Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bảo đảm hợp đồng vay tín dụng

CÙ QUỐC THẮNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG CÙ QUỐC THẮNG 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG CÙ QUỐC THẮNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ ĐÌNH NGHỊ HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết luận nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Nhà trường Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Cù Quốc Thắng LỜI CẢM ƠN Được đồng ý Viện Đại học Mở Hà Nội TS Nguyễn Bá Bình, tơi chọn đề tài: “Thế chấp tài sản hình thành tương lai bảo đảm hợp đồng vay tín dụng” để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Để hồn thành cơng trình này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn trực tiếp: Tiến sĩ Lê Đình Nghị tận tình, chu đáo hướng dẫn tơi, kể từ hình thành ý tưởng đến hoàn thiện Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy cô trường Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt thầy cô Khoa Sau đại học ln có nhắc nhở kịp thời để tơi hồn thiện luận văn thời hạn, cảm ơn Nhà trường tạo điều kiện tốt Mặc dù có nhiều cố gắng để thực đề tài cách hoàn chỉnh Tuy nhiên, lần thực nghiên cứu đề tài có tính chun sâu, hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên tránh khỏi thiếu sót mà thân chưa nhận thấy Tơi mong góp ý thầy bạn để Luận văn hồn chỉnh Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Cù Quốc Thắng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐẢM BẢO CHO HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG 1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.1.1 Định nghĩa chấp tài sản 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp tài sản 1.2 Khái niệm chấp tài sản hình thành tương lai 1.2.1 Định nghĩa tài sản hình thành tương lai 1.2.2 Định nghĩa tài sản hình thành từ vốn vay 16 1.2.3 Định nghĩa chấp tài sản hình thành tương lai 16 1.3 Các loại tài sản chấp hình thành tương lai đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng 22 1.3.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai 22 1.3.2 Dự án bất động sản 29 1.3.3 Quyền tài sản hình thành tương lai 36 1.3.4 Thế chấp tàu biển hình thành tương lai 38 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐẢM BẢO CHO HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG 41 2.1 Những vấn đề pháp lý hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 42 2.1.1 Đối tượng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 42 2.1.2 Hình thức hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 45 2.1.3 Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 48 2.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 50 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 50 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 52 2.3 Phương thức xử lý tài sản chấp hình thành tương lai 54 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐẢM BẢO CHO HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG 60 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật chấp tài sản tương lai bảo đảm cho hợp đồng vay tín dụng 60 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp tài sản tương lai bảo đảm cho hợp đồng vay tín dụng 61 3.2.1 Về định nghĩa tài sản hình thành tương lai 62 3.2.2 Về thực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 66 3.2.3 Về mối quan hệ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với chấp nhà hình thành tương lai 67 3.2.4 Về quy trình chấp tài sản hình thành tương lai 76 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tổ chức tín dụng nói chung Ngân hàng thương mại nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng với kinh tế quốc gia Phát triển dần theo thời gian, tổ chức tín dụng khơng hoạt động sơ khai thời kỳ đầu mà mở rộng với nhiều loại hình dịch vụ tài chính, phục vụ đa dạng nhu cầu khách hàng Nhưng dù nghiệp vụ cho vay (nói rộng cấp tín dụng) với tổ chức tín dụng Cho vay ra, đương nhiên mục tiêu tổ chức tín dụng phải thu nợ (nợ gốc, lãi) Thông thường, cho vay, tổ chức tín dụng phải trải qua cơng đoạn đánh giá khả tài khách hàng vay cặn kẽ, theo định chế nội chặt chẽ tổ chức tín dụng Khả tài định đến khả trả nợ vay khách hàng Nhưng trình sử dụng vốn vay, lúc khách hàng trì khả trả nợ Khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, thông thường, tổ chức tín dụng lúc phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Vai trò bảo đảm tiền vay thể rõ nhất; đặc biệt khách hàng khơng có nguồn trả nợ khác Trong chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 quy định, tổ chức tín dụng thường sử dụng biện pháp: Cầm cố, Thế chấp, Kỹ quỹ Bảo lãnh Trong đó, biện pháp chấp hay sử dụng Tài sản bảo đảm quy định Điều 295 Bộ luật Dân năm 2015 sau: “1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu Tài sản bảo đảm mô tả chung, phải xác định Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai Giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm.” Như vậy, tài sản dùng bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tài sản hình thành tương lai Quy định tạo hội cho khách hàng cần vốn, có nhu cầu vốn để phục vụ mục đích phát triển đời sống hay sản xuất kinh doanh tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng khơng có tài sản đảm bảo cho ngân hàng Thông qua việc ngân hàng nhận bảo đảm tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành từ vốn vay tạo động lực cho phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu phát triển tiến xã hội Với ý nghĩa tích cực đó, giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nhu cầu thiết yếu quan hệ vay vốn tổ chức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho cá nhân, tổ chức mà thời điểm vay vốn chưa có khơng có tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng Tuy nhiên, trình thực tiễn áp dụng, khách hàng ngân hàng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chế, thủ tục pháp lý dẫn đến không đảm bảo quyền lợi, ngân hàng làm ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng ngân hàng khách hàng Khách hàng khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, ngân hàng e ngại việc cấp vốn chế chưa thông suốt, việc hiểu chưa hay áp dụng nguyên tắc quy định pháp luật quan chức có thẩm quyền dẫn đến việc hạn chế cản trở giao dịch vay vốn có bảo đảm tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay Xuất phát từ lý đây, học viên lựa chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành tương lai bảo đảm hợp đồng vay tín dụng” để làm luận văn tốt nghiệp cao học chuyên ngành Luật Kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến vấn đề: Thế chấp tài sản hình thành tương lai bảo đảm cho hợp đồng vay tín dụng, có số cơng trình nghiên cứu khoa học thực hiện, cụ thể: * Về sách chuyên khảo: Nguyễn Mạnh Bách, năm 1998; “Nghĩa vụ Luật dân Việt Nam”; “Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân Luật dân Việt Nam” Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999; TS Lê Thị Thu Thủy, năm 2006 “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”… * Các viết đăng tạp chí chun ngành: Võ Đình Tồn, Tuấn Đạo Thanh, “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, tạp chí Dân chủ pháp luật số 10/2009; Hồ Thị Vân Anh “Quy định giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai”, tạp chí TQND kỳ II tháng 6/2015 (số 12); Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng , “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, tạp chí Nghề luật số tháng 1/2014; Nguyễn Ngọc Điện, “Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản”, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 2+3 (187+188) * Luận văn, khóa luận tốt nghiệp: Phạm Cơng Lạc ,“Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, luận văn Thạc sỹ Luật học ,Trường Đại học Luật Hà Nội năm 1996; Vũ Thị Thu Hằng, “Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại”, luận văn thạc sỹ Luật học ,Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2010; Nguyễn Thị Thu Thủy “Những vấn đề pháp lý chấp quyền sử dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2011… Các cơng trình tập trung vào nghiên cứu khía cạnh khác giao dịch bảo đảm nói chung, nhiên chưa cơng trình nghiên cứu chun sâu cách có hệ thống tồn diện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng giải pháp hồn thiện pháp luật Do đó, việc lựa chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành tương lai bảo đảm hợp đồng vay tín dụng” cần thiết có ý nghĩa thực tiễn cao Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu, làm rõ: - Các vấn đề lý luận chấp tài sản hình thành tương lai - Thực trạng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai - Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai thực tiễn giải tranh chấp Toà án để chủ thể có thẩm quyền có cách hiểu vận dụng quy định pháp luật - Đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hành nhằm bảo vệ quyền lợi ích chủ thể hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng nội dung quy định pháp luật dân chấp tài sản hình thành tương lai tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hoạt động tổ chức tín dụng có liên quan đến biện pháp chấp tài sản hình thành tương lai Mục đích nghiên cứu đề tài Khi thực đề tài, học viên xác định mục đích nghiên cứu gồm: Thứ nhất, làm rõ vấn đề lý luận chấp tài sản hình thành tương lai Thứ hai, phân tích thực trạng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai thực tiễn giải tranh chấp Toà án để chủ thể có thẩm quyền có cách hiểu vận dụng quy định pháp luật bên dựa phiếu thu hay biên lai nộp tiền mà bên mua có khơng phải giá trị ngơi nhà hình thành tương lai (ii) Đối tượng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai giá trị ngơi nhà hình thành, bên thỏa thuận dựa tổng giá trị số tiền mà bên mua phải toán hợp đồng mua bán nhà Do đối tượng hai hợp đồng khác nên giá trị tài sản chấp mà có giá trị khác tất yếu giá trị khoản vay bảo đảm hai tài sản khác Thứ hai, điều kiện tài sản chấp: (i) Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ cần đáp ứng điều kiện: có hợp đồng mua bán nhà hợp pháp phát sinh quyền tài sản có giấy tờ phiếu thu hay biên lai nộp tiền để chứng minh giá trị quyền (ii) Nhà hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện quy định Điều thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT như: “1 Đã có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà nhà bàn giao cho người mua chưa quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền nhà bàn giao cho người mua chưa quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà mà dự án quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội” 70 Bên cạnh đó, nhà hình thành tương lai nhận làm tài sản chấp bên nhận chấp kiểm tra điều kiện: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chấp để thực nghĩa vụ dân khác doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực thủ tục đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký (rút bớt tài sản chấp) trước bán nhà dự án cho tổ chức, cá nhân” Như vậy, nhà làm luật khẳng định: nhà hình thành tương lai khơng thể chấp nhiều lần cho tổ chức tín dụng Nếu nhà thuộc dự án chủ đầu tư chấp trước phải giải chấp trước bán cho khách hàng sau chấp cho tổ chức tín dụng khác Đối với việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật hành khơng có quy định giới hạn Điều có nghĩa, chủ đầu tư chấp dự án để chấp cho Ngân hàng thứ bên mua nhà quyền chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán cho Ngân hàng thứ hai Ngân hàng thứ hai vị trí ưu tiên tốn sau mà pháp luật khơng có chế để giúp họ nhận thức điều trước định chấp nhận tài sản chấp Tuy nhiên, điều kiện hợp lý lơ gic lại khó triển khai thực tế chủ đầu tư đăng ký rút bớt tài sản bán có đồng ý Ngân hàng nhận chấp toàn dự án chủ đầu tư trước Một lý khiến Ngân hàng khó chấp thuận xuất phát từ nỗi lo rủi ro thu hồi nợ doanh thu họ bị giảm họ tất tốn phần tồn khoản vay trước hạn (ngay Ngân hàng có áp dụng mức phạt việc chấm dứt hợp đồng vay trước thời hạn) Về mục đích việc sử dụng tiền vay chấp tài sản: (i) Bên chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chấp để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ nghĩa vụ người khác, đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền mua nhà để bảo đảm cho nghĩa vụ khác 71 (ii) Bên chấp nhà hình thành tương lai chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ toán tiền mua nhà bảo đảm cho nghĩa vụ Về cơng chứng đăng ký hợp đồng chấp: (i) Hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng bắt buộc phải công chứng đăng ký; trường hợp bên lựa chọn việc đăng ký tự nguyện đăng ký theo chế thông báo Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký giao dịch bảo đảm – Bộ Tư Pháp (ii) Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai phải công chứng phải đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai Tuy nhiên hồ sơ đăng ký tài sản chấp nhà hình thành tương lai phức tạp, bao gồm loại giấy tờ (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; biên hoàn tất xây dựng xong phần móng…) mà khơng có hợp tác chủ đầu tư khó thực Tuy thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng nhà việc cung cấp giấy tờ khách hàng có yêu cầu phần lớn phụ thuộc vào thiện chí chủ đầu tư khơng bên chấp nhiều thời gian chờ đợi Thứ ba, trình thực hợp đồng chấp khoảng thời gian nhà hình thành (i) Đối với hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Do đối tượng hợp đồng chấp quyền tài sản mà cụ thể giá trị quyền tài sản thời điểm ký kết hợp đồng, mà giá trị tài sản ln thay đổi theo tiến độ thực hợp đồng nên bên có thỏa thuận để bổ sung hợp đồng vay hợp đồng chấp, đăng ký thay đổi theo đợt đóng tiền nhà bên mua, nhà hình thành, bàn giao bên thỏa thuận đăng ký chuyển tiếp nhà đăng ký quyền sở hữu Điều làm thời gian, tăng chi phí giao dịch liên quan đến ký kết hợp 72 đồng bổ sung đăng ký thay đổi tài sản chấp Còn bên nhận chấp giải ngân cho bên chấp theo tổng giá trị hợp đồng mua bán (theo giá trị nhà hình thành) việc yêu cầu bên chấp hợp tác để ký kết sửa đổi đối tượng hợp đồng chấp điều khó khả thi bên nhận chấp đâu để ràng buộc trách nhiệm họ (ii) Đối với hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai bên ký kết lại, hay ký kết bổ sung hợp đồng chấp hay đăng ký thay đổi tài sản chấp đối tượng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai tiến độ thực hợp đồng có thay đổi Tuy nhiên, cần nhà bàn giao trước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà nghĩa vụ bảo đảm chưa đến hạn bên phải làm đơn yêu cầu đăng ký chuyển tiếp Thứ tư, xử lý tài sản chấp (i) Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai xử lý theo nguyên tắc bên nhận chấp quyền xử lý ưu tiên tốn theo tài sản mơ tả đơn đăng ký giao dịch bảo đảm tuân theo phương thức thông thường như: bán quyền tài sản; bên nhận chấp nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải tốn cho bên nhận chấp Các phương thức tất nhiên thực có đồng ý chủ đầu tư (với tư cách bên bán) Tuy nhiên, nhà làm luật hành nhìn nhận việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai giải tương tự xử lý quyền đòi nợ19 Vậy “bên có nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng” xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai? Trong ngữ cảnh điều luật, có quyền suy luận, chủ thể phái bên hợp đồng mua bán (tức chủ đầu tư) Vậy chủ đầu tư có nghĩa vụ trả nợ bên mua? Một hợp đồng thực theo tiến độ khơng 19 Xem khoản Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BTP-BTNMT-BXD xử lý tài sản bảo đảm 73 thể làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ chủ đầu tư; trường hợp chủ đầu tư có sai phạm thực hợp đồng dẫn đến việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt chủ đầu tư phải hồn trả số tiền mà bên mua toán, chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phạt vi phạm (nếu có) Và bên nhận chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền cho nghĩa vụ bảo đảm có vi phạm Hoặc bên mua có lỗi khơng đóng tiền tiến độ hợp đồng bị chấm dứt bên mua nhận lại số tiền mua nhà đóng sau trừ khoản tiền phạt hay bồi thường thiệt hại gây cho bên bán (nếu có) Tại nhà làm luật lại xây dựng giải pháp để xử lý tài sản bảo đảm trường hợp chủ thể có lỗi khiến cho hợp đồng mua bán nhà bị đơn phương chấm dứt thực hiện? Vậy hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thực theo tiến độ, bên khơng có lỗi quyền tài sản xử lý thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN lại khơng dự liệu Vậy bên có thỏa thuận xử lý quyền tài sản bán quyền hay bên nhận chấp nhận quyền tài sản để thay có việc thực nghĩa vụ (theo giải pháp xử lý nhà hình thành tương lai quy định Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN) thỏa thuận có giá trị pháp lý khơng? Chúng ta khơng tìm thấy câu trả lời xác Thơng tư nguyên tắc chủ thể quyền thỏa thuận nội dung mà pháp luật không cấm, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp người khác (ii) Nhà hình thành tương lai xử lý đến hạn nghĩa vụ bảo đảm có vi phạm tuân thủ theo phương thức: chuyển giao hợp đồng mua bán bên nhận chấp nhận nhà để thay cho việc thực nghĩa vụ Chúng cho giải pháp hợp lý phải coi giải pháp áp dụng cho việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 74 Các nhà làm luật hành thông qua việc ban hành thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai khác biệt với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lại khiên cưỡng việc quy định phương thức xử lý chúng Trong thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định xử lý quyền đòi nợ giới hạn việc hướng dẫn thời điểm xử lý so với thời điểm bên có nghĩa vụ phải trả nợ mà bỏ qua việc hướng dẫn chuyển giao hay bán quyền đòi nợ - phương thức xử lý tài sản quyền đòi nợ quy định Bộ luật Dân năm 200520 Cho dù thơng tư số 05/2011/TT-BTP có quy định quyền sở hữu nhà quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đối tượng chấp21 đối tượng hợp đồng chấp quyền sở hữu nhà mà quyền tài sản trị giá thành tiền chuyển giao Mặt khác, Điểm a, khoản Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định quyền bên nhận chấp quyền đòi nợ: “u cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải tốn cho đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ” Tiếp theo, Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định: “3 Bên nhận bảo đảm nhận khoản tiền tài sản khác từ người thứ ba trường hợp chấp quyền đòi nợ” Dường Nghị định 163/2006/NĐ-CP giới hạn người thứ ba bên có nghĩa vụ trả nợ mà không mở rộng phạm vi người thứ ba tới chủ thể khác bên mua hay bên nhận chuyển giao quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ nói chung quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng Thực chất quy định Nghị định 20 Điều 309 BLDS 2005 có quy định chuyển giao quyền yêu cầu; Điều 449 BLDS 22005 có quy định mua bán quyền tài sản (tronng có quy định mua bán quyền đòi nợ) 21 Xem khoản Điều Thơng tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịchbảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 75 163/2006/ NĐ-CP quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN dường định hướng cho chủ thể vào đường hẹp phương thức xử lý quyền tài sản, quyền đòi nợ, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…so với quy định Bộ luật Dân năm 2005 Trên sở phân tích nêu chúng tơi cho quy định hành pháp luật công nhận tồn hai loại tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà hình thành tương lai dường quy định chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bị rơi vào tình trạng “bế tắc” bên nhận chấp, pháp luật không hạn chế loại quyền tài sản chấp tổ chức tín dụng nhà hình thành tương lai thách đố bên nhận chấp việc xác định thứ tự ưu tiên toán; phương thức xử lý loại tài sản chưa rõ ràng phân tích 3.2.4 Về quy trình chấp tài sản hình thành tương lai Theo quy định pháp luật hành chủ đầu tư dự án có quyền chấp quyền sử dụng đất (nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án chung cư) tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai (tòa chung cư xây) vay vốn ngân hàng để thực dự án; người mua hộ chung cư chấp hộ xây tòa chung cư thuộc dự án để vay vốn ngân hàng Nếu phải xử lý tài sản chấp trường hợp cần phải lưu ý thủ tục hướng giải sau: Nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chấp có chế cho phép tài sản đăng ký quyền sở hữu tạm thời Muốn dùng cơng trình xây dựng để chấp chủ sở hữu cơng trình xây dựng cần phải nộp loại giấy tờ sau quan đăng ký để bảo đảm tính xác định tính chắn hình thành loại tài sản này: (i)Văn để khẳng định quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất mà cơng trình xây dựng xây, trừ có 76 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ví dụ: hợp đồng thuê đất dài hạn, hợp đồng mua bán văn có tính chất tương tự ; (ii) Giấy phép xây dựng cơng trình xây dựng xây; (iii) Giấy tờ chứng minh tiến độ hồn thành cơng trình có xác nhận quan có thẩm quyền quan địa chính, quan quản lý xây dựng; (iv) Văn xác nhận phần diện tích chung cơng trình xây dựng chúng phân chia thành phần độc lập với phần diện tích khai thác chung, cụ thể: thơng tin số sàn/tầng cơng trình xây tương lai; thông tin miêu tả hộ độc lập, ranh giới diện tích chúng phần diện tích chung chia sẻ Sở hữu nhà chung cư loại sở hữu phức hợp bao gồm phần sở hữu riêng hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu hộ chủ đầu tư Với đầy đủ tài liệu chủ sở hữu cơng trình quyền tiến hành thủ tục đăng ký tạm thời quan địa Việc đăng ký tạm thời trì cơng trình xây dựng thủ tục có liên quan hoàn tất Cũng cần lưu ý việc đăng ký tạm thời nêu để chấp tiếp tục phát huy hiệu lực sau việc đăng ký tạm thời chuyển thành đăng ký thức Để chuyển đăng ký tạm thời sang đăng ký thức đòi hỏi phải tuân thủ quy định thủ tục khơng có cố xảy Khi cơng trình xây dựng hồn thành bên chấp tiến hành đăng ký quyền sở hữu thức tiến hành đăng ký thay đổi nội dung đăng ký chấp quan đăng ký giao dịch bảo đảm22 Một tiến hành đăng ký tạm thời vậy, cơng trình xây dựng hộ độc lập quyền chấp, bán định đoạt theo cách Trên sở thỏa thuận với Ngân hàng để đạt kết hợp lý, vào nội dung hợp đồng chấp, bên nhận chấp thực việc đăng ký quyền bảo đảm công trình xây dựng quan địa Trong thời hạn chấp, 22 Có thể tham khảo thêm việc cấp giấy đăng ký sở hữu tàu biển đóng theo Điều 18 Luật Hàng hải Việt Nam năm 2005 tham khảo quyền tạm thời chủ sở hữu sáng chế, kiểu dáng công nghiệp thời gian từ nộp đơn yêu cầu đăng ký đến thức cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền theo Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 77 bên chấp (chủ sở hữu cơng trình xây dựng) quyền bán cơng trình xây dựng, sàn hay bán hộ độc lập thuộc cơng trình xây dựng Vì tính chất phức tạp hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai nên hợp đồng cần phải cơng chứng, để cơng chứng viên dự liệu khả để bảo vệ quyền lợi cho chủ thể có liên quan đến tài sản Đây thực chất việc mua nhà giấy hay mua nhà sơ đồ nên cần phải có yếu tố để đảm bảo tính chắn hộ hình thành Theo kinh nghiệm Pháp cơng chứng viên lập hợp đồng mua bán chủ đầu tư mua hai loại bảo hiểm bắt buộc đề phòng rủi ro Loại bảo hiểm bảo hiểm hồn thiện cơng trình: trình xây dựng chủ đầu tư rơi vào tình trạng phá sản Ngân hàng cam kết chi trả số tiền lại để hồn thiện cơng trình tìm chủ đầu tư để thay thế; hoàn lại tiền cho người trả tiền mua Hình thức tránh cho người mua nhà giấy rơi vào tình cảnh khơng có nhà không thu giữ tiền bỏ chủ đầu tư bị phá sản hay tìm cách chiếm dụng vốn người mua Loại bảo hiểm thứ hai bảo hiểm thiệt hại cơng trình gây ra: chủ đầu tư phải đóng loại bảo hiểm để đảm bảo vòng 10 năm sau hộ giao cho chủ sở hữu chất lượng cơng trình khơng thay đổi hay biến dạng so với thiết kế ban đầu Như vậy, pháp luật Pháp có quy định để đảm bảo rõ ràng cho người mua nhà sơ đồ ưu tiên bảo vệ người mua tối đa Trường hợp người mua hộ hình thành tương lai cần khoản vay để trả cho việc mua bán dùng hộ để chấp đảm bảo cho khoản vay Việc chấp hộ cần tiến hành sau: (i) làm thủ tục giải chấp hộ mua trước chủ đầu tư (bên bán hộ) chấp tòa chung cư để vay vốn ngân hàng Khi mua hộ người mua trả tiền cho ngân hàng cho chủ sở hữu cơng trình xây dựng vay trước Căn vào sơ đồ tòa nhà, ngân hàng nhận chấp cơng trình xây dựng đồng ý giải chấp cho hộ 78 bán sau nhận đầy đủ tiền từ người mua23 Để thuận tiện đảm bảo tính an tồn ngân hàng nhận chấp hộ chuyển tiền trực tiếp cho ngân hàng nhận chấp tòa chung cư mà khơng qua người mua hộ hay chủ đầu tư tòa nhà chung cư; (ii) đăng ký tạm thời quyền sở hữu hộ hình thành tương lai cho người mua; (iii) đăng ký chấp hộ tài sản chấp Khi phải xử lý cơng trình xây dựng hay hộ người mua người cóđầy đủ quyền nghĩa vụ người chấp cơng trình xây dựng hay hộ 23 Nếu chủ đầu tư hay người mua hộ làm thủ tục xóa đăng ký chấp hộ phải có văn đồng ý Ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền nhận chấp tòa chung cư 79 KẾT LUẬN Thế chấp tài sản hình thành tương lai hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp tài sản hình thành tương lai diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp tài sản hình thành tương lai thực tế, hệ thống pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp tài sản hình thành tương lai đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai xác định nhiệm vụ trọng tâm./ 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 1995 Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015; Luật nhà 2014; Luật đất đai 2013; Luật kinh doanh bất động sản 2014; Bộ luật Tố tụng dân 2004; Luật Doanh nghiệp 2005; Luật Nhà 2013; 10 Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2005 11 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2005; 12 Luật kinh doanh bất động sản 2006; 13 Luật Các Tổ chức tín dụng 2013; 14 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân 2011 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; 16 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định số 163/2006/NĐ-CP; 17 Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm; 18 Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất; 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn chấp nhà hình thành tương lai; 81 20 Vũ Thị Hồng Yến – Bùi Đức Giang (2013), “Tính đối kháng phương tiện phòng vệ bên có nghĩa vụ trả nợ giao dịch chấp quyền đòi nợ”, Tạp chí Ngân hàng, số 15, tháng 21 Vũ Thị Hồng Yến (2011), “Những tài sản trở thành đối tượng hợp chấp”, Tạp chí Luật học, số 22 Vũ Thị Hồng Yến, (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 23 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (4), tr 37-42; 18 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tháng 8, tr 11-14; 24 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học 25 Nguyễn Trường Giang – Bùi Đức Giang (2012), “Thế chấp quyền tài sản”, số Tạp chí Ngân hàng, số 7, tháng 4; 26 Hoàng Thị Thúy Hằng (2012), "Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần Tài sản quyền sở hữu Bộ luật dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu Hội thảo: Một số vấn đề pháp luật dân sự, so sánh pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Pháp, Nhật Bản Việt Nam, tổ chức Hà Nội ngày 2, 3/10 27 Nguyễn Thúy Hiền (2006), Đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Việt Nam - Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học, Bộ Tư pháp 28 Bùi Đăng Hiếu (2005), "Tiền - loại tài sản quan hệ pháp luật dân sự", Tạp chí Luật học 82 29 Nguyễn Văn Hoạt (2003), Đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 30 Nguyễn Thị Hồng (2010), "Quyền tiếp cận thông tin giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất", www.luatviet.com.vn, ngày 15/6 31 Hồ Quang Huy (2012), "Vật quyền bảo đảm pháp định mối quan hệ với giá trị pháp lý việc đăng ký", Tạp chí Dân chủ pháp luật; 32 Hồ Quang Huy (2010), "Vật quyền bảo đảm - vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân nước ta", tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số chuyên đề đăng ký giao dịch bảo đảm) 33 Nguyễn Công Long (2006), "Kinh doanh bất động sản vốn vay Ngân hàng, kinh nghiệm từ vụ án Minh Phụng EPCO", tạp chí Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Bất động sản) 34 Lê Mỹ (2012), "Cho doanh nghiệp chấp hàng tồn kho vay vốn: Lợi đôi đường, nếu…", www.dddn.vn, ngày 19/6 38 Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, năm 2008 39 Vũ Thành Nho (2009), "Một số vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất", Tài liệu Tọa đàm: Tổng kết tình hình thi hành quy định hợp đồng Bộ luật Dân năm 2005, Hà Nội 40 Đinh Thị Mai Phương (2003), Thống luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 41 Nguyễn Thị Thảo (2009), "Thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay - số kiến nghị", Đề tài nghiên cứu khoa học: Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 83 42 Lê Thị Thu Thủy (Chủ biên) (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 Nguyễn Quang Hương Trà (2011), "Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm) 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 45 Hồng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 46 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 2009; 47 Trần Đơng Tùng (2010), Cơ sở lý luận thực tiễn cho việc mở rộng phạm vi đăng ký cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở, Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư Pháp, tháng 12/2009, Hà nội 48 Nguyễn Quang Tuyến (2006), "Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh thị trường bất động sản", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số chuyên đề Bất động sản) 49 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (10) 84 ... pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐẢM BẢO CHO HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG 1.1... vấn đề lý luận chấp tài sản hình thành tương lai đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng Chương 3:... pháp luật chấp tài sản tương lai bảo đảm cho hợp đồng vay tín dụng 61 3.2.1 Về định nghĩa tài sản hình thành tương lai 62 3.2.2 Về thực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 66