Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng NoPTNT chi nhánh thủ đô 55

Danh mục chữ viết tắt BDS : Bất Động Sản CB CNV : Cán công nhân viên CP : Cổ phẩn DN : Doanh nghiệp HDQT : Hội đồng quản trị KH : Kế hoạch NH : Ngân Hàng NHNN : Ngân hàng Nhà nước No&PTNT : Nông Nghiệp Phát triển Nông Thôn TCKT : Tổ chức kinh tế TCTD : Tổ chức tín dụng TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TSCD : Tài sản cố định Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ Sơ đồ cấu tổ chức Chi nhánh Thủ Đô Danh sách dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh Thủ Đô 34 Kết hoạt động kinh doanh Khách háng 55 Thông số kĩ thuật dự án 58 Một số cơng trình khách hàng thực 63 Các phục lục dự án 66 Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Mở đầu Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường nước ta nay, thể chế tài giữ vai trị lớn ảnh hưởng đến toàn kinh tế Ngân hàng thương mại thể chế tài quan trọng, đóng vai trị trung tâm tài thơng qua chức cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi thực dịch vụ Một vai trị quan trọng ngân hàng cung cấp tín dụng, cho doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để kinh doanh Trong thời gian năm trở lại đây, đề xuất vay vốn ngân hàng theo dự án ngày tăng số lượng chất lượng, cho thấy hiệu hoạt động tín dụng Ngân hàng Để đưa định cho vay vốn đắn thời gian, cách thức cho vay số lượng cho vay, nghiệp vụ thẩm định Ngân hàng địi hỏi phải hiệu khơng ngừng hồn thiện Qua trình thực tập Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô nhận thấy Chi nhánh Thủ Đô Chi nhánh thành lập cho vay nhiều dự án, đó, dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ cao Đặc biệt, thời gian gần đây, với sách Chính phủ nhằm kích cầu hỗ trợ kinh tế giai đoạn khủng hoảng, số lượng dự án đầu tư bất động sản xin vay vốn có xu hướng tăng Cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng có nhiều thay đổi cho phù hợp với yêu cầu mới, nhằm giúp ban lãnh đạo Ngân hàng có định cho vay đắn giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cho vay Mặc dù vậy, tồn cần tháo gỡ Vì vậy, tơi chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô” để làm chuyên đề thực tập Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ 2 Mục đích nghiên cứu Chun đề đưa lý thuyết bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, phân tích tình hình thị trường bất động sản thời gian qua dự báo giai đoạn tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh Từ đưa kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chuyên đề sâu vào nghiên cứu bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ rút yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp lý thuyết hệ thống vật biện chứng, nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng so sánh với thực tiễn Sử dụng phương pháp so sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút giải pháp Bố cục chuyên đề Ngoài phần mở đầu kết luận, Chuyên đề gồm chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Chương 2: Giải pháp kiến nghị công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Khái quát chung Ngân hàng 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô đời với bước phát triển đổi NH No&PTNT Việt Nam Với mục tiêu phát triển bền vững rộng khắp, khơng ngừng khẳng định vị công phát triển đất nước, từ năm 2000, NH No&PTNT Việt Nam có bước cách mạnh mẽ việc mở rộng xây dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược thị trường, thị phần NH No&PTNT Việt Nam không ngừng đẩy mạnh xây dựng mạng lưới thị loại I nhằm thu hút nguồn vốn, đại hóa cơng nghệ, triển khai ứng dụng dịch vụ ngân hàng đại thực tế chứng minh định hướng hoàn toàn đắn Khu vực Phố Huế - Hà Nội khu vực sầm uất, tập trung nhiều cửa hàng lớn, tập trung nhiều chợ, trung tâm buôn bán tập trung nhiều Chi nhánh Ngân hàng khác khu vực mà NH No&PTNT Việt Nam cần đẩy mạnh khai thác Chính vậy, NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ đời NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ có trụ sở 91 Phố Huế Trước ngày 29 tháng 02 năm 2008, Chi nhánh Agribank Thủ phịng giao dịch Agribank Bùi Thị Xuân trực thuộc chi nhánh loại Agribank Tây Hà Nội Sau ngày 19/02/2008 chi nhánh loại trực thuộc NHNo PTNT Đến ngày 01/04/2008, đổi tên thành chi nhánh Thủ đô có trụ sở 91 Phố Huế, Hà Nội Chi nhánh Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô vào hoạt động từ ngày 01 tháng 04 năm 2008 bối cảnh phải đối mặt với loạt khó khăn khủng hoảng tài tồn cầu diễn biến thị trường tiền tệ nước phức tạp, nhiều Ngân hàng tình trạng khó khăn khả toán, nguồn vốn thiếu trầm trọng, nguồn ngoại tệ khan hiếm, tỷ giá, lãi suất biến động tăng giảm Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Hoạt động địa bàn có nhiều ngân hàng, với đủ loại hình ngân hàng; cạnh tranh ngân hàng gay gắt mặt: lãi suất huy động vốn, cho vay, phí dịch vụ, …Giá mặt hàng tiêu dùng tăng cao, giá vàng tăng giảm đột biến, thị trường bất động sản trầm lắng, thị trường chứng khoán tụt giảm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh chi nhánh Thủ đô Việc thành lập thời gian ngắn khó khăn lớn Chi nhánh, với tâm đội ngũ cán bộ, cơng nhân viên có chuyên môn nhiệt huyết, quan tâm cấp trên, Chi nhánh phấn đấu để đạt kết cao 1.1.2 Chức nhiệm vụ NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước điều lệ hoạt động NHNo & PTNT Việt Nam, NHNo & PTNT Chi nhánh Thủ Đơ có chức nhiệm vụ chủ yếu sau: Huy động vốn đồng Việt Nam ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài khoản tiền gửi tốn, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụng đồng Việt Nam ngoại tệ thành phần kinh tế Làm đại lý dịch vụ uỷ thác cho tổ chức Tài chính, Tín dụng cá nhân ngồi nước tiếp nhận triển khai dự án, dịch vụ giải ngân cho dự án, toán thẻ Tín dụng, séc du lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Cơng ty chứng khốn - Ngân hàng No&PTNT Việt Nam Thực toán đồng Việt Nam ngoại tệ như: Chuyển tiền điện tử nước, toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ, chiết khấu, cho vay cầm cố chứng từ có giá Bảo lãnh đồng Việt Nam ngoại tệ nhiều hình thức khác nước Thực dịch vụ khác 1.1.3 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức phịng ban 1.1 Cơ cấu tổ chức Ta có sơ đồ sau: Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC Giám đốc Phó giám đốc Phịng Kế hoạch – Kinh doanh Phó giám đốc Phịng kế tốn – kho quỹ Phịng giao dịch Số – 18 Ngơ Quyền Phịng hành – nhân Phịng kiểm tra kiểm tốn nội Phịng giao dịch số Đồng Sa– Đường Mai dịch Phòng giao dịch Bùi Thị Xuân – 40 Bùi Thị Xuân 1.1 Chức nhiệm vụ phòng ban 1.1 2.1 Phòng hành nhân • Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng, quy hoạch bổ nhiệm cán bộ… • Trực tiếp triển khai thực nghiệp vụ tổ chức, cán bộ, lao động, tiền lương, thi đua, khen thưởng, công tác hậu cần Chi nhánh • Thực hướng dẫn kiểm tra chuyên đề tổ chức, cán bộ, lao động, tiền lương, thi đua, khen thưởng Chi nhánh Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ 1.1 2.2 • Phịng kiểm tra, kiểm tốn nội phịng kiểm tra kiểm tốn nội phận chuyên trách, hoạt động độc lập với phòng nghiệp vụ khác, giúp Giám đốc điều hành pháp luật hoạt động nghiệp vụ ngân hàng; hạn chế rủi ro kinh doanh bảo vệ an tồn tài sản, đảm bảo tính chuẩn xác số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp nghiệp vụ vể kiểm tra kiểm tốn • Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành quy định NHNN, NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra hoạt động nghiệp vụ tất lĩnh vực chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đơ • Kiểm tốn tồn hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá xác kết hoạt động kinh doanh thực trạng tài NHNo&PTNT Thủ Đơ • Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm tồn nội bộ, kết kiểm tra kiểm tốn nội nêu kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn • Làm đầu mối tiếp nhận tra, kiểm tra kiểm toán ngành, cấp tra NHNN NHNo&PTNT Thủ Đơ • Xem xét trình ban giám đốc giải thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến NHNo&PTNT Thủ Đô phạm vi quyền hạn chức quy định • 1.1 2.3 • Thực nhiệm vụ khác giám đốc giao Phịng kế tốn ngân quỹ Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, tổ chức quản lý tài chính, kế tốn, ngân quỹ chi nhánh • Trực tiếp triển khai thực nghiệp vụ tài chính, kế tốn ngân quỹ cơng tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, toán, ngân quỹ để quản lý kiểm soát nguồn vốn sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác định kết hoạt động Chi nhánh Thủ Đô Trực tiếp quản lý triển khai cơng tác tin học tồn chi nhánh Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ • Thực hướng dẫn kiểm tra chun đề tài chính, kế tốn ngân quỹ đơn vị trực thuộc theo đạo ban giám đốc 1.1 2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh • Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, nghiên cứu áp dụng sản phẩm dịch vụ ngân hàng chi nhánh • Tham mưu cho ban giám đốc chiến lược phát triển, theo dõi, quản lý tổ chức thực sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập chi nhánh • Trưc tiếp quản lý tổ chức thực nghiệp vụ kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng khách hàng • Hướng dẫn kiểm tra chuyên đề theo đạo ban giám đốc • Hoạch định chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh dài hạn, kế hoạch năm kế hoạch hàng năm cho toàn chi nhánh Nghiên cứu chiến lược phát triển kinh tế đối ngoại địa bàn Xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập chi nhánh thời kì • Xây dựng kế hoạch tổ chức toán kế hoạch quý, tháng, năm chi nhánh Tổng hợp, xây dựng tiêu kế hoạch quý, năm trình Giám đốc giao cho đơn vị trực thuộc • Tổng hợp, phân tích hoạt động kinh doanh tháng, quý năm Dự thảo báo cáo sơ kết quý, tháng, tháng, năm định hướng hoạt động kinh doanh cho kỳ kế hoạch • Thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn điều hòa vốn tồn chi • Tổng hợp, phân tích, đề xuất biện pháp phòng ngừa xử lý rủi ro • Nghiên cứu, đề xuất triển khai áp dụng dịch vụ, sản phẩm nhánh hoạt động kinh doanh chi nhánh Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ • Xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng Đề xuất sách thu hút khách hàng nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh chi nhánh • Nghiên cứu, đề xuất hình thức huy động vốn, cấp tín dụng, mức lãi suất huy động cho vay, phí dịch vụ thời kì cho phù hợp • Trực tiếp thẩm định dự án tín dụng, bảo lãnh khách hàng • Tiếp nhận thực chương trình dự án thuộc nguồn vốn nước Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác tổ chức kinh tế cá nhân nước • Tổ chức kinh doanh ngoại tê, toán quốc tế theo quy định NHNN, NHNo&PTNT VN Là đầu mối thực dự án ủy thác cá nhân tổ chức nước Thực thẩm định, thiếp lập hồ sơ khách hàng mở L/C vốn tự có, vốn vay • Xây dựng chương trình cơng tác hàng tháng, q tồn chi nhánh, có trách nhiệm thường xun đơn đốc, theo dõi tình hình thực chương trình Giám đốc phê duyệt • Xây dựng triển khai chương trình giao ban nội chi nhánh, trực tiếp làm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh • Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng, thơng tin phịng ngừa rủi ro với đơn vị trực thuộc chi nhánh • Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định Hướng dẫn kiểm tra đào tạo chuyên đề • Thống kê tổng hợp, báo cáo chuyên đề theo quy định hành NHNo&PTNT Việt Nam • Thực nhiệm vụ giám đốc giao Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh từ ngày thành lập Với đoàn kết trí từ Ban Giám Đốc, ban chấp hành cơng đồn tồn thể cán cơng nhân viên chức có giúp đỡ Ngân hàng No&PTNT Việt Nam Trên sở nhận thức sâu sắc khó khăn khai thác thuận lợi cách có hiệu quả, năm 2008 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đạt kết sau: 1.1.4.1 Nguồn vốn 1.1.4.1.1 Cơ cấu nguồn vốn theo dịng tiền huy động • Nguồn vốn nội tệ: 799 tỷ, chiếm 90% tổng nguồn vốn, đạt 244% kế hoạch năm 2008 • Nguồn vốn ngoại tệ quy đổi VND: 91 tỷ, chiếm 10% tổng nguồn vốn; đạt 134% kế hoạch năm 2008 1.1.4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian • Nguồn vốn khơng kì hạn: 11 tỷ, chiếm 1.2% tổng nguồn vốn • Nguồn vốn có kì hạn < 12 tháng: 106 tỷ, chiếm 11.9% tổng nguồn vốn • Nguồn vốn có kì hạn > 12 tháng: 773 tỷ, chiếm 86.9% tổng nguồn vốn 1.1.4.1.3 Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động • Nguồn vốn huy động từ dân cư: 278 tỷ, chiếm 31% tổng nguồn vốn; đạt 108% kế hoạch năm 2008 Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 78 tỷ, chiếm 8.7% tổng nguồn vốn • Nguồn vốn TCKT: 563 tỷ, chiếm 63 % tổng nguồn vốn Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 14 tỷ, chiếm 1.6% tổng nguồn vốn • 1.1.4.2 Tiền gửi, tiền vay TCTD: 50 tỷ, chiếm 5.6% tổng nguồn vốn Dư nợ Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 10 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ đến cơng tác thẩm định giá Chính vậy, ta áp dụng số phương pháp thẩm định giá bất động sản cho công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng rộng rãi thực tế Đây phương pháp chung cho việc thẩm định giá cho mua bán, thẩm định giá trị chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua chuyển quyền sở hữu đất đai Nhà nước…Phương pháp so sánh trực tiếp coi đầu vào cho phương pháp thẩm định khác phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Nó áp dụng để thẩm định cho trường hợp sau: - Các tài sản có tính chất đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu - Các mảnh đất trống Đây phương pháp phổ biến vì: - Hầu khơng gặp khó khăn kĩ thuật - Nó thể đánh giá giá trị thị trường có sở vững để quan pháp lý công nhận - Nó địi hịi cần thiết tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp - Phương pháp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Phương pháp so sánh dựa lí luận cho giá trị thị trường tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự so sánh được mua bán thị trường.Chính vậy, phương pháp địi hỏi phải tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường hành tương đối giống với tài sản cần định giá, sau tiến hành điều chỉnh phản ảnh khác tài sản so sánh đối tượng định giá, cuối xác định giá trị tài sản Khi so sánh bất động sản, cần ý, bất động sản có khác biệt tiêu chí sau: - Địa điểm Chun đề thực tập: Hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 101 - Tình trạng vật chất - Tính chất chiếm hữu - Mục đích thẩm định giá Các nguyên tắc cần áp dụng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: - Nguyên tắc thay thế: nhà đầu tư có lí trí khơng trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chọn mà có hữu ích - Ngun tắc đóng góp: q trình điều có ước tính tham gia, đóng góp yếu tố hay phận tài sản tổng số giá trị thị trường tài sản Khi tiến hành thẩm định theo phương pháp so sánh cần tuần thủ bước sau: - Tìm kiếm thông tin tài sản bán thời gian gần mà dùng để so sánh - Tiến hành thẩm tra tài sản so sánh, để xác định giá trị đảm bảo tài sản so sánh - Lựa chọn tài sản so sánh, khoảng từ đến tài sản - Phân tích giá bán, xác định khác (xấu tốt hơn) so với đối tượng cần thẩm định, từ điều chỉnh giá bán - Cuối ước tình giá trị tài sản đối tượng thẩm định giá Trong tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần ý điểm sau: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên tài sản tương tự khu vực gần cận với giao dịch bán tiến hành Trường hợp tài sản so sánh đáp ứng yêu cầu làm cho kết có độ xác - Trường hợp khơng tìm so sánh đáp ứng yêu cầu phương pháp áp dụng Mặc dù vậy, phương pháp có hạn chế định: - Cần thiết phải có thơng tin - Các liệu thường mang tính lịch sử, thơng tin trở nên lạc hậu thời gian ngắn Chính vậy, để thực tốt phương pháp cần điều kiện sau: - Chất lượng thông tin phải cao Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 102 - Thông tin thu thập so sánh - Thị trường cần phải ổn định 2.2.7 Giải pháp tăng cường khoa học kĩ thuật công tác thẩm định Công nghệ thông tin coi yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh, vậy, việc tăng cường ứng dụng khoa học kĩ thuật tạo nên sức mạnh cho công tác thẩm định - Chi nhánh Thủ Đô phải quan tâm đầu tư trang thiết bị phục vụ cho cơng tác thẩm định, tìm hiểu phần mềm ứng dụng trình thẩm định, liên tục cập nhật cải tiến phần mềm cũ - Đồng thời với công tác đầu tư thiết bị, Chi nhánh Thủ Đô phải kết hợp với công tác phổ biến rộng rãi ứng dụng thiết bị cho cán bộ, việc sử dụng tốt phần mềm công nghệ tiêu đánh gia lực cán thẩm định 2.2.8 Các giải pháp khác Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 103 2.2.8.1 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội ngân hàng Kiểm tra giám sát nội vừa đảm bảo tình minh bạch, vừa nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định Cần có phận độc lập đảm nhiệm nhiệm vụ kiểm tra giám sát, đồng thời khuyến khích cán trao đổi thơng tin quan điểm với nhau, từ phát sai xót kịp thời sửa đổi 2.2.8.2 Giải pháp chiến lược khách hàng Khách hàng có ý nghĩa vơ quan trọng tất loại hình kinh doanh dịch vụ kể Ngân hàng Để đảm bảo kế hoạt động kinh doanh khơng ngừng nâng cao lợi nhuận, Chi nhánh Thủ Đơ cần có chiến lược khách hàng tồn diện: - Thơng tin khách hàng cần lưu trữ liên tục cập nhật - Cần củng cố có sách định khách hàng truyền thống, có uy tin, cần đẩy mạnh hình thức chăm sóc khách hàng - Nâng cao vai trị tư vấn khách hàng hoạt động đầu tư dự án khách hàng, chia sẻ để giảm thiểu rủi ro - Mở rộng khách hàng việc mở gặp gỡ, hội thảo với doanh nghiệp, tìm hiểu dự án doanh nghiệp, tận dụng mối quan hệ để khuếch trương hình ảnh ngân hàng 2.2.8.3 Rút ngắn thời gian thẩm định Đối với hoạt động kinh doanh, thời gian yếu tố sống Đặc biệt hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản, giá nguyên vật liệu đầu vào ngày thay đổi, sách Nhà nước liên tục thay đổi, vậy, doanh nghiệp cần NH hỗ trợ để không bị thất bại việc bỏ lỡ thời Chính vậy, cơng tác thẩm định nhanh ưu điểm thu hút doanh nghiệp đến với Ngân hàng Việc áp dụng khoa học kĩ thuật, việc chuẩn bị sẵn cho thư viện kiến thức thơng tin thúc đẩy nhanh tiến độ công tác thẩm định Mặc dù vậy, tránh để diễn tình trạng làm nhanh mà dẫn tới sai xót Vì cần sai xót nhỏ dẫn đến định cho vay sai lầm Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 104 2.2.8.4 Tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác Quan hệ với tổ chức tín dụng vừa mang lại nguồn thơng tin cho khách hàng, vừa tạo thêm cho doanh nghiệp lực vơ hình uy tín vốn, vậy, Chi nhánh Thủ Đô phải ý đến điểm - Có thể tổ chức buổi giao lưu với chi nhánh hệ thống Agribank Chi nhánh hệ thống - Tổ chức buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm - Đối với dự án bất động sản lớn, chia sẻ rủi ro cách phối hợp với Ngân hàng khác 2.3 Một số kiến nghị Bên cạnh thay đổi thân Chi nhánh Thủ Đơ tạo điều kiện hỗ trợ công tác quản lý NH No&PTNT Việt Nam, NHNH, quan quản lý Nhà nước giúp cho hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng hồn thiện Chính vậy, tơi xin có kiến nghị sau: 2.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước Hệ thống sách Nhà nước có ảnh hưởng chi phối tất lĩnh vực kinh tế, xã hội trị… Một thay đổi nhỏ hay lớn sách Nhà nước Bộ, ngành quyền địa phương thiết lập thành văn cụ thể ban hành xuống quan, đơn vị Về lĩnh vực ngân hàng, hoạt động kinh doanh ngân hàng ln bị ảnh hưởng sách kinh tế, tài – ngân hàng Nhà nước Chính vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng nâng cao chất lượng thẩm định hoạt động tín dụng khơng cần nỗ lực riêng ngân hàng mà cần giúp đỡ phối hợp quan hữu quan khác Tăng cường vai trò quản lý nhà nước lĩnh vực hoạt động tín dụng Đây sách quan trọng lĩnh vực quản lý tài – ngân hàng Nhà nước, tác động đến hoạt động tín dụng nói chung ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định nói Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 105 riêng ngân hàng Nhà nước cần bổ sung hồn thiện văn bản, chế sách nhằm quản lý tốt hoạt động tín dụng để hoạt động tín dụng thực lành mạnh hiệu Đồng thời với việc ban hành văn bản, chế hoạt động tín dụng, Nhà nước cần tăng cường biện pháp tra, giám sát hoạt động ngân hàng Nhà nước ủy quyền cho Ngân hàng nhà nước có trách nhiệm việc lập tổ chức tra thường xuyên kiểm tra định kỳ tổ chức tín dụng để theo dõi xử lý vi phạm lĩnh vực tín dụng Tuy nhiên, Nhà nước khơng nên can thiệp sâu vào hoạt động tín dụng ngân hàng Phải để ngân hàng tự chủ vấn đề phát triển nghiệp vụ, nâng cao chất lượng kinh doanh Mỗi định đầu tư ngân hàng phải dựa đánh giá họ khơng phải sức ép Quy định hệ thống kế toán thống đồng bộ, thực kiếm toán bắt buộc tất doanh nghiệp buộc doanh nghiệp phải lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ thuyết minh báo cáo tài Hiện nay, cơng tác quản lý nhà nước pháp lệnh kế toán thống kê doanh nghiệp chưa ý mức, doanh nghiệp phi nhà nước Trong cơng ty kiểm tốn Nhà nước cịn non trẻ, đội ngũ cán chưa nhiều kinh nghiệm Vì Nhà nước cần ban hành sác lệnh kèm với chế tài bắt buộc để doanh nghiệp áp dụng cách thống nhất, đồng chế độ kế tốn, thống kê thơng tin báo cáo, chế độ kế toán phải trung thực đầy đủ Bên cạnh nhà nước cần phải ban hành quy chế bắt buộc kiểm tốn cơng khai tốn doanh nghiệp Việc thực kiểm toán phải tiến hành thường xuyên, tài liệu cân đối kế tốn kết tài doanh nghiệp phải kiểm tốn trước, sau q trình thẩm định ngân hàng Nhà nước cần quy địng rõ biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm trường hợp doanh nghiệp cung cấp thông tin sai, sử dụng đồng thời hai loại cân đối…để nhằm mục đích đưa doanh nghiệp vào khn khổ hoạt động phát triển lành mạnh Có cán tín dụng sử dụng thơng tin xác trung thực để đánh giá phòng ngừa rủi ro trình cho vay doanh nghiệp Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ 106 Bên cạnh chế tài Nhà nước cần mở rộng thêm quan kiểm tốn có chất lượng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực kiểm tốn có hiệu Đặc biệt sách liên quan đến bất động sản dự án đầu tư bất động sản nói riêng, lĩnh vực nhạy cảm, dễ ảnh hưởng đến tâm lí doanh nghiệp nhân dân, sách Nhà nước cần có rõ ràng, công bằng, cần tham khảo ý kiến chuyên gia phạm vi tham khảo ý kiến tất quần chúng nhân dân Hiện Nhà nước có nhiều sách tích cực thị trường bất động sản, dấu hiệu tốt cho loại hình dự án đầu tư bất động sản 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa kiến thức thẩm định dự án, hỗ trợ Ngân hàng thương mại nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung tăng tính cập nhật trung tâm phịng ngừa rủi ro tín dụng Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường hiểu biết hợp tác Ngân hàng thương mại công tác thẩm định Ngân hàng Nhà nước lập phịng hỗ trợ cho công tác thẩm định dự án Ngân hàng thương mại Phịng có nhiệm vụ giúp đỡ Ngân hàng thương mại, đặc biệt ngân hàng thành lập việc thẩm định, tổng hợp kinh nghiệm học ngân hàng ngồi nước cơng tác thẩm định Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ Ngân hàng thương mại việc thu thập thông tin Hiện Ngân hàng Nhà nước thực công việc qua hoạt động trung tâm thơng tin tín dụng CIC Những thơng tin từ CIC có độ xác song chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thơng tín tổ chức tín dụng Trong trung tâm CIC cịn có vướng mắc sở pháp lý phối kết hợp thành viên tham gia Do vậy, cần phải cải tiến chế làm việc trung tâm này, mặt xếp trung tâm thành thành viên hoạt động độc lập, cung cấp dịch vụ thông tin liên quan đến lĩnh vực ngân hàng, tài Mặt khác, trung tâm cần phối hợp với quan liên quan Chính phủ như: Ủy ban kế hoạch nhà nước, Tổng cục Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 107 thống kê…để thu thập thông tin đa dạng phong phú ngành, lĩnh vực kinh tế Ngân hàng nhà nước tham mưu cho Chính phủ việc hỗ trợ khuyến khích đời công ty chuyên kinh doanh thông tin Các tổ chức thực thu thập, xử lý đánh giá thông tin đơn vị hoạt động kinh doanh kinh tế sau bán thông tin cho đơn vị cần sử dụng Do có chun mơn hóa hoạt động, tác động quy luật cung cầu, thông tin có độ xác cao Đối với loại hình dự án đầu tư bất động sản, thông tin thị trường dự án bất động sản triển khai quan trọng, NHNN với vai trị đầu mối thích hợp để đạo việc thực công việc 2.3.3 Kiến nghị với NH No&PTNT Việt Nam Từ sách Nhà nước Ngân hàng nhà nước, NHNo&PTNT Việt Nam cần xây dựng hệ thống quy trình đánh giá dự án rõ ràng, cụ thể so với văn hướng dẫn hành Quy trình với đầy đủ nội dung, cập nhật liên tục thông tin, phương pháp tiên tiến giới Xây dựng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm cơng tác thẩm định, có kế hoạch bố trí, tuyển dụng nhân viên làm cơng tác tín dụng tồn hệ thống ngồi hệ thống, có kế hoạch hỗ trợ đào tạo cán làm công tác chuyên môn Hàng năm tổ chức thi nghiệp vụ nhân viên để nâng cao củng cố kiến thức cho cán cơng nhân viên Ngân hàng Bên cạnh sang lọc cán không đáp ứng yêu cầu công tác tác nghiệp ngân hàng từ có hướng bố trí xếp lại cán cho hợp lý khả lực cán Có sách khuyến khích xủ phạt hợp lí thành sai xót Chi nhánh Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 108 Kết luận Sau thời gian thực tập phòng Kế hoạch - kinh doanh NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô, giúp đỡ cán phòng, với hướng dẫn T.S Nguyễn Hồng Minh, tơi hồn thành chun đề thực tập tốt nghiệp “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BDS NH No&PTNT Chi nhánh Thủ đơ” Trong hồn cảnh số lượng chất lượng dự án đầu tư bất động sản gia tăng, địi hỏi cơng tác thẩm định phải có thay đổi hòan thiện đáp ứng phức tạp dự án, tơi mong chun đề góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định Chi nhánh Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ hướng dẫn cán Chi nhánh hướng dẫn bảo tận tình T.S Nguyễn Hồng Minh Rất mong nhận đóng góp thầy cô để chuyên đề em hồn thiện Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đồn Văn Trường (2000), Giáo trình Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học, kĩ thuật, Hà Nội Bộ Môn Kinh tế đầu tư, trường ĐH KTQD (2005) Giáo Trình Lập Dự Án Đầu Tư, NXB Thống Kê, Hà Nội Vũ Lê – Kiên Thanh (2007), Bài viết “2007 – năm sôi động bất động sản”, Trang điện tử công ty cổ phần Metroco Sông Hồng Báo diễn đàn doanh nghiệp (2008), “Thị trường bất động sản năm 2007: Bất thường!” Báo điện tử Batdongsan.com (2009), “Thị trường bất động sản 2008 – Một nhìn tồn cảnh” Báo điện tử sanbds.vn (2009), “Thị trường 2009 có nhiều điểm sáng” TS Nguyễn Thống – ĐH Bách Khoa TP Hồ Chí Minh (2007), Lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây Dựng, Hà Nội Khoa Ngân hàng – Tài chính, ĐH Kinh tế Quốc dân, Giáo trình Tài Doanh nghiệp, NXB Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 110 MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ Mở đầu Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 1.1 Khái quát chung Ngân hàng 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển 1.1.2 Chức nhiệm vụ NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 1.1.3 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức phòng ban 1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức 1.1.3.2 Chức nhiệm vụ phòng ban 1.1.3.2.1 Phòng hành nhân 1.1.3.2.2 Phòng kiểm tra, kiểm toán nội 1.1.3.2.3 Phịng kế tốn ngân quỹ 1.1.3.2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh 1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh từ ngày thành lập 10 1.1.4.1 Nguồn vốn 10 1.1.4.1.1 Cơ cấu nguồn vốn theo dòng tiền huy động 10 1.1.4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian 10 1.1.4.1.3 Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động 10 1.1.4.2 Dư nợ 10 1.1.4.2.1 Dư nợ theo loại tiền 11 1.1.4.2.2 Dư nợ theo thời gian 11 1.1.4.2.3 Nợ xấu 11 1.1.4.3 Công tác toán quốc tế 11 1.1.4.3.1 L/C nhập 11 1.1.4.3.2 L/C xuất 11 1.1.4.3.3 Chuyển tiền 11 1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ toán quốc tế 11 1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực 11 1.1.4.5 Kết tài 12 1.1.4.6 Đánh giá 12 1.1.4.6.1 Nguyên nhân kết đạt 12 1.1.4.6.2 Những hạn chế 17 1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh 17 1.2.1 Lý thuyết chung dự án đầu tư bất động sản 17 1.2.1.1 Bất động sản đặc điểm bất động sản 17 1.2.1.1.1 Bất động sản 17 1.2.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 18 1.2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị giá bất động sản 19 1.2.1.1.4 Thông tin hồ sơ bất động sản 20 1.2.1.2 Dự án đầu tư bất động sản 23 1.2.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 24 Tình hình đầu tư bất động sản thời gian qua 25 1.2.2 Chun đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 1.2.2.1 Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2007 25 1Năm 2007 25 Năm 22008 28 1Những tháng đầu năm 2009 30 1 1Các sách Nhà nước 32 1Các sách kinh tế vĩ mơ 32 2Các sách liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản 32 1 1.2.3 Thực trạng công tác thẩm Nội dung thẩm 1.2.3.1 định dự án đầu tư bất 36 định 38 1Thẩm định hồ sơ vay 1.2.3.2 động sản Chi vốn 38 1.2.3.3 nhánh 33 2Thẩm định khách hàng vay Khái quát dự án đầu tư vốn 39 bất động sản Chi 3Thẩm định dự án đầu nhánh tư 41 33 5Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền Nhân thực vay 51 công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 34 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 34 1.2.3.3.1 Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ hồ sơ 35 1.2.3.3.2 Thẩm định khách hành 1.2.3.3.3 vay vốn dự án đầu 1.2.3.3.4 tư 1.2.3.3.5 35 1.2.3.3.6 Quyết định cho 1Xem xét khách hàng cụ thể có dự án đầu tư bất động vay .sản 53 36 Giải ngân, kiểm tra, giám sát 1.2.3.5.1 Báo cáo Thẩm định Ngân hàng hồ sơ 36 dự án 53 Thu nợ, thu lãi xử lí 1.2.3.5.2 So sánh đánh giá trình thẩm định dự án phát 78 sinh 1Đánh giá công tác thẩm .định 80 36 Kết thúc hợp 1.3.2 đồng 1.3.2.1 1.3.2.2 36 1.2.3.4 Phương pháp thẩm 1.2.3.5 định Những nhân kết đạt 81 Hạn chế 81 Nguyên 80 nhân Những hạn chế 83 nguyên Chương 2: Giải pháp kiến nghị công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng No&PTNT&PT NT Chi nhánh Thủ Đô 85 2.1 Định hướng phát triển NH yêu cầu công tác thẩm định dự án bất động sản 85 2.1.1 Định hướng pháp triển NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 85 2.1.2 Yêu cầu công tác thẩm định dự án bất động sản 86 2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh Thủ Đô 87 2.2.1 Giải pháp nâng cao vai trị cơng tác thẩm định 88 2.2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện quy chế hoạt động, quy định thực hiện, điều hành công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 88 2.2.3 Giải pháp nội dung thẩm định 88 2.2.3.1 Áp dụng nội dung mơ hình SWOT để thẩm định dự án đầu tư BDS 88 2.2.3.2 Nội dung thẩm định giá trị bảo đảm 92 2.2.4 Giải pháp nâng cao lực cán thẩm định 94 2.2.5 Giải pháp công tác thu thập tổng hợp thông tin 97 Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 2.2.6 Giải pháp phương pháp thẩm định 100 2.2.7 Giải pháp tăng cường khoa học kĩ thuật công tác thẩm định 103 2.2.8 Các giải pháp khác 103 2.2.8.1 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội ngân hàng 104 2.2.8.2 Giải pháp chiến lược khách hàng 104 2.2.8.3 Rút ngắn thời gian thẩm định 104 2.2.8.4 Tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác 105 2.3 Một số kiến nghị 105 Bên cạnh thay đổi thân Chi nhánh Thủ Đơ tạo điều kiện hỗ trợ công tác quản lý NH No&PTNT Việt Nam, NHNH, quan quản lý Nhà nước giúp cho hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng hồn thiện Chính vậy, tơi xin có kiến nghị sau: 105 2.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 105 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 107 2.3.3 Kiến nghị với NH No&PTNT Việt Nam 108 Kết luận 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ... thuộc dự án kể trên) Chuyên đề thực tập: Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 23 .2.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư bất động sản. .. thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Khái quát chung Ngân hàng 1.1.1... tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Chương 2: Giải pháp kiến nghị công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đơ Chun đề thực tập: Hồn thiện