Phân tính tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tái định cư 5 b thành phố đà lạt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - LÊ QUỐC VIỆT PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ – TÁI ĐỊNH CƯ 5B - THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh LUẬN VĂN THẠC SĨ Đà Lạt, tháng 07 năm 2011 i CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: TS CAO HÀO THI Cán chấm điểm nhận xét 1: TS DƯƠNG NHƯ HÙNG Cán chấm điểm nhận xét 2: TS NGUYỄN THUÝ QUỲNH LOAN Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SỸ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày 03 tháng 08 năm 2011 Hội đồng đánh giá luận văn thạc sỹ gồm: PGS TS BÙI NGUYÊN HÙNG Chủ tịch TS DƯƠNG NHƯ HÙNG Phản biện 1, thư ký TS NGUYỄN THUÝ QUỲNH LOAN Phản biện TS CAO HÀO THI Uỷ viên TS NGUYỄN THIÊN PHÚ Uỷ viên Xác nhận Chủ tịch hội đồng Bộ môn quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập - Tự - Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : Lê Quốc Việt Ngày, tháng, năm sinh : 24/05/1979 Chuyên ngành MSHV: 09170889 Nơi sinh: Lâm Đồng : Quản trị kinh doanh (lớp Đà Lạt) Mã số: 603405       ii  TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ – TÁI ĐỊNH CƯ 5B – THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - - Phân tích số liệu đầu vào liên quan đến việc phân tích dự án Phân tích hiệu tài dự án có xét đến yếu tố lạm phát Phân tích hiệu kinh tế dự án sở định lượng theo phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế phân tích ngoại tác tích cực tiêu cực Phân tích rủi ro độ nhạy dự án có xem xét phân phối xác suất biến đầu vào Kết luận kiến nghị với chủ đầu tư, cấp có thẩm quyền phương pháp, giải pháp cho dự án khả thi NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 14/02/2011 NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 01/07/2011 HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS CAO HÀO THI Tp HCM, ngày 01 tháng năm 2011 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO (Họ tên chữ ký) TS CAO HÀO THI TRƯỞNG KHOA QUẢN LÝ CÔNG NGHIỆP (Họ tên chữ ký) LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Lê Quốc Việt, học viên lớp cao học khoá 2009, chuyên ngành Quản trị kinh doanh, trường Đại học Bách Khoa Hồ Chi Minh iii  Tôi xin cam đoan luận văn thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Một lần nữa, xin cam đoan trước Khoa Quản lý Công nghiệp Trường đại học Bách Khoa Tp Hồ Chi Minh, Hội đồng chấm luận văn nhà trường rằng, tơi viết thật hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan Trân trọng! Tác giả luận văn Lê Quốc Việt     LỜI CÁM ƠN Trước tiên xin chân thành cám ơn thầy cô trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt thầy khoa Quản lý Công nghiệp cung cấp hướng dẫn cung cấp cho kiến thức quản lý suốt năm học vừa qua iv  Là học viên xa suốt gần năm thực luận văn, may mắn hướng dẫn nhiệt tình khoa học TS Cao Hào Thi Người kiên nhẫn hướng dẫn vướng mắc động viên trình thực luận văn mà tơi gặp phải qua điện thoại, phản hồi Email nhanh chóng, buổi hướng dẫn trực tiếp TS Cao Hào Thi đặc biệt giúp đỡ việc cung cấp số tài liệu cần thiết để thực luận văn Nếu khơng có động viên hướng dẫn cách tận tình thầy, chắn luận văn khơng hồn thành theo kế hoạch Tơi xin cám ơn đồng nghiệp công tác Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật Tp Đà Lạt, Trung tâm quản lý nhà Tp Đà Lạt, đặc biệt đồng nghiệp công tác Cơng ty TNHH Kiến trúc Lâm Đồng nhiệt tình giúp đỡ việc cung cấp thông tin dự án mà họ quản lý tạo điều kiện thời gian không gian để thực luận văn Cuối cùng, vô biết ơn người thân gia đình giúp đỡ, động viên tôi, người ủng hộ, chịu dựng hy sinh để thực tốt luận văn Người thực luận văn Lê Quốc Việt TÓM TẮT Nhằm giải nhu cầu nhà ở, đất tái định cư quỹ đất đô thị theo Quyết định số 2108/QĐ-UBND ngày 21/08/2009 UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v phê duyệt Đề án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2009-2015” UBND Tp Đà Lạt UBND tỉnh Lâm Đồng giao làm chủ đầu tư dự án khu dân cư – tái định cư 5B, phường 4, Tp Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật Tp Đà Lạt - tiền v  thân Ban quản lý dự án vệ sinh Tp Đà Lạt – quan quản lý dự án, đại diện UBND Tp Đà Lạt thực dự án Dự án xây dựng sở hạ tầng khu dân cư – tái định cư 5B có quy mơ 99,55 xây dựng khu chung cư tái định cư CC5 có tổng diện tích sàn xây dựng 22.000 m² (gồm khối tầng) Mục tiêu đề tài phân tích tài dự án theo hai quan điểm Tổng đầu tư Chủ đầu tư có xét đến yếu tố lạm phát, từ tiến hành phân tích rủi ro nhằm nhận diện biến cố ảnh hưởng đến dự án Bên cạnh đó, đề tài cịn phân tích kinh tế - xã hội nhằm đánh giá dự án có khả thi kinh tế, từ xác định đối tượng hưởng lợi chịu thiệt từ dự án Kết phân tích tài cho thấy dự án khơng khả thi mặt tài theo hai quan điểm Tổng đầu tư Chủ đầu tư với NPVTĐT -20,718 tỷ đồng NPVCĐT -19,446 tỷ đồng Kết phân tích kinh tế dự án khơng khả thi với NPVkinh tế -63,379 tỷ đồng Tuy nhiên, dự án mang lại ngoại tác tích cực mặt xã hội nâng cao nếp sống văn minh đô thị, hệ thống sở hạ tầng hoàn chỉnh, giải quỹ đất tái định cư cho Tp Đà Lạt, quyền nhân dân Tp Đà Lạt hưởng lợi từ dịch vụ kèm theo Hiện nay, ngoại tác tích cực chưa lượng hố cách cụ thể Điều có nghĩa, để có ngoại tác tích cực UBND Tp Đà Lạt số tiền 63,379 tỷ đồng Đây điều UBND Tp Đà Lạt cần cân nhắc trước cấp giấy phép đầu tư Kết phân tích cho thấy nhóm đối tượng hưởng lợi từ Dự án nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình hai nhóm đối tượng coi bị thiệt từ dự án người dân diện bị giải toả Chủ đầu tư thực dự án Ngoài ra, Dự án nhạy cảm với thay đổi giá bán hộ chung cư tái định cư, giá bán đất tái định cư chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Trong q trình thực dự án sinh ngoại tác tiêu cực môi trường giao thơng, nhà nước giám sát trình để hạn chế ngoại tác tiêu cực vi        ABSTRACT To address the demand for housing, land resettlement and land in urban Decision Date 21/08/2009 2108/QD-UBND of Lam Dong province, "approving the project development housing for low-income people in urban areas in the province of Lam Dong the period 2009-2015 City People's Committee Dalat, Lam Dong province was assigned as an investor residential projects - resettlement 5B, wards and 4, vii  Dist Dalat, Lam Dong province Development Center City infrastructure Dalat formerly Project Management Sanitation Dist Dalat - a project management agencies, representing City People's Committee Dalat project The project to build infrastructure, residential areas - resettlement 5B-scale construction and 99.55 hectares of residential resettlement CC5 has a total building floor area is 22,000 m² (including three five-storey block) The objective of the subject is financial analysis projects the two points of total investment and the investor taking into account inflation, which conducted a risk analysis to identify the events that may affect project Besides, the topic is economic analysis - to assess the social project feasible for the economy, thereby determining the beneficiaries and suffer from the project The financial analysis shows that the project is entirely feasible financially the two points of total investment and the investor with NPVinvestment is -20.718 billion VND and -19.446 VND NPVinvestor is The economic analysis of the project is not feasible for economic NPV is -63.379 billion However, the project has brought positive impact on society as advanced and civilized urban lifestyle, system infrastructure, complete, resolve land for resettlement city Dalat, city government and people Dalat benefit from the services together Currently, these positive externalities are not specifically quantifiable This means, to obtain positive externalities, the City People's Committee Da Lat to spend the least amount was 63.379 billion This is City People's Committee Da Lat should consider before issuing an investment license Analysis results show that groups benefit from this project is the contractor for the construction and the two groups considered the project suffered from the people in the area was cleared and Investors project In addition, the project is also sensitive to changes in prices of apartments for resettlement, land prices in the cost of resettlement and construction works viii  In the course of the project will generate negative externalities on the environment and transportation, the state can monitor the process to limit the negative externalities MỤC LỤC NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ i LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CÁM ƠN iii TÓM TẮT .iv ix  ABSTRACT vi MỤC LỤC .viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ - HÌNH xii DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT xiii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Giới thiệu dự án 1.1.1 Lý hình thành dự án 1.1.2 Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phạm vi đề tài 1.5 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN 2.1 Chu trình phát triển dự án 2.2 Các quan điểm phân tích dự án 10 2.3 Các phương pháp phân tích tài 11 2.3.1 Phương pháp giá trị ròng (NPV) 11 2.3.2 Phương pháp suất thu lợi nội (IRR) 12 2.3.3 Phương pháp số lợi ích – chi phí (B/C) 13 2.4 Các phương pháp phân tích kinh tế xã hội 13 2.4.1 Phương pháp chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế 13 2.4.2 Phương pháp phân tích xã hội 14 CHƯƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN 17 3.1 Giới thiệu dự án 17 3.1.1 Thông tin chung 17 3.1.2 Các khu chức khu quy hoạch 18 81 PHỤ LỤC BÁO CÁO DỊNG TIỀN TÀI CHÍNH THEO GIÁ THỰC: QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ [TỶ ĐỒNG] 2011 Tỷ lệ lạm phát = 7,55% THU 2012 1,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,076 1,157 1,244 1,338 1,439 1,548 1,664 1,790 1,925 Thu từ đất chỉnh trang (tái định cư chỗ) 29,609 29,609 0 0 0 Thu từ đất tái định cư DA khác 126,637 126,637 0 0 0 Thu từ hộ tái định cư khu CC5 0 0 42,256 56,342 42,256 0 Thu từ bán đất tái định cư 72,304 96,406 72,304 0 0 Thu từ bán đất đấu giá 57,407 76,543 57,407 0 0 Thu từ cho thuê dất TM (15 năm) 0 85,578 0 0 Thu từ đất chung cư cho thuê 32,074 42,766 32,074 0 0 Thu phí Trung tu (vốn cấp phát) 0 0 0 73,805 Thu phí quản lý vận hành (vốn cấp phát) 0 0 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 TỔNG DÒNG TIỀN VÀO (+) CHI 1, Đầu tư * Đất 318,034 371,963 247,365 42,831 56,917 42,831 74,381 0,575 0,575 197,750 197,750 * Hạ tầng kỹ thuật * Chung cư CC5 0 114,603 145,944 13,310 73,974 66,550 34,506 53,240 0 * Chi phí tư vấn, khác, … 4,419 5,893 2,946 1,473 1,725 2,301 1,150 0,575 0 0,575 0,575 0,575 0,575 0 0 73,805 2, Chi phí hoạt động * CP quản lý XD * CP quản lý vận hành * Trung tu (4 năm) TỔNG DÒNG TIỀN RA (-) DÒNG TIỀN RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP DÒNG TIỀN RÒNG SAU THUẾ NPV (0,54%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI - IRR B/C 197,750 318,499 167,672 144,733 89,795 0,575 0,575 0,575 74,381 0,575 (197,750) (197,750) (318,499) (0,431) (318,067) 150,585 76,722 73,863 227,342 90,035 137,306 157,569 58,953 98,616 42,256 (0,781) 43,037 56,342 4,020) 52,421 42,256 1,698 40,557 (6,558) 6,558 (5,587) 5,587 (20,718) (0,36)% 0,895 82 BÁO CÁO DÒNG TIỀN TÀI CHÍNH THEO GIÁ THỰC: QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ [TỶ ĐỒNG] (TT) 2021 Tỷ lệ lạm phát = 7,55% THU Thu từ đất chỉnh trang (tái định cư chỗ) 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2,071 2,227 2,395 2,576 2,770 2,980 3,205 3,446 3,707 3,987 0 0 0 0 0 Thu từ đất tái định cư DA khác 0 0 0 0 0 Thu từ hộ tái định cư khu CC5 0 0 0 0 0 Thu từ bán đất tái định cư 0 0 0 0 0 Thu từ bán đất đấu giá 0 0 0 0 0 Thu từ cho thuê dất TM (15 năm) 0 0 0 0 35,901 Thu từ đất chung cư cho thuê 0 0 0 0 0 Phí Trung tu (vốn cấp phát) 0 73,805 0 73,805 0 Phí quản lý vận hành (vốn cấp phát) 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 TỔNG DÒNG TIỀN VÀO (+) CHI 1, Đầu tư * Đất 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 36,477 * Hạ tầng kỹ thuật * Chung cư CC5 * Chi phí tư vấn, khác, … 2, Chi phí hoạt động * CP quản lý XD * CP quản lý vận hành * Trung tu (5 năm) TỔNG DÒNG TIỀN RA (-) DÒNG TIỀN RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP DÒNG TIỀN RÒNG SAU THUẾ NPV (0,54%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI - IRR B/C 0 0 0 0 0 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0 73,805 0 73,805 0 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 0,575 (5,194) 5,194 (4,830) 4,830 (4,491) 4,491 (3,882) 3,882 (9,852) 9,852 0 0 0 0 0 0 35,901 8,975 26,926 83 PHỤ LỤC 10 BÁO CÁO DỊNG TIỀN TÀI CHÍNH THEO GIÁ DANH NGHĨA: QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ [TỶ ĐỒNG] Tỷ lệ lạm phát = 7,55% Dòng tiền ròng sau thuế chưa có tài trợ Dịng tiền rịng tài trợ Dịng tiền ròng sau thuế sau tài trợ NPV (chiết khấu = 7,55%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR B/C Tỷ lệ lạm phát = 7,55% Dòng tiền ròng sau thuế chưa có tài trợ Dịng tiền rịng tài trợ Dòng tiền ròng sau thuế sau tài trợ NPV (chiết khấu = 7,55%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR B/C 2011 1,000 2012 1,076 2013 1,157 2014 1,244 2015 1,338 2016 1,439 2017 1,548 2018 1,664 2019 1,790 2020 1,925 (197,750) (342,082) 85,437 170,813 131,944 61,929 80,972 67,5064 11,739 10,756 (197,750) 107,822 (234,259) 21,886 107,323 1,548 172,398 (23,954) 107,990 (45,398) 16,530 (45,398) 78,761 (45,398) 22,107 (45,398) (33,659) 10,756 2021 2,071 2022 2,227 2023 2,395 2024 2,576 2025 2,770 2026 2,980 2027 3,205 2028 3,446 2029 3,707 2030 3,987 10,756 10,756 10,756 10,756 10,756 0 0 107,343 10,756 10,756 10,756 10,756 10,756 0 0 107,343 (19,446) 6,38% 0,902 84 PHỤ LỤC 11 BÁO CÁO DÒNG TIỀN TÀI CHÍNH THEO GIÁ THỰC: QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ [TỶ ĐỒNG] Tỷ lệ lạm phát = 7,55% Dòng tiền rịng sau thuế chưa có tài trợ Dịng tiền ròng tài trợ Dòng tiền ròng sau thuế sau tài trợ NPV (chiết khấu = 0,00%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR B/C Tỷ lệ lạm phát = 7,55% Dịng tiền rịng sau thuế chưa có tài trợ Dịng tiền ròng tài trợ Dòng tiền ròng sau thuế sau tài trợ NPV (chiết khấu = 0,00%) SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR B/C 2011 1,000 2012 1,076 2013 1,157 2014 1,244 2015 1,338 2016 1,439 2017 1,548 2018 1,664 2019 1,790 2020 1,925 (197,750) (318,067) 73,863 137,306 98,616 43,037 52,321 40,557 6,558 5,587 (197,750) 100,253 (217,814) 18,921 92,784 1,273 138,580 (17,903 80,712 (31,549) 11,487 (29,334) 22,986 (27,275) 13,282 (25,360) (18,802 5,587 2021 2,071 2022 2,227 2023 2,395 2024 2,576 2025 2,770 2026 2,980 2027 3,205 2028 3,446 2029 3,707 2030 3,987 5,194 4,830 4,491 4,175 3,882 0 0 60,926 5,194 4,830 4,491 4,175 3,882 0 0 60,926 (19,446) (1,09)% 0,902 85 PHỤ LỤC 12 BÁO CÁO DÒNG TIỀN KINH TẾ [TỶ ĐỒNG] CF 2011 2012 1,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,076 1,157 1,244 1,338 1,439 1,548 1,664 1,790 1,925 29,609 29,609 0 0 0 THU Thu từ đất chỉnh trang (tái định cư chỗ) Thu từ đất tái định cư DA khác 126,637 126,637 0 0 0 Thu từ hộ tái định cư khu CC5 0 0 42,256 56,342 42,256 0 Thu từ bán đất tái định cư 72,304 96,406 72,304 0 0 Thu từ bán đất đấu giá 0,9 51,666 68,889 51,666 0 0 Thu từ cho thuê dất TM (15 năm) 0,9 0 77,020 0 0 Thu từ đất chung cư cho thuê 0,9 28,867 38,489 28,867 0 0 Thu phí Trung tu (vốn cấp phát) 0 0 0 0 0 Thu phí quản lý vận hành (vốn cấp phát) 0 0 0 0 0 0 309,086 360,032 229,859 42,256 56,342 42,256 0 0,575 TỔNG DÒNG TIỀN VÀO (+) CHI 1, Đầu tư * Đất 197,750 197,750 * Hạ tầng kỹ thuật 0,9 103,143 131,349 66,576 31,055 * Chung cư CC5 0,9 11,979 59,895 47,916 0 * Chi phí tư vấn, khác, … 0,9 3,977 5,303 2,651 1,325 0 1,725 2,301 1,150 0,575 2, Chi phí hoạt động * CP quản lý XD * CP quản lý vận hành 0 0 0,575 0,575 0,575 0,575 * Trung tu (4 năm) 0 0 0 73,805 0 0 0 0 0 3, Dòng tiền ròng từ vay trả lãi 4, Thuế thu nhập DN TỔNG DÒNG TIỀN RA (-) DÒNG TIỀN RÒNG NPV (EOCK thực = 10%) IRR B/C 10% 0 0 0 0 0 0 197,750 306,597 150,933 130,374 80,923 0,575 0,575 0,575 74,381 0,575 (197,750) (306,597) 158,152 229,758 148,985 41,681 55,766 41,681 (74,381) (0,575) (63,379) (29,95)% 0,679 86 BÁO CÁO DÒNG TIỀN KINH TẾ [TỶ ĐỒNG] (TT) CF 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2,071 2,227 2,395 2,576 2,770 2,980 3,205 3,446 3,707 3,987 0 0 0 0 0 THU Thu từ đất chỉnh trang (tái định cư chỗ) Thu từ đất tái định cư DA khác 0 0 0 0 0 Thu từ hộ tái định cư khu CC5 0 0 0 0 0 Thu từ bán đất tái định cư 0 0 0 0 0 Thu từ bán đất đấu giá 0,9 0 0 0 0 0 Thu từ cho thuê dất TM (15 năm) 0,9 0 0 0 0 32,311 Thu từ đất chung cư cho thuê 0,9 0 0 0 0 0 Phí Trung tu (vốn cấp phát) 0 0 0 0 0 Phí quản lý vận hành (vốn cấp phát) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 32,311 TỔNG DÒNG TIỀN VÀO (+) CHI 1, Đầu tư * Đất * Hạ tầng kỹ thuật 0,9 * Chung cư CC5 0,9 * Chi phí tư vấn, khác, … 0,9 2, Chi phí hoạt động * CP quản lý XD * CP quản lý vận hành 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 0,575 * Trung tu (4 năm) 0 73,805 0 73,805 0 3, Dòng tiền ròng từ vay trả lãi 0 0 0 0 0 4, Thuế thu nhập DN 0 0 0 0 0 TỔNG DÒNG TIỀN RA (-) DÒNG TIỀN RÒNG NPV (EOCK thực = 10%) IRR B/C 10% 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 0,575 74,381 0,575 0,575 0,575 (0,575) (0,575) (74,381) (0,575) (0,575) (0,575) (74,381) (0,575) (0,575) 31,736 87 PHỤ LỤC 13 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG NGÂN SÁCH [TỶ ĐỒNG] STT KHOẢN MỤC NPVf (@WACC) (1) (2) (3) I DÒNG TIỀN VÀO 1.307,193 NPVf (@EOCK) NPVe (@EOCK) (4) (5) 1.200,256 TÁC ĐỘNG DO CHÊNH LỆCH SUẤT CHIẾT KHẤU (6) = (4) - (3) 767,946 (106,937) NGOẠI TÁC NHÀ THẦU THI CÔNG NGƯỜI DÂN BỊ GIẢI TOẢ UBND TP, ĐÀ LẠT (7) = (5) - (4) (8) (9) (10) (432,309) - (135,952) (296,356) Thu từ đất chỉnh trang (tái định cư chỗ) 58,427 55,980 46,717 (2,447) (9,263) (9,263) Thu từ đất tái định cư DA khác 249,888 239,421 199,803 (10,466) (39,618) (39,618) Thu từ hộ tái định cư khu CC5 136,377 123,067 79,725 (13,309) (43,342) (43,342) Thu từ bán đất tái định cư 237,154 225,301 181,572 (11,853) (43,729) (43,729) Thu từ bán đất đấu giá 188,293 178,882 129,746 (9,411) (49,135) (49,135) Thu từ cho thuê dất TM (15 năm) 116,164 101,606 57,889 (14,557) (43,717) (43,717) Thu từ đất chung cư cho thuê 105,203 99,945 72,492 (5,258) (27,453) (27,453) Thu phí Trung tu (vốn cấp phát) 207,592 169,433 - (38,159) (169,433) (169,433) Thu phí quản lý vận hành (vốn cấp phát) 8,091 6,616 - (1,474) (6,616) (6,616) II DÒNG TIỀN RA 1.327,911 1.256,241 831,326 (71,670) (424,914) Đầu tư * Đất 394,438 391,096 377,523 (3,342) (13,572) * Hạ tầng kỹ thuật 364,928 352,240 273,551 (12,687) (78,688) (78,688) * Chung cư CC5 130,756 123,578 87,627 (7,178) (35,950) (35,950) 14,567 14,055 10,897 (0,512) (3,157) (3,157) - - - - 5,687 5,488 (0,199) (0,760) * Chi phí tư vấn, khác, … (117,797) Chi phí hoạt động * CP quản lý XD * CP quản lý vận hành * Trung tu (4 năm) 4,727 (13,572) (293,544) (13,572) (0,760) 8,091 6,616 2,988 (1,474) (3,627) (3,627) 207,592 169,433 74,009 (38,159) (95,423) (95,423) - 0 - - (193,732) Dòng tiền ròng từ vay trả lãi Chi nộp Thuế TNDN 201,849 193,732 (8,116) (193,732) III DÒNG TIỀN RÒNG (20,718) (55,984) (63,379) (35,266) (7,394) 117,797 (122,380) (2,812) 88 PHỤ LỤC 14 KẾT QUẢ CHẠY CRYSTAL BALL Crystal Ball Report - Full Simulation started on 7/6/2011 at 9:38:07 Simulation stopped on 7/6/2011 at 9:38:30 Run preferences: Number of trials run Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 10,000 95.00% 18.81 532 5,847 11 0 Forecasts Worksheet: [Crystal Ball nop bao ve (06-7-11).xls]Sheet1 Forecast: NPV kinh tế Summary: Certainty level is 99.77% Certainty range is from -Infinity to Entire range is from (163,565,655) to 20,741,973 Base case is (63,379,844) After 10,000 trials, the std error of the mean is 236,230 Cell: G519 89 Cell: G519 Forecast: NPV kinh tế (cont'd) Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 10,000 (63,587,719) (63,362,021) 23,623,045 558,048,244,655,129 -0.0520 3.04 -0.3715 (163,565,655) 20,741,973 184,307,628 236,230 Forecast values (163,565,655) (94,122,993) (83,223,244) (75,713,255) (69,595,081) (63,362,693) (57,465,958) (51,204,543) (43,612,557) (33,573,372) 20,741,973 90 Cell: E519 Forecast: NPV tài Summary: Certainty level is 80.60% Certainty range is from -Infinity to Entire range is from (124,793,002) to 66,924,492 Base case is (20,718,140) After 10,000 trials, the std error of the mean is 242,972 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10,000 (20,915,446) (20,791,851) 24,297,197 590,353,760,752,310 -0.0505 3.04 -1.16 (124,793,002) 66,924,492 191,717,494 242,972 91 Cell: E519 Forecast: NPV tài (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values (124,793,002) (51,914,452) (41,121,430) (33,472,195) (26,918,761) (20,792,600) (14,829,900) (8,089,479) (521,628) 10,016,024 66,924,492 End of Forecasts Assumptions Worksheet: [Crystal Ball nop bao ve (06-7-11).xls]Sheet1 Assumption: - Cắm mốc phân lô (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 4,487,927 224,396 Assumption: - HT cung cấp điện chiếu sáng đô thị (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev Cell: B30 50,980,050 2,549,003 Cell: B26 92 Cell: B27 ssumption: - HT cấp nước (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 21,309,255 1,065,463 Assumption: - HT đường giao thông nội (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 254,508,491 12,725,425 Assumption: - HT thoát nước thải (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev Cell: B28 18,268,800 913,440 Assumption: - San lắp mặt (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev Cell: B25 19,474,171 973,709 Cell: B29 93 Cell: B31 Assumption: Chung cư CC5 (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 133,100,000 6,655,000 Assumption: Giá đất tái định cư chỗ (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 3,270 218 Cell: D56 Assumption: Giá đất chỉnh trang (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 3,270 218 Assumption: Giá hộ chung cư tái định cư (000.đ/m²) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev Cell: D54 9,850 767 Cell: D57 94 Assumption: Vốn đối ứng (đất tái định cư cho DA khác) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 3,270 218 End of Assumptions Sensitivity Charts Cell: D53 95 End of Sensitivity Charts ... đến phân tích dự án Dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư – tái định cư 5B khu chung cư CC5 thuộc khu dân cư – tái định cư - Đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư – tái định cư bao gồm: xây. .. vệ sinh Tp Đà Lạt – quan quản lý dự án, đại diện UBND Tp Đà Lạt thực dự án Dự án xây dựng sở hạ tầng khu dân cư – tái định cư 5B có quy mơ 99 ,55 xây dựng khu chung cư tái định cư CC5 có tổng diện... phí đầu tư xây dựng ban đầu theo đơn giá xây dựng năm 2011 Dự án triển khai xây dựng 04 năm, hạng mục phân kỳ đầu tư xây dựng cho phù hợp với b? ?o cáo phương án đầu tư xây dựng Khu dân cư – tái định