Phân tích tính khả thi dự án khu dân cư long thọ

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA  TRƯƠNG LÊ PHƯƠNG PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN KHU DÂN CƯ LONG THỌ Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 12 năm 2012 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : TS NGUYỄN MẠNH TUÂN Cán chấm nhận xét :TS NGUYỄN THANH HÙNG Cán chấm nhận xét : TS PHẠM QUỐC TRUNG Khóa luận thạc sĩ nhận xét HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ KHÓA LUẬN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày 29 tháng 11 năm 2012 CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TS Phạm Quốc Trung CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS Nguyễn Mạnh Tuân ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -oOo Tp HCM, ngày tháng năm 2012 NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ Họ tên học viên: TRƯƠNG LÊ PHƯƠNG Giới tính: Nam / Nữ  Ngày, tháng, năm sinh: 15/01/1983 Nơi sinh: TP HCM Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Khóa (năm trúng tuyển): 2009 TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN KHU DÂN CƯ LONG THỌ NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: - Xây dựng sở lý thuyết làm sở cho việc nghiên cứu - Phân tích thị trường, mơ tả dự án xây dựng Khu dân cư Long Thọ, Nhơn Trạch, Đồng Nai - Thu thập số liệu, phân tích đánh giá tính khả thi mặt tài chính, ý nghĩa kinh tế xã hội dự án - Phân tích rủi ro: phân tích độ nhạy chiều, hai chiều; phân tích tình huống; phân tích rủi ro mơ với phần mềm Crystal Ball - Đánh giá kết kiến nghị NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 23/04/2012 NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 05/09/2012 HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN MẠNH TUÂN Nội dung đề cương Khóa luận thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN MẠNH TUÂN KHOA QL CHUYÊN NGÀNH LỜI CẢM ƠN Lời xin chân thành cám ơn Thầy TS NGUYỄN MẠNH TUÂN, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian thực Khóa luận tốt nghiệp Xin chân thành cám ơn quý Thầy, Cô Khoa Quản Lý Công Nghiệp Trường ĐH Bách Khoa TPHCM tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức q báu cho thân tơi nói riêng cho khoá Cao học Quản trị Kinh doanh nói chung Cảm ơn Ban lãnh đạo Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Đất Xanh cung cấp liệu tạo điều kiện thuận lợi để sớm hoàn thành Đề tài Cảm ơn thành viên gia đình, người thân bạn bè động viên giúp đỡ nhiều suốt thời gian hồn thành chương trình học vừa qua Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2012 Người thực Trương Lê Phương TĨM TẮT Mục đích nghiên cứu nhằm đánh giá tính khả thi dự án khu dân cư Long Thọ huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai Công ty cổ phần đầu tư xậy dựng Đất Xanh làm Chủ đầu tư Để thực mục tiêu này, tác giả xây dựng sở lý thuyết làm sở cho việc nghiên cứu, mô tả dự án, thu thập số liệu, phân tích đánh giá tính khả thi mặt tài chính,ý nghĩa kinh tế xã hội dự án, phân tích rủi ro: phân tích độ nhạy chiều, hai chiều; phân tích tình huống; phân tích rủi ro mơ với phần mềm Crystal Ball Kết phân tích tài chính: Dưới tác động lạm phát, ta có kết sau: Theo quan điểm chủ đầu tư: NPV = -6.873.000.000 đồng 0 , IRR=16.13%> r=16%, thời gian hồn vốn năm Do đó, theo quan điểm dự án đánh giá có tính khả thi Kết phân tích rủi ro: Qua kết phần phân tích rủi ro phân tích tình huống, ta thấy, hiệu dự án nhạy cảm trước thay đổi yếu tố đầu vào, yếu tố rơi vào trường hợp xấu tốt giá trị NPV, IRR, lợi nhuận sau thuế có biến động mạnh Nội dung Khóa luận gồm chương : Chương 1: Giới thiệu Chương 2: Cơ sở lý thuyết Phương pháp luận Chương 3: Mô tả dự án Chương 4: Phân tích tài dự án Chương 5: Phân tích rủi ro dự án Chương 6: Ý nghĩa kinh tế xã hội dự án Chương 7: Kết luận kiến nghị ABSTRACT The purpose of this research is to evaluate feasibleness of Long Tho Residential Project at Nhon Trach district, Dong Nai province that is built by Dat Xanh Corporation To this purpose, the writer used theory to research, project description, data collection, feasibleness analysis and evaluation about finance, economy-society of project, risk analysis: Sensitivity analysis; case analysis, risk analysis by Crystal Ball software The result of financial analysis: under the impact of inflation,we have result as below: Owner point: NPV = -6.873.000.000 VND 0 , IRR=16.13%> r=16%, Thv= years So, follow this point, the project is feasible in finance The result of risk analysis: Through the results of the risk analysis and scenario analysis, we show the effectiveness of the project is very sensitive to the change of inputs, when one of the elements that fall in the worst case or best, value of NPV, IRR, profit after tax have big volatility A seven-chapter terms of minor thesis: Chapter 1: Introduce Chapter 2: Theory Chapter 3: Market analysis & Project description Chapter 4: Finance analysis Chapter 5: Risk analysis Chapter 6: Meaning of economy & society Chapter 7: Conclude & petition i MỤC LỤC Lời cảm ơn……………………………………………………………………………… Tóm tắt………………………………………………………………………………… Mục lục………………………………………………………………………………….i Danh sách bảng biểu……………………………………………………………………v Danh sách hình vẽ …………………………………………………………………… vi Danh sách từ viết tắt…………………………………………… ……………….vii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Sự cần thiết đề tài………………………………………………………………… 1.2 Mục tiêu đề tài…………………………………………………………………… 1.3 Ý nghĩa đề tài…………………………………………………………………… 1.4 Dữ liệu nguồn liệu dự án…………………………………………………….2 1.5 Phạm vi thực đề tài……………………………………………………………2 1.6 Bố cục dự kiến…………………………………………………………………………3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN 2.1 Chu trình phát triển dự án…………………………………………………………4 2.2 Các quan điểm phân tích dự án……………………………………………………… 2.2.1 Phân tích theo quan điểm Tổng đầu tư………………………………………… 2.2.2 Phân tích theo quan điểm Chủ đầu tư………………………………………… 2.2.3 Suất chiết khấu………………………………………………………………… 2.3 Các phương pháp phân tích tài chính………………………………………………… 2.3.1 Phương pháp giá trị rịng……………………………………………… 2.3.2 Suất thu lợi nội IRR………………………………………………………….7 2.3.3 Thời gian hoàn vốn Thv……………………………………………………… 2.3.4 Lạm Phát……………………………………………………………………….10 2.4 Phân tích rủi ro ……………………………………………………………………… 10 ii 2.4.1 Phân tích độ nhạy………………………………………………………………12 2.4.2 Phân tích tình ……………………………………………… …………12 2.4.3 Phân tích rủi ro phần mềm mơ Crystal Ball………………………12 CHƯƠNG 3: MƠ TẢ VỀ DỰ ÁN 3.1 Thơng tin chủ đầu tư .16 3.1.1 Thông tin chung……………………………………………………………….16 3.1.2 Năng lực tài chính…………………………………………………………….16 3.2 3.1.2.1 Vốn tự có……………………………………………………………….16 3.1.2.2 Vốn hợp tác kinh doanh……………………………………………… 16 3.1.2.3 Vốn huy động từ khách hàng………………………………………… 17 3.1.2.4 Vốn vay ngân hàng………………………………………… 17 3.1.2.5 Vốn huy động khác………………………………… ……………… 17 Thông tin dự án 17 3.2.1 Căn pháp lý…………………………………………………………………17 3.2.2 Mục tiêu cụ thể dự án………………………………………………………… 18 3.2.3 Vị trí dự án…………………………………………………………………… 19 3.2.4 Giá bán đề xuất……………………………………………………………… 20 3.2.5 Khách hàng mục tiêu………………………………………………………… 20 3.2.6 Kế hoạch Marketing…………………………………………………… …… 20 3.2.7 Kế hoạch kinh doanh………………………………………………………… 21 3.2.8 Kế hoạch tổ chức thực hiện…………………………………………………….21 3.2.8.1 Phương thức đầu tư…………………………………………………… 21 3.2.8.2 Tổ chức thực hiện……………………………………………………….22 3.2.9 Tiến độ thi cơng……………………………………………………………… 22 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 4.1 Các sở phân tích tài chính………………………………………………………….24 iii 4.1.1 Giới thiệu thơng số vĩ mơ………………………………………………….24 4.1.2 Các sở xác định chi phí dự án………………………………………….28 4.1.2.1 Xác định chi phí đầu tư xây dựng…………………………………… 28 4.1.2.2 Xác định chi phí hoạt động…………………………………………… 29 4.1.2.3 Xác định thuế thu nhập doanh nghiệp………………………………….30 4.1.3 Cơ sở xác định doanh thu dự án………………………………………… 32 4.1.4 Kế hoạch vay vốn trả lãi…………………………………………………….33 4.1.5 Báo cáo thu nhập……………………………………………………………….35 4.1.6 Lập biểu đồ dòng tiền tệ…………………………………….………………….35 4.2 4.1.6.1 Suất chiết khấu………………………………………………………… 35 4.1.6.2 Lập biểu đồ dòng tiền tệ………………………………………….…… 37 Tính tốn phân tích tài chính………………………………………………………… 40 4.2.1 Giá trị ròng – NPV…………………………………………………….40 4.2.2 Suất thu lợi nội tại- IRR ……………………………………………………….40 4.2.3 Chỉ tiêu thời gian hồn vốn Thv……………………………………… …… 40 4.3 Phân tích kết quả………………………………………………………………………41 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH RỦI RO CỦA DỰ ÁN 5.1 Phân tích độ nhạy dự án………………………………………………………… 42 5.1.1 Phân tích độ nhạy chiều…………………………………………………… 42 5.1.1.1 Phân tích độ nhạy chiều NPV, IRR, lợi nhuận sau thuế theo giá bán bình qn……………………………………………………………… 42 5.1.1.2 Phân tích độ nhạy chiều lợi nhuận sau thuế, NPV, IRR theo đơn giá xây dựng sở hạ tầng……………………………………………….…44 5.1.2 Phân tích độ nhạy chiều…………………………………………………… 45 5.1.2.1 Phân tích độ nhạy chiều NPV theo giá bán bình quân theo giá xây dựng………………………………………………………… 45 iv 5.1.2.2 Phân tích độ nhạy hai chiều IRR theo giá bán bình quân theo giá xây dựng…………………………………………………… ……47 5.1.2.3 Phân tích độ nhạy chiều lợi nhuận sau thuế theo giá bán bình quân theo giá xây dựng……………………………………… 49 5.2 Phân tích tình huống…………………………………………………………… 51 5.3 Phân tích mơ với phần mềm Crystal Ball……………………………… 52 CHƯƠNG 6: Ý NGHĨA KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 6.1 Ý nghĩa xã hội dự án……………………………………………………… 54 6.1.1 Môi trường……………………………………………………………… 54 6.1.1.1 Môi trường đô thị……………………………………………… 54 6.1.1.2 Môi trường đầu tư………………………………… ………… 55 6.1.2 Đời sống xã hội………………………………………………………… 56 6.2 Ý nghĩa kinh tế dự án……………………………………………………… 56 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 7.1 Tóm tắt kết quả………………………………………………………………… 58 7.2 Kết luận …………………………………………………… ………………… 59 7.3 Kiến nghị…………………………………………………… …… ………… 59 49 5.1.2.3 Phân tích độ nhạy chiều lợi nhuận sau thuế theo giá bán bình quân theo giá xây dựng Ta có bảng phân tích lợi nhuận sau thuế bảng 5.5 qua bảng phân tích ta thấy giá xây dựng giảm 30% 551.319 đồng giá bán hộ mức thấp 2.167.173 đồng lợi nhuận sau thuế từ 101.444.440.000 đồng tăng lên thành -74.395.560.000 đồng Khi giá xây dựng tăng 30% lên 1.005.072 đồng giá bán hộ mức thấp 2.167.173 đồng lợi nhuận sau thuế từ - 101.444.440.000 đồng giảm xuống cò - 128.868.320.000 đồng Khi giá xây dựng giảm 30% 551.319 đồng giá bán hộ cao 4.826.354 đồng lợi nhuận sau thuế tăng 359.646.710.000 đồng lên 499.140.470 000 đồng Khi giá xây dựng tăng 30% lên 1.005.072 đồng giá bán hộ cao 4.826.354 ồng lợi nhuận sau thuế giảm từ 359.646.710.000 đồng xuống 220.152.920.000 đồng Như vậy, lợi nhuận sau thuế nhạy cảm với giá bán hộ giá xây dựng Tóm lại: Qua kết phần phân tích độ nhạy hai chiều ta thấy, hiệu dự án nhạy cảm trước thay đổi yếu tố đầu vào, yếu tố rơi vào trường hợp xấu tốt giá trị NPV, IRR, lợi nhuận sau thuế có biến động mạnh 50 Bảng 5.5: Bảng phân tích độ nhạy lợi nhuận sau thuế theo gía bán giá xây dựng ĐỘ NHẠY Đ.Giá BÌNH QUÂN ĐỘ NHẠY CỦA LỢI NHUẬN SAU THUẾ THEO ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG (Triệu đồng) Đ.GIÁ XD Giá bán hộ 551.319 580.336 610.880 643.031 676.875 712.500 750.000 787.500 826.875 868.219 911.630 957.211 1.005.072 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105.00% 110.00% 115.00% 120.00% 125.00% 130.00% Đ.NHẠY CỦA LN SAU THUẾ THEO ĐƠN GIÁ CĂN HỘ 2.167.173 60% (74.395.56) (78.911.00) (83.423.52) (87.933.12) (92.439.81) (96.943.58) (101.444.44) (105.942.38) (110.437.40) (115.349.50) (119.838.69) (124.354.96) (128.868.32) 2.281.235 65% (57.655.20) (62.170.64) (66.683.16) (71.192.77) (75.699.45) (80.203.23) (84.704.08) (89.202.02) (93.697.04) (98.609.14) (103.098.33) (107.584.60) (112.067.96) 2.401.300 70% (40.614.85) (45.130.28) (49.642.80) (54.152.41) (58.659.10) (63.162.87) (67.963.72) (72.461.66) (76.956.68) (81.868.79) (86.357.97) (90.844.25) (95.327.60) 2.527.684 75% (23.874.49) (28.389.93) (32.902.45) (37.412.05) (41.918.74) (46.422.51) (50.923.36) (55.421.30) (59.916.32) (64.828.43) (69.317.62) (73.803.89) (78.287.24) 2.660.720 80% (7.134.13) (11.649.57) (16.162.09) (20.671.69) (25.178.38) (29.682.15) (34.183.01) (38.680.94) (43.175.96) (48.088.07) (52.577.26) (57.063.53) (61.546.88) 2.800.758 85% 9.606.23 5.090.79 578.27 (3.931.33) (8.438.02) (12.941.79) (17.442.65) (21.940.59) (26.435.61) (31.347.71) (35.836.90) (40.323.17) (44.806.53) 2.948.167 90% 26.346.59 21.831.15 17.318.63 12.809.02 8.302.34 3.798.56 (702.29) (5.200.23) (9.695.25) (14.607.35) (19.096.54) (23.582.81) (28.066.17) 3.103.333 95% 43.086.94 38.571.51 34.058.99 29.549.38 25.042.69 20.538.92 16.038.07 11.540.13 7.045.11 2.133.00 (2.356.18) (6.842.46) (11.325.81) 3.266.667 100% 59.827.30 55.311.86 50.799.34 46.289.74 41.783.05 37.279.28 32.778.43 28.280.49 23.785.47 18.873.36 14.384.17 9.897.90 5.414.55 3.430.000 105% 76.567.66 72.052.22 67.539.70 63.030.10 58.523.41 54.019.64 49.518.78 45.020.85 40.525.82 35.613.72 31.124.53 26.638.26 22.154.91 3.601.500 110% 93.308.02 88.792.58 84.280.06 79.770.45 75.263.77 70.760.00 66.259.14 61.761.20 57.266.18 52.354.08 47.864.89 43.378.62 38.895.26 3.781.575 115% 110.048.38 105.532.94 101.020.42 96.510.81 92.004.13 87.500.35 82.999.50 78.501.56 74.006.54 69.094.44 64.605.25 60.118.98 55.635.62 3.970.654 120% 126.788.73 122.273.30 117.760.78 113.251.17 108.744.48 104.240.71 99.739.86 95.241.92 90.746.90 85.834.79 81.345.61 76.859.33 72.375.98 4.169.186 125% 143.529.09 139.013.65 134.501.13 129.991.53 125.484.84 120.981.07 116.480.22 111.982.28 107.487.26 102.575.15 98.085.96 93.599.69 89.116.34 4.377.646 130% 160.269.45 155.754.01 151.241.49 146.731.89 142.225.20 137.721.43 133.220.57 128.722.64 124.227.61 119.315.51 114.826.32 110.340.05 105.856.70 4.596.528 135% 453.792.94 430.544.00 407.295.04 384.046.08 360.797.12 337.548.16 314.299.19 291.050.24 267.801.27 244.552.32 221.303.35 198.054.38 174.805.42 4.826.354 140% 499.140.47 475.891.53 452.642.54 429.393.60 406.144.64 382.895.69 359.646.71 336.397.75 313.148.78 289.899.85 266.650.87 243.401.89 220.152.92 Bảng 3.3.3 Bảng phân tích độ nhạy lợi nhuận sau thuế theo gía bán giá xây dựng 51 5.2 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG Phân tích tình phương pháp phân tích giúp chủ đầu tư hay tổ chức liên quan đến dự án thấy viễn cảnh chung hiệu tài Dự án, điều kiện tập hợp yếu tố đầu vào thay đổi Kết q trình phân tích tình giúp cho chủ đầu tư biết Dự án có đáng giá hay khơng tình cụ thể: Xấu nhất, thường xảy tốt Ta có bảng thơng số theo tình Bảng 5.6: Bảng thơng số theo tình Yếu tố Xấu Thường xảy Tốt Giá bán hộ BQ 2.167.173 VNĐ 3.266.667 VNĐ 4.856.324 VNĐ Giá xây dựng 1.005.072 VNĐ 750.000 VNĐ 551.319 VNĐ Ta có bảng kết phân tích tình Bảng 5.7: Kết phân tích tình Scenario Summary Tình Current Values: Tình xấu thường xảy nhất Tình tốt Changing Cells: Giá bán trung bình $V$86 3.266.667 2.167.173 3.266.667 3.266.667 Giá xây dựng $V$87 750.000 1.005.072 750.000 750.000 NPV (CĐT) $C$36 (6.873.000.000) (143.660.850.000) (6.873.000.000) 53.631.260.000 IRR(CĐT) $C$37 15.76% (33.33)% 15.76% 56.32% LNST $C$38 32.778.000.000 (128.828.320.000) 32.778.000.000 220.152.920.000 Result Cells: Qua phân tích tình ta thấy trường hợp xấu dự án tiêu NPV (-143.660.850.000 đồng), IRR(-33.33%), lợi nhuận sau thuế (-128.828.320.000 đồng )đều