Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Qua bài viết này, tác giả chỉ ra một số vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng như: Xác định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm, mâu thuẫn trong quy định giữa bộ Luật Dân sự năm 2015 và luật chuyên ngành, trong xử lý tài sản hình thành trong tương lai… Từ đó đề xuất các kiến nghị, giải pháp để tiếp tục hoàn thiện chế định này.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Hồ Thị Vân Anh1 Tóm tắt: Dùng tài sản hình thành tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân ghi nhận khoản Điều 295 Bộ luật dân (BLDS) năm 2015 Đây không giao dịch mang tính truyền thống chúng khơng xuất phát từ tảng lý luận kinh điển nên áp dụng thực tiễn gặp phải lúng túng định Những lúng túng phát sinh không từ phía thân chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm mà cịn từ phía tổ chức công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan thi hành án đặc biệt từ phía quan quản lý nhà nước lĩnh vực Qua viết này, tác giả số vướng mắc phát sinh thực tiễn áp dụng như: Xác định tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch bảo đảm, mâu thuẫn quy định BLDS năm 2015 luật chuyên ngành, xử lý tài sản hình thành tương lai… Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp để tiếp tục hoàn thiện chế định Từ khóa: Bảo đảm, nghĩa vụ, tài sản, tương lai Nhận bài: 10/05/2018; Hoàn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Abstract: Using the assets formed in the future to secure civil obligations has been recognized in paragraph of Article 295 of the Civil Code (CC) 2015 This is not a traditional transaction and it does not originate from any basis theories So when it was applied in practice there are some certain blanknesses These diffidences arise not only from the parties involved in the transaction but also from notary organizations, security transaction registries, enforcement agencies and specially from from the state management agencies in this field In this article, the author pointed out some problems arising in the practical application such as: Determine future assets that are subject to security transactions, conflicts between regulation CCC 2015 and laws, specialized in the processing of property formed in the future From that, the author proposed proposals and solutions to improve this regulation Keywords: Assurance, obligations, assets, future Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 Pháp luật hành chưa có quy định riêng, áp dụng cho giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nên phải áp dụng quy định chung loại tài sản thông thường khác Vì vậy, thực tiễn, loại giao dịch gặp nhiều vướng mắc từ việc xác định tài sản, giao kết hợp đồng xử lý tài sản Dùng tài sản hình thành tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân ghi nhận khoản Điều 295 BLDS năm 20152 Đây khơng giao dịch mang tính truyền thống chúng không xuất phát từ tảng lý luận kinh điển nên áp dụng thực tiễn gặp phải lúng túng định Những lúng túng phát sinh khơng từ phía thân chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm mà cịn từ phía tổ chức cơng chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan thi hành án đặc biệt từ phía quan quản lý nhà nước lĩnh vực Những bất cập ngun nhân gia tăng chi phí giao dịch tiềm ẩn rủi ro không cho bên tham gia giao dịch mà cho quan quản lý hành nhà nước, quan tư pháp hệ thống bổ trợ tư pháp Do vậy, điều kiện tài sản tham gia giao dịch bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao Tiến sỹ, Phó Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật - Đại học Huế Xem Điều 295 BLDS năm 2015 56 Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm phải cụ thể hơn, chặt chẽ so với loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế rủi ro đảm bảo nguyên tắc giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Trong bối cảnh BLDS năm 2015 có hiệu lực, việc tiếp tục xác định yếu tố đặc thù tài sản hình thành tương lai giao dịch bảo đảm, quyền nghĩa vụ bên giao dịch này, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm liên quan đến loại tài sản này, từ vướng mắc đưa lộ trình thực tiếp tục đề xuất hướng hoàn thiện vấn đề pháp lý có ý nghĩa quan trọng Một số vấn đề vướng mắc 1.1 Xác định tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Ở Pháp, việc chấp tài sản hình thành tương lai đề cập Sắc lệnh số 55-22 bàn hành ngày 04/01/1955 đưa vào BLDS Pháp Điều 2130 2133 Pháp luật Nhật Bản quy định việc dùng tài sản hình thành tương lai làm tài sản bảo đảm thời gian gần Ở Việt Nam, tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch bảo đảm thức ghi nhận khoản Điều Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2009 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng với tên gọi “thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay”3 Tuy nhiên, trước năm 2006, BLDS năm 1995 hiệu lực BLDS khơng thừa nhận khái niệm “tài sản hình thành tương lai” hay “tài sản hình thành từ vốn vay” Các điều 326 - 328 BLDS năm 19954 thừa nhận tài sản bảo đảm gồm: vật có thực; tiền, giấy tờ trị giá tiền; quyền tài sản BLDS năm 2005 thực định hướng khái niệm Điều 320 sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết phép giao dịch”5 Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, khái niệm “tài sản hình thành tương lai” lần cụ thể hóa khoản Điều 4: “tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm”6 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2010 quy định sau: “tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật”7 Để tổ chức thực quy định BLDS nghị định nói trên, thời gian qua Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng ngành khác ban hành nhiều văn hướng dẫn quy trình cơng chứng, đăng ký xử lý tài sản bảo đảm hình thành tương lai đặc biệt nhóm tài sản thuộc dự án kinh doanh bất động sản Xem khoản Điều Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2009 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Xem Điều 326, 327, 328 BLDS năm 1995 Xem Điều 320 BLDS năm 2005 Xem khoản Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2010 57 HỌC VIỆN TƯ PHAÙP Như vậy, trước khoản Điều 320 BLDS năm 20058 có đề cập đến khái niệm nội hàm bó hẹp phạm vi tài sản vật hình thành tương lai “Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”, Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Vật hình thành tương lai vật chưa tồn chưa hình thành đồng vào thời điểm xem xét Vật hình thành tương lai bao gồm vật hình thành thời điểm giao kết giao dịch sau thời điểm giao kết giao dịch thuộc sở hữu bên” Tuy nhiên, điều luật dừng lại giới hạn khái niệm “tài sản hình thành tương lai”9 phạm vi tài sản đối tượng giao dịch dân bảo đảm nên chưa mang tính khái quát Mặt khác, việc quy định dẫn đến cách hiểu khác nhận thức lý luận thực tiễn áp dụng đồng thời chưa bao hết nội hàm “tài sản hình thành tương lai” Chính vậy, với quy định cụ thể BLDS năm 2015 khái niệm “tài sản hình thành tương lai” đảm bảo tính khái quát rõ ràng khái niệm Khoản Điều 108 BLDS năm 2015 quy định tài sản hình thành tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch10 Tuy nhiên, quy định BLDS năm 2015 lại có bất cập Cách quy định BLDS năm 2015 lại gây khó hiểu so sánh điểm b khoản khoản Điều 10811 Theo khoản 1, tài sản có trước hết vào thực trạng tài sản, tài sản hình thành, đồng thời “chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch” Hệ quy định khoản là: Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch coi tài sản hình thành tương lai Vậy chủ thể không xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch tài sản có coi tài sản hình thành tương lai hay không 1.2 Mâu thuẫn Bộ luật dân năm 2015 luật chuyên ngành Theo khoản Điều 10812 BLDS năm 2015 quy định tài sản hình thành tương lai, đặc điểm tài sản hình thành tương lai sau: Đặc điểm thứ nhất: Đó tài sản chưa hình thành hình thành Tài sản “hình thành” tức tồn thực thể mà người nhận dạng, gọi tên khai thác theo tính năng, cơng dụng Ví dụ: Nhà ở, cơng trình xây dựng hoàn thành xong đưa vào sử dụng chủ sở hữu chưa xác lập quyền sở hữu tài sản,… Đặc điểm thứ hai: Tài sản chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; xác lập quyền sở hữu lần đầu xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể giao dịch bảo đảm Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu hiểu tài sản hình thành hình thành lần xác định chủ sở hữu tài sản ai, ví dụ ngơi nhà xây xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục hiểu nhà hình thành có chủ sở hữu, trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu bán cho người khác Người mua ký kết hợp đồng mua bán, thực nghĩa vụ để trở thành chủ sở hữu nhà ở, có khả dùng nhà để thực việc bảo đảm, việc bán lại cho người khác khía cạnh nhà Xem khoản Điều 320 BLDS 2005 Xem Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 10 Xem khoản Điều 108 BLDS năm 2015 11 Xem khoản Điều 108 BLDS năm 2015 12 Xem khoản Điều 108 BLDS năm 2015 58 Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba hình thành tương lai Tuy nhiên, loại nhà mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu tài sản bán, tặng cho, chấp… khơng bao gồm tài sản hình thành tương lai Đặc điểm thứ ba: Hai yếu tố phải xét thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa tài sản hình thành chưa hình thành chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể giao dịch bảo đảm Thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm thời điểm bên ký kết giao dịch bảo đảm (đối với giao dịch giao kết hình thức văn bản) thỏa thuận xong nội dung giao dịch bảo đảm (đối với giao dịch giao kết hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy định khác bên có thỏa thuận khác13 Tuy nhiên, Theo quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng14 Theo quy định khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014, nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng15 Ngày 25/11/2014, Quốc hội thông qua Luật Nhà có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 giải thích cô đọng ngắn gọn khái niệm nhà hình thành tương lai “nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Thông qua quy định điều kiện thực giao dịch bảo đảm nhà hình thành tương lai, luật cho thấy nhà trình xây dựng Theo đó, dự án nhà hình thành tương lai phải có giấy tờ cần thiết thể nhà hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; nhà hình thành tương lai xây dựng dự án phải xây xong phần móng; nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân xây dựng đất hợp pháp vào thời điểm xác lập giao dịch có giấy phép xây dựng Như vậy, khái niệm tài sản hình thành tương lai BLDS năm 2015 có khác biệt với khái niệm nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Đó nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm chủ thể xác lập giao dịch coi tài sản hình thành tương lai Từ đó, nhận diện nhà hình thành tương lai đối tượng giao dịch bảo đảm sau: Thứ nhất, nhà hình thành tương lai trình xây dựng (yếu tố trình xây dựng xác định sở đáp ứng quy định cụ thể pháp luật có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt,…) hoàn thành việc xây dựng chưa đưa vào sử dụng Quy định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi, chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu Thứ hai, nhà hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Tức nhà cụ thể chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây(16) Theo khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014, nhà hình thành tương lai nhà 13 Xem TS Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà BLDS hành, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tháng năm 2018 14 Xem khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 15 Xem khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014 16 Xem ThS Huỳnh Anh, Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Thương mại, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp điện tử, tháng năm 2017 59 HỌC VIỆN TƯ PHÁP q trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng17 Vậy nhà xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nộp có chấp dạng nhà hình thành tương lai không? Trước đây, theo Nghị định số 163/2006/NĐCP Chính phủ, “Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”18 theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai bao gồm “…Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật”19 Với quy định này, nhà hình thành tương lai hiểu bao gồm “tài sản hình thành” “chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu” Trong thực tiễn, có trường hợp nhà hình thành sử dụng từ lâu lý hay lý khác mà không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu vào quy định để xác định nhà hình thành tương lai vơ lý, khơng phù hợp Trường hợp này, theo Luật Nhà ở, bên mua thực giao dịch bảo đảm dạng nhà hình thành tương lai pháp luật quy định nhà nghiệm thu đưa vào sử dụng (nghĩa nhà hình thành theo quy định Luật Nhà ở), phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu chấp Bởi thực tế trường hợp nhà hình thành ổn định Ngân hàng quan công chứng gặp lúng túng trường hợp Việc không thống cách tiếp cận “tài sản hình thành tương lai” BLDS năm 2015 “nhà hình thành tương lai” Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khó khăn q trình thực thi quy định thực tế 17 1.3 Xử lý tài sản hình thành tương lai thi hành án dân BLDS năm 2015 bổ sung nhiều quy định khái niệm tài sản có tài sản hình thành tương lai quy định khác có liên quan đến chế định pháp lý tài sản hình thành tương lai quy định phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) phạm vi bảo lãnh (Điều 336) Ngoài ra, tài sản hình thành tương lai quy định văn pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai… Việc xuất nhiều văn pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế đặc biệt giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng thúc đẩy giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành tương lai phát triển, đồng thời phát sinh tranh chấp kết tranh chấp thể án, định Tòa án định giải trọng tài thương mại có liên quan đến tài sản hình thành tương lai Theo đó, thực tiễn thi hành án dân phát sinh việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên, thi hành vụ việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành tương lai, quan thi hành án dân gặp phải nhiều khó khăn sau đây: Thứ nhất, pháp luật thi hành án dân thiếu quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án tài sản hình thành tương lai Trình tự, thủ tục nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành loại án lại chưa luật hóa Luật thi hành án dân Xem khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014 Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ 19 Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 18 60 Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba văn hướng dẫn thi hành Điều dẫn đến khó khăn lớn cho quan thi hành án dân phải xử lý vấn đề có liên quan đến tài sản hình thành tương lai Ví dụ: Theo Quyết định số 04/2015/QĐST-DS ngày 20/8/2015 TAND huyện X tuyên: Chị Trần Thị L phải toán trả chị Nguyễn Thị H số tiền: 800.000.000đ Qua xác minh điều kiện thi hành án chị L có tài sản xe tơ có giá trị khoảng 2.000.000.000đ sử dụng Tuy nhiên, xe ô tô bị chấp Ngân hàng Z hợp đồng “thế chấp tài sản hình thành tương lai” từ trước có án với giá trị vay 1.000.000.000đ20 Theo Điều 90 Luật thi hành án dân sự: “Trong trường hợp người phải thi hành án khơng cịn tài sản khác có tài sản khơng đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án cầm cố, chấp giá trị tài sản lớn nghĩa vụ bảo đảm chi phí cưỡng chế thi hành án”21 Tuy nhiên, việc xác định giá trị xe ô tô thời điểm ký kết hợp đồng chấp xác định khấu hao tài sản thời điểm thi hành án lại tốn khó chấp hành viên quan thi hành án dân Thứ hai, tài sản hình thành tương lai chưa hình thành thời điểm thi hành án Trong số trường hợp, tài sản hình thành tương lai xác định án đến trình thi hành án tài sản chưa hình thành thực tế dẫn đến quan thi hành án dân khơng thể tổ chức thi hành Ví dụ, Quyết định số 29/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 có nội dung “Cơng ty TNHH T phải trả Ngân hàng TMCP B số tiền 3.000.000.000 đồng tiền lãi chậm thi hành án theo Hợp đồng tín dụng số 3365/HĐTD-NH Nếu Cơng ty TNHH T khơng trả nợ Ngân hàng TMCP B có quyền đề nghị quan thi hành án dân có thẩm quyền kê biên, phát 02 hộ chung cư tài sản hình thành tương lai địa số 33D quận X”22 Tuy nhiên, quan thi hành án dân tiến hành xác minh theo quy định biết dự án xây hộ chung cư địa số 33D quận X có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà, quan thi hành án dân tổ chức thi hành án theo nội dung Quyết định Tòa án Thứ ba, pháp luật thi hành án dân thiếu quy định cụ thể trình tự, thủ tục thi hành án, định có liên quan đến tài sản hình thành tương lai, đồng thời thiếu liên kết, ràng buộc chặt chẽ pháp luật thi hành án dân với lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có liên quan đến tài sản hình thành tương lai nên việc tổ chức thi hành loại án, định cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Thứ tư, Điều 325 BLDS năm 2015 quy định chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất sau: Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác23 20 http://baophapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/thi-hanh-an-dan-su-va-van-de-xu-ly-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai370437.html 21 Xem Điều 90 Luật thi hành án dân 22 http://baophapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/thi-hanh-an-dan-su-va-van-de-xu-ly-tai-san-hinh-thanh-trong-tuonglai-370437.html 23 Xem Điều 325 BLDS năm 2015 61 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Theo khoản Điều 325 BLDS năm 2015 hiểu, chấp quyền sử dụng đất mà khơng chấp tài sản cơng trình xây dựng hình thành tương lai gắn liền với đất đến thời điểm xử lý tài sản cơng trình xây dựng hồn thành xử lý tài sản gắn liền với đất “Khoản nguy hiểm cho chủ nợ khơng có biện pháp bảo đảm Ví dụ, A chấp quyền sử dụng đất cho B đồng thời A có chủ nợ khác C D Theo quy định trên, tài sản hình thành tương lai gắn liền với đất tài sản bảo đảm B ưu tiên toán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (quyền lợi C D không đảm bảo)”24 Như vậy, khơng bình đẳng việc bảo vệ quyền lợi đáng nhiều chủ nợ loại tài sản xử lý thi hành án dân Một số kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật - Cần có thống việc quy định tài sản hình thành tương lai BLDS năm 2015 luật chuyên ngành Đảm bảo cho loại tài sản, bao gồm nhà nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu tham gia vào giao dịch bảo đảm - Cần quy định nhà đối tượng hợp đồng mua bán, thuê mua trình thực (nghĩa hợp đồng phát sinh hiệu lực bên tiến hành thực việc toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến động), cần ghi nhận tài sản hình thành tương lai bên mua dùng làm tài sản bảo đảm hai trường hợp: Một là, nhà chưa toán xong tiền chấp để trả tiền cho nhà đó; Hai là, nhà tốn xong tiền bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên chấp để bảo đảm cho khoản vay khác chủ thể - Khoản Điều 325 BLDS năm 2015 cần hướng dẫn theo hướng khơng coi tài sản 24 hình thành tương lai gắn liền với đất “tài sản bảo đảm” mà cho phép xử lý với tài sản bảo đảm để đảm bảo bình đẳng chủ nợ nhận bảo đảm tài sản - Trong thời gian tới, cần sớm sửa đổi, bổ sung quy định Luật thi hành án dân trình tự, thủ tục quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành loại án, định liên quan đến tài sản hình thành tương lai Ngồi ra, cần quan tâm đến cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đặc biệt quy định tài sản hình thành tương lai cho chấp hành viên quan thi hành án dân để trang bị cho chấp hành viên quan thi hành án dân kiến thức cần thiết tài sản hình thành tương lai, đáp ứng yêu cầu khách quan địi hỏi thực tế cơng tác thi hành án dân Kết luận Trong đời sống dân kinh doanh, nhu cầu sử dụng tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ dân có thực BLDS năm 2015 tiếp tục thừa nhận điều chỉnh quan hệ Tuy nhiên, cần có hệ thống đầy đủ quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các quy định phải thống với luật chuyên ngành phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các quy định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản./ Xem PGS.TS Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học, điểm BLDS 2015, Nxb Hồng Đức, tr.331 62 ... quy định tài sản hình thành tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau... dịch bảo đảm, khái niệm ? ?tài sản hình thành tương lai? ?? lần cụ thể hóa khoản Điều 4: ? ?tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm. .. “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết