Trong phạm vi bài viết, tác giả đánh giá một số thực trạng thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM), đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
Số 07/2020 - Năm thứ mười lăm THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Võ Xuân Cường1 Tóm tắt: Thực tế sống nay, vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai diễn ngày phức tạp, thường xuyên nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp, quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực chưa đủ, chồng chéo chưa theo kịp thực tế nhu cầu nhà ở, kinh doanh, phát triển bất động sản, khó dự liệu hết được… Vì vậy, chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai cần ưu tiên nghiên cứu cách tồn diện, có hệ thống để khắc phục vướng mắc, hạn chế, tiến tới lành mạnh hóa thị trường bất động sản nước ta, đáp ứng yêu cầu kinh doanh, nhu cầu nhà cho người dân hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước nhà xu thê hội nhập quốc tế Trong phạm vi viết, tác giả đánh giá số thực trạng thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), đồng thời đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề Từ khóa: Nhà hình thành tương lai, giao dịch mua bán nhà thương mại, thực pháp luật Nhận bài: 03/07/2020; Hoàn thành biên tập: 10/07/2020; Duyệt đăng: 27/07/2020 Abstract: In real life, legal issues related to purchasing commercial formed in the future are getting more complicated causing lots of contradictions, disputes while the law governing this field is not adequate, overlapping or not in line with real demand of houses, business, development of real estate and unpredictable Therefore, priority should be given to comprehensive research on legal regulations on purchasing houses formed in the future to repair obstacles, limitations to create good condition for real estate market in our country meeting demand of business, houses for people and finalizing state management of houses in international integration trend In this article, the author assesses some situations of legal enforcement on purchasing commercial houses formed in the future in Ho Chi Minh city and suggests solutions for finalization of this issue Keywords: Houses formed in the future, transaction of commercial houses, legal enforcement Date of receipt: 03/07/2020; Date of revision: 10/07/2020; Date of Approval: 27/07/2020 Thực trạng thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Thực tế nay, việc thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn TP HCM tồn nhiều hạn chế, bất cập: Thứ nhất, pháp luật “chưa theo kịp” đời phát triển loại hình bất động sản nhà xuất thị trường bất động sản TP HCM như: hộ văn phịng có nhân viên lưu trú (officetel), hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà kết hợp cửa hàng kinh doanh (shophouse), nhà kết hợp khách sạn (hometel), minihotel, shoptel, đầu tư xây dựng nhiều 05 năm gần Tuy nhiên, khung pháp lý sản phẩm pháp luật chưa quy định cụ thể, người mua ký hợp đồng khơng có câu trả lời rõ ràng từ chủ đầu tư bất động sản như: bên giao kết hợp đồng theo quy định nào, mẫu hợp đồng gì; người mua có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hay không; cư Giảng viên Cơ sở Thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Tư pháp HỌC VIỆN TƯ PHÁP dân thực theo quy định quản lý, vận hành nào… Từ khoảng trống pháp luật này, số chủ đầu tư dự án condotel tổ chức mở bán hộ khách sạn thơng qua hình thức hợp đồng góp vốn, huy động vốn trái phép, hứa hẹn trả lãi suất cao cho người mua nhà, nhập nhèm thông tin công trình dự án, áp đặt số quy định có lợi cho chủ đầu tư nhằm trục lợi, gây thiệt hại cho người mua dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây bất ổn thị trường bất động sản Trước lúng túng nêu trên, ngày 10/04/2018, UBND TP HCM ban hành Công văn 14662 yêu cầu dừng cấp phép dự án officetel, đồng thời tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung chuyển đổi phần chức cơng trình, dự án sang officetel (căn hộ văn phòng) địa bàn Chính phủ ban hành quy định loại hình Đồng thời, cuối năm 2018, UBND TP HCM có văn gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét hướng dẫn, ban hành quy định quản lý loại hình officetel, condotel số loại hình bất động sản khác địa bàn Tuy nhiên, Chính phủ chưa ban hành quy định cụ thể hướng dẫn thực loại hình bất động sản trên… Điều khiến dòng sản phẩm bất động sản thị trường bị ngưng trệ, giao dịch dù nhu cầu người mua lớn, địi hỏi Nhà nước phải có giải pháp cụ thể, tích cực pháp luật chế quản lý để ổn định thị trường bất động sản Thứ hai, quy định pháp luật mua bán, sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước ngồi Việt Nam cịn nhiều hạn chế như: (i) Chưa có quy định thống Luật nhà năm 2014 Luật đất đai năm 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS năm 2014) quyền sử dụng đất cá nhân nước ngồi Việt Nam dẫn đến khơng thể thực việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người nước ngoài, dù họ nhận bàn giao nhà sử dụng; (ii) Chưa quy định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngồi khơng phép sở hữu nhà ở; (iii) Về cách tính số lượng nhà phép bán cho cá nhân, tổ chức nước gây nhiều khó khăn cho phía quan quản lý nhà nước lẫn chủ đầu tư; (iv) Pháp luật chưa quy định cách tính thời gian sở hữu đồng sở hữu; hướng dẫn thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước đứng tên mua sở hữu nhà chung (đồng sở hữu) với tổ chức, cá nhân nước với người Việt Nam định cư nước ngồi; (v) Trình tự, thủ tục thực việc mua nhà yêu cầu cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà người nước ngồi chưa có chế đặc thù, hay người nước bất đồng ngơn ngữ văn hóa mua bán gặp khơng trở ngại tham gia thực thủ tục pháp lý theo pháp luật Việt Nam Thứ ba, quy định pháp luật bất cập, mâu thuẫn dẫn đến việc chủ đầu tư dự án huy động vốn trái phép, “trá hình”, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình “lách luật” để huy động vốn “bán lúa non” nhà thương mại hình thành tương lai chưa đủ điều kiện mở bán Thực tế, chưa đủ điều kiện mở bán nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn TP HCM cố tình giao kết với khách hàng nhiều hình thức giao dịch giả tạo khác “Hợp đồng đặt cọc”, “Hợp đồng giữ chỗ, “Hợp đồng hứa mua, hứa bán”, “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản; “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”, “Hợp đồng hợp tác đầu tư”; “Hợp đồng ủy quyền”, Văn ủy quyền (đại diện chủ thể)… Thực chất “vỏ bọc” nhằm hợp thức cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng v.v Những dạng giao UBND TP HCM, Công văn số 1466 ngày 10/04/2018 đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung chuyển đổi phần chức cơng trình, dự án sang officetel địa bàn TP HCM Soá 07/2020 - Năm thứ mười lăm dịch “trá hình” chủ đầu tư với khách hàng gây rủi ro lớn cho bên, đặc biệt khách hàng Nguyên nhân tình trạng xuất phát từ nhiều lí khác nhau: (i) Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố ý, bất chấp vi phạm pháp luật huy động vốn; (ii) Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014 quy định nhiều hình thức, loại hợp đồng khác dẫn đến khó khăn cho người mua cơng tác quản lý nhà nước; (iii) Ngoài ra, Luật KDBĐS năm 2014, Luật nhà năm 2014 không quy định hợp đồng đặt cọc nên số chủ đầu tư, chủ thể khác lợi dụng “khe hở” “lách luật”, gây thiệt hại cho người mua nhà, làm rối loạn thị trường bất động sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động quản lý Nhà nước lĩnh vực Thứ tư, pháp luật quy định chưa thống việc có bắt buộc cơng chứng hay công chứng theo yêu cầu loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; mua bán tài sản gắn liền với đất (trong có nhà hình thành tương lai) tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân, tổ chức, việc thực công chứng hay không phụ thuộc vào nhu cầu bên, dẫn đến tình trạng trường hợp có, trường hợp khơng Trong thực tiễn diễn nhiều giao dịch “ngầm” mua bán nhà đất giấy viết tay lập vi bằng, không qua công chứng, chứng thực Điều dẫn đến nhà đem bán cho nhiều người, chữ ký bị giả mạo để lừa đảo, thu lợi mà khơng có kiểm sốt Từ phát sinh nhiều tranh chấp, tạo gánh nặng cho quan, Tòa án, tiềm ẩn bất ổn xã hội Ngoài ra, việc pháp luật nhà cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà thương mại hình thành tương lai khơng cần cơng chứng, chứng thực3 Do đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tra cứu, xác minh nhà giao dịch trước hay chưa Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch nhà (nhà hình thành tương lai) trước xác lập, dẫn đến việc nhà bán, chuyển nhượng cho nhiều người Đồng thời, bất cập quy định việc công chứng hợp đồng, giao dịch nhà hình thành tương lai chưa có chế để giám sát chủ đầu tư thực thi trách nhiệm giao dịch bất động sản, dẫn đến phát sinh trường hợp chủ đầu tư cố ý khơng thực trách nhiệm theo quy định pháp luật Thứ năm, pháp luật quy định điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà (căn hộ) hình thành tương lai với khách hàng, chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định pháp luật phải quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng4 Tuy nhiên, quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng theo mẫu mua bán nhà (căn hộ chung cư) dự án nhà thương mại nằm rải rác văn pháp luật khác nên người mua nhà gặp nhiều khó khăn việc hiểu quyền nghĩa vụ theo luật định Thực tế có nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán hộ diễn phức tạp, nguyên nhân chủ yếu chủ đầu tư với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật, làm chủ thị trường bất động sản nắm thông tin đối tượng mua bán Ngược lại, bên mua nhà thường không nắm yếu tố nên bất cân xứng quan hệ giao dịch từ đàm phán ký kết hợp đồng đến trình thực vi phạm, tranh chấp diễn Do đó, “cán cân” lợi ích mạnh nghiêng phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đẩy người mua nhà vào bất lợi, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, sử dụng tiền ứng trước mục đích Ngồi ra, nhà đầu tư dự án nhà thương mại cịn có nhiều sai phạm, chèn ép khách hàng, Khoản Điều 122 Luật nhà năm 2014 Khoản Điều 19 Luật bảo vệ người tiêu dùng năm 2010 HỌC VIỆN TƯ PHÁP người mua nhà như: vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà chuyển quyền sở hữu cho người mua; đơn phương hủy hợp đồng; tự ý ép giá, tăng giá bán nhà ở; bàn giao nhà khơng diện tích, chất lượng khơng bảo đảm; người mua không chủ đầu tư thực thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà kiểu lừa đảo khác số đối tượng kinh doanh chụp giật Thứ sáu, theo quy định Điều 16 Luật KDBĐS năm 2014, chế tài phạt vi phạm bồi thường thiệt hại áp dụng bên mua chậm tiến độ toán bên bán chậm bàn giao nhà bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng5 Tuy nhiên, Điều 18 Luật KDBĐS năm 2014 lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại không “phải có” Như vậy, thấy nội Luật KDBĐS năm 2014 hành có mâu thuẫn Chế định phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt vi phạm hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại có vi phạm hợp đồng Về chất, phạt vi phạm hợp đồng mang tính chất răn đe “phịng ngừa”, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù, bù đắp tổn thất gây Thứ bảy, pháp luật hành quy định chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai cịn sơ sài, mức phạt nhẹ, chưa tương xứng với hành vi vi phạm xây dựng, kinh doanh bất động sản, không đủ sức răn đe Tại Nghị định số 139/2017/ND-CP ngày 27/11/2017 Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 Chính phủ việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm tới 300 triệu đồng Lợi dụng quy định này, thị trường kinh doanh bất động sản TP HCM có nhiều chủ đầu tư cố tình mở bán dự án chưa đủ điều kiện theo quy định nhận đặt cọc, giữ chỗ, thông qua văn thỏa thuận, xác nhận góp vốn… để thu tiền khách hàng, huy động vốn trái phép diễn Thứ tám, chế, sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM nhiều hạn chế, thiếu hiệu quả: (i) Việc phát triển bất động sản số nơi chưa theo quy hoạch, thiếu tính đồng bộ, không vào nhu cầu thị trường nguồn lực thực hiện, công tác quản lý phát triển thị cịn bất cập; việc cấp phép đầu tư dự án chưa theo quy hoạch, thường nhà đầu tư đề xuất quy hoạch (ii) Chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật phù hợp, vai trò Nhà nước kiểm sốt điều tiết thị trường bất động sản thơng qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu (iii) Chính sách tài đất đai thời gian qua thiếu quán, chưa rõ ràng, tạo gánh nặng vốn cho chủ đầu tư người dân (iv) Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực cơng cụ góp phần công khai, minh bạch điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế thủ tục nộp thuế chưa thực tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp (v) Các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản nên chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển ổn định (vi) Hệ thống thông tin, theo dõi, thống kê, dự báo thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch định hướng phát triển thị trường bất động sản (vii) Công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản chưa phát Xem thêm Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Soá 07/2020 - Năm thứ mười lăm huy vai trị định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt thị trường đảm bảo ổn định, lành mạnh Thủ tục hành đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà… phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản Thứ chín, cơng tác giám sát, quản lý quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn TP HCM chưa đồng bộ, thống hiệu quả: (i) Vai trò quản lý, giám sát Nhà nước việc kiểm tra điều kiện cho phép chủ đầu tư giao kết hợp đồng bị “bỏ ngỏ” Tại điểm b Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật nhà năm 2014 có quy định chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng TP HCM khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán phải chịu trách nhiệm việc bán nhà Thực tế, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc dựa nhiều yếu tố khác rủi ro lớn thuộc người mua nhà (ii) Cơ chế quản lý, giám sát việc sử dụng vốn mục đích chủ đầu tư từ việc toán tiền mua nhà chế độ “treo” Luật KDBĐS có quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước người mua nhà để đầu tư tạo lập bất động sản mục đích6 Thực tế khơng kiểm sốt việc sử dụng vốn người mua nhà phải gánh chịu thiệt hại chủ đầu tư dùng sai mục đích vốn, khơng mục đích mua nhà khơng đạt mà cịn phải chịu “chơn vốn”, nhiều trường hợp khơng thể địi lại từ chủ đầu tư (iii) Chưa có bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với khách hàng, người mua nhà, gây thiệt hại lợi ích cho người mua nhà ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh bất động sản Một số giải pháp đảm bảo thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Từ thực trạng bất cập nêu trên, nhằm đảm bảo hành lang pháp lý an toàn, làm sở để thực tốt hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể sau đây: Thứ nhất, phải kịp thời hoàn thiện pháp luật đảm bảo phát triển loại hình bất động sản nhà xuất địa bàn TP HCM: (i) Cần sớm ban hành, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật cho phù hợp với phát triển thị trường bất động sản, khắc phục “lỗ hổng” loại hình bất động sản du nhập từ nước ngồi đặt chưa có quy định pháp luật chế điều chỉnh; (ii) Đề xuất Chính phủ, bộ, ngành chức liên quan kịp thời ban hành văn hướng dẫn nhằm tháo gỡ, khắc phục vướng mắc pháp lý loại bất động sản xuất cách đồng bộ, kịp thời hiểu quả; (iii) Đẩy mạnh tích cực tuyên truyền, hỗ trợ pháp lý cho nhà đầu tư, người mua hiểu vướng mắc hậu pháp lý xảy định đầu tư, giao dịch loại sản phẩm bất động sản chưa có quy định pháp luật điều chỉnh giai đoạn nay, giảm thiểu rủi ro, ngăn chặn tranh chấp thiếu am hiểu đầy đủ pháp luật kinh doanh bất động sản địa bàn TP HCM Thứ hai, cần sớm hoàn thiện quy định pháp luật mua bán, sở hữu nhà cho cá nhân, tổ chức nước Việt Nam: (i) Bổ sung quy định người nước ngồi vào nhóm “người sử dụng đất” Điều Luật đất đai năm 2013, để tạo quán quy định sở hữu nhà người nước Luật nhà Luật đất đai, làm để sửa đổi, bổ sung cho Thông tư quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà trường hợp cá nhân, tổ chức đứng tên mua sở hữu nhà chung với tổ chức, cá nhân nước với người Việt Điểm b Khoản Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Nam định cư nước ngồi nhằm đảm bảo ổn định lâu dài, giống trường hợp thời hạn sở hữu nhà người nước ngồi kết với công dân Việt Nam; (iii) Xây dựng quy chế phối hợp bộ, ngành, quan có thẩm quyền vấn đề sở hữu nhà Việt Nam người nước ngồi Các quan có thẩm quyền Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng cần thống phối hợp với việc xác định giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, điều kiện vay tiền ngân hàng; khu vực người nước ngồi mua, th mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, để việc thực pháp luật sở hữu nhà có yếu tố nước triển khai minh bạch, thuận lợi Thứ ba, cần hoàn thiện pháp luật đảm bảo tránh huy động vốn trái phép lĩnh vực kinh doanh bất động sản: (i) Quy định bổ sung hành vi lập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hình thức lập biên bản, hợp đồng, văn thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh lập vi thừa phát lại hình thức khác liên quan để thực giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai vào danh sách hành vi bị nghiêm cấm Luật kinh doanh bất động sản; (ii) Quy định bắt buộc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng (kể doanh nghiệp, hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản) để đảm bảo tính chặt chẽ, xác thực hiệu lực thi hành; (iii) Quy định bổ sung chế định đặt cọc vào Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014, với mức đặt cọc không 10% giá trị giao dịch trước ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà thương mại hình thành tương lai Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc phải nằm tài khoản phong tỏa chủ đầu tư không phép sử dụng; (iv) Xây dựng chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc chủ đầu tư xác lập giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai; xử lý nghiêm khắc để ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật lĩnh vực Thứ tư, cần sửa đổi, bổ sung quy định thống bắt buộc giao dịch liên quan đến đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất (kể doanh nghiệp, hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản) cần thiết phải cơng chứng, thực trình tự, thủ tục tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ (cập nhật, theo dõi, tra cứu sở liệu công chứng), bảo vệ quyền lợi khách hàng phòng ngừa vi phạm doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời, nâng cao vai trò quan quản lý, phát triển nhà địa phương nơi có bất động sản giao dịch; cho phép giao dịch liên quan đến bất động sản chủ thể thỏa thuận không thấp giá trị bất động sản niêm yết địa phương theo quy định UBND cấp tỉnh; khoản toán giá trị giao dịch bên phải thực chuyển khoản qua tài khoản mở ngân hàng để kiểm soát giá trị thực giao dịch, tránh tình trạng khai giảm giá trị hợp đồng để trốn thuế thực tế Ngồi ra, Bộ Tư pháp cần sớm chủ trì, phối hợp với bộ, ngành xây dựng sở liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chia sẻ liệu công chứng, chứng thực với sở liệu quản lý đất đai, nhà văn phòng đăng ký đất đai sở liệu biện pháp bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp làm nguồn thông tin liệu minh bạch, thống nhất, thuận tiện cho hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Thứ năm, sửa đổi quy định Hợp đồng theo mẫu cần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua nhà: (i) Hoàn thiện quy định pháp luật xử lý điều khoản lạm dụng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bỏ cụm từ “thỏa thuận khác” khỏi điều khoản Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng theo mẫu; sửa lại quy định pháp luật theo hướng “trừ bên soạn thảo (người bán) chứng minh người mua biết chấp nhận điều khoản trước giao kết” với mục đích nhiều khắc phục tình trạng hợp đồng theo mẫu Số 07/2020 - Năm thứ mười lăm bất lợi cách q mức, bất hợp lý cho người mua nhà thương mại hình thành tương lai; (ii) Hồn thiện quy định pháp luật chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng theo mẫu mua bán nhà thương mại hình thành tương lai tất loại hình nhà thương mại (căn hộ, nhà riêng lẽ) chế tài xử lý vi phạm pháp luật thật nghiêm khắc Qua đó, nâng cao lực, trách nhiệm, uy tín doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà Thứ sáu, cần sửa đổi, bổ sung Điều 18 Luật KDBĐS năm 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16 luật Theo đó, cần phải quy định rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng theo hướng rõ ràng, cụ thể thống quy định nội Luật KDBĐS Luật KDBĐS năm 2014, Luật nhà năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan, có tính áp dụng thực tiễn để hoạt động giao dịch, mua bán nhà hình thành tương lai thực nghiêm túc hơn, góp phần làm giảm tranh chấp, tiết kiệm thời gian tạo đà phát triển thị trường bất động sản TP HCM nói riêng thị trường bất động sản nói chung Thứ bảy, đảm bảo chế xử lý vi phạm pháp luật mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai: (i) Quy định mức phạt hợp lý hành vi vi phạm tương ứng với hậu mà hành vi gây ra, đồng thời tương ứng theo tỷ lệ giá trị thực nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai bị vi phạm (ii) Sửa đổi bổ sung quy định Luật KDBĐS năm 2014, Luật tổ chức tín dụng văn pháp luật liên quan để đảm tính hiệu thực tế quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà (iii) Tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần hành vi huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn khơng mục đích cam kết (iv) Quy định chặt chẽ, thống thay đổi theo hướng nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn trái phép Đồng thời, người mua đặt cọc trước khoản định, số tiền phải nằm tài khoản phong tỏa chủ đầu tư không phép sử dụng (v) Cần quy định hình phạt bổ sung đình thi cơng, tịch thu giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, nghiêm cấm hoạt động có thời hạn lĩnh vực đề nghị xử lý hình sự… doanh nghiệp, chủ đầu tư cố tình vi phạm (vi) Các quan chức cần tổ chức thực thi biện pháp xử lý cách thường xuyên, kịp thời, đồng bộ, liệt, dứt điểm hiệu nhằm tạo ổn định, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời, cần công khai minh bạch hành vi phạm pháp luật chủ đầu tư dự án nhà để có trách nhiệm đối hành vi vi phạm pháp luật gây ra, làm gương cho xã hội Thứ tám, cần phải chủ động chiến lược phát triển kinh tế gắn liền với chiến lược phát triển đô thị thành phố, coi chiến lược phát triển đô thị thành phố, phát triển bất động sản phận chiến lược phát triển kinh tế - xã hội TP HCM Cần phải kiên định quy hoạch thực quy hoạch, thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị quy hoạch sử dụng đất TP HCM cần có sách đột phá vấn đề như: tạo quỹ đất; tạo nguồn vốn; chỉnh trang phát triển đô thị; phát triển sở hạ tầng; đơn giản hóa thủ tục hành chính; xây dựng hệ thống sở liệu thơng tin nhà minh bạch; hồn thiện sách pháp luật tài dài hạn cho đầu tư nhà ở; sách thuế, phí lệ phí phù hợp với thực tế; sách phát triển nhà phân khúc cao cấp bình dân; phát triển đồng hệ thống hạ tầng giao thông với quy hoạch phát triển đô thị, dự án phát triển nhà hình thành tương lai, khu đô thị mới, khu dân cư mới; nghiên cứu ứng dụng thành tựu Cách mạng cơng nghiệp 4.0, ứng dụng cơng nghệ trí tuệ nhân tạo (AI), hệ thống tập liệu lớn (Big Data) vào hoạt động quản lý bất động sản - đầu tư - xây dựng môi giới tư vấn mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Thứ chín, đảm bảo tăng cường quản lý, giám sát hiệu quan nhà nước có HỌC VIỆN TƯ PHÁP thẩm quyền hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn TP HCM đồng bộ, thống nhất, hiệu quả, cụ thể: (i) Đối với vai trò quản lý, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền vai trị thẩm định nhà hình thành tương lai chủ đầu tư đủ điều kiện kinh doanh (ii) TP HCM sớm giao Sở Xây dựng thực tốt việc công khai Cổng thông tin điện tử Sở thông tin nhà đủ điều kiện bán, huy động vốn quy định pháp luật, thơng tin rõ số lượng danh sách hộ đủ điều kiện để bán tổng số hộ dự án đầu tư xây dựng nhà Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin nắm bắt, giám sát việc tổ chức thực dự án, mua, bán bất động sản chủ đầu tư khách hang (iii) Các quan chuyên môn TP HCM Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP HCM… cần tổ chức thực tốt quy chế phối hợp quản lý nhà nước đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghiên cứu phương án bổ sung biện pháp phối hợp quan đăng ký đất đai với quan Tòa án quan giải tranh chấp, khiếu nại, tổ chức hành nghề công chứng vấn đề thông tin thông báo thụ lý tranh chấp, khiếu nại văn ngăn chặn (iv) Xây dựng sở liệu tập trung cấp thành phố quản lý đất đai; tiến đến kết nối, chia sẻ thông tin với quan liên quan chương trình sở liệu đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất công chứng giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai (v) UBND quận, huyện TP HCM nên tổ chức thực biện pháp tuyên truyền, khuyến khích cá nhân, tổ chức giao dịch với tổ chức kinh doanh bất động sản cần chủ động lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng, để giảm thiểu rủi ro giao dịch (vi) Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP HCM cần phải chấn chỉnh tổ chức tín dụng thực quyền giám sát, theo dõi tài sản bảo đảm hình thành tương lai Ngồi ra, thơng qua hoạt động giảm sát, quản lý quan nhà nước có thẩm quyền thực tiễn hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn TP HCM nhằm phát nhiều quy định pháp luật liên quan chưa hồn thiện gây phiền hà, khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư khó khăn hoạt động quan quản lý nhà nước phải đề xuất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện thống cho phù hợp với thực tiễn, nhu cầu xã hội sống Thứ mười, đảm bảo hồn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai dựa tham khảo, tiếp thu có chọn lọc pháp luật nhà nước ngồi Rõ ràng, pháp luật nhà Việt Nam cịn mẻ, có nhiều quy định điều chỉnh chưa hoàn thiện, thống Trong đó, nước có kinh tế phát triển có kinh nghiệm quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản pháp luật hoàn thiện Hệ thống quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà nước ngồi phát triển đồng tương thích với thực tiễn Do vậy, việc nghiên cứu tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nhà nước để xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà nước ta cần thiết, bối cảnh Việt Nam hội nhập tồn cầu hóa kinh tế quốc tế./ TÀI LIỆU THAM KHẢO UBND TP HCM, Công văn số 1466 ngày 10/4/2018 đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung chuyển đổi phần chức cơng trình, dự án sang officetel địa bàn TP HCM Doãn Hồng Nhung (2011), Pháp luật nhà cho người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Nxb Xây dựng, H 2011 Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu ... người mua nhà thương mại hình thành tương lai; (ii) Hoàn thiện quy định pháp luật chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng theo mẫu mua bán nhà thương mại hình thành tương lai tất loại hình nhà thương mại. .. mua nhà, gây thiệt hại lợi ích cho người mua nhà ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh bất động sản Một số giải pháp đảm bảo thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành. .. bán nhà thương mại hình thành tương lai Thứ chín, đảm bảo tăng cường quản lý, giám sát hiệu quan nhà nước có HỌC VIỆN TƯ PHÁP thẩm quyền hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa