Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Trong bài viết này tác giả trình bài nội dung khái quát về biện pháp thế chấp tài sản, thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và từ đó đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật.

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Nguyễn Thị Thảo Viện Công nghệ Việt – Nhật, Trường Đại học Cơng Nghệ TP HCM (HUTECH) TĨM TẮT “Thế chấp tài sản”được quy định Điều 292 Bộ luật Dân 2015, biện pháp dùng tài sản để chấp nhằm bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Đối tượng chấp “tài sản”, ngày tài sản đưa vào chấp ngày đa dạng Khi phải kể đến tài sản hình thành tương lai, loại tài sản pháp luật ghi nhận dùng chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên chấp giao dịch Nhưng quy định chấp tài sản hình thành tương lai chưa rõ ràng thực trạng áp dụng quy định pháp luật nhiều bất cập cho người (chủ thể) tham gia giao dịch, vấn đề cần quan tâm Trong viết tác giả trình nội dung khái quát biện pháp chấp tài sản, thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai từ đưa số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật Từ khóa: Tài sản, chấp, chấp tài sản, tài sản hình thành tương lai, giao dịch bảo đảm KHÁI QUÁT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN Thế chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, đời sớm, xuất từ thời La Mã cổ đại Ngày nay, thuật ngữ khơng cịn q xa lạ sống người xã hội Bởi lẽ, với tình hình kinh tế xã hội phát triển việc đòi hỏi đáp ứng nhu cầu mong muốn có thêm kinh tế để phát triển sản xuất kinh doanh hay đơn đáp ứng nhu cầu riêng cá nhân ngày nhiều Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế thị trường, đời sống kinh tế xã hội có nhiều bước phát triển việc địi hỏi nhu cầu có thêm kinh tế ngày cao chấp biện pháp phát triển ưu điểm việc xác lập giao dịch dân sự, giúp cho sống người ngày tốt Chế định chấp tài sản đời từ sớm “Hình thức cầm cố tài sản đời từ trước hình thức chấp tài sản, cầm cố tài sản cho phép người vay bảo tồn quyền sở hữu tài sản giao cho chủ nợ giữ thời gian người vay chưa trả nợ Và chủ nợ hưởng hoa lợi gắn liền [5] với tài sản, lưu giữ tài sản nợ trả đủ” Hình thức mang nhiều rủi ro cho nợ người nghĩ đến hạn chế rủi ro, bảo tồn tài sản nửa hưởng hoa lợi Đây mầm móng cho tài sản chấp đời Có nhiều cách hiểu khác cho thuật ngữ chấp sau: “Thế chấp” có nghĩa đem làm tin để [1] vay mượn hay theo từ điển tiếng Việt cịn có nghĩa “Giao tài sản làm tin để vay tiền, thường có số [2] lượng lớn: Làm giấy chấp tài sản để vay ngân hàng” , Tùy vào đặc điểm quốc gia mà có quy định khái niệm “Thế chấp” khác Quy định chấp Bộ luật Dân (BLDS) số nước giới sau: Theo Điều 369 BLDS Nhật Bản quy định: “Thế chấp chế định bảo đảm nghĩa vụ tài sản, khơng có [3] việc chuyển giao tài sản chấp” ; Điều 2114 BLDS Pháp quy định: “Thế chấp quyền tài [4] sản bất động sản nhằm đảm bảo việc thực nghĩa vụ” Theo khoản Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp)” Qua khái niệm cho ta thấy các nước giới có nhiều điểm khác địa lý, văn hóa, tơn giáo,…Nhưng đề có cách hiểu chung chấp tài sản việc 113 chấp tài sản không chuyển giao tài sản, đặc điểm chấp tài sản nghĩa (bên chấp dùng tài sản thuộc sỡ hữu để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân mà khơng cần chuyển giao tài sản đó), thỏa thuận bên chủ thể tham gia giao dịch, bên chấp bên nhận chấp Bên chấp cần chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản chấp cho bên nhận chấp giữ Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm chín biện pháp quy định Điều 292 BLDS 2015 bao gồm Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặc cọc, ký cược, ký quỷ, bảo lưu quyền sỡ hữu,…Như vậy, điểm khác biệt chấp tài sản so với biện pháp bảo đảm cịn lại: Một là, khơng chuyển giao tài sản mà giao giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp( chất chấp); hai là, đối tượng tài sản bên chấp bao gồm: Động sản, bất động sản, tài sản hình thành tương lai Như vậy, thấy chấp xã hội với bối cảnh kinh tế thị trường chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân áp dụng nhiều đặc biệt thể rõ việc xác lập giao dịch dân Sự hình thành chấp tài sản góp phần làm cho sống người tốt hơn, tiến nhiều mặt chấp tài sản tạo điều kiện cho người có thêm kinh tế tạo nguồn vốn giúp cho việc kinh doanh thuận lợi hơn, làm cho kinh tế ngày phát triển THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Như vậy, vấn đề cần đặt trình thực chấp cần xác định rõ đối tượng chấp tài sản Hiện nay, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch ngày đa dạng, phong phú nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực giao dịch bảo đảm phát triển, ngày hồn thiện Trong tài sản hình thành tương lai quy định pháp luật ghi nhận tài sản dùng để chấp Mặc dù đối tượng chấp tài sản hình thành tương lai có quy định chấp hình thành tương lai quy định vấn đề chưa rõ ràng chưa thống nhất, bên cạnh việc áp dụng quy định pháp luật quy định vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai nhiều bất cập vướng mắc ảnh hưởng đến người (chủ thể) tham gia giao dịch Theo Khoản Điều 108 BLDS 2015 quy định tài sản hình thành tương lai sau: “Tài sản chưa hình thành, tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sỡ hữu tài sản sau thời điểm giao dịch” Theo khoản Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm quy định tài sản hình thành tương lai gồm: “Tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sỡ hữu, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật; tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất” Từ quy định hiểu loại tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành vốn vay vấn đề đáng ý Bởi lẽ, theo Nghị định số 62/2015/ NĐ-CP ngày 18 - - 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật thi hành án dân có quy định kể từ thời điểm Bản án, định thi hành án có hiệu lực, người thi hành án khơng chấp, cầm cố, bán, chuyển nhượng Quy định điều khó khăn cho bên nhận chấp, thực tế bên nhận chấp khơng thể biết bên chấp có thực án, định tịa án hay khơng, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi ích bên nhận chấp hợp đồng ký kết sau Bản án phải chịu nhiều rủi ro (rủi ro vơ hiệu), đồng thời tài sản bảo đảm (trong trường hợp quan thi hành án dùng tài sản chấp để thực cho việc thi hành án khác) Trong loại tài sản quy định Điều 105 BLDS 2015 tài sản hình thành tương lai chất tham gia vào giao dịch dân thay đổi Thực tiễn cho thấy tài sản hình thành tương lai chủ yếu tồn dạng vật Ví dụ: A (cá nhân) thuê B (nhà thiết kế thời trang) mai đồ vest để A dự buổi hợp tới công ty, A trả tiền cho B B may xong đồ vest cho A Từ ví dụ thấy đồ vest mà B may đối tượng hợp đồng khơng thể xem tài sản 114 hình thành tương lai Do có hay để tránh phát sinh tranh chấp giao dịch nên đặc giới hạn tài sản hình thành tương lai Cịn có số trường hợp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai khơng đặng kí bảo đảm, không công khai thông tin đăng ký, nên tài sản hình thành tương lai lại chấp bảo đảm cho nhiều chủ thể nhận bảo đảm khác Những tài sản bị chấp nhiều lần có khả gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm Dẫn đến tình trạng mâu thuẩn lợi ích ngân hàng cần xử lý tài sẩn chấp Trong thực tiễn, A (chủ đầu tư) sử dụng dự án xây dựng để chấp vốn vay ngân hàng, B (khách hàng), sau kí hợp đồng mua hộ thuộc cơng trình đem chấp hộ mua từ dự án để vay tiền từ ngân hàng trả tiền mua hộ trên.Tài sản chấp dự án thuộc sở hữu chủ đầu tư bất động sản, tài sản chấp nhà ở, hộ cá nhân mua trường hợp phổ biến Ngồi ra, việc cơng bố thực trạng tài sản hình thành tương lai vấn đề cần lưu ý đặc biệt cho bên nhận chấp biết cách xử lý tài sản mà họ chấp có cố xảy Nếu việc cơng bố thực trạng tài sản hình thành tương lai bị hạn chế nhiều dẫn đến khó khăn việc giải quyền lợi liên quan đến việc thu hồi nợ cho bên nhận chấp trường hợp phải xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ khách hàng không trả nợ đến hạn Bởi lẽ, thực tế khơng có quy định pháp luật yêu cầu có liên hệ chặt chẽ với thơng tin đăng kí giao dịch bảo đảm Ví dụ, Chủ đầu tư A chấp dự án đầu tư nhà hay quyền sử dụng đất ngân hàng B mà khơng có liên hệ thơng tin giao dịch bảo đảm thực trạng tài sản hình thành tương lai chấp hay chưa, dẫn đến việc dự án hay tài sản dự án bị chấp thêm lần nửa ngân hàng C, hai ngân hàng khác mà ngân hàng nhận chấp lại khơng biết tài sản chấp ngân hàng khác Vì việc cơng bố thực trạng tài sản hình thành tương lai điều lưu ý thiếu thông tin tượng tài sản đem chấp nhiều lần xảy nhiều, đồng thời việc xử lý tài sản chấp bên nhận chấp gặp nhiều khó khăn Bên cạnh cịn thể minh bạch lành mạnh cho chủ thể tham gia chấp Một số ví dụ dự án công bố: Khu dân cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ lô BC (tên thương mại Saigon Avenue) phường Tam Bình, quận Thủ Đức Công Ty TNHH Sản xuất - Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư Dự án có quy mô 858 hộ hộ chấp Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Dự án The Western Capital (quận 6), Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư chấp VPBank Dự án Jamona Heights (quận 7) Công ty cổ phần May Tiến Phát chủ đầu tư, chấp OBC chi nhánh TPHCM Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gịn (quận Bình Tân) Cơng ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất BIDV chi nhánh Nam Sài Gòn Dự án Khu dân cư phức tạp đa chức City Villa (quận 7) công ty TNHH Xây dựng - Sanr xuất - Thương mại Tài nguyên làm chủ đầu tư chấp dự án SHB chi nhánh Sài Gịn Dự án Green Field 686 (quận Bình Thạnh) Công ty cổ phần Xây lắp thương mại (ACSC) làm chủ đầu tư, chấp quyền sử dụng đất Vietinbank chi nhánh Khu công nghiệp Bình Dương Dự án Little Village (quận Thủ Đức) Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới làm chủ đầu tư, chấp quyền sử dụng đất dự án đầu tư nhà [6] PVCombank chi nhánh Gia Định Việc công bố thực trạng tài sản chấp giúp cho bên nhận chấp biết tình hình thực trạng tài sản có chấp hay chưa từ giải phần rủi ro cho bên nhận chấp, giảm khó khăn cho bên nhận chấp số trường hợp nêu phải xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ khách hàng không trả nợ đến hạn MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Một là, xác định tài sản chấp tài sản tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất,…là tài sản hình thành thời điểm giao kết chấp Vấn đề dẫn đến nhiều khó khăn cho cá nhân, quan, tổ chức tham gia chấp, lẽ mà cần xác định giá trị tài sản hình 115 thành tương lai Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên quan hệ chấp pháp luật cần đưa văn hướng dẫn cụ thể việc xác định giá trị tài sản hình thành tương lai Hai là, để giảm thiểu rủi ro cho bên nhận chấp giao dịch khơng có thật, giao dịch ảo việc xác định tài sản hình thành tương lai vấn đề cần quan tâm Vì tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tín đặc biệt cần có quy định riêng, cụ thể loại tài sản tham gia vào giao dịch bảo đảm Ba là, để thuận lợi cho việc chấp tài sản đồng thời bảo đảm tính minh bạch thị trường cần phải cơng bố thơng tin tài sản hình thành tương lai cách rõ ràng, cụ thể tình trạng thực tế Bốn là, pháp luật cần quy định cụ thể việc xử lý tài sản hình thành tương lai mức bồi thường mà bên chấp phải trả cho bên nhận chấp có vi phạm xảy Vì loại tài sản chưa hình thành thời điểm có vi phạm xảy tài sản hình thành tương lai xử lý tài sản chấp khó khăn Ngoài để thuận lợi cho việc chấp tài sản đồng thời bảo đảm tính minh bạch thị trường cần phải cơng bố thơng tin tài sản hình thành tương lai cách rõ ràng, cụ thể tình trạng thực tế TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Văn Xô (2008), Từ Điển tiếng Việt - Tái lần thứ V, Nhà xuất Thanh Niên, TP Hồ Chí Minh, tr.675 [2] Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương hướng hoàng thiện, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội, tr.13 [3] Bộ Tư pháp viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học Bộ Luật Dân Nhật bản, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội, tr.300 [4] Bộ luật Dân Pháp, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, 2005 [5] Nguyễn Thị Điện, số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, TP.Hồ Chí Minh, tr 185 [6] Khánh An (2018), TP.HCM: Công bố dự án bất động sản chấp ngân hàng Nguồn:http://www.vnmedia.vn/bat-dong-san/201808/tphcm-cong-bo-cac-du-an-bat-dong-san-dangthe-chap-ngan-hang-611840/ [7] Bộ tư pháp (2003), Bộ luật Dân Nhật Bản, Hà Nội [8] Chính Phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm, ngày 20/02, Hà Nội [9] Chính Phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội [10] Chính Phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật thi hành án dân [11] Bộ luật Dân 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015 116 ... ngày hồn thiện Trong tài sản hình thành tương lai quy định pháp luật ghi nhận tài sản dùng để chấp Mặc dù đối tượng chấp tài sản hình thành tương lai có quy định chấp hình thành tương lai quy định... xem tài sản 114 hình thành tương lai Do có hay để tránh phát sinh tranh chấp giao dịch nên đặc giới hạn tài sản hình thành tương lai Cịn có số trường hợp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai. .. tài sản tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất,…là tài sản hình thành thời điểm giao kết chấp Vấn đề dẫn