tiêu: 10 × 500 + 4500 = 9500 (trđ) 3.Xác định chi phí thay cơng trình: Chi phí thay cơng trình là: 200 × × = 5000 (trđ) 4.Xác định giảm giá tích lũy: Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình là: 25 % ×10 % +40 % × 20 %+30 % ×15 %+ 45 % × 15 % =36.25 % 10 % +20 %+15 % +15 % Mức độ giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng là: 5000 × 36.25% + 15 = 1827.5 (trđ) 5.Giá trị cơng trình xây dựng là: 5000 −¿ 11827.5 = 3172.5 (trđ) 6.Giá trị ước tính BĐS mục tiêu 9500 + 3172.5 = 12672.5 (trđ) Kết luận: Giá trị BĐS H ước tính Bình qn 1m2 = 25.345 (triệu đồng) b Phân tích hạn chế  Khi sử dụng phương pháp phải dựa vào dự liệu thị trường  Chi phí BĐS H khơng phải lúc đồng với giá trị bất động sản Do định giá dựa chi phí nhiều khơng phản ánh xác thị trường xảy nhiều biến động, việc gần đình trệ dịch bệnh  Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều phụ thuộc vào chủ quan người định giá Khơng có phương pháp cụ thể xác việc ước tính hao mịn móng, tường, sàn, mái BĐS H 11  Thẩm định viên phải thành thạo công nghệ xây dựng để áp dụng phương pháp vào thực tế D) KẾT LUẬN Sau phân tích hạn chế hai phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình định giá bất động sản ta thấy số điểm đáng lưu ý sau:  Quy trình định giá bất động sản bao gồm: Xác định vấn đề, Lên kế hoạch, Thu thập tài liệu, Phân tích tài liệu ước tính giá trị, Chuẩn bị báo cáo Báo cáo định giá  Sau phân tích hạn chế rút được: Mỗi phương pháp định giá bất động sản có ưu, nhược điểm riêng Vì vậy, sử dụng kết hợp phương pháp với để phát huy tối đa ưu điểm phương pháp định giá bất động sản Trong thẩm định giá bất động sản địi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm, thận trọng, linh hoạt việc xử lý tình khác Tài liệu tham khảo Giáo trình Định giá tài sản – HVTC – năm 2018 Slide giảng môn Định giá tài sản (2 tín) Một số ký hiệu sử dụng tiểu luận: BĐS: bất động sản trđ: triệu đồng ... phương pháp định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lại nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá II Phương... định giá bất động sản Trong thẩm định giá bất động sản địi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm, thận trọng, linh hoạt việc xử lý tình khác Tài liệu tham khảo Giáo trình Định giá tài sản – HVTC – năm... thầu;… Vậy với hai phương pháp định giá bất động sản trên, chủ đề tiểu luận muốn hướng tới hạn chế hai phương pháp thu nhập chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản iii B) KẾT CẤU Phần 1: