Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - những vấn đề cần hoàn thiện

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai; điều này đã khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI - NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN Vũ Thị Hồng Yến* * PGS TS Khoa Pháp luật Dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội Thơng tin viết: Từ khóa: quyền sử dụng đất, tài sản hình thành tương lai Lịch sử viết: Nhận : 14/09/2018 Biên tập : 02/10/2018 Duyệt : 05/10/2018 Tóm tắt: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai Bộ luật Dân hành có quy định chưa thống bất động sản hình thành tương lai; điều khiến cho hoạt động thực áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn, đặc biệt hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Article Infomation: Keywords: land use rights; properties in the future Article History: Received : 14 Sep 2018 Edited : 02 Oct 2018 Approved : 05 Oct 2018 Abstract The Law on Housing, the Law on Real Estate Business, the Law on Land and the Civil Code contain inconsistent provisions on real estate formed in the future, which has been providing inconveniences for enforcement and application of the applicable laws, especially the registration of mortgage of land use rights and assets associated with land to be formed in the future Một số khái niệm cần thống văn pháp luật hành Khái niệm bất động sản hình thành tương lai (HTTTL) hiểu sở quy định Bộ luật Dân (BLDS năm 2015) tài sản hình thành tương lai Phạm vi loại tài sản thuộc bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhà ở, cơng trình xây dựng khác tài sản khác gắn liền với tài sản này1 46 Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 Số 7(383) T4/2019 Khoản Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” Từ quy định trên, rút nhận xét: có hai yếu tố xác định tài sản HTTTL, gồm: 1) Yếu tố vật chất: tài sản chưa hình thành theo tính chất, tính năng, cơng dụng loại tài sản đó; 2) THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Yếu tố pháp lý: tài sản hình thành chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch Có thể nói yếu tố cần đủ để xác định tài sản có hay tài sản HTTTL Tuy nhiên, so sánh khái niệm với quy định Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 Luật Nhà năm 2014 có khác biệt sau: (2) - Khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà hình thành tương lai là nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” - Khoản Điều Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai là nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Như vậy, tài sản HTTTL quy định theo Luật Nhà năm 2014 Luật KDBĐS năm 2014 tương ứng với loại tài sản HTTTL quy định điểm a khoản mà bỏ sót loại tài sản HTTTL quy định điểm b khoản Điều 108 BLDS năm 2015 Nói cách khác, Luật Nhà Luật KDBĐS định nghĩa loại nhà bất động sản HTTTL dựa yếu tố vật chất, vật lý tài sản, mà bỏ qua yếu tố pháp lý tài sản Vì vậy, theo quy định Luật Nhà năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014, loại bất động sản sau không quy định tài sản HTTTL: Thứ nhất, nhà xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền xem xét Chúng cho rằng, minh bạch nguồn gốc quyền sở hữu tiêu chí tài sản bảo đảm: rõ ràng xác lập quyền sở hữu tài sản (có chứng để chứng minh hình thành quyền sở hữu sở hữu bên chấp tài sản chấp) tính khả thi xử lý tài sản (đã hữu xử lý được) Như vậy, nhà chưa xây, xây pháp luật ghi nhận tài sản chấp (theo chế tài sản HTTTL) nhà xây dựng xong, bàn giao cho bên mua (độ an toàn cao hơn) lại khơng chấp (chỉ lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu)? Hồ sơ pháp lý nhà HTTTL chấp là: hợp đồng mua bán hộ với chủ đầu tư, với hố đơn chứng minh hồn thành đợt đóng tiền hồ sơ hộ hồn tất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền (sự an toàn pháp lý cho bên mua bảo đảm) lại khơng coi tài sản HTTTL để chấp theo điều kiện mà Luật Nhà năm 2014 quy định? Luật Nhà năm 2014 quy định nhà HTTTL chấp để trả tiền mua nhà nên vào thời điểm bên mua nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tiền nhà tốn xong (hoặc 5% theo quy định), đó, việc tiếp tục cho phép loại nhà dùng để chấp không cần thiết Chúng cho rằng, loại nhà HTTTL không dùng để chấp bảo đảm cho khoản vay để tốn tiền mua ngơi nhà (vì tiền nhà tốn xong), dùng để chấp bảo đảm cho khoản vay với mục đích khác bên chấp mà đáp ứng quy định điểm b khoản Điều 108 BLDS năm 2015 Thứ hai, QSDĐ chưa cấp giấy chứng nhận có định giao đất, cho thuê đất Đất đai tài sản hình thành, tồn nên yếu tố “hình thành tương lai” xét khía cạnh pháp lý Theo Khoản 18 Điều Luật Nhà năm 2014 khoản 3, Điều Luật KDBĐS năm 2014 Số 7(383) T4/2019 47 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT quy định điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, QSDĐ phải cấp giấy chứng nhận trở thành đối tượng giao dịch Do đó, dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa có giấy chứng nhận (do thủ tục cấp giấy chứng nhận nhiều thời gian), tổ chức tín dụng khơng thể nhận làm tài sản bảo đảm hợp đồng chấp không công chứng đăng ký được3 Khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm khẳng định: “Tài sản HTTTL không bao gồm QSDĐ” Như vậy, theo quy định pháp luật hành, có tài sản gắn liền với đất (trong có nhà ở) HTTTL, khơng có QSDĐ HTTTL Khi mua biệt thự, hộ liền kề, bên mua sở hữu biệt thự, hộ cấp giấy chứng nhận QSDĐ riêng; mua hộ chung cư, bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ QSDĐ chung Cách hiểu khơng có QSDĐ HTTTL làm phát sinh vấn đề sau chủ đầu tư bán biệt thự, hộ liền kề: Một là, mô tả đối tượng hợp đồng: hợp đồng ghi nhà HTTTL mà khơng ghi QSDĐ (vì lúc chủ đầu tư đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ giấy chưa tách sổ cho biệt thự, hộ liền kề), giá mua bao gồm giá trị QSDĐ giá trị xây dựng nhà Trên thực tế, bên thường mô tả đối tượng mua bán hộ, nhà liền kề mà không mô tả bao gồm QSDĐ; thực chất người mua phải trả giá trị QSDĐ Nếu việc mua bán suôn sẻ, chủ đầu tư giữ chữ tín sau tốn đủ tiền, người mua cấp giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà liền kề, 48 biệt thự Nếu sau có tranh chấp hợp đồng mua bán, chủ đầu tư vào điều khoản đối tượng: có nhà khơng có QSDĐ để chối bỏ trách nhiệm mình; Hai là, có khả sau bán cho khách hàng chủ đầu tư lại chấp QSDĐ toàn dự án cho ngân hàng để vay tiền Xét khía cạnh pháp lý QSDĐ thuộc quyền chủ đầu tư nên đáp ứng điều kiện tài sản chấp Khi định giá biệt thự, hộ liền kề giá thành bao gồm khơng giá xây dựng mà giá QSDĐ biệt thự, hộ Do đó, chủ đầu tư chấp QSDĐ biệt thự, hộ bán xâm phạm đến quyền lợi người mua Điều cảnh báo cho ngân hàng nhận chấp cần kiểm tra dự án chấp bán cho khách hàng chưa quan quản lý, đăng ký đất đai cần phải từ chối đăng ký cho quan hệ chấp Do đó, việc Nghị định số 11/2012/NĐCP khẳng định khơng có QSDĐ HTTTL làm phát sinh khó khăn, vướng mắc cho chủ thể xác lập thực giao dịch có đối tượng biệt thự, hộ HTTTL từ dự án Như vậy, để khắc phục bất cập nêu trên, Luật Nhà năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cần có quy định bổ sung bất động sản HTTTL (tương ứng với lĩnh vực thẩm quyền quản lý) sở quy định điểm b khoản Điều 108 BLDS năm 2015 Thủ tục chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Trường hợp chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên thực việc đăng ký chuyển tiếp trước đăng ký chấp quyền Đỗ Văn Đại (chủ biên), “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch QSDĐ”, (sách chuyên khảo), Nxb Lao động, 2012, tr 262 Số 7(383) T4/2019 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký chấp nhà HTTTL sang đăng ký chấp nhà mà đến thời điểm chuyển tiếp bên chưa xoá đăng ký chấp quyền tài sản Chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL việc quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký chấp vào sổ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký chấp Có hai trường hợp chuyển tiếp đăng ký: tài sản chấp quyền tài sản phát sinh hợp đồng mua bán nhà HTTTL có thay đổi thành nhà HTTTL tài sản chấp có thay đổi từ quyền tài sản HTTTL sang nhà có - Đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thứ nhất: Đối tượng hợp đồng chấp thay đổi từ quyền tài sản sang nhà HTTTL Khi ký kết hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên lập hợp đồng văn (thủ tục công chứng hợp đồng tự nguyện không bắt buộc; đăng ký chấp tự nguyện trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản theo phương thức đăng ký công bố) Hồ sơ yêu cầu công chứng đăng ký cần hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Trường hợp ký kết hợp đồng chấp có đối tượng nhà HTTTL hợp đồng công chứng đăng ký chấp văn phòng đăng ký đất đai theo phương thức xác minh Hồ sơ đăng ký chấp theo quy định khoản Điều 23 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên - Môi trường sau: + Hợp đồng chấp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực trường hợp pháp luật có quy định; + Hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký bên chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định pháp luật nhà Trường hợp bên chấp bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải nộp thêm văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phù hợp với quy định pháp luật nhà + Có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thoả thuận hợp đồng mua bán không thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thông thường, công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL, quan công chứng yêu cầu bên cung cấp giấy tờ sau để chứng minh cho tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà HTTTL: hồ sơ dự án; thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt có giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; nhà chấp phải thuộc diện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng không nằm phần dự án toàn dự án mà chủ đầu tư chấp; hợp đồng bảo lãnh ngân hàng thương mại nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua nhà Rõ ràng hồ sơ hai hợp đồng chấp khác xác định đối tượng hợp đồng chấp khác nên quy định khoản Điều 12 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT việc bên ký lại hợp đồng chấp yêu cầu chuyển tiếp khơng hợp lý Bên cạnh đó, quy định đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định 102/2017 Chính phủ khơng u cầu hồ sơ đăng ký chuyển tiếp cho trường hợp cần phải bổ sung hợp đồng chấp có mơ tả đối tượng nhà HTTTL Chúng cho rằng, trường hợp này, pháp luật cần yêu cầu bên phải ký lại hợp đồng chấp tài liệu cần có hồ sơ chuyển tiếp đăng ký phù hợp với chất quan hệ Số 7(383) T4/2019 49 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT - Đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thứ hai: Ở có thay đổi khơng trạng thái vật chất mà trạng thái pháp lý tài sản Nếu tài sản chấp quyền tài sản quyền giới hạn hợp đồng loại tài sản vô hình; tài sản chấp nhà có tài sản tồn độc lập xác lập quyền sở hữu cho bên chấp thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký sở hữu nhà Khi chấp quyền tài sản hợp đồng không cần tuân thủ quy định công chứng hay đăng ký mà chủ thể tự lựa chọn, định; trường hợp muốn tài sản chấp nhà có (có để bên nhận chấp có quyền xử lý nhà đó) bên phải ký kết hợp đồng văn có cơng chứng phải đăng ký văn phòng đăng ký đất đai Hồ sơ pháp lý hợp đồng quan đăng ký có thẩm quyền thực việc đăng ký khác Trong Nghị định 102/2017 có quy định việc bổ sung hợp đồng Tuy nhiên, cho rằng, việc ghi nhận chuyển tiếp thời điểm đăng ký để hưởng thứ tự ưu tiên toán giải pháp chưa phù hợp Hệ tương tự trường hợp đăng ký thay đổi từ chấp nhà HTTTL sang nhà hình thành thứ tự đăng ký bảo lưu Nếu so sánh, thấy rằng, xuất phát điểm chủ thể lựa chọn hai loại tài sản chấp với hai tên gọi khác (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL, nhà HTTTL) với hai yêu cầu khác hình thức hợp đồng thủ tục cơng chứng cuối hệ pháp lý lại giống nhà hình thành (bên nhận chấp có quyền xử lý có thứ tự ưu tiên ban đầu) Đây điều không hợp lý quy định pháp luật đồng giải pháp cho kiện khác tình khác với điều kiện khác Về trường hợp từ chối đăng ký Các thông tin hợp đồng chấp, đơn yêu cầu không trùng khớp 50 Số 7(383) T4/2019 với thông tin lưu giữ quan đăng ký thay đổi theo văn quan có thẩm quyền người yêu cầu đăng ký thực đồng thời thực thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Tuy nhiên, thực tế thông tin hợp đồng chấp thông tin giấy chứng nhận thông tin lưu trữ quan đăng ký lại không trùng khớp quy định pháp luật có thay đổi Cụ thể: - BLDS năm 2015 quy định chủ thể quan hệ dân có cá nhân pháp nhân Do đó, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước thơng tin giấy chứng nhận ghi tên chủ hộ (với QSDĐ cấp cho hộ gia đình) ghi tên doanh nghiệp tư nhân (với QSDĐ cấp cho hộ gia đình) khơng trùng khớp với thông tin ghi hợp đồng chấp Vì hợp đồng chấp cá nhân (chủ thể chấp thành viên hộ gia đình có QSDĐ) cá nhân (chủ doanh nghiệp tư nhân) - Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định tài sản đăng ký quyền sở hữu ghi tên vợ chồng tài sản chung vợ chồng vợ chồng đồng sở hữu Do đó, chấp QSDĐ, chủ thể hợp đồng ghi tên hai vợ chồng thông tin giấy ghi tên có người Đây lý để Văn phòng đăng ký cho thơng tin hợp đồng chấp không trùng khớp với thông tin giấy chứng nhận Giải pháp cho trường hợp cần bổ sung nội dung văn pháp luật hành theo hướng: quan đăng ký hướng dẫn chủ thể chấp làm phiếu u cầu đính thơng tin chủ thể đồng thời với thủ tục đăng ký biện pháp chấp Điều tạo thuận lợi cho chủ thể phải xử lý tài sản chấp sau THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Về đăng ký đồng thời (đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất - khơng phải nhà - hình thành chưa cấp giấy chứng nhận) Loại tài sản gắn liền với đất - nhà - hình thành chưa cấp giấy chứng nhận nhà xưởng, khách sạn, nhà tiền chế, nhà kho đơng lạnh, trạm biến áp, bể bơi, nhà kính trồng hoa… Đây loại tài sản không bắt buộc phải có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu đối tượng giao dịch (trong có giao dịch chấp) Do đó, việc ký kết hợp đồng loại tài sản khơng đòi hỏi phải có giấy chứng nhận sở hữu; đăng ký chấp dịch chuyển quyền sở hữu sau khơng cần phải có giấy chứng nhận sở hữu Việc đòi hỏi thiết kế, vẽ thi cơng cơng trình xây dựng mà khơng phải nhà giúp cho việc xác định chất lượng cơng trình, giá cơng trình Do đó, chúng tơi cho rằng, quy định Điều 41 NĐ số 102/2017/NĐCP Chính phủ khơng cần thiết loại tài sản Bất cập cần tháo gỡ là: chấp nhà hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (theo quy định Luật Nhà năm 2015, loại tài sản phải có giấy chứng nhận chấp, chuyển nhượng) Thực tế cho thấy, nhiều nhà xây dựng, hình thành nhiều năm chưa cấp giấy (vì xây dựng nhà chủ nhà không cấp phép nên không đủ điều kiện hồ sơ để cấp giấy chứng nhận sở hữu) đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, chấp nhà đất hợp đồng ghi tài sản chấp QSDĐ mà không ghi nhà đất Điều khiến cho Nhà nước bị thất thu khoản thuế (vì giá ghi hợp đồng không phản ánh giá trị tài sản chuyển nhượng) Mặt khác, điều tiềm ẩn tranh chấp bên có khả bên bán kiện ngược lại đòi nhà nhà không mô tả hợp đồng chuyển nhượng bên Những bất cập xuất phát từ Luật Nhà - quy định cho nhà chế độ pháp lý riêng biệt so với công trình xây dựng khác Về ngun lý, nhà khơng bắt buộc phải đăng ký sở hữu giao dịch đến nhà phải có giấy chứng nhận sở hữu Do đó, quy định bắt buộc phải có giấy chứng nhận sở hữu nhà cần huỷ bỏ để thống với quy định pháp luật đất đai phù hợp với chất quan hệ Việc yêu cầu cấp giấy chứng nhận nhà tạo thủ tục hành rườm rà, cản trở lưu thơng giao dịch liên quan đến nhà Khoản Điều 325, khoản Điều 326 BLDS năm 2015 thiết kế giải pháp cho trường hợp là: bên mua tài sản chấp quyền tiếp tục kế thừa quyền nghĩa vụ bên chấp quan hệ với chủ thể lại hợp đồng thuê, mượn, góp vốn, hợp tác kinh doanh; trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Chúng cho rằng, giải pháp thiết kế nên theo hướng ngược lại, là: có đồng ý chủ thể lại bên mua tài sản chấp vị trí bên chấp hợp đồng tồn họ hình thức chuyển giao hợp đồng Hợp đồng mượn, thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh tồn A B; bên mua tài sản chấp vị trí A để tiếp tục thực hợp đồng với B (nếu tài sản chấp quyền sử dụng A) phải có đồng ý B vị trí B để tiếp tục thực hợp đồng với A (nếu tài sản chấp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu B) phải có đồng ý A Bản chất quan hệ hợp đồng quan hệ có tính đối nhân - có nghĩa thay đổi chủ thể thực nghĩa vụ tất yếu ảnh hưởng đến lợi ích bên có quyền: tính cách, khả tài chính, trình độ, thiện cảm… yếu tố mà chủ thể có quyền cân nhắc đồng ý thay Số 7(383) T4/2019 51 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT người có nghĩa vụ Do đó, khơng có đồng ý chủ thể lại hợp đồng thuê, mượn, góp vốn, hợp tác kinh doanh việc chuyển giao hợp đồng cho chủ thể (người mua tài sản chấp) khơng thể xử lý tài sản chấp Có thể nói rằng, giải pháp thiết kế khoản Điều 325 khoản Điều 326 BLDS năm 2015 phù hợp với trường hợp: chủ thể có QSDĐ Nhà nước, chủ thể tài sản gắn liền với đất người thuê đất có thời hạn Nhà nước người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo đó, phải xử lý tài sản gắn liền với đất chủ thể mua tài sản tiếp tục thuê đất Nhà nước hết thời hạn phải đáp ứng quy trình: (i) sau hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất có hiệu lực chủ thể có QSDĐ (tức bên chấp, tức người thuê đất Nhà nước) phải làm văn tự nguyện trả lại đất thuê; (ii) Nhà nước định thu hồi đất thuê sau định cho thuê chủ thể mua tài sản gắn liền với đất thời hạn thuê lại4 Đối với trường hợp khác như: người có QSDĐ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác có QSDĐ cho thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh QSDĐ với chủ thể khác cho phép họ xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng đất giải pháp hồn tồn khơng phù hợp Như vậy, vơ hình trung, quy định khoản Điều 325 khoản Điều 326 52 BLDS năm 2015 tước bỏ quyền xâm phạm đến lợi ích chủ thể hợp đồng thiết lập tồn trước Giải pháp phải có đồng ý chủ thể lại thiết kế Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường5 Theo đó, đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất phải thể văn có cơng chứng có chứng thực Đối với trường hợp ngược lại, chủ thể QSDĐ chuyển nhượng cho người khác có cần đồng ý chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không lại chưa quy định Thơng tư quy định pháp luật hành Theo chúng tơi, ngun tắc định đoạt (xử lý tài sản chấp) hai trường hợp cần có đồng ý chủ thể lại cần có đồng ý văn có cơng chứng Văn chuyển giao hợp đồng thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh ba bên (bên chấp, bên mua tài sản chấp chủ thể thực hợp đồng thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh với bên chấp) lựa chọn an toàn phù hợp cho bối cảnh Do đó, quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm hồ sơ đăng ký chấp nên bổ sung thêm văn đồng ý xử lý tài sản chấp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại Khoản Điều 16 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2013: Trường hợp diện tích đất thực dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai chủ đầu tư phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, Nhà nước thực thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư thuê đất để thực dự án Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất cho người mua tài sản thuê đất Khoản c Điều Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT (hiện thông tư hết hiệu lực) hướng dẫn Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định:"Trường hợp bên chuyển nhượng, tặng cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời người sử dụng đất phải có văn người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất có chứng nhận cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định pháp luật" Số 7(383) T4/2019 ... lý tài sản chấp sau THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Về đăng ký đồng thời (đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất - khơng phải nhà - hình thành chưa cấp giấy chứng nhận) Loại tài. .. trạng thái pháp lý tài sản Nếu tài sản chấp quyền tài sản quyền giới hạn hợp đồng loại tài sản vơ hình; tài sản chấp nhà có tài sản tồn độc lập xác lập quyền sở hữu cho bên chấp thông qua thủ... chuyển tiếp sang đăng ký chấp nhà HTTTL sang đăng ký chấp nhà mà đến thời điểm chuyển tiếp bên chưa xoá đăng ký chấp quyền tài sản Chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng