NHỮNG vấn đề LIÊN QUAN đến các CHÍNH SÁCH về đất đô THỊ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH …………………………………… TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ ĐÔ THỊ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ Giảng Viên: Nguyễn Lưu Bảo Đoan Học viên: Lê Hoàng Nam Lớp: Kinh tế phát triển - K19 Tháng 08.2011 1 Quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước muốn xây dựng thành công phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó, công tác phát triển và quản lý đô thị, đặc biệt là các yêu cầu cơ bản về quản lý sử dụng đất là một trong những yếu tố cần được quan tâm. Hiện nay, việc quy hoạch đất đô thị đang đặt ra vấn đề cấp bách cho các nhà hoạch định chính sách là làm sao đảm bảo được việc khai thác giá trị đất đai minh bạch, việc sử dụng đất đúng theo mục đích quy hoạch ban đầu. Theo đó, việc thống nhất trong phân cấp quản lý quy hoạch đất đô thị là một trong những giải pháp được đưa ra nhằm thực hiện tốt hơn việc quản lý đất đô thị. 1. Sơ lược quá trình hình thành các chính sách về đất đô thị Giai đoạn sau khi kết thúc chiến tranh, cả nước tập trung nguồn lực để khôi phục đất nước. Khi tình hình cả nước được ổn định, bản Hiến pháp năm 1980 được đưa ra với nội dung xây dựng đất nước theo con đường chủ nghĩa xã hội với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Hiến pháp này quy định toàn bộ đất đai trong lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện và quản lý. Dựa trên thể chế này, đất nông nghiệp được giao cho các hợp tác xã nông nghiệp và các nông lâm trường sử dụng, một phần nhỏ được thu hồi để xây dựng nhà máy. Giai đoạn này, quá trình đô thị hoá không phát triển nên nhu cầu về đất đô thị không đáng kể, do đó chính sách đất đô thị chưa được hình thành. Giai đoạn tiếp theo là sau Đảng và Nhà nước ta thực hiện đường lối đổi mới, chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng xã hội công bằng, dân chủ và văn minh, đưa đất nước tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Hiến pháp mới được ra đời, sau đó năm 1993, Luật Đất đai được ban hành. Quy định mới vẫn giữ đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng nó được xem là tài nguyên có giá trị sử dụng & là tài sản có giá trị được thể hiện thông qua giá cả. Theo đó, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu nhưng Nhà nước trao quyền đó cho các đối tượng có nhu cầu thông qua việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. ** Các nghị định về quản lý và sử dụng đất đô thị (được ban hành cùng ngày 17/8/1994) 1/ Nghị định số 87/CP quy định khung giá đất. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định cho từng loại đô thị, trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố và 4 hoặc 5 loại vị trí đất khác nhau; 2/ Nghị định số 88/CP về quản lý và sử dụng đất đô thị có vai trò quan trọng nhất đối với chính sách đất đô thị.Theo Nghị định này, đất đô thị được chia thành 6 loại: đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh; đất ở; đất chuyên dùng; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất chưa sử dụng. Nghị định 88/CP cũng quy định cụ thể nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị; giao đất, cho thuê đất đô thị; xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị; thu hồi đất để xây dựng đô thị; đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị; 2 3/ Nghị định số 89/CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; 4/ Nghị định số 90/CP về đền bù thiệt hại khi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; 5/ Nghị định số 91/CP về quản lý quy hoạch đô thị. Luật Đất đai năm 2003 ra đời sau 2 lần sửa đổi, bổ sung từ Luật Đất đai năm 1993. Luật đã có những thay đổi so với luật cũ, chẳng hạn như quyền của Nhà nước về định đoạt đất đai và điều tiết nguồn lợi đất đai được nêu rõ hơn, thêm mục đích phát triển kinh tế cho việc thu hồi đất, bổ sung mục tài chính đất đai và quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản . 2. Tổ chức quản lý đất đô thị Nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về đất đai quy định trong Luật Đất đai bao gồm: quản lý địa giới hành chính và hồ sơ địa chính; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; quản lý tài chính đất đai và giá đất. Hiện nay ở cấp Trung ương, các bộ có liên quan đến quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm: 1/ Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý tài nguyên đất đai và định giá đất; 2/ Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quản lý đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 3/ Bộ Xây dựng quản lý quy hoạch và sử dụng đất đô thị; phát triển và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị; quản lý thị trường bất động sản; 4/ Bộ Tài chính quản lý tài chính về đất đai và đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quản lý phần đất nông nghiệp trong phạm vi đô thị. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập từ trung ương (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đến tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính. ** Đối với đất đô thị thì sự phân cấp quản lý ở địa phương như sau: - Về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: UBND thành phố trực thuộc trung ương, đô thị thuộc cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cho địa phương mình và đơn vị hành chính cấp dưới, trình HĐND cùng cấp thông qua đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 3 - Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài; + UBND huyện,quận, đô thị thuộc tỉnh quyết dịnh đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. + UBND xã, phường, thị trấn chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Quỹ đất này không quá 5% diện tích đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm. - Về giá đất: căn cứ vào phương pháp xác dịnh giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương mình. 3. Năng lực quản lý đất đô thị Đội ngũ công chức quản lý đất đai nước ta còn yếu kém về trình độ nghiệp vụ và đạo đức công vụ. Tính chuyên nghiệp trong quản lý đất đô thị là khá thấp.Tình trạng yếu kém đó qua thường thể hiện trên các mặt như: định khung giá đất không phù hợp; thủ tục hành chính rườm rà, quan liêu, thiếu minh bạch; công tác đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài, có nhiều khiếu kiện đông người; quản lý thực hiện quy hoạch đô thị yếu kém; buông lỏng quản lý thị trường đất đô thị khiến giá đất tăng cao vọt; lạm quyền và tham nhũng… 4. Đất đô thị và chiến lược phát triển đô thị Việc phân đất đai thành các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp xuất phát từ mục đích sử dụng chúng. Thế nhưng chính quyền đô thị không chỉ quan tâm đến mục đích sử dụng đất mà còn nhiều nội dung khác như hồ sơ địa chính, quy hoạch đô thị, thu hồi đất, thị trường đất, tài chính đất đai . Do đó, phải xem toàn bộ đất đai đô thị là đối tượng hoàn chỉnh chứ không phải chia cắt chúng ra thành nhiều loại riêng rẽ. Chính quyền đô thị là cấp thấp nhất có trách nhiệm phân bổ các tài nguyên, xúc tiến công bằng xã hội và cung ứng cho nhân dân các dịch vụ công cộng thông qua quan hệ đối tác với khu vực tư nhân và khối xã hội dân sự. Chính quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho người nghèo tiếp cận các dịch vụ công cộng, với đất đai đô thị đồng thời ngăn chặn các ngoại ứng làm ô nhiễm môi trường. Chính quyền đô thị có vài trò quan trọng trong quản lý đất đai. Các quy định quản lý như quy hoạch đô thị, quy chuẩn xây dựng, bảo vệ môi trường, các loại thuế và phí cùng với hệ thống hạ tầng đều do chính quyền đầu tư. Vì vậy chính quyền đô thị cần có các chính sách để tạo điều kiện vận hành thông suốt thị trường đất đai bằng cách điều chỉnh hợp lý quan hệ cung cầu dựa trên các tín hiệu giá cả khi đánh giá 4 thị trường đất đai, và hoàn thiện các công cụ chính sách như trợ cấp có mục tiêu, quy họach sử dụng đất, phát triển kết cấu hạ tầng. Nhờ đó chính quyền đô thị thúc đẩy sản xuất và kinh doanh của đô thị, nâng cao được năng lực cạnh tranh của đô thị, nhất là trong bối cảnh hội nhập quốc tế và toàn cầu hoá. 5. Kết luận và kiến nghị Hiện nay, theo đánh giá chung, các chính sách không theo kịp tốc độ đô thị hóa của nước, vì thế cần phát triển nhanh đất đô thị trên cả hai mặt số lượng và chất lượng. Để thực hiện điều này, Nhà nước cần phải tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế và chính sách quản lý đất đô thị. Cần phải xem đất đô thị là một không gian thống nhất cần được thâm dụng đạt hiệu quả cao chứ không phải chỉ là tập hợp những loại đất phi nông nghiệp. Nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường đất và nhà để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo quy luật thị trường đất đai được chuyển nhượng cho những người đặt giá cao hơn có nghĩa là người đó sử dụng đất có hiệu quả hơn. Phát triển thị trường nhà, đất còn ảnh hưởng hỗ trợ cho vấn đề giao thông nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân tối ưu hóa việc đi lại của gia đình họ. Nếu việc di chuyển chỗ ở, dễ dàng và hợp lý, các hộ gia đình sẽ chuyển đến gần nơi làm việc, học tập, sao cho chi phí đi lại trong gia đình là nhỏ nhất. Hoàn thiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để giảm chi phí cho các dự án nâng cấp, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng. Việc trang bị hệ thống hạ tầng thống nhất cho đất đô thị cũng cần được quan tâm, mà nguồn vốn phải được khai thác từ việc khai thác đất đô thị theo chủ trương và quy hoạch thống nhất. Để mở đường cho việc xây dựng chính sách đất đô thị, trước tiên cần tạo khung pháp lý cho đất đô thị, các vấn đề quan trọng tiếp theo bao gồm: - Chính sách đất đô thị trong quy hoạch đô thị, gắn với tiết kiệm đất, thâm dụng đất, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, bảo vệ môi trường đất. - Chính sách thu hồi đất để phát triển đô thị, nhằm khắc phục các trở ngại hiện nay về đền bù giải phóng mặt bằng đang làm chậm tiến độ phần lớn các dự án quan trọng. - Nông nghiệp trong phạm vi đô thị, một thực trạng cần xét đến trong quá trình đô thị hoá nhanh khiến nhiều nông dân không kịp chuyển đổi cách sinh sống. - Thị trường đất đô thị trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. - Tài chính đất đô thị bao gồm tiền sử dụng đất ,tiền thuê đất, thuế và phí có liên quan đến đất đai. 5 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Lưu Bảo Đoan, 2011, Bài giảng môn Kinh tế đô thị 2. Huy Giang, Chính sách không theo kịp tốc độ đô thị hóa, http://vietbao.vn/Xa-hoi/Chinh-sach-khong- theo-kip-toc-do-do-thi-hoa/40010684/157/, truy cập ngày 12/8/2011 lúc 11:28 3. Phạm Sỹ Liêm, Thực trạng chính sách đất đô thị, http://www.vncold.vn/Web/Content.aspx? distid=1904 , truy cập ngày 10/8/2011 lúc 13:42. 4. Quy hoạch đô thị Việt Nam – quá nhiều điều bất cập, http://doithoaitre.vtv.vn/Article.aspx? Ctrl=ArticleDetail&cid=2&id=258, truy cập ngày 10/8/2011 lúc 17:41 6 . xây dựng chính sách đất đô thị, trước tiên cần tạo khung pháp lý cho đất đô thị, các vấn đề quan trọng tiếp theo bao gồm: - Chính sách đất đô thị trong. CHÍ MINH …………………………………… TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ ĐÔ THỊ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ Giảng Viên: Nguyễn Lưu Bảo Đoan Học viên: