2ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1MỤC LỤCNội dung TrangLời cam đoan 1Mục lục 2A. Mở đầu 3B. Nội dung 3I. Phương pháp thu nhập 31. Cơ sở lí luận của phương pháp thu nhập 32. Các bước định giá của phương pháp thu nhập 43. Các hạn chế của phương pháp thu nhập 54. Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập 65. Bài tập ví dụ của phương pháp thu nhập 6II. Phương pháp chi phí 91. Cơ sở lí luận của phương pháp chi phí 92. Các bước định giá của phương pháp chi phí 93. Các hạn chế của phương pháp chi phí 104. Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí 115. Bài tập ví dụ của phương pháp chi phí 11
BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _. _ BÀI TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chủ đề: Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Họ tên : Vũ Thị Huyền SST : 16 Mã Sinh viên : 1973402011827 Khóa/Lớp : CQ57 / 19.01 Ngày thi : 08/06/2021 Ca thi : 7h30 HÀ NỘI- 2021 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MỤC LỤC Nội dung Lời cam đoan Mục lục A Mở đầu Trang B Nội dung I Phương pháp thu nhập Cơ sở lí luận phương pháp thu nhập Các bước định giá phương pháp thu nhập Các hạn chế phương pháp thu nhập Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập Bài tập ví dụ phương pháp thu nhập 3 6 II Phương pháp chi phí Cơ sở lí luận phương pháp chi phí Các bước định giá phương pháp chi phí Các hạn chế phương pháp chi phí Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí Bài tập ví dụ phương pháp chi phí 9 10 11 11 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN A MỞ ĐẦU Các bất động sản hàng hóa thị trường bất động sản Khi lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, cơng bất động sản cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế (việc định giá bất động sản cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm bất động sản giá trị đầu tư vào dự án bất động sản nước, nước khu vực toàn giới) Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phải tùy thuộc vào khả thu thập thơng tin từ bất động sản thực tiễn Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá bất động sản tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường, tính hợp lý phương pháp định giá (sự thuận lợi hạn chế phương pháp) mà lựa chọn phương pháp định giá bất động sản sau: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, Dưới tơi xin trình bày phương pháp thu nhập phương pháp chi phí B NỘI DUNG I Phương pháp thu nhập Cơ sở lí luận phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập hay gọi phương pháp đầu tư xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Là phương pháp ước tính giá thị trường bất động sản, dựa thu nhập mà bất động sản đem lại có khả đem lại tương lai Giá trị bất động sản ước tính việc vốn hóa giá trị thu nhập ước tính tương lai mặt giá trị Phương pháp thường sử dụng định giá bất động sản có khả tạo thặng dư tài vượt qua chi phí trực tiếp việc sử dụng bất động sản đó, bất động sản cho thuê mang lại thu nhập, bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận Phương pháp phù hợp áp dụng cho định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập đặn qua thời gian với bất động sản thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất hàng hóa bất động sản có khả cho thu nhập đất ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Các bước định giá phương pháp thu nhập Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm bất động sản: Tổng Thu nhập = Đơn giá Tổng diện tích sàn xây dựng * ** Hệ số sử dụng * Tỉ lệ phủ đầy Bước 2: Ước tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hàng năm dựa vào chênh lệch thu nhập hàng năm chi phí hàng năm Bước 4: Xác định tỉ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: Lấy lãi suất điều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: Lấy chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỉ suất chiết khấu Cách 3:Xác định tỉ lệ chiết khấu theo tỷ suất sinh lời trung bình loại hình kinh doanh thị trường Bước 5: Áp dụng công thức vốn hố để tìm giá trị bất động sản cần định giá: Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: Áp dụng cơng thức V Trong đó: A i - V: giá trị thu nhập tương lai (giá trị BĐS) - A: thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, chi phí hội vốn Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN +) Thu nhập không nhau: n V CFt T (1 i ) t (1 i ) n Trong đó: - V: giá trị BĐS CFt: thu nhập ròng năm t T: giá trị năm n t: năm thứ t (t=1,n) n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi +) Thu nhập nhau: Trong đó: - (1 i) n T VA i (1 i) n A: thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS i: tỷ lệ lãi đòi hỏi n: số năm hoạt động T: giá trị năm n V: giá trị BĐS Các hạn chế phương pháp thu nhập Trong phân tích giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai…dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thơng tin điều chỉnh Nhiều liệu ước tính, điều chỉnh, vậy, địi hỏi trình độ kinh nghiệm điều chỉnh phải cao phải đầy đủ thông tin Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ bất động sản năm phải dự đoán thu nhập tồn thời gian tính tốn cịn lại bất động sản Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập sử dụng để định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm dự báo trước cách hợp lí Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa bất động sản Vì bất khì bất động sản đưa vào kinh doamh tạo thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp thu nhập để định giá Phương pháp thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư Bài tập ví dụ phương pháp thu nhập Đề : Một nhà đầu tư xem xét mua lại đất trồng lúa xã Cương Chính diện tích ha, dựa thơng tin sau: 1.Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Tổng sản lượng Tấn 90 95 100 Giá bán bình qn đ/kg 10.000 11.000 12000 Chi phí sản xuất bình quân đ/kg 5.500 6.000 7.000 Tổng thuế thu nhập Triệu đồng Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán trang trại mảnh đất trồng cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp sau: - Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong ,tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 15 bán lại mảnh đất với giá ước tính 500 triệu đồng - Trường hợp 3: Thu nhập ròng năm tới năm tăng khoảng 5% so với thu nhập rịng trung bình năm gầm đến cuối năm thứ bán lại mảnh đất với giá 900 triệu đồng BÀI GIẢI Bước 1: Ước tính thu nhập mảnh đất trồng lúa năm là: 90.000 10.000 + 95.000 11.000 + 100.000 12.000= 3.145.000.000 (đồng) Bước 2: Chi phí tạo thu nhập mảnh đất trồng lúa trông năm là: 5.500 90.000 + 6.000 95.000 + 7.000 100.000 + 2.000.000 + 3.000.000 + 4.000.000 = 1.774.000.000 (đồng) Bước 3: Tổng thu nhập ròng mảnh đất trồng lúa sau năm 3.145.000.000 - 1.774.000.000 = 1.371.000.000 (đồng) Thu nhập rịng bình qn năm là: = 457.000.000 (đồng) Bước 4+ Bước 5: Trường hợp 1: Nhà đầu tư sở hữu vĩnh viễn: Giả định tương lai thu nhập năm mà mảnh đất mang lại trung bình cộng ba năm Giá trị khoản thu nhập tương lai mà mảnh đất mang lại = 4.570.000.000 (đồng) là: Gọi giá mảnh đất X (đồng) Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X Ta có phương trình: X + 0,035X = 4.570.000.000 => X 4.415.459.000 đồng Vậy nhà đầu tư giao dịch mức giá tối đa 4.415.459.000 đồng Trường hợp 2: Nhà đầu tư sở hữu có thời hạn ( 15 năm ): Giả định tương lai thu nhập năm mà mảnh đất mang lại trung bình cộng ba năm ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giá trị khoản thu nhập tương lai mà mảnh đất mang lại là: Áp dụng công thức : (1 i) n T VA i (1 i) n + = 457.000.000 3.595.674.000 đồng Gọi giá mảnh đất X (đồng) Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X Ta có phương trình: X + 0,035X = 3.595.674.000 => X 3.474.081.000 đồng Vậy nhà đầu tư giao dịch mức giá tối đa 3.474.081.000 đồng Trường hợp 3: Giả định tương lai thu nhập năm mà mảnh đất mang lại trung bình cộng ba năm Giá trị khoản thu nhập tương lai mà mảnh đất mang lại là: Áp dụng công thức : n CFt T V t (1 i ) n (1 i ) + = ∑ Với: - Thu nhập ròng năm 2013: A1 = 457.000.000 + 457.000.000 5% = 479.850.000 đồng - Thu nhập ròng năm 2014: A2 = 479.850.000 1,05 = 503.842.500 đồng - Thu nhập ròng năm 2015: A3= 503.842.500 1,05 = 529.034.625 đồng - Thu nhập ròng năm 2016: A4 = 529.034.625 1,05 = 555.486.356 đồng - Thu nhập ròng năm 2017: A5 =555.486.356 1,05 = 583.260.674 đồng => V= + + + + + = 2.550.049.000 đồng ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Gọi giá mảnh đất X (đồng) Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X Ta có phương trình: X + 0,035X = 2.550.049.000 => 2.463.815.000 đồng X Vậy nhà đầu tư giao dịch mức giá tối đa 463.815.000 đồng II Phương pháp chi phí Cơ sở lí luận phương pháp chi phí Phương pháp chi phí thực chất phương pháp chi phí giảm giá (hay cịn gọi phương pháp thầu khốn) phương pháp ước tính phận cấu thành BĐS (thửa đất nhà cửa, bất động sản đất) Giá trị phận cấu thành BĐS đo chi phí để mua sắm, xây dựng Đây phương pháp dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường diện tích đất xác định đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất sau khấu hao Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay Thường ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu…là BĐS có số liệu so sánh thị trường Các bước tiến hành phương pháp chi phí Bước 1- Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao tốt Bước 2- Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất Chi phí xây dựng = Tổng diện tích sàn xây dựng * Đơn giá xây dựng ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 10 Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ cơng trình xây dựng có miếng đất xét tất nguyên nhân Tổng mức độ giảm giá: o Hao mòn tự nhiên = Tỉ lệ hao mịn (H) * Chi phí xây dựng Cách : Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính H Cách 2: Căn vào hư hỏng hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình n H% Hki Tki n Tki Trọng đó: - H : hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % - : hao mịn kế cấu thứ i - : tỉ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình - n : số lượng kết cấu cơng trình o Hao mịn lỗi thời chức =chi phí khắc phục o Hao mịn ngoại biên Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất, chênh lệch thu giá trị cơng trình Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), giá trị ước tính BĐS cần định giá Các hạn chế phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế phương pháp so sánh với phương pháp chi phí ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 11 Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi Địi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu…đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có có số liệu so sánh thị trường Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác Bài tập ví dụ phương pháp chi phí Đề : Bài 1: Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 2.500m2, diện tích xây dựng 7500m2 Chi phí xây dựng hành ước tính 2000 USD/m2 Tuổi thọ kinh tế cơng trình xây dựng 50 năm Một mảnh đất tương tự vừa Nhà nước đấu giá thành công với mức giá 3000USD/m2 Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm giải trí Bài 2: Một bất động sản A , khơng có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, trạng đất ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 12 sử dụng đất ở, sử dụng ổn định từ năm 2005, có đặc điểm sau: - Diện tích đất 500 m2 - Cơng trình xây dựng đất: + Nhà tầng, diện tích tầng 250 m2 + Tình trạng hao mịn kết cấu sau: móng hao mịn 32%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 40%, mái hao mòn 42% Các kết cấu phụ khác hao mòn tương đương với tỷ lệ hao mịn bình qn kết cấu Giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình tương ứng là: móng 10%, sàn 20%, tường 10% mái 10% + Đơn giá xây nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/m2 + Chi phí để làm lại nhà tắm sửa bếp 100 triệu đồng Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu Biết rằng: - Có mảnh đất trống X gần có diện tích 200 m2, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, bán với giá 800 triệu đồng - Giá đất theo quy định UBND địa phương triệu đồng/m2 Hạn mức đất khu vực 150 m2 Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước BÀI GIẢI Bài 1: Bước 1: Giá trị thị trường đất trống: 2500m2 Bước 2: Chi phí hành cơng trình: 7500m2 Bước 3: 300USD/m2 = 7500000 USD 2000USD/m2 = 15000000 USD Mức giảm giá cộng trình xây dựng : 15000000 USD = 3000000 USD Bước 4: Bước 5: Chi phí thay giảm giá cơng trình: 15000000 USD - 3000000 USD = 12000000 USD Giá trị thị trường bất động sản : 7500000 USD + 12000000 USD =19500000 USD Bài 2: Bước ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 13 Đơn giá 1m2 đất có đầy đủ pháp lí là: =4 tr.đ/m2 Giá trị mảnh đất có đầy đủ pháp lí là: tr.đ/m2 500 m2 = 2000 tr.đ Chi phí để hợp pháp hóa quyền sử dụng mảnh đất là: 100% tr.đ 500 = 1000 tr.đ Giá trị mảnh đất để xây dựng bất động sản A là: 2000tr.đ – 1000 tr.đ = 1000 tr.đ Bước 2: Ta có: chi phí xây dựng cơng trình= tổng diện tích sàn xây dựng = 4tr.đ/m2 250m2/tầng đơn giá tầng = 4000 tr.đ Bước 3: mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá chi phí xây dựng n tỷ lệ giảm giá : H% = Hki Tki n Tki 100% H% = Mức độ giảm giá là: 40,8% 4000 tr.đ = 1632 tr.đ Tổng mức độ giảm giá là: 1632 tr.đ + 100 tr.đ = 1732 tr.đ Bước 4: Giá trị cơng trình là: 4000tr.đ - 1732tr.đ = 2268 tr.đ Bước 5: Giá trị bất động sản A là: 1000tr.đ + 2268 tr.đ = 3268tr.đ Vậy ước tính giá trị bất động sản A 3268 triệu đồng ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ... cơng bất động sản cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế (việc định giá bất động sản cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm bất động sản giá trị đầu tư vào dự án bất động sản nước, nước... đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MỤC LỤC Nội dung Lời cam đoan Mục lục A Mở đầu Trang B Nội dung I Phương pháp thu nhập Cơ sở lí luận phương pháp thu nhập Các bước định giá phương... 4: Giá trị cơng trình là: 4000tr.đ - 1732tr.đ = 2268 tr.đ Bước 5: Giá trị bất động sản A là: 1000tr.đ + 2268 tr.đ = 3268tr.đ Vậy ước tính giá trị bất động sản A 3268 triệu đồng ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN