Đang tải... (xem toàn văn)
Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính.
THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT MƯÅT SƯË VÊËN ÀÏÌ PHẤP L VÏÌ THÏË CHÊËP NHÂ ÚÃ HỊNH THÂNH TRONG TÛÚNG LAI TẨI NGÊN HÂNG THÛÚNG MẨI HuỳnH anH* Trong giao dịch bảo đảm, nhà hình thành tương lai dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, địi hỏi phải có chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, bảo đảm an tồn cho thiết chế tài Thời gian qua, quy định giao dịch chấp liên quan đến loại tài sản chủ yếu dựa vào quy định chung, nên có nhiều bất cập chưa giải áp dụng, thêm vào vấn đề tiếp tục phát sinh Trong đó, vấn đề nhận diện nhà hình thành tương lai, vấn đề xác lập giao dịch đăng ký chấp vấn đề đáng quan tâm nhận diện nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà hình thành tương lai” xuất văn quy phạm pháp luật đối tượng giao dịch bảo đảm nhắc đến Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) Tuy nhiên, thuật ngữ không giải thích Nghị định1 Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hội thơng qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006 Luật không đưa khái niệm nhà hình thành tương lai, giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai chủ yếu dựa vào luật chung - Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 văn hướng dẫn thi hành2 BLDS năm 2005 văn hướng dẫn thi hành Bộ luật khơng đề cập đến thuật ngữ “nhà hình thành tương lai”, thay vào quy định chung “tài sản hình thành * ThS, GV Trường Đại học An Giang Xem thêm Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ- CP, quy định “Tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyền chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn Thủ tục chấp nhà hình thành tương lai thực theo hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước” Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Giao dịch nhà và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 136; Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 Bộ Tư pháp Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp NGHIÏN CÛÁU Söë 19(323) T10/2016 LÊÅP PHẤP 51 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT tương lai”, khơng có mơ tả cụ thể khái niệm tài sản hình thành tương lai3 Tuy nhiên, Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định “ Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Với quy định “tài sản hình thành” chưa thuộc sở hữu bên bảo đảm xem tài sản hình thành tương lai mà khơng có giải thích thêm nên vận dụng vào chấp tài sản nhà hình thành tương lai gây nhầm lẫn với số dạng nhà khác4, dường khơng cịn nghĩa nhà “tương lai” Vì trình áp dụng quy định chung chấp nhà hình thành tương lai gặp vấn đề vướng mắc, lý luận lẫn thực tiễn Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT) đời giải thích thuật ngữ nhà 52 “hình thành tương lai” Theo đó, nhà hình thành tương lai hiểu “nhà q trình đầu tư xây dựng hồn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu” Bên cạnh đó, Thơng tư giới hạn nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp gồm nhà tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng bán cho tổ chức, cá nhân5 Ngày 25/11/2014, Quốc hội thông qua Luật Nhà có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 giải thích đọng ngắn gọn khái niệm nhà hình thành tương lai “nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Thông qua quy định điều kiện chấp nhà hình thành tương lai, Luật cho thấy nhà q trình xây dựng Theo đó, dự án nhà hình thành tương lai phải có giấy tờ cần thiết thể nhà hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; nhà hình thành tương lai xây dựng dự án phải xây xong phần móng; nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân xây dựng đất hợp pháp vào BLDS năm 2005 quy định phân loại tài sản có nhắc đến tài sản hình thành tương lai Điều 320 khẳng định tài sản hình thành tương lai chấp (Điều 342) Nhà hình thành qua hợp đồng chuyển nhượng chưa sang tên chẳng hạn Xem Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT: “Nhà hình thành tương lai làm tài sản chấp nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dự án đầu tư xây dựng nhà mà thời điểm xác lập hợp đồng chấp nhà q trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế duyệt Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ’’ Theo Điều có quy định nhà hình thành tương lai phép chấp bao gồm đối tượng “căn hộ chung cư xây dựng dự án xây dựng nhà; nhà riêng lẻ xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở” NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 19(323) T10/2016 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT thời điểm xác lập giao dịch có giấy phép xây dựng6 Từ đó, nhận diện nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp sau: Thứ nhất, nhà hình thành tương lai trình xây dựng (yếu tố trình xây dựng xác định sở đáp ứng quy định cụ thể pháp luật có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt,…) hoàn thành việc xây dựng chưa đưa vào sử dụng Quy định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi, chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu Thứ hai, nhà hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Tức nhà cụ thể chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước Một số vấn đề cụ thể việc áp dụng pháp luật liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai 2.1 Một số vấn đề lý luận thực tiễn khắc phục 2.1.1 Phân biệt nhà hình thành tương lai với dạng nhà hình thành lý chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ, “Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm” theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐCP, tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai bao gồm “…Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật” Với quy định này, nhà hình thành tương lai hiểu vào quy định chung tài sản hình thành tương lai Điều hiểu rằng, nhà hình thành tương lai bao gồm “tài sản hình thành” “chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu” Trong thực tiễn, có trường hợp nhà hình thành sử dụng từ lâu lý hay lý khác mà không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu vào quy định để xác định nhà hình thành tương lai vơ lý, khơng phù hợp Bởi thực tế trường hợp nhà hình thành ổn định Ngân hàng quan công chứng gặp lúng túng trường hợp Ngồi ra, số trường hợp cịn có nhầm lẫn đối tượng nhà hình thành tương lai nhà gắn liền với quyền sử dụng đất chấp tài sản nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Thực tế có nhiều trường hợp chấp tài sản nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, hồ sơ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất Điều dẫn đến tranh cãi, theo hướng dẫn Nghị định số 163/2006/NĐ-CP rõ ràng xem nhà hình thành tương lai thỏa mãn quy định tài sản hình thành tương lai theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Tuy nhiên, quan điểm khác cho rằng, thực tế, giao dịch liên quan đến nhà tồn hồ sơ thiếu phần giấy chứng nhận quyền sở Xem thêm Điều 147 Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai; Điều 148 Điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai NGHIÏN CÛÁU Sưë 19(323) T10/2016 LÊÅP PHẤP 53 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT hữu nhà theo Luật Nhà năm 2005 Bởi lẽ Luật Nhà năm 2005 quy định giao dịch nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Mặc dù sau có văn luật đề cập đến chấp nhà hình thành lai, chấp tài sản hình thành tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất không làm sáng tỏ vấn đề này7 Như vậy, trường hợp có xem dạng nhà hình thành tương lai hay khơng có quan điểm khác Đâu tài sản bảo đảm trường hợp này? Ngân hàng có xem nhà hình thành phần đất chấp tài sản bảo đảm không? Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT đời xác định nhà hình thành tương lai thời điểm xác lập hợp đồng chấp “nhà trình đầu tư, xây dựng” “đã hồn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật việc xây dựng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Quy định chưa thực rõ ràng cho rằng, nhà hoàn thành việc xây dựng nhà hình thành tương lai Đến Luật Nhà năm 2014 khẳng định, nhà hình thành tương lai nhà “đang trình đầu tư xây dựng’’ ‘‘chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Yếu tố xác định rõ đối tượng nhà hình thành đưa vào sử dụng khơng thuộc dạng nhà hình thành tương lai, từ khơng cịn có nhầm lẫn đối tượng nhà hình thành tương lai trường hợp nêu 54 2.1.2 Phân biệt chấp nhà dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai Theo Luật Nhà năm 2005, muốn chấp nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Do vậy, vào quy định này, chủ thể có nhà hình thành tương lai khơng thể thực chấp tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Thế nên, để thỏa mãn nhu cầu vốn, người có nhà hình thành tương lai áp dụng quy định pháp luật dân văn luật để chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà, đối tượng giao dịch quyền tài sản tài sản - nhà hình thành tương lai Trong hai chế định “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “tài sản hình thành tương lai” hai chế định hoàn toàn khác nhau8 Nhưng vướng quy định pháp luật trình vận dụng chấp nhà tương lai, khó thể giao kết hợp đồng chấp luật, quan công chứng e ngại từ chối việc công chứng Do vậy, ngân hàng chọn lựa hình thức nhận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Tuy nhiên, Luật Nhà năm 2014 quy định việc mua bán, chấp nhà hình thành tương lai khơng buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu9 Điều tạo sở pháp lý quan trọng cho việc chấp nhà hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai đối tượng thực hợp đồng chấp Xem thêm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 27/3/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư số 20 TNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Xem thêm: Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 năm 2009, tr 3-11 Xem điểm a khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 19(323) T10/2016 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Ngồi ra, Luật Nhà năm 2014 góp phần quan trọng phân biệt nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng liên quan đến nhà hình thành Bởi thơng qua việc xác định nhà hình thành tương lai nhà “ chưa đưa vào sử dụng” nên nhà hình thành, sử dụng khơng thuộc phạm vi điều chỉnh Chẳng hạn trường hợp người ký kết hợp đồng mua nhà hình thành sử dụng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu chủ thể này, khơng phải dạng nhà hình thành tương lai Và chủ thể mua nhà muốn chấp trường hợp chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng 2.1.3 Tạo thống văn hướng dẫn đăng ký chấp nhà hình thành tương lai luật chuyên ngành Khoản Điều 320 BLDS năm 2005 quy định cho phép mua bán, chấp tài sản hình thành tương lai10 Đến năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005, khoản Điều 61 quy định “tổ chức cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyền chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn”, sau Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT xác định nhà hình thành tương lai thời điểm xác lập hợp đồng chấp nhà “chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Trong đó, điểm a khoản Điều 91 Luật Nhà năm 2005 luật chuyên ngành có quy định điều kiện để thực giao dịch nhà ở, chấp nhà cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận nhà theo quy định pháp luật” Như vậy, thực thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà 2005 Do vậy, thực tiễn chấp liên quan đến nhà ở, tổ chức, cá nhân, chủ dự án người mua nhà chấp nhà dự án hình thành tương lai dạng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Điều cho thấy thiếu quán văn luật, văn luật văn luật khiến cho quy định chấp nhà hình thành tương lai thực thực tiễn với tư cách nhà hình thành tương lai đối tượng trực tiếp hợp đồng chấp Vấn đề giải Quốc hội ban hành Luật Nhà năm 2014 với việc bổ sung định nghĩa điều kiện giao dịch nhà hình thành tương lai, theo nhà hình thành tương lai mua bán, chấp không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu Quy định góp phần tạo thống Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành, góp phần giải vướng mắc lý luận thực tiễn áp dụng văn pháp luật 2.2 Một số vấn đề vướng mắc phát sinh áp dụng 2.2.1 Vấn đề đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, có thiếu quán thủ tục đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Thực tiễn lại tiếp tục đặt vấn đề mới, bên cạnh Thông tư liên tịch số 10 Xem Điều 342 BLDS năm 2005 NGHIÏN CÛÁU Söë 19(323) T10/2016 LÊÅP PHẤP 55 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thơng tư số 05/2011/TT-BTP Bộ Tư pháp ban hành ngày 16/02/2011 sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Thông tư 05)11 đồng thời có hiệu lực Tuy nhiên, thủ tục đăng ký chấp tài sản nhà hình thành tương lai khác Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT quy định rõ không điều chỉnh giao dịch chấp quyền tài sản phát sinh từ nhà hình thành tương lai không phủ nhận tồn loại giao dịch này12 nói gián tiếp thừa nhận tồn đồng thời này13 Do vậy, theo quy định hành người muốn chấp nhà chọn hai cách để chấp Theo đó, với quy định người chấp lựa chọn phương án chấp nhà hình thành tương lai theo dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, dẫn đến không đáp ứng yêu cầu điều chỉnh kiểm soát chấp nhà ở, đó, nhà hình thành tương lai đối tượng chấp theo quy định Luật Nhà hành có quy định áp dụng luật chưa thật rõ ràng việc chấp theo hướng quyền tài sản cho trái luật, với lập luận trường hợp chấp quyền tài sản mà chấp nhà ở14 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT yêu cầu nhiều điều kiện đối tượng nhà chấp15 Điều khiến cho bên chấp gặp khó khăn việc đáp ứng yêu cầu hồ sơ chấp16 Mặc dù, kinh doanh, tài sản chấp vốn ln có nguy rủi ro mặt thương mại Tuy nhiên, cho rằng, xuất phát từ việc hạn chế rủi ro việc chấp nhà hình thành tương lai, tính tốn đến khả xử lý tài sản chấp việc đưa điều kiện xác định nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp nhà chắn hình thành cần thiết, tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro so với loại tài sản hữu Quy định Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT điều kiện chấp phù hợp với Điều 148 Luật Nhà năm 201417 Theo chúng tôi, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà liên quan đến vấn đề chấp nhà hình thành tương lai, cần quy định nội dung sau: 11 Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp sửa đổi Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 Bộ Tư pháp 12 Xem Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT 13 Xem khoản Điều Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định “Trường hợp Nhà hình thành tương lai chấp theo hình thức chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng tiếp tục chấp nhà tổ chức tín dụng theo quy định Thông tư Trường hợp nhà hình thành tương lai chấp theo quy định Thơng tư khơng tiếp tục chấp theo hình thức chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà đó” 14 Theo khoản Điều 148 Luật Nhà hành “Việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai thực theo quy định Luật này; trường hợp chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà nhà hình thành tương lai khơng với quy định Luật khơng có giá trị pháp lý” 15 Tại khoản Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT 16 Xem thêm Bùi Đức Giang, Thế chấp tài sản hình thành tương lai đợi, http://www.thesaigontimes.vn/ 121966/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-van-doi.html, truy cập ngày 10/8/2015 17 Luật Nhà cịn u cầu điều kiện nhiều hơn, chẳng hạn giấy tờ chứng minh nhà giải chấp nhà nằm dự án đầu tư chấp 56 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 19(323) T10/2016 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Một là, quy định cụ thể nghĩa vụ nhà đầu tư hỗ trợ người mua nhà cung cấp giấy tờ liên quan việc chấp nhà Có thể thấy, Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT có quy định nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) có nhà hình thành tương lai bán cho tổ chức, cá nhân dùng để chấp vay vốn tổ chức tín dụng18 Tuy nhiên, có lẽ chưa có chế hay chế tài ràng buộc nên nhà đầu tư chưa hết lòng hỗ trợ người mua nhà việc cung cấp giấy tờ phục vụ cho việc chấp nhà NHTM Bởi lẽ, việc nhà đầu tư chuẩn bị sẵn giấy tờ có cơng chứng19 điều khơng khó khăn, khơng thiết phải đưa gốc cho người mua nhà thực công chứng Hai là, cần phải khẳng định rõ giao dịch chấp nhà hình thành tương lai phải thực theo quy định mới, tức nhà hình thành tương lai đối tượng thật hợp đồng chấp, khơng chấp nhà hình thành tương lai dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo Thơng tư 05 Từ tạo hẳn chế pháp lý riêng loại tài sản này, tránh nhập nhằng Điều phù hợp với tinh thần khoản Điều 148 Luật Nhà năm 2014 Thứ hai, chưa có hướng cụ thể xử lý hậu vấn đề tài sản nhà hình thành tương lai bị chấp nhiều lần Trên thực tế thời gian qua, chủ đầu tư sử dụng dự án xây dựng để chấp vay vốn ngân hàng, khách hàng, sau ký hợp đồng mua hộ thuộc cơng trình trên, đem chấp hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua hộ Điều dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản chấp Để tránh trường hợp tài sản chấp nhiều lần chủ đầu tư dự án, nên quy định điều kiện chấp tài sản Điều 148 Luật Nhà năm 2014, Luật cho phép chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư không nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp Đồng thời, người mua nhà chủ đầu tư muốn chấp nhà mua phải thỏa mãn điều kiện không nằm phần dự án toàn dự án mà chủ đầu tư chấp Quy định góp phần ngăn chặn tượng tài sản bị đem chấp nhiều lần Tuy nhiên, hệ lại thực tiễn chấp nhà hình thành tương lai thời gian qua cịn chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời tài sản chấp nhiều lần có khả gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm Như nêu, phổ biến trường hợp tài sản chấp dự án tổng thể thuộc sở hữu chủ đầu tư bất động sản, có tài sản chấp hộ, nhà cụ thể cá nhân mua Do vậy, văn hướng dẫn cần quy định cần làm rõ cách thức xử lý trình tự ưu tiên xử lý tài sản chấp ngân hàng chủ đầu tư ngân hàng cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn giao dịch xác lập trước ngày Luật có hiệu lực 2.2.2 Vấn đề đăng ký chuyển đổi chấp nhà hình thành tương lai sau nhà hoàn thành Điều 16 Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định, bên quan hệ chấp nhà hình thành tương lai dạng 18 Xem điểm a khoản Điều 10 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT 19 Xem Điều 6, Điều 7, Điều 12, Điều 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định hồ sơ chấp, hồ sơ công chứng hồ sơ đăng ký chấp NGHIÏN CÛÁU Söë 19(323) T10/2016 LÊÅP PHẤP 57 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai u cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc đăng ký chuyển tiếp trước trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà hình thành Khoản Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định, trước thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng chấp ký ký hợp đồng chấp Điều khơng có khác biệt so với quy định chung pháp luật dân Nguyên tắc chung giao dịch dân bên hồn tồn điều chỉnh, sửa đổi hợp đồng họ muốn (tất nhiên khơng gây thiệt hại cho lợi ích người thứ ba) Tuy nhiên, vấn đề quan nhà nước cấp giấy chứng nhận nhà hình thành, tức có thơng tin liên quan đến tài sản chấp điều tất yếu dẫn đến nhu cầu điều chỉnh, việc bên thực chưa có Giấy chứng nhận Do vậy, quy định khơng có ý nghĩa thực tiễn Thời gian qua, để hạn chế rủi ro cho mình, NHTM thường ký hợp đồng ba bên ngân hàng, nhà đầu tư người chấp người mua nhà nhà đầu tư, theo thỏa thuận: nhận Giấy chứng nhận nhà đầu tư có nghĩa vụ chuyển cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ, thay giao cho người mua nhà Sau có Giấy chứng nhận, ngân hàng ký bổ sung hay ký lại hợp đồng chấp để đưa vào thơng tin xác nhà hình thành tương lai hình thành nhằm tránh xung đột thứ tự ưu tiên với bên thứ ba Điều cho thấy, pháp luật cịn thiếu quy định điều chỉnh vấn đề Pháp luật cần quy định nghĩa vụ, chế tài cụ thể chủ đầu tư việc hỗ trợ ngân hàng hoàn thành hồ sơ chấp nhà nhà hình thành, nhằm bảo vệ lợi ích đáng bên nhận chấp Ngồi ra, khơng có quy định Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải ghi nội dung Giấy chứng nhận thực thủ tục đăng ký chuyển tiếp Điều dẫn tới thực tế số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối hồ sơ đăng ký chuyển tiếp đợi hướng dẫn20 Với quy định thực tiễn cho thấy, việc chuyển tiếp đăng ký gặp khó khăn Để thuận lợi cho ngân hàng bên chấp, pháp luật cần có quy định cụ thể nghĩa vụ chủ đầu tư việc phối hợp, hỗ trợ bên chấp (mua nhà) ngân hàng thực thủ tục chuyển tiếp đăng ký chấp Một giải pháp khác lựa chọn: nhà hình thành đương nhiên tài sản chấp21; vậy, thay quy định đăng ký chuyển tiếp, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quan cấp Giấy phải ghi nội dung chấp Tất nhiên, khơng cần ký hợp đồng mới, đăng ký giao dịch bảo đảm sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch bảo đảm ký đăng ký, trừ trường hợp bên có nhu cầu sửa đổi, bổ sung theo quy định pháp luật Ngoài ra, để bảo đảm có thống quản lý, quan có thẩm quyền cần nhanh chóng ban hành mẫu chung thống việc chuyển đổi n 20 Xem thêm: Bùi Đức Giang, Thế chấp tài sản hình thành tương lai đợi, http://www.thesaigontimes.vn/121966/ The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-van-doi.html, truy cập ngày 10/8/2015 21 Xem thêm: Phạm Thu Giang, Nguyễn Ngọc Lương, Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng NHTM - số vướng mặt pháp lý đề xuất hướng hồn thiện, Tạp chí Luật học, số 10, năm 2011, tr 53 58 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 19(323) T10/2016 ... quan đến chấp nhà hình thành tương lai 2.1 Một số vấn đề lý luận thực tiễn khắc phục 2.1.1 Phân biệt nhà hình thành tương lai với dạng nhà hình thành lý chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Theo... Nhà năm 2014 quy định việc mua bán, chấp nhà hình thành tương lai khơng buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu9 Điều tạo sở pháp lý quan trọng cho việc chấp nhà hình thành tương lai, nhà hình. .. chứng nhận quyền sở Xem thêm Điều 147 Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai; Điều 148 Điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai NGHIÏN CÛÁU