Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố tuy hòa, tỉnh phú yên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa được công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn Trần Quốc Cường ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Dương Viết Tình trực tiếp hướng dẫn tơi suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Tuy Hòa, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn địa phương Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn Trần Quốc Cường iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng sở liệu giá đất thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên” nhằm đánh giá bất cập giá đất hành đề xuất điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế giá đất, sở áp dụng GIS Bằng phương pháp đồ kết hợp với tham vấn bên liên quan sở tài liệu thứ cấp, đề tài ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản lý thông tin giá đất tra cứu giá đất địa thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên đạt kết sau: Xây dựng mơ hình sở liệu khơng gian giá đất thuộc tính cho đối tượng: đất, đường giao thông tương đối đầy đủ hợp lý Cập nhật thuộc tính giá cho tuyến đường đất theo định ban hành giá đất UBND tỉnh ban hành định kỳ 05 năm Ứng dụng công nghệ GIS Quản lý đồ giá đất, tra cứu thông tin giá đất, cập nhật thông tin, xem thơng tin tự động tính giá đất cho đất Kết nghiên cứu đề tài đề xuất số kiến nghị với UBND thành phố Tuy hòa sau: Bảng giá đất Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm có nhiều thay đổi việc rà soát, điều chỉnh giá đất thị trường biến động chưa quan tâm mức Do để quản lý thơng tin giá đất cách hiệu xác cần phải có đội ngũ cán điều tra, cập nhật thông tin kịp thời đầy đủ Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS đời sống quản lý Sự tiếp cận nghiên cứu GIS quản lý đất đai nói chung quản lý xây dựng đồ giá đất nói riêng cịn hạn chế nghiên cứu sâu Cần đào tạo đội ngũ cán có am hiểu ngành địa đồng thời có kiến thức GIS để từ có phát triển nhiều ứng dụng xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ x ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa khoa học thực tiễn .2 4.1 Ý nghĩa khoa học 4.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Đất đai 1.2 Giá đất vai trò giá đất quản lý Nhà nước đất đai 13 1.2.1 Giá đất số khái niệm liên quan 13 1.2.2 Khung giá đất Bảng giá đất 13 1.2.3 Vai trò giá đất quản lý Nhà nước đất đai .14 1.3 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 15 1.3.1 Hệ thống thông tin đất đai 15 1.3.2 Cơ sở liệu đất đai 17 1.3.3 Bản đồ chuyên đề giá đất 17 1.4 Hệ thống thông tin địa lý (GIS) 18 v 1.4.1 Lịch sử phát triển GIS 18 1.4.2 Định nghĩa GIS: 19 1.4.3 Các thành phần GIS: .19 1.4.4 Các chức GIS 20 1.4.5 Cấu trúc liệu GIS 20 1.4.6 Khả ứng dụng GIS: 22 1.5 Toàn cảnh GIS Việt Nam 22 1.6 Tổng quan cơng trình nghiên cứu trước đây: 24 1.6.1 Những nghiên cứu nước xây dựng quản lý giá đất 24 1.6.2 Tình hình nghiên cứu nước đất đai .27 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.2.1 Tình hình kinh tế xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên 28 2.2.2 Phân tích giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà 28 2.2.3 Ứng dụng GIS xây dựng đồ giá đất thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 28 CHƯƠNG 30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Tình hình kinh tế xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên 30 3.1.1 Tình hình kinh tế xã hội địa bàn thành phố Tuy Hoà 30 3.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thành phố Tuy Hoà 31 3.1.3 Phân tích giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà 38 3.2 Tình hình kinh tế xã hội sử dụng đất, thuộc tính tác động tới giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà xây dựng sở liệu giá đất 46 vi 3.3 Thực trạng xác định giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà bất cập giá đất địa bàn nghiên cứu 47 3.3.1 Thực trạng xác định giá đất phương pháp thủ công 47 3.3.2 Phân tích bất cập giá đất địa bàn nghiên cứu 48 3.4 Ứng dụng GIS xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất 50 3.4.1 Phân tích Quy định bảng giá đất ban hành đất 52 3.4.2 Xác định vị trí giá đất 53 3.4.3 Phân tích, thiết kế mơ hình Cơ sở liệu 58 3.5 Xây dựng Quy trình xây dựng sở liệu giá đất 63 3.6 Đánh giá kết .77 3.7 Những bất cập giá đất đề xuất điều chỉnh bảng giá đất Nhà nước 78 3.7.1 Những bất cập giá đất ban hành nhà nước .78 3.7.2 Đề xuất ban hành giá đất xây dựng sở liệu giá đất 79 CHƯƠNG 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 4.1 Kết luận 81 4.2 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nghĩa BĐĐC Bản đồ địa CSDL Cơ sở liệu ĐGHC Địa giới hành GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GIS Hệ thống thông tin địa lý PCI Chỉ số lực cạnh tranh cấp Tỉnh QLĐĐ Quản lý đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Thống kê diện tích tự nhiên phường, xã TP Tuy Hoà năm 2015 31 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất TP Tuy Hoà năm 2014 32 Bảng 3.3 Bảng thống kê việc đo đạc, số hoá đồ địa thành phố Tuy Hồ 34 Bảng 3.4 Việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Tuy Hoà năm 2015 36 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn TP Tuy Hòa .40 Bảng 3.6 Một số thuộc tính tác động tới giá đất chuyển nhượng 47 Bảng 3.7 Tham chiếu hệ tọa độ địa lý CSDL GIS 51 Bảng 3.8 Đặc tính đồ họa cấu trúc thuộc tính CSDL GIS chuyên ngành 52 Bảng 3.9: Các trường thuộc tính xây dựng 66 Bảng 3.10: Phân loại vị trí đất đất đô thị .68 ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Biểu đồ 3.1 Diện tích đất đai lập hồ sơ địa 33 Biểu đồ 3.2 Bảng đánh giá rủi ro thị trường BĐS Việt Nam .50 Sơ đồ 3.1 Trình tự xây dựng Bảng giá đất 05 năm địa bàn tỉnh Phú Yên 38 Sơ đồ 3.2: Xác định giá đất thủ công 48 Sơ đồ 3.3: Sơ đồ bước xác định giá trị đất 61 Sơ đồ 3.4: Quy trình tổng quát xây dựng quản lý đồ giá đất 64 Sơ đồ 3.5: Các bước xây dựng liệu không gian 67 x DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1: Bản đồ giá trị Hình 3.1: Hình ảnh đồ thành phố Tuy Hoà 30 Hình 3.2: Một số khu vực đấu giá thành cơng địa bàn TP Tuy Hồ 45 Hình 3.3: Thửa đất xác định tiếp giáp đường giao thơng 54 Hình 3.4: Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông đối diện 54 Hình 3.5: Thửa đất xác định tiếp giáp với đường giao thơng kế 55 Hình 3.6: Thửa đất xác định tiếp giáp với đường giao thông 55 Hình 3.7: Thửa đất xác định tiếp giáp với đường giao thông 55 Hình 3.8: Thửa đất có chiều dài 50m .56 Hình 3.9: Thửa đất chọn dài 50m 56 Hình 3.10: Thửa đất xác định không tiếp giáp giao thông 57 Hình 3.11: Bảng thơng tin thuộc tính giao thơng 65 Hình 3.12: Bảng thơng tin thuộc tính đất 66 Hình 3.13: Bản đồ địa chuẩn hóa Phường – Tuy Hoà 69 Hình 3.14: Chuyển Shapefile Famis .69 Hình 3.15: Thửa đất tách từ đồ địa chính quy .70 Hình 3.16: Giao thơng tách từ đồ địa chính quy 70 Hình 3.17: Ứng dụng GIS để xác định giá trị cho đoạn theo quy định 71 Hình 3.18: Bảng Infor thuộc tính cơng cụ GIS 71 Hình 3.19: Các trường thông tin giá đất gán cho giao thông 72 Hình 3.20: Lớp giao thơng Phường - Thành phố Tuy Hoà 72 Hình 3.21: Giao diện chồng xếp lớp giao thông giá đất 73 Hình 3.22: Thửa đất lựa chọn .73 Hình 3.23: Giao diện xác định thông tin giá đất 74 Hình 3.24: Đoạn giao thông chọn để xem thông tin giá đất 74 Hình 3.25: Đổi tên layer TOC 75 Hình 3.26: Bản đồ giá đất theo tuyến đường giao thông phường 75 Hình 3.27: Nhập liệu giá đất 76 Hình 3.28: Giao diện xuất liệu giá đất .76 Hình 3.29: Giao diện chọn điều kiện tìm kiếm theo giá đất 77 70 Bản đồ địa chính quy tách lớp đất lớp giao thông thành lớp riêng biệt xác định theo vị trí, đoạn đường theo quy định Hình 3.15: Thửa đất tách từ đồ địa chính quy Hình 3.16: Giao thơng tách từ đồ địa chính quy Để xác định đoạn đường theo quy định bảng giá đất Được thực theo phần mềm MicroStation phần mềm ArcGIS 10.0 71 Hình 3.17: Ứng dụng GIS để xác định giá trị cho đoạn theo quy định Sau đó, tiến hành gán giá trị cho đoạn đường đặt cắt với trường thơng tin quan trọng sau: Ký hiệu mục đích sử dụng đất; Tên đường; Từ đoạn; đến đoạn; vị trí đơn giá Hình 3.18: Bảng Infor thuộc tính cơng cụ GIS 72 Hình 3.19: Các trường thông tin giá đất gán cho giao thông Kết đường giao thông tách cắt thành đoạn theo đơn vị hành sau: Hình 3.20: Lớp giao thơng Phường - Thành phố Tuy Hồ Bản đồ địa chính quy chuẩn hóa theo chuẩn Bộ Tài nguyên Mơi trường cho lớp thơng tin địa cập nhật thường xun có độ xác cao Từ kết đồ địa quy, tiến hành tích hợp chồng xếp với lớp giá đất để tính giá đất theo quy định Nhà nước ban hành 73 Hình 3.21: Giao diện chồng xếp lớp giao thông giá đất Kết chức phần mềm Quản lý đồ giá đất xây dựng: Xác định giá đất: - Từ đồ thông tin pháp lý đất chồng xếp với đồ giá đất để xác định giá trị đất, click vào biểu tượng click vào đất cần xem thông tin giá đất xác định giá đất, sau Hình 3.22: Thửa đất lựa chọn 74 - Sau click vào đất lựa chọn, giao diện xuất thông tin giá đất hiển thị Có đầy đủ thơng tin giá đất đất + Thông tin đất như: Tờ đồ; Thửa đất; Diện tích; Tổng giá trị đất chọn + Thông tin giá đất: Bao gồm thông tin như: Tên đường chính; Đoạn từ …đến đoạn….(theo bảng giá đất ban hành); Vị trí đất (được tính tự động phần mềm dựa quy định bảng giá đất ban hành); Diện tích đất; Đơn giá đất Tổng số giá trị đất lựa chọn Hình 3.23: Giao diện xác định thơng tin giá đất - Thơng tin thuộc tính đường Giao thơng: Người sử dụng xem thông tin đoạn giao thông công cụ để phục vụ cho công tác tra cứu thông tin giá đất đoạn đường xác định giá trị Hình 3.24: Đoạn giao thơng chọn để xem thông tin giá đất Tạo đồ quản lý đồ giá đất - Chức Tạo đồ giá đất: Đổi tên layer TOC từ tiếng việt khơng dấu sang tiếng Việt có dấu: 75 Hình 3.25: Đổi tên layer TOC Tiếp tục thực bước đặt trang in, đặt tỷ lệ đồ, tạo lưới chiếu đồ, tạo khung, chèn thước tỷ lệ, tiêu đề, mũi tên hướng cho đồ Hình 3.26: Bản đồ giá đất theo tuyến đường giao thông phường 76 - Chức Nhập liệu: + Công cụ cho phép người dùng xây dựng liệu Shapefile (được xuất từ Famis hay ArcGIS) Shapefile xây dựng đồ địa chính quy Chức Nhập liệu thực sau: Người dùng mở bảng thuộc tính, bật Start editing công cụ editor tiến hành biên tập, cập nhật liệu: Hình 3.27: Nhập liệu giá đất - Chức Xuất liệu: + Phần mềm có chức cho phép người sử dụng xuất lớp thơng tin giá đất có CSDL để tích hợp phần mềm khác Hình 3.28: Giao diện xuất liệu giá đất 77 - Chức Tìm kiếm + Phần mềm hỗ trợ chức tìm kiếm thơng tin theo liệu khơng gian, liệu thuộc tính có CSDL xây dựng Hình 3.29: Giao diện chọn điều kiện tìm kiếm theo giá đất + Chức cho phép người sử dụng sử dụng lựa chọn lớp liệu tìm kiếm, chọn kiểu tìm kiếm chọn kiểu chọn theo Vùng, theo điểm, theo đường hay tìm theo hình chữ nhật Sau chọn đối tượng chọn 3.6 Đánh giá kết - Việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin nói chung ứng dụng công nghệ GIS để công cụ hỗ trợ cơng tác quản lý thơng tin giá đất nói riêng quản lý đất đai nói chung đáp ứng yêu cầu nâng cao lực quản lý nhà nước lĩnh vực tài nguyên môi trường AcrGIS hỗ trợ chức thu thập liệu, lưu trữ liệu, phân tích liệu hiển thị, kết xuất liệu nên việc ứng dụng công nghệ GIS xây dựng sở liệu hệ thống quản lý thông tin tra cứu giá đất giúp cho việc tra cứu cập nhật giá đất cho tuyến đường đất, cập nhật thơng tin khác cho đất cách nhanh chóng theo yêu cầu quản lý đất đai - Xây dựng đồ thông tin giá đất phần mềm quản lý đồ giá đất đáp ứng yêu cầu công tác nâng cao lực quản lý Nhà nước cung cấp dịch vụ công lĩnh vực tài nguyên môi trường địa bàn thành phố Tuy Hoà Hệ thống xây dựng phải đáp ứng khả cung cấp thông tin hỗ trợ liên kết phân hệ hệ thống: đo đạc đồ, mơi trường, địa chất khống sản, 78 khí tượng thủy văn, tài ngun nước có khả mở rộng, tương thích với phân hệ thống GIS khác xây dựng xây dựng Với sở liệu đầy đủ lớp đất hệ thống liên kết dễ dàng với phần mềm khác Đặc biệt, hệ thống thích hợp cho người muốn xem truy vấn liệu khơng gian cách nhanh chóng xác Tăng cường đào tạo nâng cao trình độ cán địa phương ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ cho công tác lưu trữ, thu thập, cập nhật, cung cấp khai thác thông tin Tài nguyên môi trường - Trong công tác quản lý Nhà nước đất đai: với hệ thống quản lý thông tin tra cứu giá đất cung cấp sở liệu đầy đủ, chi tiết mặt vị trí, diện tích, tên chủ sử dụng, số nhà, tên đường,giá đất… cập nhật kịp thời thời giá đất, tạo nhiều thuận lợi giúp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai nhà triển khai nhanh - Trong việc cung cấp thông tin: Ngày mạng lưới thông tin phổ biến khả tiếp cận thông tin tầng lớp nhân dân đặc biệt thơng tin đất đai, nhà cịn hạn chế Với giao diện dễ sử dụng khơng cịn khó khăn, hệ thống cung cấp thơng tin xác giá, vị trí, địa theo yêu cầu cách nhanh chóng, thuận tiện Như vậy, nói hệ thống giải nhiều vấn đề quan trọng, hiệu mặt kinh tế, có khả ứng dụng thực tiễn quản lý đất đai địa phương Ngồi cịn số hạn chế: Mặt kỹ thuật lập trình cịn hạn chế nên đề tài nghiên cứu khía cạnh ứng dụng cho trường hợp theo định bảng giá đất Nhà nước ban hành 3.7 Những bất cập giá đất đề xuất điều chỉnh bảng giá đất Nhà nước 3.7.1 Những bất cập giá đất ban hành nhà nước - Thông qua thực tế áp dụng bảng giá đất UBND ban hành định kỳ 05 năm việc xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS theo bảng giá đất Nhà nước ban hành Chúng ta có thấy thực trạng khơng mang lại hiệu cao, làm tăng khiếu kiện đất đai Do việc xác định giá thị trường bất động sản tốn khó cho tổ chức thẩm định giá tư nhân Nhà nước Việc giá đất công khai đến người giảm thắc mắc người sử dụng lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, quyền lợi người dân giải theo quy định, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồng thời, Nhà đầu tư xác định giá đất làm xác định đơn giá thuê đất – chi phí đầu vào việc đầu tư Dự án, việc vô cần thiết để tăng tính minh bạch, số tiếp cận đất đai số PCI Tỉnh Do nhiều dự án quan trọng Tỉnh đẩy nhanh tiến độ 79 - Phương pháp xác định giá đất chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp, 04 nguồn điều tra theo có nguồn từ vấn trực tiếp người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất lấy thông tin giá đất thị trường sở liệu đất đai Việc điều tra, vấn trực tiếp tốn nhiều thời gian, cơng sức phải thực giá đất thị trường sở liệu đất đai chưa xây dựng nên chưa thể sử dụng, triển khai Ngoài ra, việc áp dụng bảng giá đất UBND tỉnh ban hành nói riêng (bảng giá đất định kỳ 05 năm) nhiều bất cập thiệt thịi cho lợi ích người dân số trường hợp giảm nguồn thu ngân sách Việc định giá đất để tính thuế vấn đề ln gây tranh cãi lợi ích bên Tuy nhiên, để xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường điều khơng dễ chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường điều kiện bình thường - Hiện nay, nhận định giá nhà đất tổ chức thẩm định giá tự thu thập đối chiếu từ thị trường, độ xác mang tính khu vực Chính khơng rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trạng thái trồi sụt thất thường - Hiện nay, độ xác nhận định giá nhà đất tổ chức thẩm định giá thu thập đối chiếu từ thị trường mang tính khu vực Giá bất động sản chín người mười giá Muốn định giá bất động sản xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài Tuy nhiên, việc tiếp cận thơng tin sâu đất đai số quan cơng quyền doanh nghiệp lớn tiếp cận Phần nhiều giao dịch bất động sản giao dịch ngầm Sự thiếu minh bạch yếu tố cản trở lớn cho việc thẩm định giá nhà đất việc tìm sách hợp lý làm hạ giá bất động sản Sự không rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trạng thái trồi sụt thất thường “chín người mười giá” Năm 2015, Việt Nam đứng vị trí thứ 35 bảng xếp hạng "42 thị trường biên sơ khai có mức độ rủi ro cao giới" lĩnh vực bất động sản (theo nghiên cứu năm 2015 công ty Cushman & Wakefield) 3.7.2 Đề xuất ban hành giá đất xây dựng sở liệu giá đất - Từ ý kiến bất cập việc bồi thường thẩm định giá cho đất nay, cần xác định bảng giá đất Nhà nước ban hành dùng để phục vụ cho công tác bồi thường xác định thuế theo quy định Nhà nước không bị giới hạn khung giá đất Nhà nước Hiện nay, Khung giá đất Nhà nước ban hành làm cho bảng giá đất UBND tỉnh ban hành không sát với giá thị trường Khung giá đất làm để thu thuế sử 80 dụng đất cho người dân tốt, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất thiết phải qua định giá đất cụ thể - Cần quan tâm xác định giá đất tuyến đường xác định theo hệ số chênh lệch tuyến đường Hệ số xác định dựa hệ số đường hệ số tiện ích để đảm bảo tuyến đường có giá trị xác nhanh chóng cập nhật đơn giá đất thay đổi theo định kỳ 05 năm Trên sở giá đất tuyến đường, cần định giá lô đất tuyến đường theo hệ số tiếp cận Mỗi đất tuyến đường có giá trị khác tùy theo mức độ tiếp cận tiện nghi công cộng - Nhà nước cần đẩy mạnh tính minh bạch thơng tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài cho người dân biết Cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đơn vị có trách nhiệm thành lập bảng giá đất, thẩm định giá đất cần sát sâu vào thị trường thực tế để ban hành bảng giá đất xác Sự thiếu minh bạch yếu tố cản trở lớn cho việc thẩm định giá nhà đất việc tìm sách hợp lý quản lý giá bất động sản - Điều quan trọng việc quản lý ban hành vấn đề giá đất có hiểu quả, xác minh bạch Giá đất lại có nhiều biến động, định kỳ 05 năm Nhà nước phải cập nhật chỉnh lý giá đất cho phù hợp Tuy nhiên việc liệu không gian liệu thuộc tính lưu trữ riêng biệt gây khó khăn cho q trình thu thập, quản lý cập nhật giá đất Nhà nước cần tăng cường việc ứng dụng Công nghệ thông tin, ứng dụng phần mềm GIS chuyên ngành trợ giúp việc quản lý Điều mà giới áp dụng từ lâu mang lại hiệu tới 81 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Trong trình nghiên cứu, ứng dụng GIS xây dựng sở liệu giá đất địa bàn phường 3, thành phố Tuy Hồ, tỉnh Phú n, tơi rút số kết luận sau: - Giá đất thị địa bàn thành phố Tuy Hồ phần lớn có giá cao giá đất UBND Tỉnh quy định hành, đặc biệt khu vực trung tâm phường 1, phường 3; mức cao phổ biến từ 50% đến 100%, đặc biệt có nhiều nơi cao đến 400% Nơi có giá thị trường cao là: 35.200.000đ/m2 thuộc vị trí đường Trần Hưng Đạo đoạn từ đường Duy Tân đến đường Phan Đình Phùng (theo Bảng giá đất 12.500.000đ/m2), phường 3, thành phố Tuy Hịa; nơi có giá thấp là: 2.000đ/m2 thuộc vị trí 4, đường Yersin (theo Bảng giá đất 700.000đ/m2, phường 3, thành phố Tuy Hoà - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Trong đó, Nhân tố thơng thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất; Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương đó; Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất - Những bất cập giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà: Phương pháp xác định giá đất chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp, việc xác định giá đất thủ công, nguồn thông tin, sở liệu để xác định giá đất chưa xây dựng quy, cơng khai; Sự khơng rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trạng thái trồi sụt thất thường “chín người mười giá” gây thiệt thịi cho lợi ích người dân số trường hợp giảm nguồn thu ngân sách; đồng thời, Nhà đầu tư khó xác định giá đất làm xác định đơn giá thuê đất – chi phí đầu vào việc đầu tư Dự án, việc vơ cần thiết để tăng tính minh bạch, số tiếp cận đất đai số PCI tỉnh Phú Yên - Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản lý thông tin giá đất tra cứu giá đất địa thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên đạt kết sau: Xây dựng mơ hình sở liệu khơng gian giá đất thuộc tính cho đối tượng: 82 đất, đường giao thông tương đối đầy đủ hợp lý; Cập nhật thuộc tính giá cho tuyến đường đất theo định ban hành giá đất UBND tỉnh ban hành định kỳ 05 năm; Ứng dụng công nghệ GIS Quản lý đồ giá đất, tra cứu thông tin giá đất, cập nhật thông tin, xem thông tin tự động tính giá đất cho đất Vì vậy, Ứng dụng công nghệ GIS quản lý thông tin giá đất mang lại nhiều hiệu có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đường phố, đất đai số địa phương phát triển Hệ thống sở liệu giúp nhà quản lý định đắn để định vấn đề có liên quan đến cơng tác quản lý Nhà nước đất ở, đất phi nông nghiệp đất nông nghiệp cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tiết kiệm kinh phí, đồng thời đáp ứng nhu cầu thông tin cho ngành liên quan tổ chức, người dân quan tâm 4.2 Kiến nghị Bảng giá đất Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm theo Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi so với Bảng giá đất ban hành hàng năm theo Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, việc rà soát, điều chỉnh giá đất thị trường biến động cần quan tâm mức Do để quản lý thơng tin giá đất cách hiệu xác cần phải có đội ngũ cán điều tra, cập nhật thông tin kịp thời đầy đủ Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS đời sống quản lý Sự tiếp cận nghiên cứu GIS quản lý đất đai nói chung quản lý xây dựng đồ giá đất nói riêng cịn hạn chế nghiên cứu sâu Cần đào tạo đội ngũ cán có am hiểu ngành địa đồng thời có kiến thức GIS để từ có phát triển nhiều ứng dụng xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường, 2013 Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường thông tư quy định xây dựng sở liệu đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định hồ sơ địa Bộ Tài ngun Mơi trường, 2014 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ, 2014 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ, 2014 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ, 2014 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định thu thuê đất Chính phủ, 2014 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Cục Công nghệ thông tin – Bộ Tài nguyên Môi trường, 2004 Căn hướng dẫn sử dụng Microstation 10 Cục Công nghệ thông tin – Bộ Tài nguyên Môi trường, 2006 Hướng dẫn sử dụng Famis 2006 11 Cục thống kê tỉnh Phú Yên, 2014 Niên giám thống kê năm 2014 12 Đoàn Văn Trường, 2000 Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 13 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị, Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh 14 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2005 Giáo trình định giá đất, Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội, Hà Nội 84 15 Huỳnh Văn Chương, 2013 Tài liệu học tập Quản lý Tài nguyên đất (phục vụ cao học), Trường Đại học Nông Lâm Huế, Huế 16 Nguyễn Văn Bình Lê Thị Hồi Phương, 2012 Ứng dụng GIS để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản phường Hoà Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 17 Nguyễn Văn Bình, 2010 Bài giảng Kỷ thuật đồ số, Đại học Nông lâm Huế, Thừa Thiên Huế 18 Nguyễn Hoàng Khánh Linh, 2015 Bài giảng GIS Viễn thám Trường Đại học Nông lâm Huế, Huế 19 Phạm Hữu Tỵ, Nguyễn Phúc Khoa, 2015 Ứng dụng phương pháp so sánh liệu thị trường định giá đất đô thị phường Thạch Linh, thành Phố Hà Tĩnh Tạp chí Khoa học Đại học Huế số 13, 2015 20 Quốc hội, 2013 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 21 Trần Thanh Hùng, 2006 Giáo trình Kinh tế đất đai, Trường Đại học Nơng lâm thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 22 Trần Thị Phượng, 2015 Tài liệu giảng dạy môn học Công nghệ Quản lý Đất đai Trường Đại học Nông lâm Huế, Huế 23 Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Tuy Hoà, 2015 Báo cáo Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuy Hoà năm 2015 24 Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012 Công văn số 1159/TCQLĐĐ ngày 21/9/2012 Tổng Cục Quản lý Đất đai Về việc xây dựng sở liệu địa 25 UBND tỉnh Phú Yên, 2015 Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Về việc Ban hành Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh năm (20152019) 26 UBND thành phố Tuy Hoà, 2015 Báo cáo Kết thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm 2015 phương hướng nhiệm vụ năm 2016 27 UBND thành phố Tuy Hoà, 2015 Báo cáo Kết kiểm kê đất đai năm 2014 thành phố Tuy Hoà ... ? ?Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng sở liệu giá đất thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên? ?? Mục đích nghiên cứu Ứng dụng cơng nghệ GIS xây dựng sở liệu bảng giá đất UBND tỉnh Phú Yên ban hành 05 năm sở. .. + Thành phần sở liệu đất đai quốc gia, gồm: Cơ sở liệu văn quy phạm pháp luật đất đai; Cơ sở liệu địa chính; Cơ sở liệu điều tra đất đai; Cơ sở liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Cơ sở liệu. .. tài ? ?Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng sở liệu giá đất thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên? ?? nhằm đánh giá bất cập giá đất hành đề xuất điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế giá đất, sở áp dụng