Phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6

LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Thầy, cô Khoa Quản lý công nghiệp trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, hướng dẫn em suốt khóa học trình thực luận văn Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Thầy NGUYỄN THỐNG hướng dẫn tận tình, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu để em thực hoàn thành luận văn Xin cám ơn tất bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, chia kinh nghiệm lúc khó khăn để luận văn hoàn thành tiến độ Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng năm 2006 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư phường 11 quận nhằm góp phần giải nhu cầu nhà cho người nhân dân quận khu vực lân cậ n địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; góp phần giãn dân từ quận trung tâm thành phố quận lân cận, ven ngoại thành theo chương trình phát triển đô thị chung Do đó, việc phân tích tính khả thi dự án cần thiết để giúp Chủ đầu tư có định đầu tư đắn hợp lý Mục tiêu luận văn ứng dụng kiến thức phân tích dự án để đánh giá tính khả thi dự án thông qua tiêu chuẩn NPV IRR; đồng thời luận văn ý phân tích rủi ro dự án thông qua chương trình ứng dụng Crystal Ball Qua kết phân tích ta có số kết luận sau: - Dự án Khu chung cư cao tầng phường 11 quận khả thi cao mặt tài (xác suất 95,08% NPV có giá trị dương) - Kết phân tích cho thấy lạm phát có ảnh hưởng đáng kể lên dòng ngân lưu dự án, cụ thể lạm phát tăng làm cho NPV giảm đáng kể Luận văn có số kiến nghị với Nhà nước sau: - Hỗ trợ bảo lãnh giá cho dự án với ngân hàng để hỗ trợ người dân mua nhà trả góp hình thức trả góp thông qua ngân hàng - Triển khai phát triển hệ thống hạ tầng sở để đảm bảo việc chỉnh trang, phát triển đô thị cách đồng bộ, đảm bảo khả kết nối hạ tầng khu dân cư hữu khu dân cư quy hoạch MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỞ ÑAÀU 1.1- Lý hình thành đề tài 1.2- Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1- Nghiên cứu tiềm thị trường 1.2.2- Phân tích tài dự án 1.2.3- Nghiên cứu lợi ích kinh tế-xã hội dự án 1.2.4- Phân tích rủi ro dự án 1.3- Phương pháp nghiên cứu 1.3.1- Phương pháp thu thập thông tin 1.3.2- Chọn mẫu 1.3.3- Khảo sát văn 1.4- Phạm vi, giới hạn đề tài 1.5- Giới thiệu nội dung luận văn CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1- Toång quan 2.1.1- Vị trí địa lý, điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Hồ Chí Minh 2.1.2- Khái quát hoạt động đầu tư kinh doanh nhà TP Hồ Chí Minh 2.2- Giới thiệu dự án 13 2.2.1- Vị trí, giới hạn khu đất 15 2.2.2- Cơ sở hạ tầng 15 2.2.2.1- Hiện trạng giao thông 15 2.2.2.2- Hiện trạng cấp điện 16 2.2.2.3- Hiện trạng cấp nước 16 2.2.2.4- Hiện trạng thoát nước 16 a MỤC LỤC 2.2.2.5- Thông tin liên lạc 16 2.2.2.6- Nhận xét chung 17 2.2.3- Giải pháp tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan 17 2.2.3.1Cơ cấu quy hoạch 17 2.2.3.2- Giải pháp quy hoạch tổng mặt 18 2.2.3.3- Các tiêu kinh tế-kỹ thuật 18 2.2.4- Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 19 2.2.4.1- San laáp 19 2.2.4.2- Phương án cấp nước 20 2.2.4.3- Phương án thoát nước mưa 20 2.2.4.4- Quy hoạch thoát nước thải sinh hoạt 21 2.2.4.5- Phương án cấp điện 21 2.2.4.6- Quy hoạch hướng giao thông 22 CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 23 3.1- Dự án đầu tư 23 3.1.1- Các khái niệm 23 3.1.2- Tính khả thi dự án đầu tư 23 3.1.2.1- Hợp pháp 23 3.1.2.2- Hợp lý 24 3.1.2.3- Có thể thực 24 3.1.2.4- Khả mang lại hiệu rõ rệt 24 3.2- Phân tích tài 25 3.2.1- Giá trị theo thời gian dòng tiền 25 3.2.2- Giá trị tương đương 25 3.2.3- Dòng tiền 26 b MỤC LỤC 3.2.4- Dòng tiền ròng 26 3.2.5- Hiện giá thu hồi (NPV) 27 3.2.6- Suaát thu lời nội (IRR) 27 3.2.7- Suất chiết khấu 28 3.2.8- Khoaûn phaûi thu (AR) 28 3.2.9- Khoaûn phaûi traû (AP) 29 3.2.8- Khoản tồn quỹ tiền mặt (CB) 30 3.3- Phân tích kinh tế-xã hội 30 3.4- Các quan điểm phân tích dự án 31 3.5- Nghiên cứu tác động lạm phát 32 3.5.1- Khái niệm 32 3.5.2- Đưa lạm phát vào phân tích tài 32 3.5.3- Tác động lạm phát lên ngân lưu tài 33 3.6- Phân tích rủi ro 34 3.6.1- Dẫn nhập 34 3.6.2- Các bước phân tích rủi ro 34 3.6.3- Lợi ích phân tích rủi ro 34 3.6.4- Các phương pháp phân tích ruûi ro 35 3.6.4.1- Phân tích độ nhạy 35 3.6.4.2- Phaân tích tình 35 3.6.5- Phân tích mô tính toán – Monte Carlo 36 3.6.6- Giới thiệu chương trình Crystal Ball để mô tính toán 36 CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 37 4.1 Nhu cầu thông tin nguồn thông tin 37 4.1.1 Những Thông Tin Cần Thu Thập 37 c MỤC LỤC 4.1.2 Xác định nguồn thông tin phương pháp thu thập 37 4.2 Quá trình thu thập thông tin 39 4.2.1 Thảo luận nhóm 39 4.2.1.1 Trước thiết kế bảng câu hỏi vấn khách hàng 39 4.2.1.2 Sau vấn xong 40 4.2.1.3 Xây dựng giải pháp nâng cao hiệu dự án 40 4.2.2 Quá trình chuẩn bị vấn 40 4.2.2.1 Thiết kế bảng câu hoûi 40 4.2.2.2 Phỏng vấn thử 41 4.2.2.3 Bảng câu hỏi thức 43 4.2.3 Chọn mẫu vaán 43 4.2.5 Sau vấn 45 4.3 Kế hoạch phân tích liệu 45 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 47 5.1- Tiềm dự án 47 5.1.1- Định hướng phát triển nhà đến năm 2010 thành phố 47 5.1.2- Dự báo nhu cầu nhà đến năm 2010 47 5.1.3- Bốn chương trình phát triển nhà thành phố 48 5.1.3.1- Chương trình di dời dân sống ven kênh rạch nội thành gồm 48 5.1.3.2- Nâng cấp khu nhà lụp xụp 49 5.1.3.3- Xây dựng thay sửa chữa chung cư hư hỏng nặng 50 5.1.3.4- Xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà 51 5.2- Phân tích kết khảo sát khách hàng 52 5.2.1- Xu hướng phát triển thị trường nhà chung cư 52 5.2.2- Đặc điểm khách hàng 52 d MUÏC LUÏC 5.2.3- Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư 53 5.2.4- Nguồn tìm kiếm thông tin mua nhà chung cư 53 5.2.5- Các sách tài 53 5.2.6- Phong cách kiến trúc công trình phụ trợ 53 5.3- Phân tích tài dự án 54 5.3.1- Hạ tầng kỹ thuaät 54 5.3.1.1- San lấp mặt 54 5.3.1.2- Kiến trúc xây dựng 54 5.3.1.3- Đường giao thông nội boä 55 5.3.1.4- Hệ thống cấp điện 55 5.3.1.5- Heä thống cấp nước 56 5.3.1.6- Hệ thống thoát nước 57 5.3.1.7- Hệ thống vườn hoa xanh, sân chơi noäi boä 58 5.3.2- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật 58 5.3.2- Chi phí xây laép 59 5.3.3- Chi phí kiến thiết 59 5.3.4- Chi phí đất 60 5.3.5- Kế hoạch huy động sử dụng nguồn vốn đầu tư 60 5.3.6- Kế hoạch kinh doanh 61 5.3.6.1- Tiến độ đầu tư dự án 61 5.3.6.2- Thời gian kinh doanh 61 5.3.6.3- Giaù baùn dự kiến 62 5.3.6.4- Phương thức kinh doanh 63 5.3.7- Khoaûn phaûi traû 64 5.3.8- Khoaûn phaûi thu 64 5.3.9- Khoản tồn quỹ tiền mặt 64 e MỤC LỤC 5.3.10- Lạm phát 64 5.3.11- Suất chiết khấu dự án 65 5.3.12- Lập biểu đồ dòng tiền tệ 66 5.3.12.1- Phân bổ chi phí 66 5.3.12.2- Phân bổ doanh thu 68 5.3.13- Kết phân tích tài dự án 68 5.4- Phân tích rủi ro dự án 78 5.4.1- Phân tích độ nhạy 78 5.4.2- Phân tích tình 81 5.4.3- Phân tích rủi ro qua mô 82 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 6.1- Kết luận 83 6.2- Kiến nghị 84 f Chương 1: Mở đầu CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý hình thành đề tài TP.HCM thuộc vùng Đông Nam Bộ, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương Đồng Nai, phía Tây giáp Tỉnh Tây Ninh Long An, phía Nam giáp Tỉnh Long An, phía Đông giáp Tỉnh Đồng Nai TP.HCM gồm 19 Quận nội thành Huyện ngoại thành với tổng diện tích 2.095,01km², khu vực nội thành chiếm 442,13km² (21,1%) Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn nước, với diện tích tự nhiên 205.849ha Dân cư tập trung cao quận trung tâm, bình quân 18.000 người/km2, có nơi lên đến 50.000 người/km2 khu vực trung tâm, quận ven thành phố có mật độ khoảng 10.000 người/km2 Từ thập niên 90 kỷ 20, đất nước thực trình đổi bước vào kinh tế thị trường bắt đầu đón nhận khoảng đầu tư, viện trợ nước ngoài, thành phố Hồ Chí Minh nơi đạt tốc độ phát triển kinh tế nhanh nước Cùng với việc phát triển kinh tế, trình đô thị hóa diễn nhanh, tốc độ đầu tư xây dựng tăng nhanh với hàng loạt công trình trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà khu đô thị nhà đầu tư nước làm thay đổi mặt thành phố ngày Theo định hướng phát triển kinh tế xã hội chiến lược công nghiệp hoá-hiện đại hóa đến năm 2010, chiến lược phát triển ngành xây dựng kinh doanh nhà thực vấn đề cấp bách quan tâm toàn xã hội, Chương 1: Mở đầu đặc biệt vấn đề đô thị hóa Đô thị hóa làm lành mạnh an ninh xã hội, tạo cảnh quan đô thị ngăn chặn tình trạng ô nhiễm môi trường… Trong giai đoạn nay, loại hình nhà nhà chung cư, nhà phố, nhà biệt thự loại hình nhà chung cư có tính đa dạng với loại hộ từ cấp thấp đến cao cấp, phục vụ cho nhiều tầng lớp thu nhập xã hội Việc đầu tư xây dựng chung cư có ưu điểm sau: - Đây giải pháp sử dụng đất có hiệu nhất, đặc biệt điều kiện đất đô thị ngày chật hẹp khan - Tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị đại, đảm bảo phát triển đô thị mang tính cộng đồng xã hội hóa cao, hình thành nếp sống văn minh đô thị - Xây nhà chung cư giải pháp tốt mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý phát triển giao thông đô thị phương diện không gian kiến trúc mà phương diện hành chính, xã hội - Giải pháp chung cư cao tầng hạn chế tình trạng phát triển dàn trải, vừa giảm chi phí đầu tư hạ tầng, vừa giảm bớt nhu cầu giao thông - Việc tập trung dân số với mật độ cao khu đô thị tạo nên lợi quy mô để phát triển ngành dịch vụ vận tải công cộng, đồng thời giảm tải tình trạng tắt nghẽn giao thông - Trong điều kiện giá nhà giá đất cao giá thành tổng cộng hộ chung cư thấp so với loại nhà khác nên đáp ứng nhu cầu nhà nhiều tầng lớp dân cư, đó, có người thu nhập thấp PHỤ LỤC 6: Đặc điểm khách hàng Nhóm tuổi (đối tượng sống hộ chung cư) Nhóm tuổi - Dưới 30 - 30 – 45 - 45 – 60 - Trên 60 Tích lũy Tần số 24 12 40 Tỷ lệ 7,5% 60,0% 30,0% 2,5% 100% Nhóm tuổi (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Nhóm tuổi - Dưới 30 - 30 – 45 - 45 – 60 - Trên 60 Tích lũy Tần số 16 38 60 Tỷ lệ 26,7% 63,3% 10,0% 100% Tần số 19 62 18 100 Tỷ lệ 19,0% 62,0% 18,0% 1,0% 100% Tổng hợp Nhóm tuổi - Dưới 30 - 30 – 45 - 45 – 60 - Trên 60 Tích lũy xxvi PHỤ LỤC 6: Đặc điểm khách hàng Trình độ học vấn (đối tượng sống hộ chung cư) Trình độ học vấn - Phổ thông - Trung cấp, cao đẳng, đại học - Trên đại học Tích lũy Tần số 29 40 Tỷ lệ 7,5% 72,5% 20,0% 100% Trình độ học vấn (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Trình độ học vấn - Phổ thông - Trung cấp, cao đẳng, đại học - Trên đại học Tích lũy Tần số 18 31 11 60 Tỷ lệ 30,0% 51,7% 18,3% 100% Tần số 21 60 19 100 Tỷ lệ 21,0% 60,0% 19,0% 100% Tổng hợp Trình độ học vấn - Phổ thông - Trung cấp, cao đẳng, đại học - Trên đại học Tích lũy xxvii PHỤ LỤC 6: Đặc điểm khách hàng Tình trạng hôn nhân (đối tượng sống hộ chung cư) Tình trạng hôn nhân - Chưa có ý định lập gia đình - Chuẩn bị cưới - Vừa cưới - Cưới lâu - Đã ly dị Tích lũy Tần số 15 22 40 Tỷ lệ 5,0% 37,5% 55,0% 2,5% 100% Tình trạng hôn nhân (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Tình trạng hôn nhân - Chưa có ý định lập gia đình - Chuẩn bị cưới - Vừa cưới - Cưới lâu - Đã ly dị Tích lũy Tần số 19 25 14 60 Tỷ lệ 31,7% 41,7% 23,3% 3,3% 100% Tần số 21 40 36 100 Tỷ lệ 21,0% 40,0% 36,0% 3,0% 100% Tổng hợp Tình trạng hôn nhân - Chưa có ý định lập gia đình - Chuẩn bị cưới - Vừa cưới - Cưới lâu - Đã ly dị Tích lũy xxviii PHỤ LỤC 6: Đặc điểm khách hàng Thu nhập hàng tháng (đối tượng sống hộ chung cư) Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – triệu đồng - – 10 triệu - Trên 10 triệu Tích lũy Tần số 27 40 Tỷ lệ 67,5% 22,5% 10,0% 100% Thu nhập hàng tháng (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – triệu đồng - – 10 triệu - Trên 10 triệu Tích lũy Tần số 43 11 60 Tỷ lệ 3,3% 71,7% 18,3% 6,7% 100% Tần số 70 20 100 Tỷ lệ 2,0% 70,0% 20,0% 8,0% 100% Tổng hợp Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – triệu đồng - – 10 triệu - Trên 10 triệu Tích lũy xxix PHỤ LỤC 6: Đặc điểm khách hàng Thu nhập hàng tháng (đối tượng sống hộ chung cư) Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 30 triệu đồng - 30 – 50 triệu đồng - Trên 50 triệu đồng Tích lũy Tần số 24 40 Tỷ lệ 17,5% 60,0% 20,0% 2,5% 100% Thu nhập hàng tháng (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 30 triệu đồng - 30 – 50 triệu đồng - Trên 50 triệu đồng Tích lũy Tần số 19 27 11 60 Tỷ lệ 31,7% 45,0% 18,3% 5,0% Tần số 26 51 19 100 Tỷ lệ 26,0% 51,0% 19,0% 4,0% 100% 100% Tổng hợp Thu nhập hàng tháng - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 30 triệu đồng - 30 – 50 triệu đồng - Trên 50 triệu đồng Tích lũy xxx PHỤ LỤC 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư Lý chọn chung cư (đối tượng sống hộ chung cư) Lý chọn chung cư - Chưa đủ tiền mua loại nhà khác - Rẻ loại nhà khác - An tâm quy hoạch - Hài lòng dịch vụ, tiện ích kèm theo - Hình thức khuyến Chủ đầu tư - Gần gũi nhiều hàng xóm - An ninh tốt - Khác N 40 40 40 40 40 40 40 40 Tần số 29 17 11 Tỷ lệ 7,5% 72,5% 42,5% 17,5% 10,0% 20,0% 27,5% 7,5% N 60 60 60 60 60 60 60 60 Tần số 15 31 21 10 16 - Tỷ lệ 25,0% 51,7% 35,0% 16,7% 1,7% 3,3% 26,7% - N 100 100 100 100 100 100 100 100 Tần số 18 60 38 17 10 27 Tỷ lệ 18,0% 60,0% 38,0% 17,0% 5,0% 10,0% 27,0% 7,0% Lý chọn chung cư (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Lý chọn chung cư - Chưa đủ tiền mua loại nhà khác - Rẻ loại nhà khác - An tâm quy hoạch - Hài lòng dịch vụ, tiện ích kèm theo - Hình thức khuyến Chủ đầu tư - Gần gũi nhiều hàng xóm - An ninh tốt - Khác Tổng hợp Lý chọn chung cư - Chưa đủ tiền mua loại nhà khác - Rẻ loại nhà khác - An tâm quy hoạch - Hài lòng dịch vụ, tiện ích kèm theo - Hình thức khuyến Chủ đầu tư - Gần gũi nhiều hàng xóm - An ninh tốt - Khác xxxi PHỤ LỤC 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư Tiêu chí chọn chung cư (đối tượng sống hộ chung cư) Tiêu chí chọn chung cư - Giá hộ - Phương thức toán - Phong cách kiến trúc - Tiện nghi - Các dịch vụ kèm theo - Chi phí hàng tháng - Khác N 40 40 40 40 40 40 40 Tần số 32 22 14 7 15 - Tỷ lệ 80,0% 55,0% 35,0% 17,5% 17,5% 37,5% - Tiêu chí chọn chung cư (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Tiêu chí chọn chung cư - Giá hộ - Phương thức toán - Phong cách kiến trúc - Tiện nghi - Các dịch vụ kèm theo - Chi phí hàng tháng - Khác N 60 60 60 60 60 60 60 Tần số 51 37 16 11 13 27 Tỷ lệ 85,0% 61,7% 26,7% 18,3% 21,7% 45,0% 11,7% N 100 100 100 100 100 100 100 Tần số 83 59 30 28 20 42 Tỷ lệ 83,0% 59,0% 30,0% 28,0% 20,0% 42,0% 7,0% Tổng hợp Tiêu chí chọn chung cư - Giá hộ - Phương thức toán - Phong cách kiến trúc - Tiện nghi - Các dịch vụ kèm theo - Chi phí hàng tháng - Khác xxxii PHỤ LỤC 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư Mục đích mua nhà chung cư Mục đích mua nhà chung cư - Cần riêng - Mua nhà tặng - Mua nhà để bán lại - Mua nhà thuê kinh doanh - Đổi chỗ tốt chỗ cũ - Khác Tích lũy Tần số 49 60 Tỷ lệ 81,7% 3,3% 5,0% 10,0% 100% Các tiện ích quan tâm (đối tượng sống hộ chung cư) − − − − Các tiện ích Các hệ thống: thang máy, điện, nước, PCCC dự phòng; thiết bị cứu hộ, an ninh Khu công cộng, dịch vụ, thương mại, thể thao, giải trí Các dịch vụ giữ trẻ, giữ xe, bảo vệ, vệ sinh… Khác N 40 Tần số 22 Tỷ lệ 55,0% 40 40 40 26 18 65,0% 45,0% 17,5% N 60 Tần số 38 Tỷ leä 63,3% 60 60 60 41 29 11 68,3% 48,3% 18,3% N 100 Tần số 60 Tỷ lệ 60,0% 100 100 100 67 47 18 67,0% 47,0% 18,0% Các tiện ích quan tâm (đối tượng có nhu cầu nhà ở) − − − − Các tiện ích Các hệ thống: thang máy, điện, nước, PCCC dự phòng; thiết bị cứu hộ, an ninh Khu công cộng, dịch vụ, thương mại, thể thao, giải trí Các dịch vụ giữ trẻ, giữ xe, bảo vệ, vệ sinh… Khác Tổng hợp − − − − Các tiện ích Các hệ thống: thang máy, điện, nước, PCCC dự phòng; thiết bị cứu hộ, an ninh Khu công cộng, DV-TM, thể thao, giải trí Các dịch vụ giữ trẻ, giữ xe, bảo vệ, vệ sinh… Khác xxxiii PHỤ LỤC 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư Mức giá chấp nhận (đối tượng sống hộ CC) Mức giá - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 12 triệu đồng - 12 – 14 triệu đồng - Trên 14 triệu đồng N 40 40 40 40 40 Tần số 31 23 - Tỷ lệ 77,5% 57,5% 22,5% 2,5% - Mức giá chấp nhận (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Mức giá - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 12 triệu đồng - 12 – 14 triệu đồng - Trên 14 triệu đồng N 60 60 60 60 60 Tần số 52 36 21 - Tỷ lệ 86,7% 60,0% 35,0% 11,7% - N 100 100 100 100 100 Tần số 83 59 30 - Tỷ lệ 83,0% 59,0% 30,0% 8,0% - Tổng hợp Mức giá - Dưới triệu đồng - – 10 triệu đồng - 10 – 12 triệu đồng - 12 – 14 triệu đồng - Trên 14 triệu đồng xxxiv PHỤ LỤC 8: Nguồn tìm kiếm thông tin mua nhà chung cư Nguồn thông tin (đối tượng sống hộ chung cư) Nguồn thông tin - Quảng cáo báo chí - Thông tin chương trình truyền hình - Từ bạn bè, đồng nghiệp, người thân - Panô công trình xây dựng đường phố - Tờ rơi, thư mời tham quan từ Chủ đầu tư nhà - Công ty môi giới địa ốc - Khác N 40 40 40 40 40 40 40 Tần số 29 29 13 5 Tỷ lệ 72,5% 10,0% 72,5% 17,5% 32,5% 12,5% 12,5% N 60 60 60 60 60 60 60 Tần số 21 11 38 13 Tỷ lệ 35,0% 18,3% 63,3% 16,7% 5,0% 21,7% 13,3% N 100 100 100 100 100 100 100 Tần số 50 15 67 16 18 13 Tỷ lệ 50,0% 15,0% 67,0% 8,0% 16,0% 18,0% 13,0% Nguồn thông tin (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Nguồn thông tin - Quảng cáo báo chí - Thông tin chương trình truyền hình - Từ bạn bè, đồng nghiệp, người thân - Panô công trình xây dựng đường phố - Tờ rơi, thư mời tham quan từ Chủ đầu tư nhà - Công ty môi giới địa ốc - Khác Tổng hợp Nguồn thông tin - Quảng cáo báo chí - Thông tin chương trình truyền hình - Từ bạn bè, đồng nghiệp, người thân - Panô công trình xây dựng đường phố - Tờ rơi, thư mời tham quan từ Chủ đầu tư nhà - Công ty môi giới địa ốc - Khác xxxv PHỤ LỤC 8: Nguồn tìm kiếm thông tin mua nhà chung cư Đối tượng tham khảo ý kiến (đối tượng sống hộ chung cư) Đối tượng N 40 40 40 40 40 - Gia đình - Bạn bè, người thân - Chuyên viên tư vấn địa ốc - Chủ đầu tư công trình - Khác Tần số 27 29 7 Tỷ lệ 67,5% 72,5% 17,5% 17,5% 10,0% Đối tượng tham khảo ý kiến (đối tượng có nhu cầu nhà ở) Đối tượng - Gia đình - Bạn bè, người thân - Chuyên viên tư vấn địa ốc - Chủ đầu tư công trình - Khác N 60 60 60 60 60 Tần số 37 30 14 - Tỷ lệ 61,7% 50,0% 23,3% 3,3% - N 100 100 100 100 100 Tần số 64 59 21 Tỷ lệ 64,0% 59,0% 21,0% 9,0% 4,0% Tổng hợp Đối tượng - Gia đình - Bạn bè, người thân - Chuyên viên tư vấn địa ốc - Chủ đầu tư công trình - Khác xxxvi PHỤ LỤC 9: Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật STT A B C D E F G H I J HAÏNG MỤC San lấp mặt Đường giao thông Lòng đường Vỉa hè bê tông Sân chơi Hệ thống thoát nước Coáng BTCT ϕ 300 Coáng BTCT ϕ 400 Coáng BTCT ϕ 600 Cống BTCT ϕ 800 Giếng thu Giếng kỹ thuật Đan BTCT Hệ thống cấp nước Ống nhựa PVC ϕ 168 Ống thép ϕ 200 Họng cứu hỏa Đồng hồ nhánh ϕ 15 Đồng hồ ống nhánh ϕ 50 Máy bơm nước Hệ thống cấp điện Trạm biến áp Lắp điện kế hộ Điện kế tổng Chiếu sáng công cộng Dây điện trung Dây điện hạ Vườn hoa xanh Hệ thống chống sét Mạng cáp điện thoại Hệ thống anten Hệ thống PCCC TỔNG CỘNG KHỐI LƯNG 128,639 ĐƠN GIÁ (đồng) 50,000 m2 m2 m2 6,882 4,258 5,990 200,000 100,000 100,000 m m m m caùi caùi m 628 252 475 160 37 43 383 290,000 420 900,000 1,100,000 800,000 600,000 400,000 m m hoïng bộ 1,722 69.5 1,307 12 24 250,000 350,000 10,000,000 600,000 1,000,000 7,000,000 kVA boä boä boä m m m2 mạng bộ 2,620 1,307 12 45 300 3,510 7,354 12 12 12 12 1,000,000 1,200,000 3,000,000 10,000,000 900,000 250,000 100,000 25,000,000 14,400,000 25,000,000 40,000,000 ÑVT xxxvii THÀNH TIỀN (đồng) 6,431,950,000 2,401,200,200 1,376,400,000 425,800,000 599,000,000 1,100,000,000 182,120,000 105,840,000 427,500,000 176,000,000 29,600,000 25,800,000 153,200,000 1,439,000,000 430,500,000 24,320,000 20,000,000 784,200,000 12,000,000 168,000,000 5,821,900,000 2,620,000,000 1,568,400,000 36,000,000 450,000,000 270,000,000 300,000,000 735,400,000 300,000,000 172,800,000 300,000,000 480,000,000 19,182,270,000 PHỤ LỤC 10: Báo cáo kết mô Crystal Ball Report Simulation started on 6/29/06 at 23:13:26 Simulation stopped on 6/29/06 at 23:13:54 Forecast: NPV Summary: Certainty Level is 95.08% Certainty Range is from to +Infinity 1000 Display Range is from -24,262,391 to 126,333,334 1000 Entire Range is from -61,725,034 to 152,567,976 1000 After 10,000 Trials, the Std Error of the Mean is 299,443 Statistics : Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Range Minimum Range Maximum Value 10000 49,864,729 50,042,454 29,944,278 9E+14 -0.12 2.95 0.60 -61,725,034 152,567,97 214,293,01 299,442.78 Range Width Mean Std Error Forecast: NPV 10,000 Trials Frequency Chart 9,887 Displayed 022 224 017 168 011 112 006 56 000 -24,262,391 13,386,540 51,035,471 88,684,403 Certainty i s 95.08% from to +Infinity 1000 xxxviii 126,333,334 PHỤ LỤC 10: Báo cáo kết mô Forecast: NPV (cont'd) Percentiles: Percentil e 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 1000 -61,725,034 11,343,903 24,625,345 34,711,987 42,568,362 50,042,454 58,054,241 66,219,921 75,424,417 88,241,666 152,567,97 100% End of Forecast Assumptions Assumption: Tèc ®é tăng giá bán Normal distribution with parameters: Mean Standard Dev Tốc độ tăng giá bán 10% 5% -5% 3% 10% 18% 25% Selected range is from -10% to 20% Assumption: Gia ban ban dau can ho chung cu Normal distribution with parameters: Mean Standard Dev Gia ban ban dau can ho chung cu 10,000 200 9,400 9,700 10,000 10,300 10,600 Selected range is from 8,000 to 12,000 Assumption: Toc tang chi phi hang nam Toc tang chi phi hang nam Normal distribution with xxxix -10.00% -2.50% 5.00% 12.50% 20.00% PHỤ LỤC 10: Báo cáo kết mô parameters: Mean Standard Dev 5.00% 5.00% Selected range is from -5.00% to 20.00% Assumption: Ty le lam phat hang nam Normal distribution with parameters: Mean Standard Dev Ty le lam phat hang nam 6.00% 1.00% 3.00% 4.50% 6.00% 7.50% 9.00% 13.50% 15.00% Selected range is from -3.00% to 15.00% Assumption: Lai suat ngan hang Normal distribution with parameters: Mean Standard Dev Lai suat ngan hang 12.00% 1.00% 9.00% Selected range is from 10.00% to 16.00% End of Assumptions xl 10.50% 12.00% ... thi? ??t cấp bách Do đó, qua việc phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận thành phố Hồ Chí Minh sở để Chủ đầu tư đưa định đầu tư đắn nhằm mang lại hiệu kinh... Giới thi? ??u dự án Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư cao tầng phường 11 quận Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại Him Lam Địa liên hệ: số 2A Nguyễn Thị Minh Khai phường Đa Kao quận I, thành... tháng 11 năm 2005 UBND quận việc thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu nhà phường 11 quận 2.2.1 Vị trí, giới hạn khu đất - Vị trí khu đất đầu tư xây dựng dự án Khu chung cư cao