DU AN DAU TU XD KHU DO THI THIEN PHONG x

CHƯƠNG I SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN I SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Thực trạng xu hướng phát triển dân số tỉnh Cà Mau Trên địa bàn tỉnh Cà Mau chủ yếu có dân tộc người Kinh chiếm 97,16%, người KhơMe chiếm 1,86%, lại người Hoa dân tộc người khác Tổng hợp số liệu báo cáo huyện thuộc tỉnh Cà Mau, dân số tỉnh Cà Mau năm 2011 1.216.175 người Trong dân số nơng thơn chiếm 71,5%, dân số đô thị chiếm 28,5% (thấp tỷ trọng dân số đô thị nước khoảng 29,6%) Những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Cà Mau cao, kéo theo tỷ trọng dân số đô thị tăng đáng kể Theo số liệu báo cáo qua khảo sát 08 huyện thành phố Cà Mau, năm 2011 số lượng cán công nhân viên chức bao gồm lực lượng vũ trang cơng nhân, nhóm dân số lập nghiệp có nhu cầu nhà cao Theo dự báo dân số tỉnh Cà Mau đến năm 2015 tổng dân số 1.381.958 người (trong dân số đô thị chiếm 31% người, dân số nông thôn chiếm khoảng 69%) đến năm 2020 tổng dân số 1.524.123 người (trong dân số thị chiếm 34,4%, dân số nông thôn chiếm 65,6%) Thực trạng đô thị thành phố Cà Mau Thành phố Cà Mau đô thị trung tâm tỉnh, thành phố cực Nam Tổ quốc trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật tỉnh Cà Mau, có vai trị quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Khu vực Đồng sông Cửu Long Những năm gần đây, nước bước vào giai đoạn mở cửa, hội nhập với kinh tế thị trường, tỉnh Cà Mau có bước chuyển đạt nhiều thành tựu đáng kể Trong xu đó, thị thành phố Cà Mau có nhiều đổi mới, đặc biệt lĩnh vực phát triển đô thị Thành phố Cà Mau đô thị phát triển với tốc độ nhanh so với thị khác tồn tỉnh, quỹ đất dành cho nhà nhiều Nhưng để khai thác có hiệu quỹ đất, cần phải triển khai dự án khu đô thị, xây dựng đồng khu nhà với kết cấu hạ tầng sở Hiện nay, công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng thành phố Cà Mau cấp quyền, quan quản lý chuyên ngành quan tâm Phần lớn đồ án quy hoạch xây dựng phân khu quy hoạch chi tiết cấp thẩm quyền phê duyệt, làm tiền đề cho việc triển khai dự án đầu tư phát triển đô thị cách đồng Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong a Về nhà ở: Theo số liệu điều tra năm 2011, thành phố Cà Mau có diện tích 249,29 km², có tổng dân số 219.341 người, tỉ lệ nhà kiên cố chiếm khoảng 28%, thấp nhiều so với tỉ lệ bình qn nước 50%, diện tích nhà bình quân 16,2m²/người Về kiến trúc nhà chủ yếu tồn loại: Nhà dạng phố, nhà dạng vườn, nhà ven sơng Nhìn chung, loại nhà thành phố Cà Mau xây dựng chưa thống khoảng lùi, chiều cao tầng, độ nhà; màu sắc lòe loẹt hình khối kiến trúc đơn điệu gây cảm giác nhàm chán phản cảm b Về sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Thành phố Cà Mau có nhiều lợi giao thơng đường thuỷ, giao thông đường với hệ thống giao thông đường (Quốc lộ 1A, Quốc lộ 63, đường Quản Lộ Phụng Hiệp, v.v ) hoàn chỉnh Theo số liệu thống kê thành phố có 200 tuyến đường xây dựng hoàn chỉnh với tổng chiều dài 100km, 77 km trải nhựa bê tơng nhựa nóng Đến năm 2011, tỷ lệ hộ dùng điện khu vực thành thị đạt 98 % Mặt khác, thành phố cịn có sân bay Cà Mau, đầu mối giao thông hàng không quan trọng việc giao thương, thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, phát triển ngành du lịch Do đó, cần trọng việc quy hoạch xây dựng khu vực gần sân bay Cà Mau, thực tốt quy định tầng cao nhà để đảm bảo an tồn cao độ tĩnh khơng sân bay khơng gian đô thị Hiện nay, thành phố Cà Mau hình thành trung tâm mua sắm, sở khám chữa bệnh, dịch vụ vui chơi giải trí, v.v nhà đầu tư nhằm phục vụ tốt nhu cầu sống ngày cao người dân Tuy nhiên, với tốc độ phát triển thị hóa nhanh cần có nhiều khu vực để người dân lựa chọn Sự cần thiết đầu tư dự án Công ty cổ phần Thiên Phong cơng ty có lực lĩnh vực xây dựng phát triển khu đô thị Được lựa chọn UBND tỉnh Cà Mau để thực đầu tư xây dựng Khu đô thị phường 1, thành phố Cà Mau, Công ty cổ phần Thiên Phong tiến hành lập Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Chủ tịch UBND thành phố Cà Mau phê duyệt theo Quyết định số 566/QĐ-UBND ngày 03/11/2009 Trong trình triển khai thực bước tiếp theo, Cơng ty gặp phải số khó khăn, đặc biệt việc khai thác quỹ đất dọc theo tuyến đường Ngô Quyền Từ đó, ngày 21/5/2011 Cơng ty Cổ phần Thiên Phong có Cơng văn số 25/CV-CTCPTP kiến nghị đến UBND tỉnh Cà Mau quan hữu quan xem xét Sau trí ban ngành cộng đồng dân cư khu vực triển khai dự án, Công ty cổ phần Thiên Phong tiến hành lập Đồ án điều chỉnh quy Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 Chủ tịch UBND thành phố phê duyệt theo Quyết định số 250/QĐ-UBND ngày 05/6/2013 Nằm trung tâm nội ô thành phố Cà Mau, tiếp giáp với tuyến đường Ngô Quyền - Tuyến giao thông quan trọng đấu nối Khu cơng nghiệp Khí Điện Đạm Cà Mau xung quanh dự án khu dân cư hình thành như: Khu dân cư phường – phường 9, thành phố Cà Mau; Khu dân cư Đơng Bắc Quảng trường Văn hóa trung tâm, Khu thị LICOGI Ngồi ra, số dự án trọng điểm tỉnh triển khai như: Trung tâm Hội nghị, Tỉnh ủy - UBND tỉnh Cà Mau, Khu liên hợp TDTT, Bảo tàng, Công viên Văn hóa, … khu vực thực triển khai đầu tư dự án để khai thác quỹ đất nội ô thành phố Trước thực trạng tình hình dân số, nhà ở, sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội thành phố cần có thêm Khu thị để phục vụ nhu cầu người dân; Công ty Cổ phần Thiên Phong tiến hành lập Dự án đầu tư xây dựng nhằm từng bước đáp ứng nhu cầu phát triển KT-XH, nhu cầu nhà ở, nhu cầu phát triển đô thị, v.v Như vậy, việc triển khai lập Dự án đầu tư Khu đô thị Thiên Phong thực cần thiết, nhằm tạo đồng phát triển đô thị khu vực phía Tây Bắc thành phố Cà Mau Đặc biệt khai thác quỹ đất tiếp giáp đường Ngô Quyền để xây dựng cơng trình cơng cộng làm điểm nhấn khu vực II CƠ SỞ PHÁP LÝ: Về chủ trương đầu tư: Công văn số 2666/UBND ngày 02/8/2007 Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau việc DNNT Thiên Phong xin mở rộng quy mô diện tích đất để xây dựng khu thị phường 1, thành phố Cà Mau; Công văn 3131/UBND-NĐ ngày 18/8/2011 Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau việc Công ty cổ phần Thiên Phong kiến nghị giải khó khăn q trình triển khai thực Dự án khu đô thị mới; Quyết định số 250/QĐ-UBND ngày 05/6/2013 Chủ tịch UBND thành phố Cà Mau việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Thiên Phong, phường 1, thành phố Cà Mau Về quản lý dự án đầu tư xây dựng: Luật Xây dựng Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc hội; Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng; Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 Chính phủ Quản lý đầu tư phát triển đô thị; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị; Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn thực Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng Hướng dẫn số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011 Bộ Tài quy định tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước; Thông tư số 176/2011/TT-BXD ngày 06/12/2011 Bộ Tài Chính Hướng dẫn chế độ thu nộp quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng công bố định mức quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ việc Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực Quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhần quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 29/01/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 27/4/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc ban hành Bảng đơn giá xây dựng nhà cơng trình, vật kiến trúc địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 03/2010/QĐ-UBND ngày 19/01/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc ban hành Bảng giá trồng vật nuôi địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND ngày 17/12/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Cà Mau; Công văn số 3287/UBND-NĐ ngày 18/8/2010 Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau việc giải vướng mắc bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án đầu tư xây dựng địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 1184/QĐ-UBND ngày 30/7/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc ban hành Bảng đơn giá xây dựng số cơng trình, vật kiến trúc bồi thường, hỗ trợ Dự án đường Hành lang ven biển phía Nam địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 UBND tỉnh Cà Mau việc quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà hạn mức công nhận đất đất có vườn, ao địa bàn tỉnh Cà Mau; Quyết định số 710/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND thành phố Cà Mau việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng sở hạ tầng khu thị khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau; Công văn số 1745/UBND-NĐ ngày 13/5/2010 Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau việc cách xác định giá đất trung bình khu vực thu hồi đất để hỗ trợ đất theo quy định Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ; Quyết định số 14/QĐ-UBND ngày 23/03/2011 UBND tỉnh Cà Mau việc phê duyệt giá đất trung bình quân khu vực để hỗ trợ thu hồi đất thực dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Cà Mau; Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong Quyết định số 24/QĐ-UBND ngày 31/01/2008 Chủ tịch UBND thành phố Cà Mau việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau; Bản đồ tổng thể tỷ lệ 1/1.000 khu đo: Khu đô thị khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau, Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên Môi trường tỉnh Cà Mau thiết lập tháng 11/2008; Biên khảo sát trạng nhà đất tài sản có đất 359 hộ gia đình 04 tổ chức khu vực xây dựng sở hạ tầng khu dân cư khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên Môi trường tỉnh Cà Mau xác lập Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong CHƯƠNG II CHỦ ĐẦU TƯ, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ QUY MƠ, DIỆN TÍCH, RANH GIỚI MẶT BẰNG VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT LẬP DỰ ÁN I CHỦ ĐẦU TƯ: - Công ty cổ phần Thiên Phong - Địa chỉ: Số 34, đường Ngô Quyền, phường 1, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau - Điện thoại: 07806.251011 II HÌNH THỨC ĐẦU TƯ: - Đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: San lấp mặt bằng, hệ thống giao thơng, cấp nước, cấp điện, nước, xanh, hệ thống bờ kè sân bãi - Thực đầu tư xây dựng dự án thành phần cơng trình nhà thơng qua chuyển quyền sử dụng đất cho thuê cho nhà đầu tư thứ cấp để kinh doanh theo Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản III VỊ TRÍ VÀ QUY MƠ KHU ĐẤT LẬP DỰ ÁN Vị trí khu vực lập dự án Khu thị Thiên Phong thuộc khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau có ranh giới xác định: - Phía Đơng Bắc giáp đất trống khu dân cư trạng đường Ngơ Quyền; - Phía Tây Nam giáp khu dân cư trạng đường Lý Văn Lâm; - Phía Đơng Nam giáp đường Vành đai 1; - Phía Tây Bắc giáp đường Lương Thế Vinh (đường dọc kênh Thống Nhất) Quy mô khu đất nghiên cứu lập dự án theo quy hoạch 28,53 IV ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, HIỆN TRANG Điều kiện tự nhiên a Địa hình Địa hình khu vực triển khai dự án có cao độ không đồng đều, phần lớn khu vực đất vườn ni trồng thủy sản có cao độ từ -0,500 đến +0,100, phần khu vực tuyến dân cư giáp đường Ngơ Quyền có cao độ +1,10m đến +1,4m b Các yếu tố khí hậu, thủy văn Cà Mau nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết khí hậu nóng ẩm quanh năm, khí hậu vùng tỉnh tương đối đồng chia làm mùa rõ rệt: - Mùa mưa thường từ tháng đến tháng 11 - Mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong * Gió: - Mùa khơ: Hướng gió chủ đạo Đơng Đơng Nam, vận tốc trung bình v = 3m/s - Mùa mưa: Hướng gió chủ đạo hướng Tây Tây Nam (gió chướng) vận tốc trung bình v = 2m/s - Tần suất gió: Từ 35% đến 40% - Bão: Nói chung Cà Mau tồn vùng Đồng sơng Cửu Long bị bão, vịng 100 năm có bão đổ vào Cà Mau (1905 1997) - Lốc xoáy: Hàng năm Cà Mau bị từ đến lốc xoáy với cấp gió từ cấp - gây thiệt hại nơi xảy lốc, lốc xốy xảy khơng theo định kỳ, khơng theo quy luật, khó xác định dự báo Đây tượng bất lợi nên thiết kế xây dựng phải quan tâm * Nhiệt độ khơng khí: II - Trung bình hàng năm: 25°C - 26°C - Trung bình cao nhất: 31°C - Trung bình thấp nhất: 22,6°C - Thấp tuyệt đối: 15,3°C - Cao tuyệt đối: 38,5°C * Nắng: III - Tổng số nắng trung bình: 2.270 - Tổng số nắng lớn nhất: 2.510 - Tổng số nắng nhỏ nhất: 2.116 * Bức xạ mặt trời: IV - Tổng xạ mặt trời trung bình /năm 2.411 kcl/cm³ (lý tưởng) - Tổng xạ mặt trời trung bình /năm 1.205 kcl/cm³ (thực tế) * Lượng mưa: V - Lượng mưa lớn / năm: 2.954 mm - Lượng mưa nhỏ nhất/ năm: 1.940 mm - Lượng mưa trung bình /năm: 2.391 mm * Lượng bốc hơi: VI - Lượng bốc lớn /năm: 363 mm - Lượng bốc nhỏ /năm: 73mm - Lượng bốc trung bình / năm: 200mm * Độ ẩm: - Độ ẩm lớn / năm: 100% - Độ ẩm nhỏ / năm: 40% - Độ ẩm trung bình / năm: 85% (Tất số liệu vào tài liệu thống kê tổng hợp bình qn nhiều năm trạm khí tượng thủy văn Cà Mau) Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong Thành phố Cà Mau nằm hợp lưu dòng chảy quan trọng, gồm: Sông Gành Hào, sông Tắc Thủ, sông Phụng Hiệp, kinh xáng Bạc Liêu - Cà Mau; hệ thống kinh gồm kinh Bé Lai, kinh Mới, kinh Cái Nhúc, kinh Lương Thế Trân, v.v… Hệ thống dịng chảy phía Tây thông với Vịnh Thái Lan (qua sông Tắc Thủ - Sơng Đốc) Phía Đơng Nam giáp Biển Đơng (sơng Gành Hào) Phía Đơng Bắc thơng với sơng Hậu qua kênh Phụng Hiệp (hiện xây dựng cống Cà Mau thuộc chương trình hóa) Do chế độ biên độ triều hai biển Đông Tây khác nên chế độ thủy văn dòng chảy qua thành phố Cà Mau phức tạp Tại thành phố Cà Mau mực nước quan trắc nhiều năm cho trị số: - Max: + 116 cm - Min: - 50 cm c Địa chất cơng trình Đất bao gồm trầm tích bùn sét, sét trạng thái chảy, dẻo chảy đến dẻo cứng Cấu tạo lớp đất từ xuống gồm lớp sau: - Lớp đất 1A: Lớp đất mặt bao gồm sét lẫn rễ thực vật, laterit Trạng thái dẻo mềm Chiều dày đạt từ 1,2 đến 1,5m - Lớp đất 1: Bùn sét màu xám xanh, xám đen - lớp đất yếu, trạng thái chảy Kết cấu đất chặt, sức chịu tải Bề dày lớp đạt khoảng 17,5m - Lớp 2A: Sét màu nâu vàng, xám đen - trạng thái dẻo mềm có bề dày khoảng 12m - Lớp 2: Sét màu nâu vàng, xám xanh - trạng thái dẻo cứng Chiều dày đạt 11,3m lớp chưa kết thúc đáy hố khoan Đất có lớp đất yếu (lớp 1) Khả chịu lực kém, tính biến dạng cao Vì vậy, xây dựng cơng trình cần phải có biện pháp gia cố xử lý móng Đối với cơng trình chịu tải trọng lớn nên sử dụng móng cọc bêtơng cốt thép cắm vào lớp 2 Điều kiện trạng a Hiện trạng dân số, việc làm đời sống dân cư Hiện khu vực triển khai dự án có 180 nhân sinh sống (chưa tính số nhân sinh sống khu vực đất chỉnh trang tuyến dân cư đường Lý Văn Lâm); có khoảng 120 nhân độ tuổi lao động, đa phần làm nghề buôn bán làm việc quan, nhà máy, xí nghiệp nằm ngồi dự án, phần lại người già trẻ em Về phân bố dân cư khu vực không đồng đều, phần lớn hộ dân sống tập trung tuyến dân cư giáp đường Ngô Quyền, phần sống quanh khu vực phía sau hậu đất hộ dân đường Lý Văn lâm Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong b Tình hình sử dụng đất đai nhà - Tình hình sử dung đất đai: Khu vực triển khai dự án chiếm đa số đất trồng hàng năm lâu năm; phần lại đất hộ dân đất tổ chức - Tình hình nhà ở: Hiện trạng khu vực triển khai dự án có khoảng 20 hộ (chưa tính tuyến dân cư chỉnh trang đường Lý Văn Lâm), có khảng 07 nhà kiên cố, phần lại nhà bán kiên cố và nhà tạm, chủ yếu sống tuyến dân cư giáp đường Ngô Quyền Đa số nhà xây dựng chưa đồng chiều cao tầng, khoảng lùi gây mỹ quan khu thị c Tình hình xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật - Hiện trạng hệ thống giao thông: + Hệ thống giao thông khu vực triển khai dự án có tuyến đường Ngô Quyền đường Lý Văn Lâm chịu ảnh hưởng trực tiếp, phần lại chủ yếu đường hẻm bê tông nông thôn + Hệ thống giao thông thủy khu vực dự án có tuyến kênh thống Nhất với mục đích tiêu nước, khơng có chức lại - Hiện trạng xây dựng, cống thoát nước mưa: Nền xây dựng trạng khu vực triển khai dự án có cao độ khơng đồng đều, phần lớn khu vực đất vườn nuôi trồng thủy sản có cao độ từ -0,500 đến +0,100, phần khu vực tuyến dân cư giáp đường Ngô Quyền có cao độ +1,10m đến +1,4m + Tồn khu vực chưa có hệ thống nước mưa tập trung, cho thoát trực tiếp kênh Thống Nhất ao mương xung quanh - Hiện trạng cấp nước: Chỉ có tuyến cấp nước tuyến dân cư giáp đường Ngô Quyền đường Lý Văn Lâm - Hiện trạng nguồn điện: Hiện trạng có tuyến đường dây 22KV Đường Ngơ Quyền nối dài, có tiết diện 3xACA120+ACA95 - Hiện trạng mạng lưới cống thoát nước thải: Theo số liệu điều tra đa số hộ dân sống địa bàn thải trực tiếp sông rạch - Thu gom, xử lý chất thải rắn: Đa số hộ dân thải trực tiếp rác thải môi trường xung quanh - Hiện trạng chất lượng môi trường; nguồn gây ô nhiễm, phạm vi ảnh hưởng: + Khảo sát trạng khu vực cho thấy môi trường sống ô nhiễm + Các nguồn gây ô nhiễm chủ yếu rác thải, bụi, + Quy mô làm ảnh hưởng toàn tuyến, mức độ nghiêm trọng ảnh hưởng đến môi trường sống khu vực lân cận Dự án đầu tư xây dựng Khu thị Thiên Phong 10 e Chi phí lập hồ sơ mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu xây dựng (bảng 5): II TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 47 ĐVT: 1000 đồng Chủ trì lập tổng mức đầu tư Dương Ngọc Tính Ks Định giá hạng 2, MS 780-0058 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 48 CHƯƠNG VI PHƯƠNG THỨC GIAO ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG; PHƯƠNG ÁN KINH DOANH THU HỒI VỐN; PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ XÃ HỘI I PHƯƠNG THỨC GIAO, CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT - Đối với đất xây dựng khu công cộng như: Trung tâm thương mại, bệnh viện, khu cao ốc văn phòng chuyển cho nhà đầu tư cấp II thuê dài hạn 50 năm có thu tiền sử dụng đất (Trừ cơng trình bệnh viện miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP) tính từ ngày giao đất; đất cơng trình Dịch vụ - Giải trí chuyển cho nhà đầu tư cấp II thuê có thời hạn 30 năm miễn tiền sử dụng đất - Đối với đất ở: + Đất xây dựng nhà thương mại: Chuyển nhượng quyền sử đất cho nhà đầu tư cấp II có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án thành phần phê duyệt + Đất xây dựng nhà xã hội: Chủ đầu tư cấp I thực đầu tư dự án thành phần miễn tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án thành phần phê duyệt + Đất tái định cư: Những hộ thuộc diện bị giải tỏa để thu hồi đất thực dự án có đăng ký hốn đổi đất nhận tiền bồi thường có đăng ký mua lại sau xây dựng hạ tầng xong Chủ đầu tư phối hợp với người dân để thực thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng lâu dài II PHƯƠNG ÁN KINH DOANH THU HỒI VỐN Phương thức đầu tư kinh doanh: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật Các cơng trình cơng cộng nhà đầu tư xây dựng thông qua nhà đầu tư thứ cấp dự án thành phần Vì vậy, Phương án tiêu thụ sản phẩm dự án nhà đầu tư cấp I thực tính đến theo phương án sau: - Đối với cơng trình cơng cộng: Hiện nay, chủ đầu tư lựa chọn đối tác có đủ lực tài kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh làm nhà đầu tư thứ cấp để thực đầu tư xây dựng cơng trình như: + Trung tâm thương mại (Công ty TNHH Trung tâm Thương mại Lotte Việt Nam); + Bệnh viện, Cao ốc văn phòng (Bệnh viện Đại học Pusan); + Khu Dịch vụ - Giải trí (Cơng ty cổ phần SABECO) - Đối với cơng trình nhà ở: + Hình thức đầu tư nhà xã hội: Chủ đầu tư tự thực (phương án đầu tư xây dựng, phương án chuyển nhượng thể chi tiết dự án thành phần: Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội) Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 49 + Hình thức đầu tư nhà thương mại: Chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư, nhà thầu thi công khách hàng hợp tác đầu tư (phương án đầu tư xây dựng, hình thức hợp tác đầu tư, phương án chuyển nhượng chi tiết dự án thành phần: Dự án đầu tư xây dựng nhà kinh doanh) Phương án chuyển nhượng: - Đối với đất xây dựng Cơng trình Trung tâm thương mại (Lotte Mart) cho nhà đầu tư cấp II thuê (50 năm) theo hình thức tốn theo lần Sau ký thỏa thuận, nhà đầu tư cấp II ký quỹ 20% giá trị lô đất, 20% vào đợt 2, 40% đợt 10% cho lần cuối Nhà đầu tư cấp II có trách nhiệm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình trình cấp thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành, tiền chuyển nhượng đất dự kiến thu hồi 05 năm từ Năm đến Năm - Đối với đất xây dựng cơng trình như: Bệnh viện, Khu cao ốc văn phòng (Bệnh viện đại học Pusan) cho thuê 50 năm cho nhà đầu tư cấp II theo hình thức tốn trả góp thời gian năm, năm 20% khơng tính lãi Sau ký hợp đồng, nhà đầu tư cấp II trả 20%-30% giá trị lô đất tiến hành cắm mốc bàn giao mặt Nhà đầu tư cấp có trách nhiệm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình trình cấp thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành Tiền chuyển nhượng đất xây dựng Bệnh viên dự kiến thu hồi 05 năm từ Năm đến Năm Khu cao ốc văn phòng năm từ Năm đến Năm 6; - Đất xây dựng khu Dịch vụ - Giải trí: Chuyển giao cho nhà đầu tư cấp II; tiền chuyển nhượng đất dự kiến thu hồi 05 năm từ Năm đến Năm - Đất xây dựng nhà phố liền kề nhà biệt thự: Hợp tác đầu tư - nhà đầu tư cấp 2; tiền chuyển nhượng đất dự kiến thu hồi năm từ Năm đến Năm 6; - Đất xây dựng nhà xã hội: Chủ đầu tư thực tiền chuyển nhượng đất phân bổ thu 05 năm từ Năm đến Năm 5; Xây dựng giá chuyển nhượng: - Giá đất chuyển nhượng xây dựng sở điều tra khảo sát giá đất thực tế khu vực giá đất chuyển nhượng dự án lân cận (có xác định yếu tố cạnh trạnh) - Giá đất chuyển nhượng xây dựng theo yếu tố: Vị trí, tuyến đường (có lợi thương mại) Giá chuyển nhượng phải đảm bảo cho Chủ đầu tư hoàn vốn có lợi nhuận thơng qua tiêu phân tích tài Giá trị (NPV), tỷ suất thu hồi vốn nội (IRR), thời gian hoàn vốn (Chi tiết xem Phụ lục – Bảng xác định giá chuyển nhượng) Doanh thu – Lợi nhuận (Chi tiết xem Phụ lục – Phương án chuyển nhượng doanh thu qua năm) III PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Tổng mức đầu tư cấu sử dụng vốn: Tổng mức đầu tư: 254.981.192.000 đồng (chưa tính lãi vay) Cơ cấu sử dụng vốn sau: - Vốn chủ sở hữu doanh nghiệp: 60% - Vốn huy động trả trước nhà đầu tư cấp II: 20% - Vốn vay tổ chức tính dụng: 20% Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 50 Nguồn vốn Tỷ lệ (%) Vốn tự có + Vốn huy động trả trước nhà đầu tư cấp II 80% 203.984.954 Vốn vay tổ chức tín dụng 20% 50.996.238 Tổng cộng 100% Số tiền (1.000 đồng) 254.981.192 Phân kỳ đầu tư Kế hoạch trả vốn vay: a Phân kỳ đầu tư: Dự án đầu tư vòng năm, phân bổ vốn cho năm cụ thể sau: - 100% Chi phí đầu tư năm thứ (theo phân kỳ đầu tư) sử dụng nguồn vốn tự có vốn huy động; - 50% Chi phí đầu tư năm thứ hai (theo phân kỳ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay 50% lại sử dụng nguồn vốn tự có; - Vốn đầu tư năm thứ ba sử dụng vốn vay 24% vốn tự có, huy động 76% (Chi tiết xem Phụ lục – Kế hoạch huy động sử dụng vốn) b Kế hoạch trả nợ vay: Kế hoạch trả nợ vay vòng năm, giá trị trả gốc lãi hàng năm xem chi tiết phụ lục - Kế hoạch trả gốc lãi qua năm Đánh giá tiêu tài – Phân tích hiệu kinh tế - Tài dự án a Hệ số chiết khấu dự án: Hệ số chiết khấu dự án tính sở trung bình theo tỷ trọng vốn nguồn vốn mà dự án sử dụng Hệ số chiết khấu 12% b Các nguồn thu: (Chi tiết xem Phụ lục – Phương án chuyển nhượng doanh thu qua năm c Chi phí hoạt động SXKD: Tham khảo Phụ lục 5: Chi phí sản xuất kinh doanh d Các tiêu tài chủ yếu: * Hiện giá dự án: Hiện giá dự án: NPV = 56.424.950.000 đồng Hiện giá dự án với chiết khấu 1% cho kết dương (+) lớn chứng tỏ dự án đem lại hiệu mặt tài cao (chi tiết xem phụ lục – Phân tích NPV) * Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: Lãi suất chiết khấu r = 12% Suất thu hồi vốn nội dự án IRR = 26% Như dự án mang tính khả thi cao, khả thu hồi vốn nhanh (Chi tiết xem phụ lục – Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ) Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 51 * Thời gian thu hồi vốn: Thời gian thu hồi vốn tính tốn năm tháng 16 ngày khoảng thời gian nhanh, dự án khả thi (Chi tiết xem phụ lục – Thời gian thu hồi vốn) IV HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Phát triển sở hạ tầng Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong thực đầu tư hoàn chỉnh tạo nên khu đô thị với đầy đủ sở hạ tầng phục vụ tốt cho đời sống người dân phường nói riêng thành phố Cà Mau nói chung Tạo hệ thống giao khơng kết nối với khu đô thị kế cận như: Khu dân cư phường 1, phường 9; Khu đô thị LICOGI, v.v Mặc khác, khu thị hình thành tuyến phố văn minh, trung tâm dịch vụ mua sắm, sở chữa bệnh nhằm phục vụ đời sống người dân ngày cao, tạo động lực cho phát triển Văn hóa, Kinh tế - Xã hội thành phố, cụ thể: - Tạo quỹ đất tái định cư thực chỉnh trang tuyến dân cư đường Ngô Quyền, Lý Văn Lâm từng bước thực hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật thị thành phố Cà Mau - Hình thành khu đất có vị trí chiến lược để thực đầu tư khu thương mại, dịch vụ; cao ốc văn phòng, bệnh viện - Tạo quỹ nhà thương mại nhà xã hội phục vụ cho đời sống ngày cao người dân - Hệ thống giao thơng có diện tích 99.000 m² gồm tuyến đường đối ngoại, đối nội phục vụ tốt cho nhu cầu lưu thông hoạt động khác thị - Ngồi ra, dự án đầu tư hệ thống thoát nước mưa, thoát nước thải hồn chỉnh giải tốt việc nước cho tồn khu vực, giảm thiểu nhiễm từ nguồn nước thải Việc làm thu nhập cho người lao động Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong vào thực tạo khối lượng công việc tương đối lớn, giúp giải việc làm cho số lượng lớn lao động địa bàn thành phố Cà Mau nói riêng tỉnh Cà Mau nói chung Góp phần phát triển ngành khác Việc thực dự án cần cung ứng số lượng lớn hàng hoá, vật tư cho việc thực dự án điều kích cầu sản xuất hàng hố tạo việc làm, thích kích kinh tế tỉnh nhà phát triển Bên cạnh đóng góp cho xã hội làm tăng diện tích nhà ở, tạo việc làm cho người lao động, dự án thực cịn đóng góp phát triển ngành khác như: Vật liệu xây dựng, dịch vụ thương mại, động lực để phát triển kinh tế vùng Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 52 CHƯƠNG VII PHƯƠNG THỨC THỰC HIỆN I HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, điều hành dự án II PHÂN KỲ ĐẦU TƯ, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN Phân kỳ đầu tư: Toàn khu vực lập dự án có tổng diện tích 28,53 (tính theo quy mơ khu quy hoạch) đầu tư thời gian năm từ năm 2013 đến năm 2017 chia thành phân kỳ đầu tư, nguồn vốn phân bổ theo từng năm phân kỳ dựa sở công việc thực theo trình tự ưu tiên thực đầu tư trước khu vực mang tính cấp bách, mang lại hiệu cao cho dự án: - Phân kỳ đầu: Thực năm từ năm 2013-2015 với diện tích 21,18 bao gồm thực công việc sau: + Tiến hành lập phương án, thực bồi thường giải phóng mặt thực thủ tục chuẩn bị đầu tư + Đầu tư thực san lấp mặt toàn khu vực lập dự án tiến hành đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật với diện tích 21,18 Ưu tiên đầu tư trước hệ thống hạ tầng kỹ thuật tuyến đường số 10, 11 phần đường số trước để đầu tư xây dựng nhà xã hội + Thực đầu tư xây dựng dự án thành phần (xem bảng tiến độ chi tiết): • Dự án 1: Đầu tư xây dựng Nhà xã hội gồm dãy N5-1, N5-2, N5-3, N5-4 • Dự án 2: Đầu tư xây dựng Khu Trung tâm Thương mại • Dự án 3: Đầu tư xây dựng Bệnh viện Khu cao ốc văn phòng • Dự án 4: Đầu tư xây dựng Khu nhà thương mại dạng phố dạng vườn gồm dãy N3-4, N3-5, N3-7, N3-8, N4 - Phân kỳ sau: Thực năm từ năm 2016-2017 với diện tích 7,35 bao gồm thực cơng việc sau: + Đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật với diện tích 7,35 + Tiếp tục thực đầu tư xây dựng hoàn chỉnh dự án thành phần thực giai đoạn dự án thành phần lại như: • Dự án 5: Đầu tư xây dựng Khu Dịch vụ - Giải trí • Dự án 6: Đầu tư xây dựng khu nhà thương mại dạng phố gồm dãy nhà N3-1, N3-2, N3-3, N3-6 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 53 Tiến độ thực chi tiết: ST T 10 11 12 13 14 Hạng mục Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Ghi dự án thành phần Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 San lấp Giao thông Cấp điện Cấp nước Thoát nước mưa Chủ đầu tư cấp I thực Thoát nước thải Cây xanh Kè sân bãi Dự án Dự án Dự án Chủ đầu tư cấp Dự án II thực Dự án Dự án Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 54 III BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN Thời gian thực dự án năm Thời gian dự kiến triển khai từ năm 2013 kết thúc năm 2017 Do nguồn vốn để thực dự án có phần nguồn vốn vay vốn huy động nên trình thực công ty phải chịu trách nhiệm thu hồi vốn hồn trả tổ chức tín dụng Để chủ động hoạt động sản xuất kinh doanh, công tác chuẩn bị đầu tư thực đầu tư công ty sử dụng lực lượng cán khoa học kỹ thuật có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực quản lý, điều hành dự án lựa chọn nhà thầu có đủ lực kinh nghiệm tiềm lực tài để tham gia thực dự án Để đảm bảo việc đầu tư theo quy định hành việc triển khai thực sau: - Giao phòng Quản lý Phát triển dự án trực tiếp giúp Chủ đầu tư quản lý, điều hành dự án: Tham gia quản lý từ khâu thiết giám sát thi cơng ngồi cơng trường Thường xuyên theo dõi tiến độ thực nhà thầu thi công tiến độ thực dự án thành phần cho đảm bảo tiến độ chung tồn dự án - Giao Phịng Kinh doanh: Khi thi cơng hồn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, Phịng có trách nhiệm thơng báo hộ tái định cư lên làm hồ sơ đất; đồng thời có kế hoạch phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư cấp II việc tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm nhà hoàn thành xong thời gian sớm nhằm mục đích hồn trả vốn vay thu hồi vốn cho cơng ty - Phịng Tài Kế tốn: Chịu trách nhiệm hồn thành thủ tục phục vụ triển khai dự án theo quy định tiến độ đề ra, đảm bảo cung ứng nguồn vốn đủ kịp thời cho nhà thầu thi công Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 55 CHƯƠNG VIII NĂNG LỰC VÀ KINH NGHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VỀ TÀI CHÍNH, ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ I NĂNG LỰC TÁI CHÍNH: Cơng ty cổ phần Thiên Phong Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Cà Mau cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần lần đầu vào ngày 20/4/2007 (Đăng ký thay đổi lần thứ 7, ngày 14/3/2012) Ngành nghề kinh doanh: Thi cơng cơng trình dân dụng công nghiệp; đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư; đầu tư xây dựng nhà hàng, khách sạn khu vui chơi giải trí, v.v Vốn điều lệ: 154.000.000.000 đồng Vốn Chủ sở hữu thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2012 là: 154.000.000.000 đồng theo Báo cáo tài kiểm tốn Cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt Úc II NĂNG LỰC VÀ KINH NGHIỆM CHỦ ĐẦU TƯ: Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần Thiên Phong bao gồm phòng chức năng: Phòng Kinh doanh, phòng Tài Kế tốn, Phịng tổ chức hành chính, Phịng quản lý Phát triển dự án, Sàn Giao dịch bất động sản, Văn phịng đại diện thành phố Hồ Chí Minh Đội ngũ cán khoa học kỹ thuật cơng ty có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực tư vấn thiết kế, quản lý điều hành dự án, thi cơng xây dựng cơng trình, v.v Về lực thân Ơng Tơ Thiên Phong với vai trò Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc cơng ty tham gia qua nhiều khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý dự án, điều hành sàn giao dịch bất động sản có chứng quản lý dự án, Sở Xây dựng Cà Mau cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản phạm vi nước Hiện nay, số lượng nhân viên công ty khoảng 30 người, gần có chứng hành nghề theo từng chuyên ngành như: Xây dựng dân dụng, hạ tầng kỹ thuật, chứng kỹ sư định giá, chứng nghiệp vụ môi giới bất động sản, v.v tham gia điều hành, quản lý dự án nhiều khu thị ngồi tỉnh Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 56 III SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY CỔ PHẦN THIÊN PHONG: HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN GIÁM ĐỐC SÀN GD BĐS PHỊNG TÀI CHÍNH, KẾ TỐN PHỊNG TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH PHỊNG KINH DOANH PHỊNG QUẢN LÝ & PHÁT TRIỂN DỰ ÁN VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN TP.HCM Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thiên Phong 57 CHƯƠNG IX CÁC NỘI DUNG PHỐI HỢP GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG I ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT NGỒI HÀNG RÀO VÀ CƠNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT CỦA NHÀ NƯỚC ĐI QUA KHU VỰC DỰ ÁN - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hàng rào khu vực dự án chịu ảnh hưởng trực tiếp hệ thống nước, hệ thống nước tồn khu vực dự án thải trực tiếp kênh Thống Nhất, tuyến kênh chịu ảnh hưởng tiêu nước trực tiếp khu thị như: LICOGI, Khu dân cư phường 1, phường 9, v.v dẫn đến lưu lượng thoát từ kênh Thống Nhất tăng lên so với trước Hiện tại, cửa xả cống xuyên đường Lý Văn Lâm thành phố thực đầu tư theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết duyệt phần bên hướng theo Kênh Thống Nhất cần đầu tư hệ thống cống xun đường dài có phần nằm ngồi ranh dự án để thực đấu nối tiêu thoát nước Ngồi ra, theo quy hoạch cịn có tuyến cống xun đường Ngơ Quyền có phần nằm ranh dự án dùng để đấu nối thơng suốt tiêu nước cho kênh Thống Nhất Để việc đầu tư mang tính đồng cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên bên hàng rào, Chủ đầu tư kiến nghị đến quan ban ngành hỗ trợ đầu tư đoạn cống thoát nước để dự án vào hoạt động đạt hiệu cao - Ngoài ra, số hạng mục như: Cấp nước, cấp điện cần hỗ trợ từ ban ngành để thuận tiện việc đấu nối hạ tầng sau II CÁC HẠNG MỤC CƠNG TRÌNH CHUYỂN GIAO KHƠNG BỒI HỒN VÀ TIẾN ĐỘ CHUYỂN GIAO Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật dự án sau thực hồn thành chuyển giao khơng bồi hoàn cho Nhà nước bao gồm hạng mục theo bảng sau: TT Tên cơng trình Thời điểm chuyển giao Hệ thống giao thơng Hệ thống nước mưa Hệ thống thoát nước thải Hệ thống xanh Hệ thống cấp nước sinh hoạt Hệ thống cấp điện Hệ thống kè sân bãi dọc Sau hoàn thành toàn dự án kênh Thống Nhất Sau hoàn thành toàn dự án Sau hoàn thành toàn dự án Sau hoàn thành toàn dự án, đấu nối xong với hệ thống xử lý nước thải chung thành phố Sau hoàn thành toàn dự án Sau hoàn thành toàn dự án Sau hoàn thành toàn dự án Dự án đầu tư xây dựng Khu Đô thị Thiên Phong Đơn vị nhận chuyển giao Chuyển giao khơng bồi hồn cho UBND thành phố Cà Mau Trang 58 III XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ, TRÁCH NHIỆM VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ THỂ CÓ LIÊN QUAN * Nhiệm vụ trách nhiệm Công ty cổ phần Thiên Phong: - Lập dự án khu đô thị trình cấp thẩm quyền thẩm định, phê duyệt theo quy định hành - Thực đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với quy hoạch chi tiết tiến độ dự án phê duyệt - Vận hành, khai thác cơng trình hạ tầng kỹ thuật: + Đầu tư xây dựng hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đồng với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực dự án phê duyệt Khi chuyển giao cho người sử dụng, Chủ đầu tư cấp I nhà đầu tư cấp II phải đảm bảo cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa thoát nước thải sinh hoạt + Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật hồn thành từng phần theo phân kỳ dự án chưa chuyển giao chủ đầu tư tự quản lý, khai thác + Riêng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hoạt động theo hình thức kinh doanh dịch vụ như: Hệ thống cấp điện, hệ thống cấp nước, đơn vị quản lý kinh doanh chuyên ngành sau thỏa thuận với chủ đầu tư phải phối hợp với chủ đầu tư để đầu tư, quản lý khai thác kinh doanh theo tiến độ đầu tư nhu cầu sử dụng khách hàng, phù hợp với tiến độ đầu tư dự án + Đảm bảo kết nối tạm thời hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án chưa đầu tư theo quy hoạch duyệt - Tổ chức thực hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án thời gian chưa bàn giao - Quản lý vận hành đảm bảo chất lượng cơng trình khơng chuyển giao chưa chuyển giao cho quyền địa phương - Giám sát việc thực đầu tư xây dựng nhà đầu tư thứ cấp phù hợp với quy hoạch chi tiết tiến độ dự án phê duyệt - Hướng dẫn thủ tục phối hợp với chủ đầu tư thứ cấp để thực thủ tục chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật sản phẩm khác theo quy định hành * Nhiệm vụ trách nhiệm quan chức năng: + Các quan có thẩm quyền cần đơn đốc kiểm tra tiến độ nội dung thực đầu tư theo định duyệt + Ban hành chế, sách hỗ trợ nhà đầu tư nguồn vốn, tài liệu kỹ thuật chuyên ngành giải kịp thời vướng mắc mà nhà đầu tư gặp phải trình triển khai thực đầu tư Dự án đầu tư xây dựng Khu Đô thị Thiên Phong Trang 59 III CÁC ĐỀ XUẤT VỀ HỖ TRỢ VÀ ƯU ĐÃI CHO DỰ ÁN - Cung cấp miễn phí thơng tin quy hoạch xây dựng, phát triển dự án khu đô thị - Đầu tư hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật bên ngồi hàng rào có liên quan trực tiếp đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong, cụ thể đầu tư đoạn cống thoát nước xuyên đường Lý Văn Lâm tuyến đường Ngơ Quyền - Nhà nước cần có sách vận động tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư dự án nhằm tăng cường dịch vụ cơng ích thị phù hợp với kế hoạch phát triển khu đô thị - Hỗ trợ Chủ đầu tư cơng tác giải phóng mặt để thực dự án - Kêu gọi tổ chức tín dụng cho vay ưu đãi dự án thành phần xây dựng nhà phục vụ người nghèo, người có thu nhập thấp - Ngoài ra, Dự án cần hưởng chế độ, sách ưu đãi theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP IV ĐÈ XUẤT VỀ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH VÀ ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH Tồn khu vực triển khai dự án Khu thị Thiên Phong thuộc khóm 5, phường 1, thành phố Cà Mau Khi dự án thực xong vào khai thác vận hành dân số khu vực dự án khoảng 5.000 người tăng thêm địa bàn phường Theo quy định đô thị loại II (thành phố Cà Mau) mật độ dân số khu vực nội thành phải từ 8.000 người/km² trở lên mật độ dân số thành phố Cà Mau năm 2011 880 người/km² Vì vậy, Đề xuất đợn vị quản lý hành cho khu vực dự án phường 1, thành phố Cà Mau Khi dự án vào khai thác vận hành Chủ đầu tư cần phố hợp với quyền phường 1, thành phố Cà Mau để thực việc cấp giấy tờ quản lý hành cho người dân sinh sống khu vực Dự án đầu tư xây dựng Khu Đô thị Thiên Phong Trang 60 CHƯƠNG X KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng Khu thị Thiên Phong có vai trò quan trọng việc phát triển gắn kết hệ thống giao thông đô thị thành phố Cà Mau Để đảm bảo quyền lợi sống người dân bị ảnh hưởng trình giải phóng mặt xây dựn, hộ ưu tiên bố trí tái định cư địa bàn khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hồn chỉnh, tạo mơi trường sống sạch, tiện nghi ổn định Dự án đầu tư xây dựng Khu thị Thiên Phong hồn tồn phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thành phố Cà Mau quy hoạch phát triển Kinh tế - Xã hội tỉnh nhà Dự án cịn góp phần thúc đẩy tạo thêm quỹ nhà cho thành phố Cà Mau nói riêng tỉnh Cà Mau nói chung Để dự án sớm vào thực Kính mong UBND tỉnh Cà Mau sở, ban, ngành có liên quan sớm quan tâm xem xét phê duyệt chấp thuận đầu tư thẩm định phê duyệt dự án để Chủ đầu tư làm sở triển khai thực bước tiếp theo./ Dự án đầu tư xây dựng Khu Đô thị Thiên Phong Trang 61