Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim .doc

Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim .doc

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY PLC 6

1.1.Khái quát về Công ty PLC 6

1.1.1 Giới thiệu về Công ty 6

1.1.2 Tình hình tổ chức bộ máy của Công ty 6

1.1.3 Hình thức góp vốn: 10

1.2 Phân tích thực trạng lập dự án tại Công ty PLC 11

1.2.1.Đặc điểm các dự án của Công ty 11

1.2.2.Nội dung lập dự án của Công ty 12

1.2.3.Quy trình lập dự án của Công ty 15

1.2.4.Phương pháp lập dự án của Công ty 21

1.2.5 Phân tích trường hợp điển hình: “Công tác lập dự án Xây dựng tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn Petechim” tại Công ty 27

1.3.Đánh giá công tác lập dự án của Công ty PLC 47

1.3.1 Đánh giá những thành công 47

1.3.2 Đánh giá những hạn chế 48

1.3.3.Đánh giá những nhân tố tác động đến công tác lập dự án 50

1.3.4.Những tồn tại trong công tác lập dự án của Công ty PLC 50

CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY PLC 52

2.1.Định hướng công tác lập dự án tại Công ty 52

2.2.Các giải pháp 55

KẾT LUẬN 67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 70

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ 72

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 73

LỜI MỞ ĐẦU

Lí do chọn đề tài

Việt Nam, gần 20 năm đổi mới khỏi thời kỳ bao cấp, nền kinh tế phát triểnmạnh mẽ, đời sống nhân dân được cải thiện, tỷ lệ đói nghèo giảm nhanh, vị thế đấtnước trên chính trường quốc tế ngày càng được cải thiện và nâng cao… nền kinhtế tăng trưởng nhanh, tương đối ổn định, đầu tư và xuất khẩu hàng năm tăng đềuvà có chiều hướng tích cực.

Thực tế cho thấy, trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang hoạtđộng đầu tư theo chiều sâu và chiều rộng, trong và ngoài nước cũng đổi mới đểthích hợp với những yêu cầu hiện tại Nhiều dự án được triển khai tại các tổ chức,đơn vị, hiện thực hoá quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Về lý luận trong những năm gần đây, vấn đề lập dự án đầu tư đã đượcnhiều tác giả nghiên cứu Tuy nhiên thực tế các dự án đầu tư đã đặt ra yêu cầu liêntục đổi mới công tác lập dự án đầu tư Dự án đầu tư vừa phải hiệu quả về mặt kinhtế và vừa phải phù hợp về mặt xã hội Các dự án phải được triển khai mang tínhtổng thể, đồng bộ

Xuất phát từ tầm quan trọng của công tác lập dự án đầu tư, em chọn đề tài:

“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khíPetechim”, với mong muốn góp phần làm sáng tỏ thêm những lý luận về công tác

lập dự án đã được học trên ghế nhà trường, và em xin đưa ra đề xuất một số giảipháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty PLC.

Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim.Phạm vi nghiên cứu: Công tác Lập dự án.

Mục đích nghiên cứu

Tìm ra những vấn đề còn tồn tại của công tác lập dự án của Công ty PLC.

Tìm ra giải pháp để khắc phục những khó khăn đó bằng các phương pháp sau

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp khảo sát

Phương pháp phân tích dữ liệuPhương pháp phân tích đánh giáPhương pháp dự báo và so sánh

Kết cấu chuyên đề

Chuyên đề được chia làm 2 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty PLC

Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty PLC

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY PLC1.1.Khái quát về Công ty PLC

1.1.1 Giới thiệu về Công ty1.1.1.1 Tên doanh nghiệp

CÔNG TY CỔ PHẦN HẬU CẦN DẦU KHÍ PETECHIM

- Tên bằng tiếng Anh: PETECHIM LOGISTICS JOINT-STOCK COMPANY- Gọi tắt là Công ty PLC

1.1.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty

Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim được thành lập vào tháng 9năm 2009, với các đồng Chủ đầu tư:

 Công ty Cổ phần Thương mại Dầu khí Petechim Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Hoa Bắc Công ty TNHH Hội tụ Quốc tế - AIC

Quyết định đầu tư xây dựng dự án Trung tâm Hậu cần Dầu khí Petechim,với mong muốn góp phần thực hiện mục tiêu xây dựng KKT Nghi Sơn thành trungtâm công nghiệp lớn của tỉnh Thanh Hoá và của cả nước

1.1.2 Tình hình tổ chức bộ máy của Công ty

1.1.2.1 Phương án quản lý khai thác và sử dụng lao động

Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim sẽ tổ chức triển khai thực hiện dự ánvà quản lý dự án này với cơ cấu tổ chức của công ty theo sơ đồ sau:

Bảng 1: Sơ đồ tổ chức của Công ty

1.1.2.2 Chức năng của các phòng ban

Ban Giám đốc

+ Tổng giám đốc:

Ban Giám đốc

Các xí nghiệp dịch vụ

Khối kỹ thuậtVăn phòng Khối kinh doanh

Phòng hành chính nhân sựPhòng tài chính kế toán

Bộ phận bảo vệ

Phòng thương mại

Phòng xây dựng kỹ thuậtPhòng bảo trì kỹ thuậtPhòng dịch vụ

Hội đồng quản trị

Điều hành mọi hoạt động kinh doanh, đầu tư, tiến độ triển khai dự án tạiTrung tâm Hậu cần Dầu khí Chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị Ban giámđốc quyết định điều động, sắp xếp, biên chế, tổ chức bộ máy quản lý dự án.

+ Phòng hành chính nhân sự:

Có chức năng tham mưu, giúp việc cho Giám đốc về một số nội dung sau:tổ chức biên chế, tuyển dụng, đào tạo, đảm bảo chế độ, chính sách cho người laođộng, an toàn lao động, bảo hộ lao động, trực tiếp đề bạt ý kiến và tổ chức thựchiện các hoạt động liên quan đến quản lý con người Tham mưu giúp việc choGiám đốc về công tác văn phòng, chịu trách nhiệm chăm lo đời sống cho cán bộcông nhân viên trong Công ty.

+ Phòng dịch vụ:

Có chức năng giúp việc cho Giám đốc về công tác tham mưu, tìm kiếmnguồn hàng cung cấp cho các dự án của Công ty hiệu quả nhất Khi cung cấp dịchvụ phải căn cứ vào năng lực sản xuất – kinh doanh của đối tác, của phân xưởng vàcăn cứ vào khả năng cung cấp của thị trường, phương hướng phát triển của Côngty.

Khối kỹ thuật

+ Phòng xây dựng kỹ thuật:

Có chức năng giúp việc cho Giám đốc về công tác xây dựng hệ thống kỹthuật cho cơ sở vật chất, hạ tầng, đảm bảo cho mạng lưới kỹ thuật trong Công ty,phân xưởng, nhà máy hoạt động an toàn, đồng bộ và hiệu quả, phục vụ cho các dựán; nghiên cứu cải tiến kỹ thuật, thiết kế, quản lý quy trình công nghệ sản xuấtphục vụ kỹ thuật sản xuất cho đến việc kiểm tra chất lượng sản phẩm.

+ Phòng bảo trì kỹ thuật:

Có chức năng phối hợp với phòng xây dựng kỹ thuật đảm bảo công tác tubổ, bảo dưỡng hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng, máy móc trong suốt quá trình hoạtđộng cho đến khi khấu hao sản phẩm.

+ Các xí nghiệp dịch vụ:

Là nơi tổ chức các hoạt động dịch vụ nhằm cung cấp sản phẩm ra thịtrường, ví dụ như phân xưởng cơ khí, nhà bếp chế biến thức ăn…điều hành tổchức quá trình sản xuất sản phẩm, cung cấp dịch vụ, đảm bảo yếu tố đầu vào củasản xuất, xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh cho đến công tác điều phối tiếnđộ sản xuất hàng ngày.

Tổ chức bộ máy của công ty được thành lập dựa trên tiêu chí tổ chức quảnlý theo chức năng: việc thiết lập của tổ chức được lựa chọn dựa trên các chức năngriêng biệt: khối thương mại, khối kỹ thuật, khối văn phòng…

Nội dung tổ chức quản lý hoạt động của Công ty bao gồm từ việc xây dựngcơ cấu bộ máy quản lý, lựa chọn, bố trí cán bộ quản lý, chuyên gia trong từng lĩnhvực, xác định quy mô và tiêu chuẩn chất lượng nhân viên, tổ chức phân công laođộng theo thứ bậc, chức năng cho đến việc xác lập quy trình xử lý thông tin và raquyết định quản lý Công tác quản lý của Công ty được quán triệt dựa trên cácnguyên tắc chủ yếu sau: tập trung hoá, chuyên môn hoá, cân đối, đồng bộ, linhhoạt, nhịp nhàng, liên tục và kế thừa

Mỗi phòng ban có chức năng và nhiệm vụ riêng song đều có những mốiquan hệ công việc chặt chẽ, gắn bó giúp cho Công ty hoạt động, kinh doanh đượchiệu quả và khoa học.

Tuyển dụng: Đối với các vị trí quan trọng, đòi hỏi trình độ như Giám đố,

phó giám đốc, trưởng phòng được tuyển chọn từ các công ty thuộc chủ đầu tư,hoặc lao động địa phương có trình độ; Đối với các vị trí nhân viên, kỹ thuật viênđược tuyển chọn từ lao động địa phương có trình độ thông qua thi tuyển hoặc xét

duyệt Trong quá trình công tác, cán bộ công nhân viên được cử đi đào tạo cáckhoá ngắn hạn để nâng cao trình độ

1.1.3 Hình thức góp vốn:

Công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ đông sáng lập- Vốn điều lệ ban đầu: 165 tỷ đồng

Vốn tự có: 30%Vốn đi vay: 70%

- Đồng các chủ đầu tư là:

 Công ty Cổ phần Thương mại Dầu khí Petechim Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Hoa Bắc Công ty TNHH Hội tụ Quốc tế - AIC

1.2 Phân tích thực trạng lập dự án tại Công ty PLC1.2.1 Đặc điểm các dự án của Công ty

- Dự án của công ty chủ yếu phục vụ cho các loại hình dịch vụ công cộng, trước mắt, các dự án của Công ty được xây dựng trong phạm vi là khu kinh tế Nghi Sơn, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa, sau đó, phạm vi các dự án của Công ty sẽ được mở rộng trên phạm vi toàn quốc, chủ yếu là tại các khu công nghiệp, các khu kinh tế lớn.

- Các loại hình dự án đầu tư của Công ty là:

Bảng 2: Các ngành, nghề kinh doanh của Công ty

1. Hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Dịch vụ lưu trú (bao gồm cả khách sạn, biệt thự, nhà trọ)

3 Kinh doanh dịch vụ ăn uống; nhà hàng; quầy bar; phục vụ suất ăn công nghiệp; dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động

4 Dịch vụ điện tử, tin học, dịch vụ Internet5 Hoạt động hành chính, hỗ trợ văn phòng6 Cho thuê máy móc, thiết bị văn phòng7 Hoạt động dịch vụ lao động và việc làm

8 Kinh doanh xăng dầu và các sản phẩm có liên quan

9 Dịch vụ sửa chữa, hiệu chỉnh, kiểm định máy móc, thiết bị công nghiệp, dầu khí, xăng dầu

10 Dịch vụ sửa chữa, bảo dưỡng ô tô và xe có động cơ khác11 Bán lẻ phụ tùng và các bộ phận phụ trợ của ô tô, xe máy

12 Mua bán thiết bị, phụ tùng , vật tư, hoá chất, hoá phẩm ngành dầu khí, ngành xây dựng, ngành giao thông vận tải, nông – lâm – ngư nghiệp

13 Mua bán trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy

14 Hoạt động dịch vụ hỗ trợ trực tiếp cho vận tải ven biển và hải dương

15 Dịch vụ đại lý tàu biển, vận tải đường biển16 Vận tải hành khách đường bộ

17 Vận tải hàng hoá đường bộ18 Cho thuê ô tô

19 Kho bãi và lưu trữ hàng hoá

20 Dịch vụ khác liên quan đến vận tải21 Tư vấn đấu thầu

1.2.2 Nội dung lập dự án của Công ty

Do thị trường mà Công ty tiếp cận là các dịch vụ công cộng tại Khu Kinh Tế Nghi Sơn, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa cho nên chủ yếu các dự án Công ty xây dựng và triển khai nhằm phục vụ cho các nhu cầu ăn uống, đi lại, lưu trú… cho KKT

Bởi vậy, dự án khi lập thường phải bao gồm các nội dung sau:- Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư:

+ Cơ sở pháp lý của dự án để dự án được phép thực hiện là:o Các cơ sở căn cứ

o Các điều luậto Các nghị địnho Các quyết định+ Cơ sở thực tiễn:

Tình hình thực tiễn nơi tiến hành triển khai dự án mang tính khả thi cao.- Mục tiêu đầu tư:

Dự án mang mục tiêu chính là gì

+ Mục tiêu của chủ đầu tư

+ Mục tiêu của địa phương, của xã hội.

- Điều kiện tự nhiên và điều kiện xã hội ảnh hưởng đến dự án :

+ Điều kiện tự nhiên : Vị trí địa lý, dân số, địa hình, thời tiết (khí hậu, nhiệt độ,độ ẩm), giao thông, thông tin liên lạc, nguồn nước, nguồn điện phục vụ cho dự án

+ Điều kiện xã hội : an ninh trật tự, nguồn lao động, văn hóa, hệ thống chính sách tại địa bàn nơi triển khai dự án.

+ Trong quá trình lập dự án, cần đưa ra sản phẩm mà dự án sẽ cung cấp ra thị trường là gì, và dự kiến sản lượng sản phẩm đó trong những năm dự án đưa vào khai thác thông qua nghiên cứu và xác định các chỉ tiêu đánh giá khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án như : thị phần của dự án/ thị phần của các đối thủ cạnh tranh; doanh thu của dự án/ doanh thu của các đối thủ cạnh tranh; tỷ suất lợi nhuận

- Phương án cho khía cạnh kỹ thuật của dự án :

+ Quy trình công nghệ của dự án : Đưa ra các phương án quy trình công nghệ có thể sử dụng trong dự án ; Xem xét, so sánh, đánh giá, chọn ra quy trình côngnghệ ưu việt nhất phù hợp với dự án và ưu nhược điểm của nó, từ đó đưa ra giải pháp khi dây chuyền được đưa vào sử dụng.

+ Yếu tố đầu vào : Các yếu tố đầu vào cần cho quy trình công nghệ của dự án phải được nghiên cứu và đưa ra một các cụ thể về chất lượng, số lượng, và giá cả.

+ Phương án xây dựng : Nêu rõ các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ xây dựng khu tái định cư cho dân địa phương ; Phương án san lấp mặt bằng ; Phương án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (tường rào, sân đườngnội bộ, vường hoa, cây xanh, hệ thống cấp điện, trạm biến áp, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy ) Xây dựng sơ đồ mặt bằng của địa điểm thực hiện dự án, và các phương án thiết kế kiến trúc cho các công trình

+ Phương án phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án : Nêu sơ đồ thực hiện dự án, kèm theo lời giải thích về sơ đồ đó

- Phương án cho khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án : + Nêu sơ đồ quản lý của doanh nghiệp

+ Nêu sơ đồ tổ chức của dự án

Giải thích các sơ đồ đó Nêu cụ thể số lượng lao động, chế độ lương, thưởng, phạt của mỗi bộ phận theo sơ đồ đó

+ Giải pháp an toàn lao động và vệ sinh môi trường

o Giải pháp an toàn lao động : Đưa ra 1 bản quy định và các giải pháp đem đến an toàn cho người lao động trong quá trình dự án triển khaio Giải pháp vệ sinh môi trường : Đưa ra các tác động, ảnh hưởng từ dự án

tới môi trường, tích cực là gì, tiêu cực là gì Đồng thời đưa phương án để khắc phục các tác động tiêu cực đó (như nguồn nước, chất thải, tiếng ồn, bụi )

- Phương án cho khía cạnh tài chính của dự án :

Khi phân tích tài chính dự án, ta phải đưa ra các cơ sở tính toán và hoàn thiện chúng một cách chính xác nhất

+ Doanh thu hàng năm

+ Chi phí hàng năm : Chi phí nguyên vật liệu, chi phí quản lý, bảo hiểm

+ Khấu hao : khấu trừ trước khi vận hành, khấu hao hàng năm của nhà xưởng, máy móc, trang thiết bị , chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất

+ Lãi vay tín dụng+ Chi phí khác

+ Lợi nhuận trước thuế và sau thuế

+ NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án- Phân tích hiệu quả xã hội :

Dự án được triển khai đã giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, làm tăng vào ngân sách địa phương, góp phần làm tăng trưởng kinh tế đất nước

- Kết luận và kiến nghị :

Nêu kết luận về tính hiệu quả khi dự án được triển khai, về lợi ích của chủ đầu tư, và lợi ích của xã hội Từ đó đưa ra các kiến nghị từ phía chủ đầu tư gửi tới các cấp có thẩm quyền.

1.2.3 Quy trình lập dự án của Công ty

Quy trình lập dự án của Công ty PLC bao gồm tất cả các bước thực hiện nhằm hoàn chỉnh một dự án từ khâu tiếp nhận đến khâu kết thúc dự án.

1.2.3.1.Sơ đồ thể hiện quy trình lập dự án của Công ty PLC :Bảng 3 : Sơ đồ thể hiện quy trình lập dự án của Công ty PLC

Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án

Nghiên cứu kế hoạch và các tài liệu liên quan, thu thập tài liệu cần thiết, nghiên cứu thị trường,đánh giá dự án

Tổ chức lập dự án

Lập đề cương

Phê duyệt đề cương

Gửi dự án cho đối tác

Bàn giao tài liệu đã chỉnh sửa theo yêu cầu của chủ đầu tư

Thẩm định dự án đã được lậpIn,đóng quyển, ký đóng dấu và giao cho chủ đầu tư

Lập dự án

Kết thúc dự án

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁNHỘI ĐỒNG

QUẢN TRỊ

BAN DỰ ÁN

1.2.3.2 Giải thích sơ đồ Quy trình lập dự án của Công ty PLC :HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ, BAN GIÁM ĐỐC CỒNG TY :

Thực hiện công tác đối ngoại, nắm bắt chủ trương, hệ thống chính sách, cơ sở pháp lý để triển khai nghiên cứu thị trường và định hướng hoạt động kinh doanh cho toàn Công ty, đáp ứng mục tiêu của chủ đầu tư, và mục tiêu của xã hội

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN TRƯỞNG BAN DỰ ÁN :

Nhận nhiệm vụ từ HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ, GIÁM ĐỐC CÔNG TY tiến hành các bước xây dựng, tổ chức, triển khai thực hiện dự án, đảm bảo việc làm cho người lao động và doanh thu cho Công ty Trong Công ty cùng lúc thực hiện nhiều dự án, mỗi một dự án chịu sự quản lý của Trưởng ban dự án, các trưởng ban dự án đều phải chịu sự quản lý, kiểm tra, và giám sát từ phía Ban quản lý dự án Ban quản lý dự án có trách nhiệm phân phối công việc giữa các dự án trong Công ty sao cho hiệu quả nhất.

- Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án

Đây chính là công đoạn đầu tiên trong công tác lập dự án của Công ty, Ban quản lý dự án dự án là người trực tiếp đứng ra nhận dự án từ chủ đầu tư và đối tác Sau đó giao nhiệm vụ trực tiếp cho trưởng ban dự án tiếp nhận dự án Trưởng ban dự án là người chịu trách nhiệm về chất lượng dự án

- Nghiên cứu kế hoạch và các tài liệu có liên quan, thu thập tài liệu cần thiết, nghiên cứu thị trường, đánh giá dự án :

Trưởng ban dự án cùng một số thành viên khác trong ban dự án, và ban quản lý dự án bàn bạc, nắm bắt một số thông tin chính về chủ đầu tư, loại hình dự án, quy mô và hình thức đầu tư, hệ thống chính sách, điều kiện tự nhiên và xã hội của dự án, mục tiêu của chủ đầu tư Thu thập, xử lý các thông tin trên

thị trường cần thiết để phục vụ cho công tác lập dự án Từ đó có thể nghiên cứu, đánh giá, nhận xét từ tổng quan cho tới chi tiết dự án tiếp nhận

Quá trình nghiên cứu thị trường kéo ra rất dài, từ lúc bắt đầu tiếp nhận dự án đến lúc kết thúc dự án nhằm thu thập và xử lý thông tin kịp thời trong quá trình triển khai dự án.

- Tổ chức lập dự án :

Trong giai đoạn này, Trưởng ban dự án, một số người trong ban quản lý dự án và ban dự án cùng nhau nghiên cứu thị trường, và căn cứ vào từng công việccụ thể của từng người, tiến hành phân công từng phần công việc lập dự án cho hợp lý và phù hợp với khả năng, chuyên ngành của từng thành viên Sau đó, tiến hành lập dự án hoàn chỉnh theo nội dung đã được phân công.

- Thẩm định dự án đã được lập :

Dự án đã được lập hoàn chỉnh theo nội dung đã được phân công, trưởng ban quản lý dự án và các thành viên khác tiến hành kiểm tra, khắc phục thiếu sót và hoàn thiện dự án

- In, đóng quyển, đóng dấu, ký và giao cho chủ đầu tư :

Sau khi hoàn tất giai đoạn tổ chức lập dự án, ban dự án tiến hành in, đóng quyển, ký, đóng dấu và được trình lên ban quản lý dự án, và ban giám đốc xemxét thông qua.

- Bàn giao tài liệu đã chỉnh sửa theo yêu cầu của chủ đầu tư :

Nếu Ban quản lý dự án, Ban giám đốc có yêu cầu gì khác thì trưởng ban dự án và các thành viên khác sẽ chỉnh sửa lại cho hợp lý, rồi bàn giao lại tài liệu đã chỉnh sửa cho Ban giám đốc.

- Gửi dự án cho đối tác :

Kêu gọi một vài đối tác cùng cộng tác trong quá trình kinh doanh, khi dự ánđi vào vận hành và khai thác.

- Kết thúc dự án :

Trưởng ban tiến hành tổng hợp cả quá trình lập dự án, chỉ ra những khó khăn, thuận lợi cũng như những ưu điểm, nhược điểm trong suốt thời gian lập dự án được giao.Và rút kinh nghiệm cho những dự án tiếp theo.

1.2.3.3 Tổ chức thực hiện công việc :

Hiện nay, Ban quản lý dự án có 20 người : - 1 Trưởng ban quản lý dự án

- 4 Trưởng ban dự án- 15 thành viên

Khi tiếp nhận cũng như tổ chức thực hiện lập dự án thì Trưởng ban quản lý dự án của toàn công ty chịu trách nhiệm phân công công việc cho các trưởng ban dựa án với các dự án cụ thể, và Trưởng ban dự án cùng các thành viên trong nhóm dự án của mình tiếp nhận dự án và cùng nhau tiến hành công tác lập và triển khai dự án đó.

Cụ thể các công việc của trưởng ban dự án như sau :

- Trưởng ban dự án trực tiếp nhận dự án từ Trưởng ban quản lý dự án, và làmviệc trực tiếp, giải đáp những thắc mắc từ phía đối tác, cùng làm việc với đối tác về một số nội dung trong dự án cần lập.

- Trưởng ban dự án tiến hành nghiên cứu, xem xét, đánh giá dự án ; phân công công việc, sắp xếp thời gian thực hiện công tác nghiên cứu thị trường Xử lý các thông tin, số liệu thu được thông qua nghiên cứu thị trường.- Trưởng ban dự án phân công công việc cho từng thành viên dựa trên những

thông tin và số liệu thu thập được tiến hành viết dự án.

- Trong quá trình viết dự án, Trưởng ban dự án thông qua ý kiến của Trưởng ban quản lý dự án về điều kiện cơ sở vật chất nơi tiến hành dự án để hoàn thiện nội dung của dự án đang được lập.

- Sau khi công tác tổ chức lập dự án được hoàn thành, trưởng ban dự án cùngtrưởng ban quản lý dự án kiểm tra lại lần nữa rùi trình lên ban giám đốc.- Nếu không có gì cần chỉnh sửa, hồ sơ lập dự án sẽ được lưu và dự án sẽ

được triển khai theo tiến độ đã đề ra.

1.2.3.4 Nhiệm vụ của các phòng ban trong công tác lập dự án :

Tuy mỗi phòng ban có chức năng và nhiệm vụ riêng biệt, nhưng chúng luôncó mối quan hệ chặt chẽ với nhau nhằm phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty Bởi vậy nên, trong công tác lập dự án, các phòng ban của Công ty như sau :

- Khối văn phòng :

+ Phòng tài chính kế toán:

Tiến hành cân nhắc quỹ tài chính như: quỹ khen thưởng, quỹ đầu tư, quỹtiền lương, quỹ xây dựng cho cán bộ, công nhân viên Công ty nói chung, và chocán bộ, công nhân viên dự án nói riêng… ; Đảm bảo cung cấp đầy đủ kinh phí chocác thành viên dự án khi ban dự án yêu cầu để phục vụ cho công tác lập dự án ;Tiến hành thu tiền từ đối tác, và các khoản phí liên quan, và thu hồi kinh phí khicông việc bị tạm dừng ; Nhân viên phòng tài chính kế toán cùng ban dự án phốihợp đưa ra các phương án tài chính hợp lý.

+ Phòng hành chính nhân sự:

Tuyển dụng, đào tạo, đảm bảo chế độ, chính sách cho người lao động, antoàn lao động, bảo hộ lao động, trực tiếp đề bạt ý kiến và tổ chức thực hiện cáchoạt động liên quan đến quản lý con người ; chịu trách nhiệm chăm lo đời sốngcho cán bộ công nhân viên trong Công ty

+ Bộ phận bảo vệ: có chức năng bảo vệ tài sản vật chất, đảm bảo an ninhtrật tự cho công ty suốt 24/24 cho Công ty.

- Khối kinh doanh

+ Phòng thương mại:

Phối hợp với Ban dự án thu thập và xử lý những thông tin và tài liệu có liênquan đến dự án, từ đó tiến hành phân tích và xử lý thông tin trong các giai đoạncủa quá trình lập dự án.

+ Phòng dịch vụ:

Phối hợp với ban dự án nghiên cứu thị trường, tìm kiếm thông tin về yếu tốđầu vào được sử dụng trong công tác lập dự án.

1.2.4 Phương pháp lập dự án của Công ty

Công tác lập dự án tại Công ty đang áp dụng những phương pháp nhất định cho phù hợp với ngành nghề kinh doanh và điều kiện của chính Công ty :

1.2.4.1 Phương pháp phân tích đánh giá :

Phương pháp phân tích đánh giá dự án được áp dụng hầu hết trong các nội dung của dự án được lập, như quy trình lập dự án đầu tư tại Công ty Từ các thông tin thu thập được trong quá trình nghiên cứu thị trường, Công ty đã sử dụng một sốphương pháp phân tích đánh giá như sau :

- Phương pháp nghiên cứu : nghiên cứu cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn của dự án đầu tư, nghiên cứu các phương án, giải pháp trong quá trình phân tích khía cạnh kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội của dự án.

- Phương pháp khảo sát : Khi tiến hành lập dự án, ban quản lý phải đi thực địa, nắm bắt tình hình thị trường, nắm bắt đặc điểm của thị trường, đặc điểm sản phẩm dự án cung cấp cho thị trường, nắm bắt về điều kiện tự nhiên, xã hội, để từ đó có những giải pháp hợp lý

- Phương pháp phân tích dữ liệu

+ Phân tích theo chỉ tiêu: (NPV, B/C) chỉ tiêu xác định hiệu quả của dự án phải đạt được ở mức nhất định nào đó thì dự án mới khả thi.

+ Phân tích rủi ro : (IRR) xác định những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và đề ra những phương án khắc phục nhằm hạn chế những rủi ro mà dự án gặp phải.

Khi lập dự án, ban lập dự án phải phân tích, tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR để từ đó, có thể chứng minh được dự án đươc lập có khả thi hay không, vàlàm thế nào để dự án được lập mang tính khả thi nhất.

1.2.4.2 Phương pháp dự báo và so sánh :

Phương pháp dự báo là các thành viên ban dự án khi lập dự án, phải căn cứ vào Cung – Cầu của thị trường trong các giai đoạn phát triển của nền kinh tế xãhội, căn cứ vào các cơ sở thực tiễn, căn cứ vào Cung – Cầu của thị trường trong các giai đoạn phát triển của nền kinh tế xã hội, hay nói cách khác là phảicó sự nhạy bén trước những biến động của thị trường Để lựa chọn được một dự án khả thi, trước hết ban dự án phải :

- Phân tích cung – cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở hiện tại và quá khứ : xác định mức tiêu thụ ; nguồn cung cấp ; đánh giá mức độ thỏa mãn cung – cầu của thị trường về sản phẩm của dự án

- Dự báo cầu sản phẩm của dự án trong tương lai, thông qua : dự báo cầu thị trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê, bằng mô hình hồi quy tương quan, bằng hệ số co giãn cầu, bằng phương pháp định mức, bằng lấy ý kiến chuyên gia.

Từ đó có thể đưa ra những dự báo chính xác nhất, để có những phương án linh hoạt và mềm dẻo trong suốt cuộc đời của dự án

Ngoài ra, Công ty còn sử dụng phương pháp so sánh, có nghĩa là so sánh, đối chiếu các nội dung trong dự án với các chỉ tiêu nhất định, so sánh các

phương án, các dự án với nhau, trong đó có 2 loại so sánh lựa chọn phương án đầu tư

- So sánh lựa chọn phương án đầu tư theo khía cạnh tài chính : Đưa ra các phương án có thể có ; xác định thời kỳ phân tích ; vẽ biểu đồ dòng tiền theotừng phương án theo thời kỳ bằng phân tích ; lựa chọn chỉ tiêu đo lường hiệu quả và tính chỉ tiêu này cho từng phương án ; so sánh lựa chọn phươngán theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn ; phân tích độ nhạy, độ an toàn của phương án đã chọn Trong phương pháp so sánh phương án đầu tư không chỉ tiến hành lựa chọn phương án có hiệu quả nhất mà còn có thể lựa chọn ra một hệ thống các phương án đầu tư tối ưu nhất.

- So sánh lựa chọn phương án đầu tư theo khía cạnh kinh tế - xã hội : Theo phương pháp tính hiệu quả tổng hợp của dự án (Ek)

Ek = Uk / rk

Uk : Lợi ích tương đối của dự án k xét toàn bộ các mục tiêu rk : Mức sử dụng tương đối tất cả các nguồn lực của dự án k Ek : Hiệu quả tổng hợp của dự án k

Hiệu quả tổng hợp phản ánh hiệu quả trong hiệu quả tương đối của mỗi dự án và là cơ sở để đánh giá cũng như so sánh lựa chọn dự án đầu tư.

1.3 Phân tích trường hợp điển hình: “Công tác lập dự án xây dựng Tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn

Phương pháp lập dự án

Trong các phương pháp lập dự án của công ty đã nêu ở trên thì Công ty ápdụng tổng hợp hết các phương pháp để hoàn thành một dự án Dự án này cũngvậy, Công ty sử dụng phương pháp phân tích đánh giá và phương pháp dự báo - sosánh để hoàn thành.

Quy trình lập dự án

Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án

Đây chính là công đoạn đầu tiên trong công tác lập dự án của Công ty, Ban quản lý dự án dự án là người trực tiếp đứng ra nhận dự án từ chủ đầu tư và đối tác Sau đó giao nhiệm vụ trực tiếp cho trưởng ban dự án tiếp nhận dự án Trưởng ban dự án là người chịu trách nhiệm về chất lượng dự án

Nghiên cứu kế hoạch và các tài liệu có liên quan, thu thập tài liệu cần thiết, nghiên cứu thị trường, đánh giá dự án :

- Được sự giới thiệu của các đối tác kinh doanh trên thị trường, Công ty PLCđã tìm đến một số Công ty đang hoạt động và sắp tới sẽ triển khai hoạtđộng tại KKT cùng nhau lập dự án nhằm Vay vốn để nhanh chóng thựchiện dự án Trưởng ban dự án trực tiếp đứng ra tiếp nhận dự án này Côngty PLC đã có đầy đủ các số liệu cần thiết và công ty mong muốn nhanhchóng hoàn thành dự án chậm nhất là 1 tuần để trình các cấp

- Sau khi xem xét đánh giá tính khả thi của dự án cũng như công tác lập dựán, trưởng ban quản lý dự án quyết định tiếp nhận dự án này và đồng ý lậpdự án tại trụ sở công ty PLC trong 1 tuần Tiếp đến Trưởng ban dự án bố trí3 thành viên khác và 2 cộng tác viên Cùng trưởng ban tiến hành đến tại trụsở của Công ty PLC tại KKT tiến hành lập dự án.

- Do số liệu của dự án hầu như đã có đầy đủ nên công tác nghiên cứu thịtrường của dự án này không tốn quá nhiều thời gian, tuy nhiên không vì thếmà công tác thị trường được bỏ qua Khi tiếp xúc với dự án thì các thànhviên trong ban dự án tiến hành lấy các thông tin cần thiết về chủ đầu tưcũng như mục tiêu đầu tư, địa điểm thực hiện dự án, tiến hành kiểm tra xemcác dữ liệu mà công ty sử dụng cho dự án có đúng với thực tế không Quaquá trình xem xét thì nhận thấy các số liệu mà công ty cung cấp là hoàntoàn chính xác, tuy nhiên vẫn còn thiếu một số thông tin, nên các thành viêntrong ban dự án phải tiến hành thu thập cho đầy đủ.

Tổ chức lập dự án :

Các thành viên trong ban dự án tiến hành lập dự án ngay tại trụ sở của Côngty tại KKT, cùng phối hợp với nhau và với các thành viên trong công ty để hoàn thành các nội dung được giao Công tác lập dự án hoàn chỉnh được tiến hành từ ngày thứ hai khi đoàn của ban dựa án đến tại trụ sở của đối tác Sau 5 ngày làm việc liên tục với mức độ tập trung cao dự án đã hành thành một cách hoàn chỉnh.

Thẩm định dự án đã được lập :

Dự án đã được lập hoàn chỉnh theo nội dung đã được phân công, trưởng ban quản lý dự án và các thành viên khác tiến hành kiểm tra, khắc phục thiếu sót và hoàn thiện dự án

In, đóng quyển, đóng dấu, ký và giao cho chủ đầu tư :

Sau khi hoàn tất giai đoạn tổ chức lập dự án, ban dự án tiến hành in, đóng quyển, ký, đóng dấu và được trình lên ban quản lý dự án, và ban giám đốc xemxét thông qua.

Bàn giao tài liệu đã chỉnh sửa theo yêu cầu của chủ đầu tư :

Nếu Ban quản lý dự án, Ban giám đốc có yêu cầu gì khác thì trưởng ban dự án và các thành viên khác sẽ chỉnh sửa lại cho hợp lý, rồi bàn giao lại tài liệu đã chỉnh sửa cho Ban giám đốc.

Gửi dự án cho đối tác :

Do dự án được lập ngay tại KKT Nghi Sơn, nên việc bàn giao dự án cũngdiễn ra một cách thuận tiện hơn Sau khi dự án được hoàn thành công tytiến hành ký tên đóng dấu và dự án và chuẩn bị các giấy tờ cần thiết khácđể cung cấp cho trưởng ban dự án để làm các thủ tục vay vốn.

Kết thúc dự án :

Công tác lập dự án được hoàn thành, mọi thành viên của nhóm dự án tập hợp tại văn phòng của Công ty, Trưởng ban tiến hành họp, tổng hợp cả quá trình lập dự án, chỉ ra những khó khăn, thuận lợi cũng như những ưu điểm, nhược điểm trong suốt thời gian lập dự án được giao.Và rút kinh nghiệm cho những dự án tiếp theo.

Tổ chức thực hiện:

Ban đầu khi tiếp nhận dự án Trưởng ban quản lý dự án và trưởng ban dự ánliên hệ với phòng kế toán cũng như phòng hành chính tổng hợp tổ chức sắp xếp vàcung cấp kinh phí cho các thành viên đi công tác đến Khu trung tâm PLC, tại KKTNghi Sơn, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá.

Trưởng ban quản lý dự án và trưởng ban dự án căn cứ và tình hình làm việccủa các thành viên trong ban dự án sắp xếp cho các thành viên đến tại văn phòngcủa Công ty tại KKT làm việc Vì có nhiều công việc nên ban dự án chỉ có 3 thànhviên thực hiện chuyến công tác lần này, do vậy cần phải huy động thêm 2 người từcác phòng ban khác để có thể hòan thành dự án trong thời gian sớm nhất.

Sau khi tới trụ sở của Công ty tại KKT, tất cả các thành viên cùng làm việc vớibên đối tác và đảm nhận công việc, sau đó Trưởng ban dự án giao việc cụ thể chotừng người Nơi ăn uống và nghỉ ngơi được trưởng ban dự án và bên công ty đốitác tạo điều kiện tốt nhất

Trong các thành viên của ban dự án thì có trưởng ban dự án đứng ra chịu tráchnhiệm về nội dung và chất lượng dự án trước trưởng ban quản lý dự án, cũng làngười trực tiếp làm việc và phối hợp hoạt động giữa các thành viên Trưởng banquản lý dự án và trưởng ban dự án là người chịu trách nhiệm trước phía công tyđối tác, là người đứng ra thực hiện ký kết các hợp đồng giữa hai bên.

Nội dung lập dự án:

Trong dự án “Đầu tư xây dựng Toà nhà trung tâm văn hoá, thương mại, vănphòng, căn hộ cho thuê dài hạn Petechim” với các nội dung của một dự án hoànchỉnh dược các thành viên trong đoàn công tác hoàn thiện như sau:

1.2.5 Phân tích trường hợp điển hình: “Công tác lập dự án Xây dựng tòa nhàtrung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn

Petechim” tại Công ty

1.2.5.1 Giới thiệu về chủ đầu tư và dự án đầu tư

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim

Dự án đầu tư: Dự án xây dựng Tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, văn

phòng, căn hộ cho thuê dài hạn.

Hệ thống văn bản pháp quy: luật, nghị định…

Trong quá trình lập dự án, dựa vào các căn cứ chính là pháp lý để dự án được thành lập và triển khai hợp pháp Bất kỳ một dự án nào được lập cũng phải

nghiên cứu kỹ các căn cứ quan trọng đó

+ Căn cứ thực tiễn:

Phân tích tình hình kinh tế Việt Nam

Việt Nam là thị trường đầu tư tiềm năng cho các tập đoàn kinh doanh trongvà ngoài nước: Tăng trưởng kinh tế của Việt Nam liên tục tăng trưởng ở mức cao(năm 2004 tăng 7,7%, năm 2005 tăng 8,4%, năm 2006 tăng 8,17%, năm 2007 tăng8,48% và đây cũng là mức tăng cao nhất từ trước tới nay – nguồn của Tổng cục

Thống kê); Khu vực kinh tế ngoài quốc doanh tăng trưởng mạnh với tốc độ caohơn với tốc độ chung nên tỷ trọng đã chiếm khoảng 61%.

Cải cách pháp luật của Việt Nam tiến triển đáng kể cả về tiến độ, số lĩnhvực, tính minh bạch công khai, độ mở cửa về thể chế kinh tế thị trường Chi phícác dịch vụ viễn thông, giá thuê văn phòng, dịch vụ thương mại… đã có bước cảithiện tích cực, qua đó giúp nhà đầu tư giảm chi phí kinh doanh và tăng khả năngcạnh tranh.

Với việc chính thức gia nhập WTO thì hàng hóa sản xuất tại Việt Nam có thểtự do thâm nhập vào các nước thuộc tổ chức WTO, ngược lại, hàng hóa các nướcthuộc WTO cũng tự do thâm nhập thị trường Việt Nam buộc các nhà sản xuấttrong nước phải tăng tính cạnh tranh, điều đó có tác dụng kích cầu và có lợi chongười tiêu dùng.

Ngoài ra sự ổn định về chính trị trong một thế giới còn nhiều bất ổn cũng là lợithế của Việt Nam và đó cũng là điều kiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Tổng quan về kinh tế tỉnh Thanh Hóa

Tình hình đầu tư FDI và đầu tư trong nước vào địa bàn tỉnh vẫn tăng đềutrong các năm Việc chuyển cơ cấu nông nghiệp sang công nghiệp và các ngànhdịch vụ đang diễn biến tốt tuy tốc độ chưa nhanh như mong muốn Các dự án đầutư của nhiều ngành nghề được cấp phép càng nhiều Do đặc thù của vị trí địa lý,nên rất thuận tiện cho giao thông, bởi vậy nhiều nhà đầu tư đã chọn Thanh Hóa đểmở văn phòng đại diện hoặc chi nhánh.

Kinh tế phát triển, đời sống và mức sống người dân tăng tương đối nhanh.Do nằm tại vị trí chiến lược của khu vực Bắc Trung Bộ, trên đường giaonhau giữa Thủ đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nên tỉnh Thanh Hóa dễ dàng thuhút lượng trí thức trẻ đựợc đào tạo tại các Trung tâm, Đại học lớn trên khắp cảnước Đây là một lợi thế không nhỏ khi nền sản xuất ngày càng sử dụng nhiều laođộng có trình độ cao.

Tất cả các yếu tố trên thể hiện một tiềm năng và triển vọng phát triển mạnhmẽ trong những năm tới của tỉnh.

Phân tích cụ thể các tình hình sau:

- Tình hình thị trường và phát triển bất động sản tại Tỉnh Thanh Hóa

- Tình hình thị trường kinh doanh lĩnh vực giải trí văn hóa tại KKT Nghi Sơn- Tình hình thị trường kinh doanh của ngành văn phòng cho thuê tại KKT

+ Mục tiêu của dự án:

Xây dựng một Tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, dịch vụ, văn phòngvà căn hộ cho thuê dài hạn với kết cấu gồm 5 tầng hầm và 38 thầng cao (33 tầngnổi, 4 tầng kỹ thuật, 1 tầng mái)

Đầu tư phát triển một tòa nhà đa năng và hiện đại vào bậc nhất của KKTgồm các trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ đồng thờimang tính thẩm mỹ cao về kiến trúc Toà nhà sẽ là bước đột phá cho sự phát triểncao ốc tại KKT Nghi Sơn và trở thành biểu tượng cho KKT Nghi Sơn, thể hiện sựphồn vinh và phát triển mạnh mẽ của KKT.

- Hình thành tụ điểm vui chơi giải trí lành mạnh và hiện đại cho KKT

- Giải quyết chỗ ở cho hàng trăm người với tiêu chuẩn diện tích cao, dịch vụhoàn hảo

- Tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động

- Nâng cao uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp trên thị trường

1.2.5.3 Điều kiện tự nhiên và điều kiện xã hội ảnh hưởng đến dự ánĐiều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến dự án:

Trung tâm Hậu cần Dầu khí Petechim nằm trong địa giới hành chính xã HảiThượng, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa với quy mô 38,7 ha, có giới hạn như sau Phía Bắc giáp khu núi Chuột Chù

 Phía Nam giáp đường quy hoạch Nghi Sơn – Bãi Trành Phía Tây giáp núi Chuột Chù và nhà máy xi măng Nghi Sơn Phía Đông giáp đường 513

Thuộc KKT Nghi Sơn:

 Khu kinh tế Nghi Sơn nằm phía Nam tỉnh Thanh Hoá Cách thủ đô Hà Nội 200 km về phía Nam

 Cách TP Hồ Chí Minh 1.500 km về phía Bắc Phía Đông giáp biển Đông

 Phía Tây giáp huyện Như Thanh.

- Địa hình

Địa hình KKT Nghi Sơn khá phức tạp, chia làm 4 dạng địa hình chính như sau

+ Vùng núi cao+ Vùng đồng bằng+ Vùng đất trũng+ Vùng ven biển- Khí hậu

Khu vực dự án thuộc khí hậu vùng đồng bằng Bắc Trung Bộ có chế độ gió mùanhiệt đới ẩm, chịu ảnh hưởng của gió Tây, khô nóng về mùa hè Theo số liệu củatrạm khí tượng thủy văn Thanh Hóa, khí hậu có đặc trưng cơ bản sau

- Nhiệt độ: 23,60C (trung bình năm)- Độ ẩm: 85% (trung bình năm)

- Mưa: Lượng mưa trung bình năm 1745 mm, cao nhất 3000 mm- Nắng

- Gió: Hướng chủ đạo: về mùa hè là hướng Đông Nam, về mùa đông là gió Bắc –

Đông Bắc, tốc độ gió trung bình là 1,5 m/s và mạnh nhất là 40 m/s; Là vùng chịunhiều ảnh hưởng của bão lớn, gây nhiều khó khăn cho sản xuất và xây dựng

Điều kiện xã hội:

Chủ trương của Nhà nước và của tỉnh Thanh Hóa là mở rộng, khuyến khíchcác doanh nghiệp xây dựng và triển khai hoạt động kinh doanh trong KKT Nghi Sơn Có rất nhiều dự án có quy mô lớn trên toàn quốc được xây dựng trênđịa bàn này: Khu liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn, Nhà máy nhiệt điện, Nhà máyxi măng Nghi Sơn, Nhà máy luyện cán thép Nghi Sơn Bên cạnh đó, Chính phủcòn ban hành rất nhiều các chính sách ưu đãi đầu tư cho các dự án được triển khai tại KKT Nghi Sơn như giá thuê đất, thuê mặt nước, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất khẩu – nhập khẩu và các chính sách khác.

Phân tích rõ khía cạnh điều kiện tự nhiên và xã hội sẽ giúp cho ban dự án hiểu rõ về thị trường nơi mình lập dự án, từ đó xác định được sản phẩm khả thi, và đưa ra giải pháp trong khi lập dự án được chính xác hơn.

1.2.5.4 Phương án quy hoạch và sử dụng đất xây dựng tòa nhà

Công tác đền bù, GPMB được thực hiện theo cơ chế đền bù trên cơ sở cácquy định hiện hành của Nhà nước, của địa phương và thỏa thuận với địa phươngvà các bên có liên quan.

1.2.5.4.1 Chi phí đền bù, GPMB được tính toán vào chi phí đầu tư1.2.5.4.2 Tính toán sơ bộ nghĩa vụ tài chính với khu đất

Bao gồm các chi phí như sau

- Trả tiền thuê đất 1 lần cho 70 năm cho 5.985 m2 với giá 9.500.000đ/m2 =56.857.500.000 đồng

- Kinh phí di dời, giải phóng mặt bằng, kiến trúc tạm tính là :15.000.000.000 đồng

Tổng kinh phí sử dụng đất và giải phóng mặt bằng: 71.857.500.000 đồng

1.2.5.5 Phương án xây dựng tòa nhà

Phương án thiết kế và quy hoạch

- Phương án thiết kế kiến trúc

+ Khối chân đế+ Khối tháp+ Giao thông+ Tầng hầm

- Phương án quy hoạch sử dụng đất

Công trình đượcc thiết kế phù hợp với quy hoạch 1/500 đã được duyệt, baogồm 5 tầng hầm, 33 tầng nổi, 4 tầng kỹ thuật và tầng mái Chiều cao đỉnh mái là140,0 m.

Giải pháp thiết kế không sử dụng lưới cột truyền thống mà sử dụng vách bêtông cốt thép chịu lực, vì vậy tạo được không gian sử dụng lớn (15m x 15m)

Bảng 4: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính

4 tầng kỹ thuật1 tầng mái

6 Tổng diện tích sàn xây dựng

(không kể các tầng hầm và các tầngkỹ thuật)

7 Diện tích xây dựng các tầng hầm m2 19.6908 Diện tích văn phòng cho thuê m2 12.400

1 Sảnh vào, lễ tân, sinh hoạt cộng đồng

2 Sảnh, trung tâm thương mại

6 Phòng chiếu phim 26+1 Dịch vụ, kỹ thuật

dài hạn7 Văn phòng, căn hộ cho

thuê dài hạn

13 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+1 Dịch vụ, kỹ thuật toà nhà

14 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+2 Kỹ thuật toà nhà

16 Căn hộ cho thuê dài hạn

- Phương án xây dựng hạ tầng kỹ thuật

+ Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Tòa nhà được trang bị một hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ và hiệnđại gồm thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy tự độngkết hợp hệ thống chữa cháy vách tường cùng hệ thống màng ngăn nước và bìnhchữa cháy để đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy Các thiết bị phòng cháychữa cháy được đặt tại vị trí thuận tiện và dễ sử dụng theo các tiêu chuẩn và quyphạm hiện hành

+ Hệ thống chiếu sáng

Thiết kế của tòa nhà được tính toán và bố trí hợp lý để các phòng hoặc cănhộ trong tòa nhà đều có mặt tiếp xúc với ánh sáng tự nhiên, kết hợp với hệ thốngđèn điện đảm bảo cung cấp đủ ánh sáng cho sinh hoạt và làm việc

Mặt ngoài và tầng mái được thiết kế hệ thống ánh sáng đặc biệt để thắpsáng tòa nhà trong đêm thành một biểu tượng của KKT

+ Hệ thống thang máy và hệ thống xử lý thông tin

Thang máy tòa nhà thuộc thế hệ mới nhất để có thể đến bất kỳ vị trí nàokhông mất quá 45 giây Hơn thế nữa, hệ thống thang máy còn gắn với hệ thống xửlý thông tin và dữ liệu cho phép điều hành và quản lý việc sử dụng thang máyđược tối ưu hóa và hiệu quà nhất, đảm bảo cho 4.500 người có thể hoạt động bìnhthường trong tòa nhà

+ Hệ thống xử lý rác

Rác thải được gom từng tầng, đưa xuống tầng trệt và chuyển ra ngoài đểđưa lên các xe chuyên dụng của công ty môi trường KKT chở tới các địa điểm tậpkết theo quy định

+ Mặt đứng công trình

+ Giải pháp kỹ thuật cho mặt đứng khối tháp

- Phương án xây dựng Toà nhà

+ Phương pháp thực hiện

Quá trình đầu tư xây dựng sẽ được chia làm nhiều giai đoạn tương ứng vớicác gói thầu hạng mục công việc Việc lựa chọn nhà thầy được thực hiện thôngqua phương pháp đấu thầu đối với những gói thầu lớn và chỉ định thầu đối vớinhững gói thầu nỏ theo quy định hiện hành của Chính phủ Phương thức đấu thầuvà chọn thầu sẽ được tổ chức thực hiện và tiến hàng một cách chặt chẽ và chuyênnghiệp bởi các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn Để đảm bảo tiến độ và chất lượngcông trình, chủ đầu tư sẽ hợp đồng với các đơn vị tư vấn giám sát chuyên nghiệpvà yêu cầu áp dụng các tiêu chuẩn cao nhất trong quá trình thực hiện.

+ Giải pháp kết cấu

Giải pháp phần móngGiải pháp phần thân

+ Thiết kế kết cấu

Kiết cấu phần thânGiải pháp kết cấu móng

+ Thiết bị điệnNguồn điện

Nguồn điện: KKT Nghi Sơn đang sử dụng mạng lưới điện Quốc gia bao gồm:- Đường dây 500 kV Bắc – Nam

- Đường dây 220 kV Thanh Hóa – Nghệ AnMáy phát điện

Thiết bị chống điện giật

Các thiết bị bảo vệ

Toà nhà sử dụng aptomat bảo vệ cho nguyên tắc từng cấp có chọn lọc.

Tủ điện phân phối chính

Tủ điện phân phối trung gian (các tủ điện tầng)Các tủ điện trong căn hộ, phòng chức năngHệ thống cáp phân phối

+ Thiết bị vệ sinh khu vực dịch vụ và văn phòng + Thiết bị vệ sinh khu vực chung cư

Thoát nước mưa

Thoát nước mưa sử dụng các đường ống đứng DN 200 sử dụng ống HDPEvà được thu gom vào hệ thống thoát nước mưa của công trình

Nước mưa sẽ được thu gom và thải ra hệ thống cống thải bên ngoài

+ Hệ thống cấp nước bên trong

Giải pháp thiết kế cấp nước sinh hoạt

Nguồn cung cấp nước cho sản xuất công nghiệp lấy từ hồ Đồng Chùa, vị trítại xã Hải Thượng, gần trung tâm các khu công nghiệp (phía Đông quốc lộ 1A); hồ