Đảm bảo tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA LUẬT ******* CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG GVHD : Th.S Nguyễn Hoàng Duy Linh SVTH : Nguyễn Thị Tuyết Mai LỚP : 37k13 Đà Nẵng, tháng 11 năm 2014 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy LỜI CẢM ƠN Sau thời gian nghiên cứu, học tập khoa Luật - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng, giúp đỡ tận tình thầy giáo, cô giáo, hoàn thiện chuyên đề thực tập với đề tài: “Bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng” Hoàn thành chuyên đề này, cho phép bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới thầy Nguyễn Hoàng Duy Linh (khoa Luật - Trường Đại học Kinh Tế - Đà Nẵng), tận tình bảo, hướng dẫn giúp đỡ suốt trình làm chuyên đề, đồng thời cảm ơn thầy, cô giáo khoa giúp hoàn thành chuyên đề Tôi xin gửi lời cảm ơn đến cô chú, anh chị Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng tạo điều kiện cho thực tập tích cực giúp đỡ, hỗ trợ tài liệu, cung cấp kiến thức chuyên môn để hoàn thành tốt viết Một lần xin chân thành cảm ơn tất người xin gửi đến thầy cô khoa Luật - Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng, cô chú, anh chị Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng lời chúc tốt đẹp nhất, hạnh phúc sống thành công công việc Trong trình thực chuyên đề, thời gian có hạn hạn chế trình độ nghiên cứu, kiến thức lẫn kinh nghiệm thực tế nên không tránh khỏi sai sót, khiếm khuyết định Do mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô quan tâm đến vấn đề để hoàn thiện kỹ viết nói riêng kinh nghiệm thực tiễn nói chung SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, phân tích, lập luận kết nêu chuyên đề trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Bất kỳ vi phạm (nếu có) bị xử lý theo quy định pháp luật, quy chế Đại học Đà Nẵng quy chế Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng Người cam đoan Nguyễn Thị Tuyết Mai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TSHTTTL HTTTL BLDS NHNN BTP NĐ-CP TTLT TAND VKSND HĐXX CTCP TNHH TMCP : : : : : : : : : : : : : Tài sản hình thành tương lai Hình thành tương lai Bộ luật dân 2005 Ngân hàng nhà nước Bộ Tư pháp Nghị định Chính phủ Thông tư liên tịch Tòa án nhân dân Viện kiểm sát nhân dân Hội đồng xét xử Công ty cổ phần Trách nhiệm hữu hạn Thương mại cổ phần SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy MỤC LỤC SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy MỞ ĐẦU Mục đích nghiên cứu - - Làm rõ sở khoa học thực tiễn khái niệm chấp tài sản hình thành tương lai, biện pháp chấp tài sản hình thành tương lai Đánh giá thực trạng nêu bất cập pháp luật hành tài sản hình thành tương lai, trình tự thủ tục xác lập, đăng ký, xử lý tài sản chấp hình thành tương lai để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Từ đưa giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: Tất quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành tương lai chấp tài sản hình thành tương lai, hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp vụ việc xảy thực tế có liên quan đến đề tài Phạm vi: Do thời gian lực hạn chế nên chuyên đề tập trung vào nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam tài sản hình thành tương lai chấp tài sản hình thành tương lai Phân tích quy định pháp luật nước, từ nêu lên khó khăn trình áp dụng thực tế nêu lên giải pháp hoàn thiện Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp sử dụng chuyên đề bao gồm: Thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp Ngoài để hoàn thành chuyên đề, phân tích quy định có liên quan, nghiên cứu hồ sơ thực tế tham khảo ý kiến thầy cô, anh chị nơi thực tập Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều tranh chấp, kiện tụng theo ngày gia tăng Thế chấp tài sản coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Khi xác lập quan hệ chấp, điều mà bên quan tâm lựa chọn tài sản để bảo đảm, liệu việc xử lý tài sản có thuận tiện hay không Tài sản hình thành tương lai ghi nhận quy định pháp luật loại tài sản dùng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai bộc lộ nhiều bất cập Điều thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy Từ nguyên nêu trên, nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật tài sản hình thành tương lai để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập hệ thống pháp luật hành nhằm hoàn thiện chúng công việc thực cần thiết cấp bách Lựa chọn vấn đề: “Bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng” làm đề tài chuyên đề tốt nghiệp, mong muốn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai, để khẳng định vị trí xứng đáng biện pháp chấp điều kiện kinh tế thị trường Cấu trúc chuyên đề Ngoài phần Mở đầu Kết luận Chuyên đề gồm có chương: Chương 1: Lý luận chấp tài sản hình thành tương lai Chương 2: Thực tiễn chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo tiền vay hợp đồng tín dụng Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI I.1 Các biện pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Rủi ro hoạt động tín dụng tình trạng người vay, người sử dụng nguồn vốn tín dụng khả hoàn trả gốc lãi gốc lãi hạn đầy đủ thỏa thuận Do đó, cần phải xây dựng hệ thống biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng cách hữu hiệu để ngăn ngừa phát sinh tác nhân gây nên rủi ro tín dụng Để làm điều đó, việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay cần thiết Theo khoản Điều 318 Bộ luật dân 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Đây biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân nói chung Trong hoạt động ngân hàng, biện pháp bảo đảm tiền vay mà ngân hàng áp dụng phân loại thành biện pháp bảo đảm không tài sản biện pháp bảo đảm tài sản Các biện pháp bảo đảm không tài sản: - - Tín chấp: việc tổ chức trị - xã hội (Hội nông dân, Hội phụ nữ, ) sở dùng uy tín tổ chức bảo đảm cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ nhằm thực sách xã hội1 Bảo lãnh: việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với tổ chức tín dụng (gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho khách hàng vay (bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thoả thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khả thực nghĩa vụ Các biện pháp bảo đảm tài sản: - - Cầm cố tài sản: việc khách hàng vay (gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho tổ chức tín dụng (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn (nếu có) Thế chấp tài sản: việc khách hàng vay (gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tổ chức tín dụng (bên Điều 372 BLDS 2005 Điều 361 BLDS 2005 Điều 326 BLDS 2005 SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, biện pháp bảo đảm sử dụng phổ biến Trong phạm vi chuyên đề, xin phân tích chất pháp lý số vướng mắc xung quanh việc áp dụng biện pháp chấp I.2 Khái quát chung chấp tài sản Khoản Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” I.2.1 Đặc trưng biện pháp chấp - Thứ nhất: Không có chuyển giao tài sản Thế chấp lựa chọn làm biện pháp bảo đảm hầu hết giao dịch dân sự, đặc biệt quan hệ tín dụng Nếu biện pháp cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ phải “giao tài sản” cho bên có quyền quan hệ chấp, bên bảo đảm “dùng tài sản để bảo đảm” mà “không chuyển giao tài sản đó” cho bên có quyền Trong số trường hợp bên có thỏa thuận tài sản chấp giao cho người thứ ba quản lý Dùng tài sản để bảo đảm mà chuyển giao lợi ích bên quan hệ đạt giải pháp tuyệt vời hữu hiệu có biện pháp chấp Như vậy, quan hệ chấp bên giảm thiểu thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác Những giấy tờ liên quan đến tài sản sử dụng chấp đa dạng như: giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (ví dụ ô tô, xe máy, máy bay, tàu biển…); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hay giấy tờ khác hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà tương lai kèm theo dự án phê duyệt nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất…Các loại giấy tờ phải gốc (bản nhất) trao cho bên nhận chấp giữ Sự không chuyển giao tài sản không ảnh hưởng tới quyền lợi bên nhận chấp hay nói cách khác quyền định đoạt tài sản chấp bên nhận chấp không bị hay giảm sút từ việc không trực tiếp nắm giữ tài sản chấp Bên chấp người trực tiếp nắm giữ tài sản chấp định đoạt tài sản chấp, giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản bên nhận chấp giữ - Thứ hai: Trong quan hệ chấp, tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ Điều xuất phát từ chất chấp, chuyển giao tài sản chấp Khoản Điều 324 BLDS 2005 quy định: “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” Như vậy, tài sản dùng để SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thời điểm xác lập giao dịch, tổng giá trị nghĩa vụ không vượt giá trị tài sản bảo đảm Trong quan hệ dân quyền thỏa thuận bên coi trọng, bên thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 19-12-2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân theo quy định khoản Điều 324 Bộ luật Dân bên thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Mặc dù có ưu điểm kể biện pháp chấp chứa rủi ro cho bên nhận chấp cao so với bên nhận cầm cố Thứ nhất, việc xác định tính xác thực giấy tờ chấp Thực tế chứng minh có nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ chấp trường hợp: làm giả giấy đăng ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách phổ biến tinh vi không thẩm tra cụ thể tài sản thực tế bên nhận chấp khó phát Thứ hai, việc giữ gìn giá trị tài sản chấp lại thuộc bên có nghĩa vụ họ có quyền khai thác sử dụng tài sản chấp thỏa thuận khác Như vậy, dễ xảy tượng: bên chấp tìm cách bán tài sản chấp cho người khác thời gian chấp mà bên nhận chấp hay bên chấp lạm quyền khai thác tài sản chấp dẫn đến tài sản bị hư hỏng giảm sút giá trị Tất dẫn đến khả không bảo đảm quyền bên nhận chấp Tài sản chấp thường có thay đổi thời hạn chấp dẫn đến việc xung đột lợi ích bên nhận chấp với người khác có liên quan đến tài sản chấp Có thể thay đổi chủ thể như: bên chấp cho thuê tài sản chấp; bên chấp bán tài sản chấp hàng hóa luân chuyển trình sản xuất kinh doanh; thay đổi giá trị tài sản chấp mua bảo hiểm kiện bảo hiểm xảy ra; thay đổi trạng thái tài sản chấp đầu tư thêm để tăng giá trị, tài sản chấp tài sản hình thành tương lai I.2.2 Một số quy định pháp luật biện pháp chấp Các chủ thể quan hệ chấp: Bên chấp bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ trả nợ Bên chấp người thứ ba trường hợp chấp tài sản người thứ ba SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 10 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy hành Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN (Thông tư 16) Thông tư 16 có hiệu lực kể từ ngày 22-7-2014, hướng dẫn chi tiết số quy định xử lý tài sản bảo đảm bao gồm việc thu giữ, bán tài sản bảo đảm, nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau xử lý tài sản bảo đảm; Thông tư 16 quy định việc xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực theo quy định xử lý tài sản chấp quyền đòi nợ việc xử lý tài sản có đăng ký hay không đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng HTTTL khác Thông tư không áp dụng trường hợp xử lý tài sản bảo đảm hoạt động thi hành án dân Đây thông tư Công ty Quản lý tài sản (VAMC) ngân hàng chờ đợi để việc xử lý tài sản diễn nhanh nhằm giúp đẩy nhanh trình xử lý nợ xấu Tuy nhiên, hội nghị triển khai hai Thông tư 01 Thông tư 16, phía ngân hàng thương mại có nhiều thắc mắc liên quan, đại diện ngân hàng nhà nước Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp xin “nợ” giải đáp để tiếp tục trao đổi sớm đưa hướng dẫn thêm cho tổ chức tín dụng thực hai thông tư Xin nêu ví dụ việc xử lý tài sản bảo đảm hình thành tương lai: Theo Bản án số 18/2014/KDTM-ST ngày 9-6-2014 Tòa án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng tranh chấp hợp đồng tín dụng: Vào ngày 14-3-2012, Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh (trước Ngân hàng TMCP phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh) công ty cổ phần xây lắp dầu khí miền Trung có ký kết hợp đồng tín dụng số P.0012/HĐTDHM/DN khế ước nhận nợ Hợp đồng tín dụng Tổng dư nợ vay theo hợp đồng 21.943.665.150 đồng Trong trình thực hợp đồng CTCP xây lắp dầu khí miền Trung toán số tiền 6.243.476.804 đồng Kể từ ngày 25-3-2013, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung vi phạm nghĩa vụ trả nợ Tính đến ngày 13-4-2014, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung nợ Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh số tiền nợ gốc 15.700.188.346 đồng, lãi hạn 871.107.679 đồng 2.397.538.422 đồng lãi hạn Đảm bảo cho khoản vay này, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung ký kết Hợp đồng chấp số P.0013/12/HĐTC/DN ngày 16-3-2012 với Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh để chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai CTCP xây lắp dầu khí miền Trung CTCP thủy điện ĐăckĐrinh, cụ thể là: a Toàn số tiền nhận được, quyền thụ hưởng khoản phải thu, quyền thụ hưởng khoản tiền có từ việc thực bảo lãnh toán/thực hợp đồng, quyền yêu cầu bên toán phải thực nghĩa vụ toán Chi tiết quyền đòi nợ SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 48 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy thể thông qua chứng từ xác lập quyền đòi nợ, bao gồm (nhưng không giới hạn) chứng từ sau: - - - Hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT ngày 14-2-2012 việc xây dựng đường tránh ngập lòng hồ khu vực huyện Konplong, tỉnh Kontum – dự án thủy điện ĐăckĐrinh ký kết bên chủ đầu tư CTCP thủy điện ĐăckĐrinh bên nhà thầu nhóm công ty liên danh gồm: CTCP xây lắp dầu khí miền Trung, Công ty TNHH 45, CTCP xây dựng quản lý công trình giao thông KonTum Các giấy tờ chứng minh việc thực hợp đồng: hóa đơn tài chính, biên giao hàng, biên nghiệm thu công trình xây dựng/lắp đặt máy móc thiết bị (các) chứng thư bảo lãnh thực hợp đồng/bảo lãnh bảo hành (nếu có), biên toán (chưa toán), biên đối chiếu công nợ Các chứng từ khác theo quy định (các) hợp đồng kinh tế b Toàn số tiền lợi nhuận phát sinh tài sản đền bù, phải bồi thường liên quan đến tài sản chấp (nếu có) thuộc tài sản chấp c Trong trường hợp bên toán mua bảo hiểm toán bên chấp bên thụ hưởng toàn số tiền bảo hiểm mà bên chấp thụ hưởng (nếu có) tài sản bảo đảm Do tình hình kinh tế khó khăn, nên CTCP xây lắp dầu khí miền Trung chưa có kế hoạch toán số tiền nợ cho Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh, nên CTCP xây lắp dầu khí miền Trung đề nghị Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh miễn toàn số tiền lãi nói Trong tổng số tiền vay từ ngân hàng, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung có chuyển tạm ứng trả tiền mua hàng CTCP đầu tư xử lý chất thải công nghiệp dầu khí Công ty TNHH Thiên Hương Tuy nhiên công ty không thực hết nghĩa vụ CTCP xây lắp dầu khí miền Trung CTCP xây lắp dầu khí miền Trung dự định thu hồi lại số tiền tạm ứng khoảng 13.200.000.000đ Số tiền thu hồi trả cho ngân hàng Hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT ngày 14-2-2012 có giá trị 221.000.000 đồng phần sản lượng thi công CTCP xây lắp dầu khí miền Trung liên danh 70.000.000.000 đồng Công ty thủy điện ĐăkĐrinh xác nhận việc Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh CTCP xây lắp dầu khí miền Trung thống đề nghị Công ty thủy điện ĐăkĐrinh chuyển toàn số tiền toán phát sinh từ khoản phải thu theo Hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT vào tài khoản CTCP xây lắp dầu khí miền Trung mở Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh chi nhánh Đà Nẵng Thực tế, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung tạm ứng vốn đợt, với tổng số tiền 11.900.000.000 đồng CTCP xây lắp dầu khí miền Trung không thực cam kết Hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT, thực phần giá trị khối lượng khoảng SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 49 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy 5.300.000.000 đồng chưa thực nghiệm thu toán để trừ vào số tiền tạm ứng Số tiền tạm ứng 11.900.000.000 đồng, Công ty thủy điện ĐăkĐrinh thu hồi 261.333.170 đồng số tiền bù trừ công nợ bên nhà thầu Do đó, CTCP xây lắp dầu khí miền Trung nợ ngược lại Công ty thủy điện ĐăkĐrinh số tiền 11.638.666.830 đồng Như vậy, Hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT dừng nửa chừng, dẫn đến việc tài sản chấp mà bên dự kiến hình thành tương lai không hình thành Nay, Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu CTCP xây lắp dầu khí miền Trung toán tạm tính đến ngày 13-3-2014 tổng số tiền 18.968.834.447 đồng, nợ gốc 15.700.188.346 đồng, lãi hạn 871.107.679 đồng lãi hạn 2.397.538.422 đồng Đối với tài sản bảo đảm, hợp đồng kinh tế số 01/2012/HĐKT ngày 14-2-2012 dừng nửa chừng tài sản chấp mà bên dự kiến hình thành tương lai không hình thành nên Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh không yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm Với tình tiết nêu trên, HĐXX định buộc CTCP xây lắp dầu khí miền Trung phải trả cho Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh số tiền nợ không giải việc xử lý tài sản bảo đảm SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 50 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 3.1 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng Như phân tích trên, nhiều quy định TSHTTTL việc chấp TSHTTTL có chồng chéo, mâu thuẫn BLDS luật chuyên ngành Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật dân hệ thống pháp luật Việt Nam cần thiết Những bất cập nảy sinh từ chồng chéo văn quy phạm pháp luật đặt yêu cầu thống quy định BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm…mà trách nhiệm thuộc Quốc hội Bộ liên quan Hiện nay, dự thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản lấy ý kiến đóng góp sớm thức ban hành thời gian tới Vì vậy, vấn đề pháp lý chế định TSHTTTL việc chấp TSHTTTL cần quy định rõ ràng pháp luật chuyên ngành Tôi xin nêu số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai sau: - Xác định TSHTTTL: Dự thảo BDLS (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Phiên họp thứ 31, tháng 9-2014, khoản Điều 296 quy định: Tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Dự thảo đơn nêu khái niệm TSHTTTL dự kiến thông qua kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XIII Yêu cầu đặt cần phải sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP theo hướng quy định cụ thể loại tài sản TSHTTTL tham gia giao dịch bảo đảm, không nên liệt kê theo danh sách quy định hành khoản Điều Nghị SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 51 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy định 11/2012/NĐ-CP, danh sách hướng tới tài sản hữu hình, cách liệt kê trùng lặp Đối với loại tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP dừng lại việc quy định nêu e kẽ hở pháp luật Do vậy, cần bổ sung thêm cụm từ “và sau thời điểm giao kết tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm” nêu định nghĩa TSHTTTL Do khái niệm pháp luật không thống quy định dễ gây nhầm lẫn nên khó xác định TSHTTTL Nếu cho TSHTTTTL gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hóa luân chuyển Phần tài sản hình thành cần giới hạn quy định rõ ràng bao gồm tài sản nào, điều kiện sao, bao gồm tài sản hình thành từ lâu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu được, vô lý Cần quy định thống thời điểm chuyển giao, xác lập quyền sở hữu Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành, quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua TSHTTTL có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo quy định người làm công chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, công chứng hình thức - Định giá TSHTTTL: Cần sớm ban hành hệ thống văn pháp luật định giá có tham khảo tiếp thu quy định tiêu chuẩn định giá Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản quốc tế (TIAVSC) ASEAN Mặt khác, Việt Nam phải thường xuyên trao đổi, học hỏi kinh nghiệm định giá tài sản nước tiên tiến thông qua hội thảo với tham gia tổ chức tín dụng, NHTM nước Bên cạnh đó, NHTM cần ban hành văn nội định giá tài sản bảo đảm, quy SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 52 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy định phải cụ thể hóa quy định thẩm định giá Việt Nam theo tiêu chuẩn Đối với văn ban hành tiến hành rà soát, sửa đổi Để hạn chế tiến tới xây dựng hệ thống chung nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá ngân hàng Hiệp hội Ngân hàng nên tổ chức hội thảo, lấy ý kiến tổ chức tín dụng kiến nghị với quan nhà nước ban hành văn hướng dẫn tổ chức tín dụng, NHTM áp dụng thống Mỗi NHTM cần thành lập phận chuyên môn định giá tài sản bảo đảm Nhà nước cần có sách giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán giúp phận định giá dễ dàng xác định giá thị trường tài sản bảo đảm Tạo điều kiện để tổ chức định giá chuyên nghiệp phát triển nhằm hỗ trợ tích cực cho nhu cầu thẩm định tài sản bảo đảm đặc biệt TSHTTTL Đối với TSHTTTL, đòi hỏi cán phải có kinh nghiệm, có kiến, chuyên môn để phân tích yếu tố tác động Các NHTM nên yêu cầu cán thẩm định phải có năm kinh nghiệm có chứng thẩm định viên Để tránh tình trạng bên bảo đảm khai tăng giá trị tài sản, NHTM cần tăng cường quản lý tài sản trình hình thành vốn - Công chứng, chứng thực: Các văn pháp luật cần quy định thẩm quyền công chứng đầu mối tổ chức hành nghề công chứng, không phân biệt công chứng tư hay công chứng nhà nước Đồng thời, cần sửa đổi quy định BLDS 2005 bỏ thuật ngữ “chứng thực” hợp đồng, giao dịch Ủy ban nhân dân, sử dụng thuật ngữ công chứng, chứng thực, chứng nhận,…cần có thống phân biệt xác Mặt khác, cần có lộ trình cụ thể, khả thi hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để thực công chứng hợp đồng, giao dịch có hợp đồng giao dịch bảo đảm TSHTTTL Ủy ban nhân dân thực việc chứng thực theo Nghị định 79/2007/NĐ-CP Chính phủ Đối với việc nhận chấp TSHTTTL hộ mà cá nhân, tổ chức mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định khoản Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước cần sớm ban hành văn hướng dẫn vấn để thủ tục chấp nhà HTTTL theo tinh thần nêu Điều 61 để tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có liên quan đặc biệt quan công chứng việc công chứng hợp đồng chấp nêu Trong điều kiện thực tế nước ta cần có điều chỉnh quy định pháp luật lĩnh vực theo hướng công chứng, chứng thực hình thức không chứng thực nội dung, lý sau đây: (i) Trình độ, lực, số lượng công SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 53 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy chứng viên điều kiện phụ trợ khác nước ta chưa đủ để thực cách khả thi yêu cầu pháp luật (ii) Giá trị pháp lý hợp đồng bảo đảm bị phủ nhận, kể công chứng, chứng thực - Đăng ký giao dịch bảo đảm: Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đời, hứa hẹn giải thắc mắc doanh nghiệp tổ chức tín dụng việc chấp nhà HTTTL, thực tế nhiều vướng mắc liên quan Với lĩnh vực đăng ký rộng nay, thiết nghĩ quy định cần thể chế hóa văn có giá trị pháp lý cao Luật, có bao trùm điều chỉnh toàn hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, có đăng ký chấp TSHTTTL Cần xác định vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động ngành Ngân hàng kinh tế Về lâu dài, BTP cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thông tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp Cần kiện toàn tổ chức hoạt động quan đăng ký theo chế “một cửa”, theo Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản với điều kiện vật chất trang bị đầy đủ đảm bảo việc đăng ký có hiệu quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm Các quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên sớm ứng dụng công nghệ thông tin, kết nối hệ thống trung tâm liệu thông tin với để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân truy cập, tìm hiểu thông tin tài sản chấp Đặc biệt, TSHTTTL, cần phải có hướng dẫn cụ thể bảo đảm TSHTTTL thủ tục đăng ký chấp sau tài sản bảo đảm tài sản đất HTTTL hình thành để bảo đảm quyền lợi đáng bên nhận bảo đảm - Xử lý tài sản bảo đảm: Các nhà làm luật cần tiến hành rà soát, sửa đổi hoàn thiện quy định pháp luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật bán đấu giá…để tránh tình trạng chồng chéo Cần phải kịp thời có văn hướng dẫn cụ thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay lĩnh vực ngân hàng đặc biệt cần quy định cụ thể trình tự thủ tục xử lý TSHTTTL (văn pháp luật hướng dẫn Nghị định số 163/2006/NĐCP) Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận NHTM khách hàng vay, pháp luật nên thực trao đặc quyền định cho NHTM việc xử lý tài sản SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 54 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy bảo đảm Bên cạnh đó, cần có quy định tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm thực thi tốt quyền thực tế Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phòng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Ngoài ra, cần phải có thay đổi quan điểm lập pháp điều chỉnh hành vi bên ký kết hợp đồng bảo đảm, là: áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm; tăng cường chế, biện pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận xử lý tài sản bảo đảm cần chứng minh hai chứng là: (i) hợp đồng bảo đảm hợp pháp (ii) khách hàng khả trả nợ theo cam kết, ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận theo pháp luật quy định Có thể quy định hợp đồng chấp công chứng hay chứng thực hợp pháp và/hoặc đăng ký hợp lệ với quan có thẩm quyền, bên chấp không hợp tác việc xử lý tài sản bảo đảm, (i) bên nhận chấp yêu cầu Tòa án định cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn để sở đó, bên nhận chấp yêu cầu quan thi hành án thực việc cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý (ii) bên nhận chấp yêu cầu trực tiếp quan thi hành án cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý Giải pháp đề cập khoản Điều 347 Dự thảo BLDS (sửa đổi): Khi người có nghĩa vụ cố ý không thực nghĩa vụ người có quyền yêu cầu quan có thẩm quyền cưỡng chế thực nghĩa vụ, trừ trường hợp tính chất nghĩa vụ mà việc cưỡng chế thực Cần bổ sung thêm quy định xử lý giao dịch bảo đảm trường hợp: Thời hạn giao dịch bảo đảm hết tài sản nhà HTTTL chưa hình thành Hiện nay, Bộ Xây dựng giao rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung số điều Luật Nhà 2005 để trình Quốc hội Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi Điều 91 Luật Nhà 2005 theo hướng cho phép chấp nhà HTTTL để bảo đảm quán, thống quy định BLDS, văn quy phạm pháp luật giao dịch bảo đảm quy định Luật Nhà Quy định nên sửa đổi theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân mua nhà HTTTL chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn không nên hạn chế chấp nhà HTTTL mua cá nhân, tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Khi sửa đổi Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cần có quy định điều kiện cá nhân, tổ chức mua nhà HTTTL (quy định giấy tờ mà bên chấp cần có chấp, như: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 55 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy HTTTL bao gồm hợp đồng mua nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà bên bán nhà ở…) Vấn đề đề cập Dự thảo Luật nhà (sửa đổi) điểm khoản điều 118: Thế chấp nhà hình thành tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Tại khoản Điều 147 Dự thảo: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tương lai đất hợp pháp mình; tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư quyền chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho phát triển nhà Bộ Xây dựng cần ban hành văn quy định cụ thể việc chủ đầu tư bán nhà cho tổ chức, cá nhân giải chấp nhà trường hợp chủ đầu tư chấp toàn dự án để vay vốn; chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp văn giải chấp hộ nhà có liên quan cho ngân hàng người mua hộ nhà ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư đồng ý chấp hộ nhà cho ngân hàng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ (vay vốn ngân hàng để toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo cam kết) Như Dự thảo Luật nhà (sửa đổi), khoản Điều 147 có quy định: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp dự án chấp nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở; trường hợp chủ đầu tư chấp nhà mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà theo quy định pháp luật nhà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà phải giải chấp nhà trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng, trừ trường hợp bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà bên nhận chấp đồng ý Việc xác định nhà giải chấp trước ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng theo quy định khoản nêu rõ văn thông báo nhà đủ điều kiện bán quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà - Hầu hết pháp luật TSHTTTL quy định bất động sản HTTTL, nên thiết nghĩ cần mở rộng chế định TSHTTTL theo hướng bao gồm quyền tài sản HTTTL - Hiện nay, quy định thủ tục chấp TSHTTTL quy định rải rác nhiều văn dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn Vì vậy, nhà lập pháp lĩnh vực, ngành cần phải thống chế định TSHTTTL nói riêng, quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân bảo đảm tiền vay nói chung vào văn quy phạm pháp luật chung, thống Việc pháp SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 56 Chuyên đề tốt nghiệp Linh - GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy điển hóa nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật Trong văn phải rõ tính đặc thù áp dụng, nội dung riêng biệt cần áp dụng theo văn này, thiết phải theo BLDS Đồng thời, cần nâng tầm quy định giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bao gồm giao dịch bảo đảm tiền vay lên thành Luật Bộ luật giao dịch bảo đảm, dựa tảng chung BLDS Trong văn này, cần quy định tất vấn đề liên quan đến nội dung hình thức, thủ tục giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm, nghĩa vụ bảo đảm, thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có liên quan Kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật thi hành án tố tụng dân để tạo điều kiện thuận lợi cho việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý Từ phân tích nêu trên, đến kết luận TSHTTTL loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các quy định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định TSHTTTL, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các quy định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục quy định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản Tuy nhiên, để hệ thống pháp luật bảo đảm TSHTTTL phát huy hiệu thực tiễn, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều kiện cần, điều kiện đủ đặt chúng phải kết hợp đồng với việc hoàn thiện thể chế pháp lý có liên quan hỗ trợ việc thực thi 3.2 Giải pháp hoàn thiện chế thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay chấp tài sản hình thành tương lai hợp đồng tín dụng - Các tổ chức tín dụng: Một việc quan trọng ngân hàng nên làm tập trung phổ biến kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm ngân hàng để phòng tránh rủi ro pháp lý tiềm ẩn nhận xử lý tài sản bảo đảm Có quy định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải ba tháng/lần, trường hợp giá bất động sản bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 57 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy Xây dựng phòng quản lý rủi ro phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, quy trình định giá tài sản ngân hàng Cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu quyền sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp bất động sản hộ, nhà TSHTTTL nhận chuyển nhượng từ dự án không ngân hàng tài trợ, bất động sản có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, quy hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc quy định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi quy định pháp luật quan hữu quan chưa thống Các tổ chức tài cần tiếp cận với thông tin xác cách nhanh chóng để phục vụ trình định cho vay Ngân hàng phải tìm hiểu kỹ thông tin tài sản mà khách hàng đem chấp để đảm bảo khoản vay trước đặt bút ký hợp đồng chấp Ngoài ra, ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệ thống chế sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm nội ngân hàng Không nên dựa hoàn toàn vào văn pháp luật quy định thực tế diễn giải quy nạp vấn đề pháp luật phụ thuộc vào sách, quy trình, mẫu biểu ngân hàng Đồng thời, cần nhận thức công cụ pháp luật không theo kịp diễn biến thực tế, ngân hàng nên xác định sách quản trị rủi ro tín dụng tài sản bảo đảm theo vị rủi ro ngân hàng Ngân hàng cần ban hành kịp thời văn nội nói chung văn quy định, hướng dẫn hoạt động cho vay có bảo đảm TSHTTTL như: sách tín dụng, quy định bảo đảm tiền vay… Xây dựng, học hỏi để sửa đổi thường xuyên quy trình chấm điểm tín dụng xếp hạng khách hàng cho phù hợp với tình hình thực tiễn giai đoạn Cần nghiên cứu hoàn thiện hệ thống biểu mẫu cấp tín dụng tài sản bảo đảm, trọng sửa đổi bổ sung mẫu hợp đồng bảo đảm tiền vay TSHTTTL nhằm hạn chế đến mức thấp rủi ro - Các quan tài phán: Có thể thấy xử lý tài sản đảm bảo có nhiều rủi ro, ngân hàng nhờ vào can thiệp Tòa án Tòa án lại không trọng vào chất – việc dùng bất động sản để bảo đảm cho dư nợ có thật, tự nguyện, công chứng ghi nhận, dẫn đến dựa vào yếu tố hình thức để tước phao cứu sinh cho ngân hàng SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 58 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy Với quan tài phán Tòa án, phán với hợp đồng giao dịch bảo đảm, bất động sản, nên nhìn vào chất giao dịch không nên tuyên vô hiệu hợp đồng lý hình thức Bởi giao dịch bảo đảm giao dịch dân sự, tức nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận Không nên phủ nhận cam kết lý hình thức, tạo điều kiện cho số đối tượng lợi dụng để trục lợi, gây bất ổn quản trị rủi ro tín dụng ngành ngân hàng Đội ngũ cán công chức Tòa án cần bồi dưỡng thêm kiến thức, kinh nghiệm - Khách hàng vay: Nhà nước cần có nhiều kênh thông tin tạo hội cho khách hàng tiếp cận nắm vững quy định pháp luật, hạn chế rủi ro bên Vì vậy, vấn đề cần thiết phải tuyên truyền phổ biến quy định pháp luật liên quan, để nâng cao nhận thức tuân thủ pháp luật cá nhân, tổ chức xã hội Phổ biến, tuyên truyền rộng rãi thực trạng tình hình kinh tế địa phương, khuyến cáo hay dẫn cho khách hàng vay vốn ngân hàng sử dụng vốn mục đích, có hiệu quả, nhằm tránh tình trạng khả chi trả cho ngân hàng vay vốn - Hệ thống công nghệ thông tin hỗ trợ: Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung quan để thực đăng ký thống Mở kênh riêng lập trang web thông tin pháp lý tài sản quyền sử dụng đất, nhà để tổ chức tín dụng quyền truy vấn thông tin nhằm tiết kiệm thời gian Một hệ thống đăng ký thống trực tuyến tăng cường mạnh mẽ hiệu luồng thông tin tạo điều kiện thuận lợi cho tất bên có liên quan Hiện nay, kênh khai thác thông tin tổ chức tín dụng khách hàng chủ yếu từ trung tâm thông tin tín dụng NHNN (CIC), việc tìm thông tin từ quan thuế, hải quan, kiểm toán, công an, địa nhà đất nhiều khó khăn, chưa có chế phối hợp rõ ràng Do đó, cần xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch bảo đảm thống toàn quốc nhằm thực tốt việc cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm - Các giải pháp khác: Tham gia bảo hiểm, xây dựng quy trình chất lượng theo tiêu chuẩn ISO – hướng đến quản lý khoa học SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 59 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy KẾT LUẬN Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Việc chấp TSHTTTL biện pháp bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng mẻ nước ta, mở cho doanh nghiệp, chủ đầu tư cá nhân, tổ chức vay điều kiện thiết yếu để có tài sản mà mong muốn Ngày nay, điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động cho vay ngân hàng ngày trở thành kênh dẫn vốn quan trọng kinh tế ngân hàng sức chạy đua việc tung sản phẩm linh hoạt đáp ứng kịp thời nhu cầu cá nhân tổ chức Việc quy định TSHTTTL đối tượng giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại…như thực cần thiết, đáp ứng nhu cầu khách quan sống Số lượng tài sản bảo đảm TSHTTTL ngày tăng (nhất nhà hình thành tương lai) nhu cầu tín dụng huy động từ loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn giao dịch ký kết ngân hàng khách hàng Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh giao dịch bảo đảm nói chung bảo đảm TSHTTTL nói riêng động lực giúp bên tham gia quan hệ nắm bắt quy định rõ ràng tài sản, khả tiếp cận quy trình thủ tục cần thiết thực bảo đảm tài sản Nhờ đó, tạo điều kiện cho thị trường tín dụng phát triển, giúp cho doanh nghiệp có nhiều khả việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường tín dụng nói chung từ hệ thống ngân hàng nói riêng Tuy nhiên, để hệ thống pháp luật bảo đảm TSHTTTL phát huy hiệu thực tiễn, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều kiện cần, quan nhà nước phải thiết lập chế thực thi nghiêm minh quy định pháp luật thực tiễn Một hệ thống pháp luật quy định chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, thủ tục chấp TSHTTTL thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Trang 60 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I- Văn quy phạm pháp luật: 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Bộ luật dân 2005, Luật đất đai 2013, Luật nhà 2005, Luật công chứng 2003, Luật công chứng 2014, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ Giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ Đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 2005, Nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính Phủ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Nghị định 188/2013/NĐ-CP Chính phủ Phát triển quản lý nhà xã hội, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư 05/2011/TT-BTP Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Thông tư 08/2014/TT-BTP sửa đổi, bổ sung Thông tư 05/2011/TT-BTP, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Công văn 3744/BTP-HCTP Bộ Tư pháp việc Công chứng giao dịch bảo đảm, Công văn 2057/BTP-HCTP Bộ Tư pháp việc Công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Công văn 724/BTP-VP Bộ Tư pháp việc Trả lời kiến nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp việc Giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Công văn số 2938/BTP-ĐKGDBĐ Bộ Tư pháp việc Triển khai thực Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXH-BTP-BTNMT SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 Chuyên đề tốt nghiệp Linh GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy II- Tài liệu tham khảo: LS Trương Thanh Đức, “Thế chấp nhà tương lai – mập mờ sai đúng!”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (số tháng 10/2009, Số chuyên đề Đăng ký giao dịch bảo đảm), LS Trương Thanh Đức, “Bình luận chế định giao dịch bảo đảm luật dân năm 2005”, Hội thảo Sửa đổi, bổ sung luật dân năm 2005, Hà Nội, ngày 31/8-01/9/2011, TS Bùi Đức Giang, “Giao dịch có đối tượng quyền đòi nợ”, Tạp chí ngân hàng (số 19/2013), TS Bùi Đức Giang, “Sửa đổi quy định giao dịch bảo đảm – Bước tiến hay lùi?”, Thời báo kinh tế Sài Gòn Điện tử, ngày 18/8/2014, TS Vũ Thị Hồng Yến, “Bản chất pháp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (số tháng 4/2014), Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu, “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí ngân hàng (số 8/2014), Ths Nguyễn Thùy Trang, “Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: Một số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn”, Tạp chí ngân hàng (số 23/2010), Hoàng Thế Liên (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp, http://thuvienphapluat.vn/ , 10 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/ , 11 http://vksdanang.gov.vn/ SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: 37k13 [...]... thực trạng tài sản thế chấp; xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp; giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai - Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba phải bảo quản tốt tài sản thế chấp và khắc phục thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng - Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không... bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nhưng số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thể chấp thay thế cho số tài sản đã bán Ngoài ra, bên thế chấp cũng được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý Bên nhận thế chấp có quyền5: - Yêu cầu bên thế chấp. .. ký thế chấp Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản đã được xử lý, việc thế chấp bị hủy bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác Ngoài ra, nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp thế chấp đó đương nhiên được coi là chấm dứt I.3 Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai I.3.1 Tài sản và tài sản hình thành trong tương. .. 163/2006/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn: “1 Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch 2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền... về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai: Mục đích của điều khoản này là xác định được chính xác TSHTTTL thế chấp nên có những mô tả về tài sản cũng như những giấy tờ liên quan về tài sản đó Giá trị tài sản thế chấp cũng được ghi nhận trong hợp đồng, để so sánh giá trị tài sản thế chấp với khoản vay đảm bảo giá trị tài sản thế chấp bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ thanh toán Trong bất kì hợp đồng thế. .. dịch bảo đảm được giao kết I.4 Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai I.4.1 Có thể thấy TSHTTTL là một loại tài sản đặc biệt Thông thường để trở thành đối tượng của một giao dịch bảo đảm, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Thế chấp TSHTTTL là một ngoại lệ của nguyên tắc này Hiện nay chưa có một khái niệm cụ thể về thế chấp. .. đối tượng thế chấp được mở rộng, không chỉ bó hẹp trong quy định tài sản thế chấp là bất động sản mà còn bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và vật hình thành trong tương lai Hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là... việc thế chấp nhà ở HTTTL theo quy định của Thông tư 01 này I.4.2 Phân loại thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Căn cứ vào tính chất vật lý của TSHTTTL thì có thể phân loại thành thế chấp TSHTTTL là tài sản hữu hình (Ví dụ thế chấp tài sản gắn liền với đất) và thế chấp TSHTTTL là tài sản vô hình (Ví dụ thế chấp quyền đòi nợ HTTTL) Trường hợp thế chấp TSHTTTL phổ biến hiện nay và được quy định trong. .. các bên trong quan hệ thế chấp tài sản: Bên thế chấp4 : - - Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thoả thuận Nếu tài sản đó có đăng ký quyền sở hữu thì bên thế chấp phải đăng ký việc thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp Nếu tài sản được dùng để thế chấp. .. chấp, lúc này tài sản thế chấp là chiếc phao cứu hộ cho bên nhận thế chấp để thu hồi vốn vay. 9 Điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo: Thông thường việc xử lý tài sản thế chấp xảy ra khi bên thế chấp vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng Khi đó, ngân hàng có quyền áp dụng các cách xử lý tài sản mà các bên đã thỏa thuận như: bán tài sản đảm bảo, ngân hàng nhận chính tài sản đảm bảo đó, nhận các khoản tiền