Phân tích tính khả thi của dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng

Phân tích tính khả thi của dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng

PHẦN MỞ ĐẦU

1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI :

Cùng với sự phát triển của cả nước, Tỉnh Bình Dương đã và đang phát triển vượt bậc về các mặt kinh tế chính trị và xã hội, tạo vị thế trọng điểm ở khu vực phía nam trong lĩnh vực phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị đặt biệt là phát triển các dự án xây dựng Do muốn tìm tòi học hỏi làm thế nào để đầu tư hiệu quả một dự án, hạn chế những rủi ro do thị trường và khả năng thu hồi vốn nhanh nhất mang lại lợi nhuận mong muốn

cho doanh nghiệp nên tác giả nghiên cứu “ Tính khả thi của Dự án khu trung tâm

Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” do công ty CP Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình

Dương làm chủ đầu tư, để tìm hiểu sâu hơn quá trình hình thành và kết thúc dự án xây dựng nhằm bổ sung những kiến thức hạn chế của công việc hiện tại

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :

Mục tiêu nghiên cứu đề tài “Tính khả thi của Dự án khu trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” là nhằm tìm hiểu một cách sâu sắc về việc đầu tư hình thành dự án xây dựng, tổng mức đầu tư, cách thức huy động vốn và thời gian thu hồi vốn, cách thức trả nợ vay ngân hàng và tính rủi ro của dự án từ đó đánh giá được hiệu quả về mặt kinh tế

và xã hội do việc đầu tư dự án mang lại

3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU :

Căn cứ vào Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008 ( kèm theo côg văn số 292/BXD-VP ngày 03/3/2009 của Bộ xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008) và các số liệu thu thập qua Quyển thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Trung tâm thương mại – dịch vụ Bạch Đằng, nội dung nghiên cứu tính toán chi phí từng hạng mục công trình qua các số liệu có sẳn nhằm đưa ra được tổng mức đầu tư của dự án, từ đó tiến hành tính toán Tính khả thi của

dự án

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :

Để nắm được các thông tin, dữ liệu một cách chính xác và đầy đủ đáp ứng nhu cầu phân tích các mục tiêu trên tác giả đã vận dụng các kiến thức đã học và từ thực tiển công việc với các nguồn tư liệu quý bấu từ quyển Thuyết minh tổng hợp dự án Khu trung tâm – Thương mại Bạch Đằng do Công ty CP Xây dựng – Tư vấn - Đầu tư Bình Dương (BICONSI) cung cấp, kết hợp với các tư liệu từ sách báo, truyền hình, internet và các nghị định, thông tư đã được Chính Phủ Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành

Tài liệu nghiên cứu : quyển Lập và thẩm định dự án đầu tư của tác giả……

5 GIỚI HẠN PHẠM VI NGHIÊN CỨU :

Từ nội dung nghiên cứu nêu trên, giới hạn phạm vi nghiên cứu là từ Tổng mức đầu

tư cho phần cơ sở hạ tầng tính được giá thành bán ra của 1m² đất sạch của dự án và tiến hành tính toán phân tích hiệu quả kinh tế qua các khâu : Tiến độ huy động vốn, kế hoạch trả nợ vay, hoàn trả vốn tự có, doanh thu dự kiến, chi phí hoạt động của dự án qua các năm, dự trù lỗ lãi và hai chỉ tiêu quan trọng là Hiện giá thu nhập thuần NPV và Tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR

Chương 1: Tổng Quan về Dự Án

1.1 Khái niệm chung về thẩm định dự án đầu tư

1.1.1,Khái niệm và phân loại dự án đầu tư

1.1.1.1, Khái niệm dự án đầu tư :

Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định

1.1.1.2, Phân loại dự án và quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng công trình:

Phân loại dự án và quản lý nhà nước đốivới dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định tại Điều 2 – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và toàn văn như sau :

°Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi chung là dự án) được phân loại như sau:

a Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định

về chủ trương đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định tại Phụ lục I Nghị định này;

b Theo nguồn vốn đầu tư:

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

° Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

° Ngoài quy định tại khoản 2 Điều này thì tùy theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, Nhà nước còn quản lý theo quy định sau đây:

a Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án thành phần, Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập

dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng;

b Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước, Nhà nước quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo các quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan;

c Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ phần trăm (%) lớn nhất trong tổng mức đầu tư

° Đối với dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác hoặc thực hiện theo phân

kỳ đầu tư thì mỗi dự án thành phần có thể được quản lý, thực hiện như một dự án độc lập Việc phân chia dự án thành các dự án thành phần do người quyết định đầu tư quyết định

1.1.2 , Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư :

Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động chuẩn bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập, để ra quyết định đầu tư, thỏa mãn các yêu cầu thẩm định của Nhà nước

1.1.3 , Mục tiêu và quan điểm thẩm định dự án đầu tư

1.1.3.1, Mục tiêu thẩm định dự án đầu tư

Giúp chủ đầu tư, các cấp ra quyết định đầu tư và cấp giấy phép đầu tư lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất, quyết định đầu tư đúng hướng và đạt được lợi ích knh tế - xã hội mà dự án mang lại

Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước, quy hoạch phát triển ngành và địa phương từng thời kỳ

Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành

Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước Góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chat và tinh thần của nhân dân

Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

1.1.3.2, Quan điểm thẩm định dự án đầu tư

Một dự án qua thẩm định được chấp nhận và cấp phép đầu tư phải được xem xét đánh giá trên góc độ của toàn nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát triển quốcgia và đáp ứng các lợi ích kinh tế- xã hội của đất nước

Thẩm định dự án nhằm thực hiện sự điều tiết của nhà nước trong đầu tư, đảm bảo sự cân đối giữa lợi ích kinh tế - xã hội và lợi ích của chủ đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư được thực hiện theo chế độ thẩm định của Nhà nước đối với các dự án có hoặc không có vốn đầu tư của nước ngoài; phù hợp với pháp luật Viêt Nam

và thông lệ quốc tế

1.2 Phân tích nhu cầu dự án

1.2.1 ,Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

Tỉnh Bình Dương ngày nay với sự phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ và quy hoạch phát triển các phân vùng đô thị mới cho đến năm 2020 hiện đang thu hút rất nhiều dự án đầu tư bất động sản nhằm đáp ứng kịp thời các nhu cầu về nhà ở và dịch vụ

Tọa lạc ngay tại ven sông trung tâm Thị xã Thủ Dầu Một, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” của Công ty Cổ phần Xây dựng Tư vấn Đầu tư Bình Dương hội đủ điều kiện để hình thành một khu trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp với mục tiêu mang lại nhiều tiện ích cho cộng đồng dân cư, đồng thời phối hợp hài hòa nhu cầu an

cư với nhu cầu gần gũi thiên nhiên của con người

Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án

“Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát

triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm

Công văn số 1281/ĐLBD-KHKT ngày 22/05/2009 của điện lực Bình Dương về việc cấp điện cho trung tâm TM-DV Bạch Đằng

1.2.3 , Đánh giá nhu cầu thị trường

Nhu cầu an cư trong một khu vực tiện ích, an ninh và gần gũi với thiên nhiên ngày nay đã trở thành xu hướng tất yếu của cuộc sống hiện đại Với dân số tăng gấp đôi trong thời gian 10 năm qua tính đến tháng 4/2009, trong đó 40% là dân nhập cư lao động trong các khu cụm công nghiệp địa phương, dễ nhận thấy cơ cấu dân số trẻ và tỷ lệ người trong

độ tuổi lao động cao đang đi cùng với cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ của Tỉnh Đây chính là yếu tố nền tảng giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng kinh tế xã hội của khu vực và quyết định đầu tư phát triển hạ tầng nhà ở cũng như các dịch vụ xã hội chất lượng cao

Về nguồn cung các dự án nhà ở có vị trí ven sông trung tâm Thị xã Thủ Dầu Một hiện nay, trong bán kính 3 km tính từ trung tâm hành chính và thương mại của tỉnh chỉ mới có Khu Biệt thự Phú Thịnh là dự án đã thành hình và đưa sản phẩm vào giao dịch

Dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển HUD vẫn còn đang trong giai đoạn triển khai Cao ốc căn hộ hiện chỉ có Chung cư Bạch Đằng đáp ứng đơn thuần về nhu cầu nhà ở

Một yếu tố nữa góp phần tác động tăng mức cầu sản phẩm phải tính đến là dự án cải tạo nâng cấp đường Bạch Đằng hiện đang triển khai Dự án này hoàn thành sẽ nâng cao thêm nữa giá trị quỹ đất khu vực

Như vậy, thực tế cho thấy vẫn còn thiếu vắng về lượng lẫn về chất những dự án đầu

tư dịch vụ đồng bộ và quy mô đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” ra đời chắc chắn sẽ góp phần làm phong phú hóa và nâng cao chất lượng tiện ích cuộc sống con người, xứng với tầm vóc đô thị của một thành phố mới

1.2.4, Tính cạnh tranh của sản phẩm

Nằm cạnh trung tâm hành chính tỉnh và Chợ Thị xã Thủ Dầu Một trong bán kính

450 m, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” có một vị trí vô cùng đắc địa giúp kết hợp hài hòa cả hai nhu cầu an cư quan trọng là tiện ích và môi trường sống Nếu chỉ xét yếu tố cạnh tranh về mặt địa thế có tính đến chi phí giải phóng mặt bằng thì trong bán kính hẹp 1 km tính từ trung tâm hành chính thương mại tỉnh khó có thể tìm một khu đất khác có giá trị đầu tư tương đương để cho ra đời sản phẩm thay thế

Với kiến trúc hiện đại và quy hoạch đúng tầm nhằm phát triển thành công một khu hỗn hợp đa chức năng bao gồm các cao ốc văn phòng, khu biệt thự - căn hộ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng - du lịch cao cấp, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” hứa hẹn sẽ tung ra thị trường những sản phẩm bất động sản hấp dẫn bậc nhất khu vực

1.2.5, Tác động xã hội đối với địa phương

Khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng hiệu quả, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đất ở của người dân địa phương

Nâng cao chất lượng cuộc sống con người thông qua việc cung cấp ngày càng đầy đủ hơn, phong phú hơn các tiện ích, dịch vụ xã hội cũng như một môi trường sống ngày càng gần gũi với thiên nhiên hơn

Tôn tạo bộ mặt đô thị, tăng giá trị quỹ đất khu vực

Góp phần xây dựng Thành phố Bình Dương ngày càng phồn vinh và phát triển theo quy hoạch định hướng

Dự án sẽ là cơ sở để quản lý đầu tư và xây dựng trong khu vực theo đúng định hướng chung

1.2.6, Hình thức đầu tư xây dựng công trình

Đầu tư xây dựng mới

1.2.7, Địa điểm xây dựng

Khu đất thực hiện dự án có tổng diện tích 67.086,8 m2 thuộc phường Phú Cường, thị

xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Sơ đồ 1.1: Giới hạn khu đất

Nguồn: Phòng kế hoạch dầu tư tại công ty cổ phần xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương( Biconci)

* Nhận Xét:

- Phía Bắc giáp khu dân cư hiện hữu

- Phía Nam giáp sông Sài Gòn (phần địa giới tỉnh Bình Dương)

- Phía Đông giáp rạch hiện hữu và đất dân cư

- Phía Tây giáp trường Sĩ quan Kỹ thuật Công binh

Hiện trạng khu đất: khu đất có địa hình bằng phẳng, đa số là đất ruộng, đầm nước, có

một số nhà tạm và nhà cấp 4, chưa có công trình cơ sở hạ tầng

1.2.8, Nhu cầu sử dụng đất

1.2.8.1, Quy mô và cơ cấu dân số dự kiến bố trí

- Dự báo quy mô dân số cho khu vực : 2.870 người

- Theo tiêu chuẩn 50-70 m² / người : 1.100 - 2.870 người

- Dự báo số hộ trong khu vực : 268 hộ

- Theo tiêu chuẩn 4 người / hộ : 250 - 270 hộ

1.2.8.2, Tiêu chuẩn diện tích đất

Chỉ tiêu diện tích đất áp dụng cho dự án

- Đất công trình dịch vụ công cộng : 54 - 61 m²/ người

1.2.9, Điều kiện cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào

Do dự án nằm tại trung tâm kinh tế xã hội của tỉnh Bình Dương và giáp sông Sài

Gòn nên nguồn cung ứng vật tư như cát, đá, xi măng từ trong tỉnh cũng như các tỉnh khác

vận chuyển về rất thuận tiện trong việc cung cấp Do đó việc đầu tư xây dựng dự án là rất

tốt bở vị trí địa lý, gốp phần giảm đáng kể chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng và các hạng mục

khác

Mặt thuận lợi này cho phép tạo thêm tính phong phú trong cơ cấu nguồn cung với nhiều cấp độ nhà ở khác nhau

Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án

“Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm

Chương 2: Quy Mô Đầu Tư Và Phương Án Quy Hoạch

2.1 Quy mô sử dụng đất và các hạng mục công trình

Mục tiêu nhằm đạt được không gian sống mở tương thích theo thiết kế khu dân cư

hiện đại với một hệ thống xuyên suốt và đồng bộ các chức năng tiện ích , đồng thời có

phương án đấu nối các khu dự án lân cận trong tương lai

Bảng 2.1 : Bảng cân bằng đất đai Stt Hạng mục Diện tích (m2) Tỉ lệ (%)

Khách sạn cao cấp 3.155 Khu thương mại dịch vụ 3.976

Quảng trường 2.145

Khu biệt thự vườn 6.614 Nhà phố liên kế 3.436 Khu chung cư cao tầng 4.520

* Nhận xét:

Phương án cơ cấu sử dụng đất trên đây đạt được yêu cầu kinh phí đầu tư thấp do có

sự kết nối hạ tầng với các dự án lân cận Phân bổ các phân khu chức năng ở đây rõ ràng

và phù hợp, duy trì sự gắn kết của toàn khu vực nên có thể tạo điều kiện phục vụ tốt nhất cho cư dân Phương án khai thác tối đa về mặt cảnh quan của khu để tạo nên các góc nhìn đẹp về hướng bờ sông Sài Gòn cũng như khai thác tối đa về quỹ đất phù hợp với định hướng chung của tỉnh

2.2 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

Căn cứ quy định về mật độ xây dựng tối đa (bảng 2.6, 2.7a, 2.7b) và khoảng cách tối thiểu giữa các công trình và khoảng lùi công trình (mục 2.8.4 & 2.8.5 ) tại Chương II Quyết định 04/QĐ-BXD, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án như sau:

▪ Nhà ở biệt thự vườn 30 lô

▪ Công trình thương mại - dịch vụ:

2.3 Các chỉ tiêu cung ứng hạ tầng kỹ thuật:

2.3.1, Tiêu chuẩn thiết kế hạ tầng xã hội

- Đất công trình công cộng : 4 - 5 m² / người

2.3.2, Tiêu chuẩn thiết kế hạ tầng kỹ thuật

Tiêu chuẩn đất giao thông : 15 m² / người

2.3.3, Tiêu chuẩn cấp nước

Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử dụng nước thực tế theo bản sau:

Bảng 2.2: Bảng tiêu chuẩn cấp nước

( lít / người / ngày đêm )

2.3.4, Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt:

Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử dụng cấp điện sinh hoạt thực tế theo bản sau:

Bảng 2.3: Bảng tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt

Giai đoạn Điện năng

( Kwh /người /năm ) công suất lớn nhất Số giờ sử dụng (Kw/1000 người) PHỤ TẢI

2.3.5, Tiêu chuẩn thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

- Chỉ tiêu thoát nước thải : 80 m% nước sinh hoạt

- Chỉ tiêu xử lý chất thải rắn : 0,9 Kg/người/ngày

2.4.1, Tiêu chuẩn thiết kế

Lựa chọn phương án và tiêu chuẩn thiết kế đường, tiêu chuẩn kỹ thuật như sau:

- Đường cấp 4, tốc độ thiết kế 40-60Km/h, tải trọng thiết kế trục xe 9,5-10 tấn

- Đất cấp phối sỏi đỏ dày 200, k ≥ 0,95, Eđh ≥ 750Kg/cm²;

- Lót gạch tự chèn và đan bêtông sỏi trắng

2.4.2, Tổng hợp đường giao thông:

Căn cứ bản vẽ thiết kế đường giao thông tỷ lệ 1/500, ta tổng hợp được khối lượng đường giao thông và vỉa hè theo bảng sau:

Bảng 2.4 - Bảng tổng hợp đường giao thông

Mặt cắt ngang (M) Stt Tên Đường Chiều

Dài (m)

Ký Hiệu Lề trái Mặt

đường

Phần cách

Lề phải

Lộ giới (M)

Chỉ giới dường đỏ (M)

Chỉ giới xây dựng (m)

Diện tích (M 2 )

Mật độ giao thông bố trí tương đối phù hợp với khu quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế

đường giao thông

2.4.3, Khối lượng và khái toán chi phí

Diện tích đường giao thông, vỉa hè lộ giới cần phải đầu tư gồm phần đường và vỉa

hè trong diện tích quy hoạch và phần đường và vỉa hè ngoài diện tích quy hoạch bao

gồm:

- Đường : 16.881,9 m²

Bảng 2.5 - Bảng tổng hợp kinh phí

Đường Ven sông - phần nền: 20,794,466,140.00

Đường Ven sông - phần mặt đường: 758,696,803.00

Đường Ven sông - phần Bêtông nhựa: 995,629,026.00

Tổng GT - GINEMEX tk : 22,548,791,969.00

Trong đó phần Cừ larsen 11,101,710,161.00

Đường giao thông ven sông trừ cừ Larsen: 11,447,081,808.00

DT đường ven sông 3,872.00

Suất đầu tư 1m2 đường 2,956,374.43

=> suất đầu tư 1m2 đường trong khu: 1,773,824.66

DT đường trong khu: 16,882.00

Tổng giá trị đường trong khu: 29,945,707,915.70

Tổng giao thông (Khu + Ven sông): 52,494,499,884.70

Tổng giá trị vĩa hè: 2,170,500,000.00

Tổng cộng: 54,664,999,884.70

Nguồn: Phịng kế hoạch đầu tư tại Cơng ty Biconsi

* Nhận xét:

Kinh phí đầu tư cho đường giao thơng nội bộ khu quy hoạch khá lớn so với chi phí

đầu tư cơ sở hạ tầng

2.5 San nền, chuẩn bị mặt bằng

Dựa vào cao độ mực nước ứng với cấp xã lũ 1.75m tại vị trí quy hoạch.San lấp sơ

bộ khu đất diện tích 67.086,8m² với chiều cao san lấp trung bình khoảng 1,7m, hệ số đầm

nén k=1,25

Dự kiến chi phí san nền là: 115.000 đồng/m³

Bảng 2.6- Bảng số liệu chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng

Khu vực quy họach có địa hình đầm lầy rất phức tạp nên việc san nền chuẩn bị mặt

bằng thi công cần phải tận dụng những nguồn lực hiện có của công ty và phương án kỹ

thuật để thực hiện có hiệu quả

2.6 Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa 2.6.1, Cơ sở thiết kế

Tài liệu mưa: chọn chuỗi tài liệu quan trắc của trạm đo mưa Tân Sơn Nhất Chu kỳ

tràn cống chọn 1 lần/năm

Tài liệu địa hình sử dụng để tính toán là bản đồ quy hoạch tổng thể phần xây dựng

đã được thiết lập

Tiêu chuẩn áp dụng: TCVN-51-1984

Để đảm bảo điều kiện môi sinh môi trường cho khu đô thị ta chỉ thải trực tiếp từ hệ

thống thoát nước mưa ra nguồn tiếp nhận, còn hệ thống thoát nước sinh hoạt phải được

xử lý đạt độ sạch cần thiết trước khi thải ra môi trường tự nhiên Do đó, giải pháp được

chọn cho hệ thống thoát nước TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ BẠCH ĐẰNG

là hệ thống thoát nước riêng Phương án chọn sử dụng đường ống cho thoát nước thải là

cống HDPE đấu nối bằng phương pháp hàn nhiệt co và thoát nước mưa là cống kín tiết

diện tròn bằng bêtông cốt thép, đấu nối bằng phương pháp xảm

2.6.2, Nguồn tiếp nhận

Để thuận tiện ta chọn nguồn tiếp nhận nước thoát cho khu vực là sông Sài Gòn nằm

về phía Nam khu vực quy hoạch

2.6.3, Tính toán

Cống thoát nước được bố trí dưới vỉa hè đi bộ và có tim cống cách lề 1m

Giếng thu được bố trí khoảng 20-25m/cái có nhiệm vụ thu nước mưa; hố ga được xây dựng bằng BT không cốt thép để đấu nối thu nước sinh hoạt từ các hộ dân đưa ra

Nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,80m

Tính toán thoát nước mưa theo công thức:

Q = ψ x q x F

Nguồn: Tiêu chuẩn áp dụng TCVN -51-1984

Trong đó:

q : Lưu lượng đơn vị (l/s/ha); tra từ biểu đồ mưa thời đoạn của trạm đo mưa Tân Sơn

Nhất, q phụ thuộc vào thời gian tập trung nước T

F: Diện tích thu nước (ha)

T: Thời gian tập trung nước

L¹: Chiều dài rãnh đường (m)

V¹: Tốc độ chảy ở cuối rãnh đường (m/s)

t²: Thời gian nước chảy trong cống đến tiết diện tính toán (phút)

t² = r x ΣL²/V²

L²: Chiều dài mỗi đoạn cống tính toán (m)

V²:Tốc độ chảy trong mỗi đoạn cống tương ứng (m/s)

r: Hệ số; chọn r = 2

Σ: Hệ số mặt phủ

2.6.4, Khối lượng và khái toán kinh phí

Từ bảng vẽ thiết kế hệ thống thoát nước mưa ta có bảng thông số kỹ thuật và khối

lượng của ống thoát nước mưa như sau:

Bảng 2.7 - Bảng tổng hợp khối lượng hệ thống thoát nước mưa

Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:

Với các thông số kỹ thuật về ống thoát nước đã đảm được lưu lượng thoát nước

chống ngập úng cho khu quy hoạch

Tổng cộng giá trị khái toán: 4.931.659.000 đ (Bốn tỷ, chín trăm ba mươi mốt triệu,

sáu trăm năm mươi chín ngàn đồng)

2.7 Quy hoạch hệ thống cấp nước 2.7.1, Mục tiêu cấp nước

Đảm bảo cấp nước an toàn, liên tục để phục vụ sinh hoạt cho khu nhà ở với các yêu

cầu đủ lưu lượng, đúng áp lực và đạt tiêu chuẩn vệ sinh cho phép

2.7.2, Đối tượng và phạm vi cấp nước

Cấp cho 100% dân số khu nhà ở và các công trình công cộng, dịch vụ

2.7.3, Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước tính toán

Phạm vi cấp nước tính toán cho khu vực đã được quy hoạch với quy mô dân số 1500

người, dự kiến với tỷ lệ được cấp nước như sau:

- Nhu cầu dùng nước cho sinh hoạt với tiêu chuẩn 40 - 300 lít/người/ngày

- Nhu cầu dùng nước khác:

Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ: tạm tính bằng 15% nhu cầu nước sinh

hoạt (Qsh);

Nước dùng để tưới cây, rửa đường: tạm tính bằng 10% nhu cầu nước sinh hoạt

(Qsh);

Nước thất thoát, rò rỉ: tạm tính bằng 20% nhu cầu dùng nước (Qnc)

Từ cơ sở trên, tính được công suất cấp nước của khu nhà ở theo bảng dưới đây:

Bảng 2.8 - Bảng thống kê nhu cầu dùng nước

St

t Các yếu tố tính toán (người) Dân số chuẩn Tiêu (m3Nhu cầu /ngày đêm)

Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

• Nhận Xét:

Nhu cầu dung nước cho doanh số trong khu quy hoạch theo tiêu chuẩn đảm bảo

được nguồn cung cấp trong khu vực thị xã Thủ Dầu Một

Với Kngày max = 1,3 : Hệ số dùng nước không điều hòa ngày

Lưu lượng cần thiết (làm tròn) Qct = 450 m³/ngày

Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10 l/s cho một đám cháy theo TCVN, số đám

cháy xảy ra đồng thời một lúc là 1

2.7.4, Mạng lưới cấp nước

a Nguồn nước cấp

Mạng lưới cấp nước nhà máy nước thị xã Thủ Dầu Một, do đó để cấp nước cho toàn khu thì lấy nguồn nước từ tuyến ống này là thuận lợi nhất

b Sơ đồ mạng phân phối

Do khu quy hoạch hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên việc bố trí mạng lưới đường ống mới hoàn toàn Theo quy hoạch, dân cư bố trí dọc theo các trục đường, vì vậy mạng lưới đường ống trục chính được bố trí hai bên đường, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo tạo thành những mạng vòng khép kín, nhằm đáp ứng việc cấp nước an toàn, liên tục nhưng phải phù hợp với công suất tính toán

Theo mặt bằng khu nhà ở đã quy hoạch với các trục giao thông đường bộ, trên cơ sở

đó quy hoạch mạng lưới đường ống phân phối theo các vòng khép kín với đường kính ống Ø100- Ø150

Hành lang đặt ống sẽ được tuân thủ theo quy hoạch của từng tuyến đường giao thông trong khu nhà ở

c Hệ thống cấp nước

Mạng lưới đường ống phân phối nước bên trong khu chỉ phục vụ cho quy mô khu quy hoạch không dự kiến mở rộng ra xung quanh Mạng lưới cấp nước này bao gồm:

- Các tuyến chuyển tải đường kính Ø60 Ø76, cho từng dãy nhà trong toàn khu

- Các tuyến nhánh cụt đường kính Ø42 cấp nước cho từng nhà

d Hệ thống cấp nước chữa cháy

Dựa vào các tuyến ống cấp nước chính cho cả khu bố trí 07 trụ lấy nước chữa cháy Ø150 ở các điểm thuận tiện lấy nước với khoảng cách tối thiểu 150m Ngoài ra khi có sự

cố cháy, cần phải gọi xe chữa cháy chuyên dùng để hỗ trợ

2.7.5, Yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật

Các yêu cầu kỹ thuật của hệ thống đường ống cấp nước: Việc cấp nước cho các khu nhà ở nói chung và khu quy hoạch này nói riêng đòi hỏi ngày càng cao cả về chất lượng,

độ bền và tính kinh tế, đồng thời phải tuân thủ theo quy định của các ngành liên quan: Phòng cháy chữa cháy… Vì vậy, đường ống lắp đặt phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Tại điểm đấu nối giữa đường ống cấp nước Ø200 với hệ thống phân phối của khu nhà ở sẽ lắp đặt van khống chế và thiết bị điều chỉnh lưu lượng giữa đường ống cấp nước chính với các nhánh vào khu nhà ở;

- Tại các vị trí có 2 tuyến ống trở lên nối với nhau phải bố trí các van khóa để có thể cách ly khi cần thiết;

- Tại các điểm cao nhất trên tuyến ống phải bố trí van xả khí và điểm thấp nhất phải đặt các van xả cặn;

- Những nơi ống đi qua đường phải lắp đặt ống lồng bên ngoài (ống bê tông ly tâm)

và đệm cát trên lưng cũng như dưới đáy ống;

- Ống phải đặt với độ sâu chôn ống tối thiểu theo quy định để có thể hạn chế chấn động từ trên mặt đất truyền xuống Khoảng cách ống đến chân các công trình ngầm (đường điện, cống thoát nước) phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho phép

2.7.6, Khối lượng và khái toán kinh phí

Đối với ống có đường kính ≤ Ø150, chọn loại ống nhựa PE chịu áp lực 6kg/cm² sản xuất theo tiêu chuẩn ISO 9001

Bảng 2.9- Bảng tổng hợp khối lượng & khái toán kinh phí hệ thống cấp nước

Stt Hạng mục công trình Đv Đơn giá (đồng) lượng Khối Thành tiền (đồng)

Kinh phí đầu tư hệ thống cấp nước tương đối nhỏ so với kinh phí đầu tư cơ sở hạ

tầng , do đó có thể thực hiện ngay khi hoàn thành hệ thống giao thông

Tổng cộng (làm tròn): 843.847.132 đồng (Tám trăm bốn mươi ba triệu, tám trăm bốn

mươi bảy ngàn, một trăm ba mươi hai đồng)

2.8 Quy hoạch hệ thống cấp điện 2.8.1 , Đường dây trung thế, nguồn và lưới điện

a Nguồn cung cấp

Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch là nguồn điện lưới quốc gia 22kV hiện hữu từ

lưới điện khu vực

b Lưới điện

Mạng lưới điện phân phối 22kVcho khu quy hoạch sử dụng mạng vòng được bố trí

dọc theo các trục đường D1 – D2 , D1 – D3, tạo thành một mạng vòng khép kín đảm

bảo độ tin cậy cung cấp điện cao

Mạng lưới điện phân phối cho khu quy hoạch được bố trí theo trục đường đi đến các

hộ liên tục Điện hạ thế đi ngầm kết hợp với hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi

Lưới điện sử dụng điện áp 380/220V ba pha bốn dây, trung tính nối đất

c Dây trung thế ngầm

Loại tuyến: đường dây đi ngầm 3 pha luồn trong ống PVC

Loại dây dẫn : dùng cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 240mm² cho dây pha

2.8.2 , Trạm biến áp

Nhu cầu phụ tải điện vùng quy hoạch

Phần điện sinh hoạt:

Phụ tải điện P2=35căn hộ*10KVA/căn hộ= 350 KVA

Chung cư 24 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ:

- Chiếu sáng và sinh hoạt : 4KVA/căn hộ

- Tổng số hộ: 216

Phụ tải điện P3=216căn hộ*4KVA/căn hộ= 864 KVA

Căn hộ cao tầng, 28 tầng, mỗi tầng 12 căn hộ, hệ số sử dụng đồng thời ks = 0.6:

- Chiếu sáng và sinh hoạt : 10KVA/căn hộ

- Tổng số hộ: 336

Phụ tải điện P4=336*10KVA/ căn hộ*0.6= 2016 KVA

Khách sạn 3006.4m² ( 16 tầng, diện tích sử dụng 60% )

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 28861.44m²

- Suất phụ tải : 0.12KVA/m²

Phụ tải điện P5=28861.44m²*0.12KVA/m²= 3463.37KVA

Công trình thương mại dịch vụ 4626.6m²

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 33311.52m²

- Suất phụ tải : 0.12KVA/m²

Phụ tải điện P6=33311.52m²*0.12KVA/m²= 3997.38 KVA

Phần điện phục vụ chiếu sáng công cộng:

- Phục vụ chiếu sáng công viên, đường đi:

- Phụ tải điện P7= ( 76 bộ*0.3+4 bộ*0.25+26 bộ*0.13 ) = 27.8 KVA

- Trạm xử lý nước thải

- Phụ tải điện P8=100 KVA/trạm

- Tổng công suất : 11039 KVA

- Tổng dung lượng máy biến áp là : 9273 KVA

- Sau khi tính toán phân tải ta có 2 trạm biến áp công cộng là T1 và T2 cung cấp điện cho các khu biệt thự, nhà phố tái định cư, chiếu sáng đường và hệ thống xử

lý nước

- 4 trạm khách hàng dự kiến tổng công suất 8373KVA cấp điện cho các khu chung

cư, căn hộ cao tầng, khách sạn và công trình thương mại dịch vụ , xem bố trí chi tiết các trạm biến áp trên bản vẽ

Đặc điểm: Trạm máy biến áp được sử dụng là trạm phòng và thiết bị từng trạm như sau: